文/宋安成

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房企謹防收樓通知書無寄送憑證承擔巨額損失

文/宋安成

2012年8月31日，胡某與A公司簽訂《商品房預售合同》，約定A公司應于2012年12月31日前交付房屋，否則承擔按已付房價款日萬分之六計算的賠償金。2012年12月，A公司向胡某寄送收樓通知書，但最終于2013年12月20日交房完畢。胡某認為A公司應當承擔違約責任，故起訴要求賠償延期交房違約金。

法院觀點：A公司沒有證據(jù)證明其在2012年12月31日前向原告履行了通知義務，而實際于2013年12月20日交房完畢。因此，A公司需要承擔從約定交房之日起至實際交房之日期間的延期交房違約責任。本院認為合同約定的賠償比例過高，依據(jù)各方綜合判定，將違約金調(diào)整至75萬元。

律師點評：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條第3款規(guī)定了逾期交付使用房屋賠償標準；第15條規(guī)定出賣人遲延交付房屋時，買受人享有解除權?？梢?，延期交房不僅需要承擔違約金，還可能面臨合同被解除的風險。

一、房屋符合交付條件應立即通知買方驗收，并保留通知憑證

那么如何避免延期交房的發(fā)生？筆者認為首先應當明確交房的時間。最高院解釋第11條規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但是當事人另有約定的除外。這說明房屋的交付只要當事人雙方達成交房的合意，并不需要轉移所有權，房屋的交付就算完成。對于交房合意，從房產(chǎn)企業(yè)的角度講就是向賣方履行通知收房義務，如寄送收樓通知書等，而對購房人來講就是同意交付，辦理交接手續(xù)等。本案中，法院之所以判定A公司延期交房，原因在于A公司沒有或者未提供證據(jù)證明其已履行告知義務，使得雙方交房合意未能達成，導致房屋未在約定的期限內(nèi)交付。該違約行為的過錯在于A公司。

本案中，法官依據(jù)優(yōu)勢證據(jù)原則審理案件。因此，筆者認為，房產(chǎn)企業(yè)應當加強各個環(huán)節(jié)的管理，妥善保存相關證據(jù)材料，以避免由于證據(jù)不足而承擔敗訴風險。

二、收樓通知書的寄送與保存

本案中，收樓通知書的寄送與保存對證明自身是否延期交房有著至關重要的作用，那么收樓通知書如何寄送和保存呢？一般寄送收樓通知書有三種方式：一是寄平信，二是寄掛號信，三是寄送特快專遞郵件（EMS）。對于寄送收樓通知書，筆者建議使用中國郵政的相關寄送產(chǎn)品，因為該公司安全可靠，在出現(xiàn)損失時更易追責。第一種方式的寄送優(yōu)點在于價格低廉，但安全性不高，時間較慢，若信件丟失則不易查找。寄送人一般應在寄送完畢后保留憑證單號，以便登錄官網(wǎng)查詢并打印物流信息，將打印的信息、寄件單據(jù)及收樓通知書復印件裝訂在一起妥善保管。

由于房產(chǎn)企業(yè)需要寄送收樓通知書的人數(shù)眾多且內(nèi)容較為重要，因此，采用第二種方式較第一種方式更加安全?？梢栽诩乃屯戤吅笕ム]局打印大宗郵件交寄清單作為寄送憑證，并將其與網(wǎng)上打印的物流信息、收樓通知書復印件一并裝訂，妥善保存，保險起見，還可以采用寄送雙掛號方式來送達。

第三種寄送方式的優(yōu)點在于方便快捷安全，但價格稍高。房產(chǎn)公司首先應準確填寫收件人地址并在內(nèi)容欄當中注明“收樓通知書”等字樣。其次，待快遞寄送后應保留EMS底單。最后，在寄送一周后登錄郵政官網(wǎng)輸入單號，打印信件的物流信息，并將底單與收樓通知書復印件裝訂，妥善保存。

作者單位：（北京盈科（上海）律師事務所）