朱立宇

[摘要]在美國(guó)，房產(chǎn)稅的體系已發(fā)展成熟，在平衡地方財(cái)稅和債務(wù)關(guān)系、促進(jìn)房地產(chǎn)資源有效配置以及促進(jìn)公共服務(wù)在一定范圍內(nèi)的公平享有等方面的良好效果已經(jīng)體現(xiàn)。文章從分析介紹美國(guó)房產(chǎn)稅制出發(fā)，通過(guò)將中美兩國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制進(jìn)行對(duì)比，分析了在目前環(huán)境下我國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)征的阻力與動(dòng)力。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；稅基與稅率；地方財(cái)政；收入分配

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.171

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在美國(guó)，財(cái)產(chǎn)稅中所謂的財(cái)產(chǎn)盡管在各州所包括的部分不同，不過(guò)總結(jié)的話發(fā)現(xiàn)能納入財(cái)產(chǎn)稅征收范圍的有房地產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)兩部分。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的主要組成部分，其占地方稅收收入的比重一直都在50%以上。房產(chǎn)稅的征收在平衡地方財(cái)稅和債務(wù)關(guān)系、促進(jìn)房地產(chǎn)資源有效配置以及促進(jìn)公共服務(wù)在一定范圍內(nèi)的公平享有等方面的良好效果已經(jīng)體現(xiàn)。

鑒于美國(guó)房產(chǎn)稅征收在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面所產(chǎn)生的良好影響，我國(guó)于2011年在上海與重慶兩地進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，兩地在征稅對(duì)象、稅基以及稅率的選擇上都采取了比較溫和的政策，結(jié)果并不理想，由此引發(fā)了學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的思考。在房產(chǎn)稅征收的法理依據(jù)、征收對(duì)象、稅基以及稅率的選擇上都產(chǎn)生了不同的看法。

1 我國(guó)房產(chǎn)稅征收的依據(jù)及現(xiàn)狀

伴隨著1994年中央與地方政府之間的分稅制改革，省、市之間到目前為止已經(jīng)形成了比較穩(wěn)定的并各具地方特色的稅權(quán)劃分模式。我國(guó)地方政府間稅收收入劃分主要采用分權(quán)的模式，但是不同地區(qū)各有差別。現(xiàn)行地方政府間稅收收益權(quán)的主要模式是在省級(jí)與地市級(jí)之間設(shè)共享收入，地市級(jí)具有相對(duì)獨(dú)立的稅收收入來(lái)源，而省級(jí)則沒(méi)有。房產(chǎn)稅就作為地方稅種不與省級(jí)共享。

1.1 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收的依據(jù)

當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅征收是依據(jù)1986年和1988年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。條例規(guī)定房產(chǎn)稅的征收采用從價(jià)和從租相結(jié)合的方式。房屋用于居住的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減去10%至30%后的余值計(jì)算繳納；房產(chǎn)用于出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。

1.2 我國(guó)房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的關(guān)于房產(chǎn)稅的法律法規(guī)中適用的大部分政策都是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的背景下制定的。當(dāng)時(shí)我國(guó)個(gè)人擁有住房的比例很小，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的住房都由單位安排，居民一般不具有房產(chǎn)的所有權(quán)，為了不浪費(fèi)行政資源，對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅是符合實(shí)際的；隨著改革開(kāi)放的深入，我國(guó)的制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了深刻的變化。城鎮(zhèn)居民擁有個(gè)人住房的比例不斷增加，與此同時(shí)，房產(chǎn)的價(jià)值也不斷增加，盡管房產(chǎn)的增值幾乎全部來(lái)自于土地，但是增值的大部分都?xì)w購(gòu)房者所有。不難看出，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制已經(jīng)明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，既不能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也不符合稅收量能課稅的原則，使其調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮。因此，改革勢(shì)在必行。

2 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的阻力與挑戰(zhàn)

我國(guó)房產(chǎn)稅全面開(kāi)征主要存在兩個(gè)方面的阻力與挑戰(zhàn)：法理上的阻力，制度設(shè)計(jì)中的挑戰(zhàn)。

2.1 房產(chǎn)稅征收法理上的阻力

美國(guó)房產(chǎn)稅的征收之所以能順利進(jìn)行并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效果，其中一個(gè)重要的原因就是美國(guó)土地的私有制。在美國(guó)，房產(chǎn)的所有者不僅對(duì)房產(chǎn)擁有所有權(quán)，而且對(duì)房產(chǎn)所在的土地也擁有所有權(quán)；在中國(guó)，土地是公有的，房產(chǎn)的所有者只是對(duì)房產(chǎn)擁有所有權(quán)，對(duì)房產(chǎn)所在的土地?fù)碛杏邢弈晗薜氖褂脵?quán)。房產(chǎn)升值的根源是土地價(jià)值的上升，而且在長(zhǎng)期，房屋的價(jià)值是貶值的。與此同時(shí)，政府對(duì)城市發(fā)展以及房地產(chǎn)周邊地區(qū)的投資所帶來(lái)的收益的最終歸宿是政府而不是暫時(shí)對(duì)這塊土地?fù)碛兴脵?quán)的個(gè)人。因此，土地的公有制以及房產(chǎn)的私有制使得人們對(duì)房產(chǎn)稅征收的合理性有所懷疑。

2.2 房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)中的挑戰(zhàn)

房產(chǎn)稅的征收是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，其中征收對(duì)象、稅基以及稅率的確定是重點(diǎn)也是難點(diǎn)。

2.2.1 征收對(duì)象的選擇

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收對(duì)象并不包括非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍意味著居民非營(yíng)業(yè)用住房將納入征稅范圍，那么如果將城鎮(zhèn)居民住房納入征稅范圍，那么農(nóng)村居民住房是否也要征收房產(chǎn)稅？是只對(duì)增量房征稅，還是將存量房也納入征稅范圍？對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)居民會(huì)因?yàn)槠渌鶕碛械姆慨a(chǎn)的價(jià)格上漲而獲利。在短期內(nèi)農(nóng)村土地以及房產(chǎn)的價(jià)格并不會(huì)有很大變化的情況下，將農(nóng)村房產(chǎn)排除在征稅范圍之外是合理的；長(zhǎng)期來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化的推移，以前的農(nóng)村很可能就會(huì)成為城市的周邊，這帶來(lái)的影響就是土地以及土地上的房產(chǎn)的價(jià)格迅速地上漲。盡管農(nóng)村的土地集體所有制限制了土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓以及出租，但原來(lái)用于自住的房子變成經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)后就會(huì)獲得較多的財(cái)產(chǎn)收入，而這都源于土地價(jià)格的上漲。此時(shí)對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)不再征收房產(chǎn)稅就不合理了。

是否將存量房納入征稅范圍也是一個(gè)難點(diǎn)。從上海與重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，不管是上海放棄對(duì)存量房的征稅還是重慶只對(duì)高檔存量房征稅的政策都沒(méi)有達(dá)到增加該地財(cái)政收入的效果。如果對(duì)所有的存量房征稅，確實(shí)可以明顯增加地方財(cái)政，但同時(shí)也會(huì)增加居民的稅賦。只是單純地?cái)U(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，而不相應(yīng)地減少其他方面的稅收，這樣只做加法而不做減法的政策也未必合理。

2.2.2 稅基的選擇

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是按房產(chǎn)余值計(jì)征的，即房產(chǎn)原值一次減除10%～30%，年稅率為1.2%； 對(duì)于用于出租的房產(chǎn)，按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12%。房產(chǎn)余值是根據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算得到的，反映的是房產(chǎn)的歷史成本，在房?jī)r(jià)日益高漲的今天，仍然用房產(chǎn)余值作為稅基顯然不能達(dá)到房產(chǎn)稅征收的目的。

那么對(duì)于稅基，是選擇從量計(jì)征還是從價(jià)計(jì)征呢？從量計(jì)征是按人均住房面積或是家庭擁有房產(chǎn)套數(shù)計(jì)征。對(duì)于按照面積計(jì)征，盡管方法簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確性高，但缺乏公平。相同面積的房產(chǎn)在不同的城市、同一城市的不同地段價(jià)格都會(huì)相差很大；對(duì)于按照房產(chǎn)套數(shù)計(jì)征，由于每套房子的面積不同，套數(shù)越多并不意味著面積就越大。因此，不論是按照面積還是套數(shù)都有失偏頗。從價(jià)計(jì)征是按照房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)征稅，盡管從價(jià)計(jì)征已是國(guó)際慣例，但其用于中國(guó)的房產(chǎn)稅仍存在一些問(wèn)題：（1）房產(chǎn)稅是對(duì)財(cái)富的存量征稅，工作時(shí)高收入時(shí)所擁有的房產(chǎn)在退休后就很難承擔(dān)高額的房產(chǎn)稅了。（2）對(duì)于房產(chǎn)的估值是個(gè)巨大的考驗(yàn)。在美國(guó)，估值體系已有60多年的歷史，在已建成的數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上，之后的每一次估值都只須在前一次的基礎(chǔ)上進(jìn)行適量修改。而對(duì)于我國(guó)，這項(xiàng)浩大的工程幾乎需要從零開(kāi)始。盡管我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行，但其中存在的種種阻力使得其進(jìn)展十分緩慢。

2.2.3 稅率的選擇

稅率的選擇國(guó)外一般采用比例稅，以美國(guó)為例，稅率從0.3%到3%不等。我國(guó)房產(chǎn)稅稅率的選擇要確定在一個(gè)合理的范圍，不論過(guò)高還是過(guò)低都會(huì)使房產(chǎn)稅征收的結(jié)果與其初衷背道而馳。稅率過(guò)高，稅收增加的同時(shí)人民的稅賦會(huì)加重，也會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)行；稅率過(guò)低，房產(chǎn)投資者的收益盡管也會(huì)下降，但其仍然可以獲得比在其他領(lǐng)域投資更多的收益，這樣就不能達(dá)到控制房?jī)r(jià)的預(yù)期效果。

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