王競軒

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的快速發(fā)展與進步，于此同時房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)乎于國家經(jīng)濟命脈和國家經(jīng)濟安全的重要產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域，從這一個層面來看，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身價值是關(guān)乎我國經(jīng)濟安全和國家經(jīng)濟健康發(fā)展的重要核心領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)自身價值的提高可以促進房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康健全發(fā)展，從而促進我國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，在本文中，我通過分析房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問題，通過發(fā)現(xiàn)這些問題來找到解決方案，從而達到提高房地產(chǎn)企業(yè)價值的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)價值；優(yōu)化決策

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動中，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化是企業(yè)的重要目標，于此同時，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在這樣那樣的諸多問題，而這些問題給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來嚴重的弊端，造成企業(yè)發(fā)展的畸形與問題，所以尋找這些發(fā)展過程中存在的問題，避免房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中走彎路，避免房地產(chǎn)企業(yè)自身問題的出現(xiàn)成為了現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的和方向。在企業(yè)發(fā)展中，通過解決發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)的問題，實現(xiàn)優(yōu)化決策具有重要的作用，通過發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，最后實現(xiàn)優(yōu)化決策，可以極大的調(diào)動企業(yè)各方面的優(yōu)勢，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的價值。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就需要利用內(nèi)部控制，稅收籌劃，財務決策，企業(yè)戰(zhàn)略決策方面來實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制是保持企業(yè)健康發(fā)展的重要途徑之一，建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制能夠避免企業(yè)管理層出現(xiàn)凌駕于管理層之上的舞弊風險，同時我們可以發(fā)現(xiàn)有許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制并不完善，總是出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層為了實現(xiàn)自身利益的最大化而犧牲企業(yè)價值的情況，這樣房地產(chǎn)企業(yè)自身的價值就受到了嚴重的侵害與破壞，損害了股東和利益相關(guān)者的權(quán)益，這種情況不僅僅出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)相對穩(wěn)定的情況，而卻還出現(xiàn)在房地產(chǎn)資金鏈條相對脆弱的情況，在這時凌駕于管理層之上的舞弊風險很可能給企業(yè)帶來致命的傷害，所以為了保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展建立健全相關(guān)的內(nèi)部控制是十分必要的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收問題

房地產(chǎn)企業(yè)每年所繳納的稅的數(shù)目都是十分可觀的數(shù)字，通過合理的利用稅收法律制度，在法律允許的框架內(nèi)實現(xiàn)稅收籌劃可以增加企業(yè)的利潤總額和凈利潤，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)由于不重視稅收的籌劃，沒有詳細了解相關(guān)的稅收法律知識，造成了企業(yè)自身利潤不必要的流失。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務單一問題

很多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務太過于單一，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營風險過大，不能把雞蛋放在一個籃子里邊，當房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸如國際經(jīng)濟危機等市場風險時會給企業(yè)造成嚴重的打擊，很可能企業(yè)就面臨著破產(chǎn)、倒閉、重組等問題，這十分的不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康健全發(fā)展與穩(wěn)定。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集問題

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金的過程中很可能由于過多的債務籌資提高了企業(yè)的財務杠桿，給企業(yè)帶來了相當嚴重的財務困境，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂的一個重要原因，由此可見，為了保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展我們應該合理利用資金的籌集渠道，避免企業(yè)的財務杠桿過高，給企業(yè)帶來不必要的財務困境成本，造成對企業(yè)自身穩(wěn)定的破壞。

二、針對房地產(chǎn)企業(yè)存在問題提出的改進意見

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制，在關(guān)鍵節(jié)點完善企業(yè)自身的內(nèi)部管理，比如銷售與收款環(huán)節(jié)，采購與付款環(huán)節(jié)，貨幣資金環(huán)節(jié)，在建立健全內(nèi)部控制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該在相關(guān)崗位實行職責分離，避免因為關(guān)聯(lián)關(guān)系給企業(yè)的內(nèi)部帶來的不可挽回的風險，同時企業(yè)應該提高企業(yè)內(nèi)部員工的財務管理方面的專業(yè)知識，提高財務管理人員的專業(yè)素質(zhì)，建立健全企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督機制，從而完善企業(yè)的內(nèi)部控制，這樣企業(yè)就可以再相對于完善的內(nèi)部控制基礎(chǔ)上實現(xiàn)企業(yè)自身價值的最大化，并保持企業(yè)的穩(wěn)定。

（二）通過稅收籌劃實現(xiàn)企業(yè)價值提高

房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面主要涉及土地增值稅，房產(chǎn)稅，企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以從這幾個方面來進行稅收籌劃，實現(xiàn)提高企業(yè)價值的目標，比如企業(yè)可以在所建設的小區(qū)內(nèi)建設學校，醫(yī)院，增加綠化面積，這些都是土地增值稅的扣除項目，在降低土地增值稅的同時還能通過完善小區(qū)內(nèi)部硬件設施提高小區(qū)的住房價格，同時實現(xiàn)企業(yè)自身業(yè)務的多元化，不但降低了的經(jīng)營風險，而且可以降低稅收，同時企業(yè)可以通過雇傭殘疾人來降低企業(yè)所得稅，因為殘疾人工資稅前加計100%扣除，這不僅僅增加了企業(yè)的聲譽，幫助了殘疾人自力更生，同時降低了企業(yè)的所得稅，增加了企業(yè)利潤。

（三）實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務多元化

雞蛋不能放在一個籃子里邊，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務多元化可以分散企業(yè)自身的經(jīng)營風險，在企業(yè)多元化的同時，企業(yè)應該運用SWOT分析等形式來分析企業(yè)的優(yōu)勢劣勢，要用一個長遠的眼光來選擇相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同時要結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢，劣勢，從而實現(xiàn)企業(yè)的多元化，完成企業(yè)經(jīng)營風險的分散。

（四）避免房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本過高

企業(yè)通過合理分析企業(yè)自身的環(huán)境和所處在融資氛圍，不要盲目的進行籌集資金擴大產(chǎn)業(yè)，要合理的運用財務杠桿，和發(fā)行債券和股權(quán)來實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，盲目的不考慮企業(yè)自身狀況和外部融資環(huán)境只能給企業(yè)帶來嚴重的財務困境成本，甚至導致企業(yè)的資金鏈條的斷裂。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中占據(jù)著相當重要的地位，保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展是我國經(jīng)濟穩(wěn)定高速發(fā)展的重要任務，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中存在很多問題，但是，我們通過發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的問題我們就可以找到解決的方向，通過上文分析我們可以通過稅收籌劃，企業(yè)多元化，完善內(nèi)部控制等方面來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值的提升，從而保持房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：黑龍江科技大學管理學院）

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