鄭基超　倪澤強(qiáng)　孫韋

摘要：房?jī)r(jià)是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的重要變量。文章從人口結(jié)構(gòu)視角對(duì)房?jī)r(jià)上漲的原因進(jìn)行了探索，以2001—2014年的分省面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)分析了婚姻登記人數(shù)這一人口變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，接著又對(duì)京、滬、津三個(gè)直轄市進(jìn)行了面板數(shù)據(jù)分析，探索了外來(lái)人口和婚姻登記人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響；實(shí)證結(jié)果表明人口因素是影響房?jī)r(jià)的重要變量，文章最后基于人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)并提出了政策性建議。

關(guān)鍵詞：人口結(jié)構(gòu)；住宅價(jià)格；婚姻登記人口

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1001-862X（2016）05-0022-007

一、引 言

過(guò)去的十多年，房?jī)r(jià)的大幅度攀升引發(fā)了人們的廣泛關(guān)注，牽動(dòng)著無(wú)數(shù)人敏感的神經(jīng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，從2000年到2014年，14年間全國(guó)住宅平均價(jià)格從2092元/平方米上升到5933元/平方米，上漲了近兩倍。尤其是2016年春節(jié)后，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)飆升，再次引發(fā)居民的強(qiáng)烈關(guān)注。房?jī)r(jià)大幅度上漲嚴(yán)重影響了人們的生活質(zhì)量，很多人節(jié)衣縮食購(gòu)房供房，為此減少了其他支出，沖擊了消費(fèi)增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致內(nèi)需不振。

對(duì)房?jī)r(jià)的上漲，不同學(xué)者有著不同的解釋，部分學(xué)者從供給沖擊角度給出了解釋，如土地價(jià)格的上升、建筑成本的增加等帶來(lái)了房?jī)r(jià)的剛性上升；還有的學(xué)者從需求角度進(jìn)行了解讀，認(rèn)為多年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使居民收入水平提高，進(jìn)而增加住宅消費(fèi)引起房?jī)r(jià)上漲。這些分析都有一定道理，但是并不全面。

從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，住宅價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有46個(gè)，持平的城市有1個(gè)；4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為63.4%，最低為下降3.2%，其中一線城市和部分二線城市價(jià)格上漲幅度較大。顯然房?jī)r(jià)的大幅度增長(zhǎng)很難用供求解讀：在同一期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給成本變化不大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然放緩，但是居民收入增長(zhǎng)趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生變化，因此仍然用供給、需求因素對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行解讀顯得蒼白無(wú)力，隱藏在中國(guó)房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)率背后的顯然還有其他因素。

我們注意到，與近年來(lái)房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)相伴隨的是，中國(guó)正在經(jīng)歷時(shí)間和空間兩種維度的人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)。首先是時(shí)間維度的人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)，在過(guò)去十多年，1981—1990年人口出生高峰期的居民相繼進(jìn)入初婚期，與此同時(shí)35—59歲中年人在總?cè)丝谥斜戎夭粩嗌仙禄橘I房和改善居住質(zhì)量買房需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，帶來(lái)了全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)普漲；其次就是空間維度的人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)，過(guò)去數(shù)十年由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不平衡，中西部人口大量流向東部地區(qū)，造成了人口分布的區(qū)域不平衡，北上廣等東部地區(qū)人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，而中西部地區(qū)人口凈流出，人口流動(dòng)帶來(lái)了住宅購(gòu)買力的流動(dòng)，一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度驚人。

事實(shí)上，很多文獻(xiàn)也關(guān)注到了人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。查閱已有文獻(xiàn)后我們發(fā)現(xiàn)，很多學(xué)者在實(shí)證分析時(shí)使用的表征人口特征的變量為人口撫養(yǎng)比，在回歸中通常使用人口撫養(yǎng)比和當(dāng)期房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證。我們認(rèn)為，以撫養(yǎng)比作為人口結(jié)構(gòu)的代理變量，在分析研判人口因素對(duì)房?jī)r(jià)影響時(shí)可能有偏差，因?yàn)槿丝趽狃B(yǎng)比通常表明既定時(shí)點(diǎn)的人口結(jié)構(gòu)特征，當(dāng)期人口撫養(yǎng)比對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)的影響通常是間接的。以幼兒撫養(yǎng)比為例，該比例為幼兒人口占總?cè)丝诨蛘邉趧?dòng)年齡人口比重，而現(xiàn)在的幼兒人口是不可能有直接住宅需求的，只有等其成年后才會(huì)有購(gòu)房需求。因此我們需要找到更合適的表示人口結(jié)構(gòu)因素的變量，這一變量既能夠描述人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)特征，而且能夠?qū)Ξ?dāng)期房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。成家需買房的傳統(tǒng)文化給了我們啟示，因?yàn)榇蠖鄶?shù)在城鎮(zhèn)結(jié)婚的人都會(huì)購(gòu)買商品住宅，因此當(dāng)年登記結(jié)婚人數(shù)既能夠代表人口數(shù)量結(jié)構(gòu)特征（當(dāng)期登記結(jié)婚人數(shù)由若干年前的出生人口決定），又能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。因此本文中我們將使用結(jié)婚登記人數(shù)來(lái)反映人口結(jié)構(gòu)，分析其對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響，我們相信這能更加客觀、準(zhǔn)確地研究人口因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響；而且中國(guó)各省市區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)差異較大，這種差異為面板計(jì)量分析人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也提供了便利。

二、人口結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)的理論分析

（一）人口數(shù)量結(jié)構(gòu)決定了住宅需求數(shù)量結(jié)構(gòu)

人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的邏輯在于：購(gòu)買住宅的行為本質(zhì)上是居住消費(fèi)，人是消費(fèi)主體，因而有居住需求的人口數(shù)量決定了住宅的有效需求量。一個(gè)符合實(shí)際的假設(shè)是，居民只有在成年或者更準(zhǔn)確地說(shuō)結(jié)婚建立家庭之后才會(huì)有獨(dú)立住宅需求。由于種種原因，各年度人口出生數(shù)量并不相同，到這些居民長(zhǎng)大成人時(shí)，相應(yīng)的住宅需求數(shù)量也會(huì)有所不同。因此人口出生數(shù)量決定了滯后期的住宅需求數(shù)量；而人口出生數(shù)量的波動(dòng)會(huì)影響多年以后的住宅需求數(shù)量和結(jié)構(gòu)。根據(jù)歷次人口普查數(shù)據(jù)，從1966—2010年間，中國(guó)共經(jīng)歷了兩次人口出生高峰，第一個(gè)高峰是從1966到1975年，十年間出生人口近2.4億人；第二次人口出生高峰是從1981到1990年，十年出生人口約2.3億人；其后中國(guó)出生人口數(shù)量不斷下降。我們認(rèn)為，在過(guò)去的十多年，兩次人口出生高峰的人們相繼進(jìn)入婚育期和中年期，由此帶來(lái)了婚姻購(gòu)房需求和中年改善住房需求的迸發(fā)，驅(qū)動(dòng)了中國(guó)房?jī)r(jià)的上升。

（二）生育高峰帶來(lái)的婚育購(gòu)房需求上升

首先來(lái)看結(jié)婚購(gòu)房需求，傳統(tǒng)文化強(qiáng)調(diào)“有房才有家和歸屬感”，因此多數(shù)城市居民結(jié)婚時(shí)都會(huì)新購(gòu)住房。表1是內(nèi)地居民結(jié)婚登記人數(shù)和成套住宅竣工數(shù)量描述性統(tǒng)計(jì)，其中內(nèi)地居民結(jié)婚登記對(duì)數(shù)既包括初婚，也包括再婚，因?yàn)殡x婚時(shí)通常會(huì)對(duì)原有住房分割，再婚時(shí)往往會(huì)重新購(gòu)房，因此使用總的結(jié)婚登記對(duì)數(shù)表示結(jié)婚購(gòu)房需求是合理的。我們發(fā)現(xiàn)，從2001年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)居民結(jié)婚登記人數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，從2001年的797.11萬(wàn)對(duì)上升到2014年的1302.04萬(wàn)對(duì)，增長(zhǎng)了約63%，其中初婚人數(shù)從2001年的1481.74萬(wàn)人上升到2014年的2286.81萬(wàn)人，占據(jù)了絕大部分。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化在加速推進(jìn)，14年間，城鎮(zhèn)人口比重從37.66%上升到54.77%。假設(shè)所有在城鎮(zhèn)生活的居民結(jié)婚時(shí)都要新購(gòu)房屋，那么城鎮(zhèn)化疊加婚育人口上升帶來(lái)了大量購(gòu)房需求。經(jīng)計(jì)算可知，從2001年到2014年，結(jié)婚購(gòu)房需求從300.19萬(wàn)套上升到2014年的713.13萬(wàn)套，14年間需求共計(jì)7016萬(wàn)套，而同期全國(guó)開(kāi)發(fā)商成套住宅竣工數(shù)量共計(jì)7071萬(wàn)套，竣工成套房屋數(shù)量?jī)H略多于結(jié)婚購(gòu)房需求。顯然，在過(guò)去的14年間，住宅市場(chǎng)供求矛盾是相當(dāng)突出的，因?yàn)樾驴⒐し课莶坏?yīng)結(jié)婚購(gòu)房者，還要滿足其他需求如改善性住房需求。

（三）中年人群數(shù)量增加帶來(lái)的改善性購(gòu)房需求上升

所謂住宅改善性需求，是指居民在經(jīng)濟(jì)收入水平提高后，為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求。由于統(tǒng)計(jì)購(gòu)房行為并不區(qū)分初次買房和改善購(gòu)房，在此我們僅從人口數(shù)量結(jié)構(gòu)視角對(duì)住宅改善性需求進(jìn)行推算。我們認(rèn)為，35—59歲的中年人家庭穩(wěn)定、收入相對(duì)較高，是改善性需求的主要目標(biāo)人群。以2010年人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，我們對(duì)不同時(shí)點(diǎn)的中年人口數(shù)量進(jìn)行推測(cè)并繪制為圖1。從圖1可以看出，從2000年到2015年，中年人口數(shù)量在急劇增加，從2000年的3.6億增加到2015年的5.2億，其原因如前文所述：70年代人口出生高峰期的人大量進(jìn)入中年。由于這一年齡段的人口數(shù)量急劇增加，進(jìn)而改善性住房需求也隨之增加。

（四）人口結(jié)構(gòu)空間分布不均衡帶來(lái)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)差異

經(jīng)過(guò)多年普漲后，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化日益明顯。目前已呈現(xiàn)出冷熱不均的局面，一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然需求旺盛，而大部分地區(qū)房地產(chǎn)仍然是供過(guò)于求，面臨著去庫(kù)存的壓力。我們認(rèn)為這種房?jī)r(jià)的區(qū)域差異是由人口空間分布的不均衡帶來(lái)的。目前國(guó)內(nèi)人口出現(xiàn)從中西部地區(qū)向東部地區(qū)流動(dòng)的趨勢(shì)，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的推進(jìn)，越來(lái)越多的流動(dòng)人口會(huì)選擇在流入地定居買房，住宅購(gòu)買力由此隨著人口流動(dòng)發(fā)生了空間轉(zhuǎn)移，需求的增加引起房?jī)r(jià)上漲。以北京、上海兩直轄市為例，從2001年到2014年，房?jī)r(jià)分別上漲了305%和393%，而同期全國(guó)住宅平均價(jià)格增長(zhǎng)率為204%。其快速增長(zhǎng)的原因與兩地流動(dòng)人口數(shù)量不斷增多有關(guān)：兩市常住人口中流動(dòng)人口比重（常住非戶籍人口除以戶籍人口比重）分別從2001年的23.4%、25.7%增長(zhǎng)到2013年的61.4%、68.6%。

因此，綜合以上時(shí)空維度的人口結(jié)構(gòu)變化，可以得到過(guò)去十多年房?jī)r(jià)迅猛上漲的一種基于人口結(jié)構(gòu)視角的解釋：20世紀(jì)80年代人口出生高峰期的居民進(jìn)入初婚高峰，加上20世紀(jì)60年代和70年代人口出生高峰期的居民進(jìn)入改善性住宅需求高峰，兩種高峰放大了住宅需求，推動(dòng)了住宅價(jià)格較大幅度上漲，而較高的房?jī)r(jià)漲幅催生了投資性需求，很多人將住宅視作只漲不跌的投資品。三種需求疊加形成了住宅需求螺旋上升效應(yīng)，支撐了房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)。在人口流入較多的中心城市，由于人口流入，婚育購(gòu)房、改善性住宅需求、投資需求又疊加了外地住宅購(gòu)買力的流入，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度更快。

三、人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)證分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，商品價(jià)格取決于供求關(guān)系。因此我們以供求為基礎(chǔ)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行實(shí)證研究，在計(jì)量時(shí)我們側(cè)重于分析需求因素，需求因素包括人們的可支配收入，同時(shí)包括人口結(jié)構(gòu)因素，即結(jié)婚購(gòu)房需求和改善性住宅需求。中國(guó)各地發(fā)展水平、所處階段不同，面板數(shù)據(jù)分析方法能充分利用這一優(yōu)勢(shì)，基于本文研究目的，最終我們?cè)O(shè)定的計(jì)量模型如下式：

RPit=？琢+？茁1MRit+？茁2UW+？茁3DIit+？茁4URit

其中，被解釋變量RP是各省市區(qū)的房?jī)r(jià)，以住宅平均價(jià)格表示，單位為元/平方米，回歸方程中我們使用其對(duì)數(shù)形式的數(shù)據(jù)；MR是各地區(qū)結(jié)婚登記人數(shù)，我們以該數(shù)據(jù)表示結(jié)婚購(gòu)房需求，將每年結(jié)婚登記人數(shù)乘以該年城鎮(zhèn)化率表示結(jié)婚買房人數(shù)，回歸中我們將這一數(shù)字除以該地區(qū)年末人數(shù)以千分比形式呈現(xiàn)；改善性需求我們很難查到有關(guān)數(shù)據(jù)，我們考慮用城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)量增長(zhǎng)情況（UW）來(lái)代表改善性需求，因?yàn)槌擎?zhèn)就業(yè)人員增長(zhǎng)數(shù)量隨著城市規(guī)模擴(kuò)大而不斷增大，改善居住需求亦隨之不斷上升，其中2000—2010年的數(shù)據(jù)直接來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中按城鄉(xiāng)分的年底從業(yè)人員數(shù)城鎮(zhèn)部分，而2011年后由于統(tǒng)計(jì)口徑改變，無(wú)法獲得這一數(shù)據(jù)，我們采用各地區(qū)按行業(yè)分城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員數(shù)計(jì)算增長(zhǎng)速度，這兩個(gè)變量是我們重點(diǎn)關(guān)注的變量；其他變量包括：DI，人均可支配收入，統(tǒng)計(jì)年鑒中單位為元/年，在回歸方程中我們按照與房?jī)r(jià)一樣的方式對(duì)數(shù)化進(jìn)行處理；UR，城鎮(zhèn)化率，我們用百分比的方式呈現(xiàn)。

（一）數(shù)據(jù)說(shuō)明

Stata可以很方便地對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行基本描述，我們共搜集了31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市從2001到2014年的數(shù)據(jù)，共計(jì)434組數(shù)據(jù)，每組數(shù)據(jù)共有5個(gè)變量。其中住宅價(jià)格、人均可支配收入單位為元；結(jié)婚登記變量為該年結(jié)婚登記人數(shù)占該地區(qū)年末總?cè)丝诘那Х直?，我們將其放?000倍呈現(xiàn)；城鎮(zhèn)化率、城市就業(yè)人口增長(zhǎng)率為百分比數(shù)據(jù)，為計(jì)量的量綱統(tǒng)一，我們將其放大100倍在表2中呈現(xiàn)。

5個(gè)變量中，房?jī)r(jià)的平均值為3666.65元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)差較大，顯示了各地房?jī)r(jià)差異很大，最高值18499元，最低值僅為864元；城鎮(zhèn)化率的平均值為47.95%，但標(biāo)準(zhǔn)差也較大，反映出各地區(qū)城鎮(zhèn)化水平差異較大；mr是按城鎮(zhèn)化率乘以該年總結(jié)婚登記人數(shù)占年末總?cè)丝诘那Х直?，平均值?.77507，各地近年來(lái)結(jié)婚登記人數(shù)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，與房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)一致；人均可支配收入平均為15200元，標(biāo)準(zhǔn)差較大，顯示各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大；城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)據(jù)增加數(shù)為百分比數(shù)據(jù)，其方差較大，事實(shí)上其差異應(yīng)該沒(méi)有這么大，其原因可能是個(gè)別省份不同年度統(tǒng)計(jì)誤差所致，不過(guò)總體上看，城鎮(zhèn)就業(yè)人口數(shù)量保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，每年增長(zhǎng)幅度為5.537%。

（二）回歸結(jié)果

1.總體數(shù)據(jù)回歸

根據(jù)研究目的，依照回歸使用變量的不同，我們對(duì)樣本進(jìn)行了兩種回歸，其中方程1是包括4個(gè)因變量的回歸，我們使用固定效應(yīng)回歸方法；方程2是將不顯著的uw變量和ur變量去除后的回歸結(jié)果，同樣也是固定效應(yīng)回歸。兩種回歸總的R平方都在0.85以上，說(shuō)明我們選擇的變量能很好地解釋房?jī)r(jià)的變動(dòng)。兩個(gè)回歸結(jié)果都顯示出結(jié)婚人口數(shù)量比對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)正且在統(tǒng)計(jì)上顯著的系數(shù)，這說(shuō)明控制住其他因素的情況下，結(jié)婚登記人口的上升確實(shí)帶來(lái)了房?jī)r(jià)的上升，平均來(lái)看，結(jié)婚登記人口占總?cè)丝诿吭黾?個(gè)千分點(diǎn)，住宅價(jià)格要上升2.5～2.6個(gè)百分點(diǎn)，正如所預(yù)期的那樣。個(gè)人實(shí)際可支配收入上升也是影響房?jī)r(jià)的重要因素，個(gè)人可支配收入增長(zhǎng)率每上升1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率隨之上升0.95個(gè)百分點(diǎn)左右；城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響在我們的回歸方程中不顯著，可能是城鎮(zhèn)化的作用已經(jīng)體現(xiàn)在結(jié)婚登記人口因素中；uw變量并未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，即該變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不顯著的，這可能意味著改善性需求對(duì)房?jī)r(jià)并未有太大的影響，事實(shí)上改善性需求通常是賣舊房買新房，在創(chuàng)造需求的同時(shí)往往也會(huì)提供供給。

2.京、滬、津區(qū)域回歸結(jié)果

我們接著分析空間維度上的人口流動(dòng)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響：外來(lái)人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度較大的地區(qū)為北京、上海等中心城市，這些城市房?jī)r(jià)的絕對(duì)值相對(duì)人均可支配收入水平很高，同時(shí)這些城市的外來(lái)人口比重也比較高。我們以北京、上海、天津三個(gè)直轄市為例進(jìn)行實(shí)證分析，對(duì)上文中的計(jì)量模型進(jìn)行改進(jìn)，以考察空間人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，這也是對(duì)前文全國(guó)面板數(shù)據(jù)的穩(wěn)健性檢驗(yàn)。實(shí)證使用的模型如下所示，其他變量與上文相同，所不同的是將UW變量換為FI（外來(lái)人口比重，即常住人口中非戶籍人口除以戶籍人口比重）：

RPit=？琢+？茁1MRit+？茁2FI+？茁3DIit+？茁4URit

表4是對(duì)京、滬、津數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)，這三個(gè)市的房?jī)r(jià)平均值、城鎮(zhèn)化率、平均結(jié)婚登記人數(shù)、人均可支配收入都要高于全國(guó)平均水平，天津的房?jī)r(jià)和人均可支配收入最低，而三個(gè)城市的城鎮(zhèn)化率都很高，平均達(dá)到82.89%，三個(gè)城市外來(lái)人口數(shù)量占戶籍人口比重平均達(dá)到37%左右。

表5是對(duì)三個(gè)城鎮(zhèn)化水平比較高的城市進(jìn)行普通回歸計(jì)量分析的結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，結(jié)婚登記人數(shù)與人均可支配收入依然是對(duì)房?jī)r(jià)比較顯著的變量。但是結(jié)婚登記人數(shù)變量的系數(shù)在總體回歸和地區(qū)回歸間存在明顯差異，結(jié)婚登記人數(shù)占總?cè)丝谇Х直让吭黾?個(gè)千分點(diǎn)，三市住宅價(jià)格平均要上升約7.4個(gè)百分點(diǎn)，這是因?yàn)檫@三個(gè)城市城鎮(zhèn)化率高，大部分結(jié)婚登記人口都需要在城市買房；正如理論分析的那樣，外來(lái)人口數(shù)量增加對(duì)房?jī)r(jià)上漲有正的影響，外來(lái)人口占戶籍人口比重每上升一個(gè)百分點(diǎn)，住宅價(jià)格平均水平上漲1.38個(gè)百分點(diǎn)，顯示出人口流入對(duì)流入地房?jī)r(jià)的顯著推升效應(yīng)；人均可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)要小于全國(guó)面板回歸得出的系數(shù)；城鎮(zhèn)化水平在回歸方程中不顯著。

總體回歸結(jié)果和分區(qū)域回歸結(jié)果得出系數(shù)雖然不盡相同，但是結(jié)論基本是一致的，從側(cè)面證明我們的回歸結(jié)果是穩(wěn)健的。從人口時(shí)點(diǎn)結(jié)構(gòu)比來(lái)看，上海、北京、天津三市結(jié)婚人數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度更大，因?yàn)槿谐擎?zhèn)化水平高，大部分人口都位于城市，因此新婚人口都需要在城市買房；這證明我們之前的假設(shè)，即人口數(shù)量結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但是這種影響通常是滯后的，對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的人口結(jié)構(gòu)因素體現(xiàn)在結(jié)婚登記人口數(shù)量上，而現(xiàn)期結(jié)婚登記人口數(shù)量是由多年前出生人口數(shù)量決定；而隨著20世紀(jì)80年代人口出生高峰期的居民進(jìn)入婚育期，近年來(lái)的結(jié)婚登記人數(shù)迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也迅速上漲。另外由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，流入人口較多的城市房?jī)r(jià)上漲幅度更快，我們從三個(gè)人口流入較多的直轄市回歸中得出了這樣的結(jié)論，這說(shuō)明人口流動(dòng)帶來(lái)了住宅購(gòu)買力的流動(dòng)。

（三）未來(lái)人口趨勢(shì)與房?jī)r(jià)波動(dòng)情況

我們的研究證實(shí)了過(guò)去十多年中國(guó)房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的很大動(dòng)因是結(jié)婚購(gòu)房人口的上升，即人口出生高峰期的居民集中成家置業(yè)形成了買房的高峰，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是需求推動(dòng)型增長(zhǎng)。2014年中國(guó)結(jié)婚登記率為19.03%，中國(guó)住宅平均價(jià)格為5933元/平方米；2000年這一數(shù)據(jù)分別為13.28%和1948元/平方米，房?jī)r(jià)的攀升與結(jié)婚登記率的上升具有共同的趨勢(shì)，實(shí)證也說(shuō)明了兩者間的線性相關(guān)關(guān)系。

同樣的道理，在出生高峰期的居民逐漸完成結(jié)婚買房的任務(wù)后。我們有理由相信，正如前文理論分析所預(yù)期的，隨著人口出生低谷期居民進(jìn)入婚育期，結(jié)婚登記人數(shù)會(huì)逐步下降，買房需求會(huì)隨之下降，未來(lái)整體房?jī)r(jià)增長(zhǎng)難以得到需求支撐。

根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，過(guò)去數(shù)十年中國(guó)出生人口數(shù)量變化很大，1991—2000年出生人口有1.748億人，此前1981—1990年出生人口2.28億人，減少了5300多萬(wàn)人；而2001—2010年出生人口14641萬(wàn)人，較上一個(gè)十年減少2839萬(wàn)人。雖然人口政策已經(jīng)放寬，但是理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)生育率的提升并不樂(lè)觀，未來(lái)人口出生率的提升相當(dāng)有限。以2010年人口普查時(shí)估計(jì)的居民平均結(jié)婚年齡25歲計(jì)算，結(jié)婚登記人數(shù)從2016年起會(huì)逐漸下降，這會(huì)直接減少結(jié)婚住宅需求，加之城鎮(zhèn)化推進(jìn)空間的逐步縮小，全國(guó)范圍內(nèi)整體房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)會(huì)放緩；而隨著房?jī)r(jià)增速放緩，買房投資也將不再有利可圖，對(duì)住宅的投資性需求也會(huì)顯著降低，需求下降會(huì)從根本上緩解未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。

四、啟示和政策建議

從全國(guó)整體來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲壓力不大，房地產(chǎn)業(yè)面臨的更多是去庫(kù)存的問(wèn)題。但是需要指出的是，在地域空間上失衡的人口結(jié)構(gòu)同樣會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展，不同區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢(shì)。那些人口流出的省市，房地產(chǎn)市場(chǎng)將承受較大壓力。而常住人口大于戶籍人口的區(qū)域性中心城市如北京、上海市及其他區(qū)域性中心城市，由于外來(lái)人口安家落戶的需求不斷增長(zhǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將比較旺盛?；谖覀兊膶?shí)證研究結(jié)果，我們提出如下建議。

（一）科學(xué)預(yù)測(cè)人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)趨勢(shì)，因地制宜制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

當(dāng)前，供給側(cè)改革正在如火如荼地深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是供給側(cè)改革的重要戰(zhàn)場(chǎng)。與普通商品可以自由流通不同，基于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，并不存在全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此也不存在全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策。如何建立健全精準(zhǔn)、科學(xué)的分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系是政策難點(diǎn)。幸運(yùn)的是，過(guò)去數(shù)十年的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、趨勢(shì)變化在很大程度上可以通過(guò)人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)來(lái)測(cè)算；將過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)推演到未來(lái)，我們可以根據(jù)區(qū)域人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)特征科學(xué)把握該區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本特征，進(jìn)而制定“一城一策”的宏觀調(diào)控政策。

在需求增長(zhǎng)放緩的背景下，多數(shù)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著去庫(kù)存的問(wèn)題，這些地方應(yīng)該采取措施提升居民住宅需求滿意度，如鼓勵(lì)流動(dòng)人口落戶、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商讓利、探索公積金全國(guó)統(tǒng)籌使用政策等。在人口流動(dòng)較多的區(qū)域中心城市，由于人口源源流入，未來(lái)住宅需求仍然會(huì)比較旺盛，這些地方應(yīng)該實(shí)施增加住宅供給、抑制投資需求的宏觀調(diào)控政策；相應(yīng)地，對(duì)人口凈流出城市，應(yīng)立足于存量住宅資源的優(yōu)化配置，提升、改革原有住宅居住質(zhì)量，同時(shí)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)預(yù)警機(jī)制，給予開(kāi)發(fā)商必要的風(fēng)險(xiǎn)警示，防止新建住宅供給過(guò)剩，形成新的資源浪費(fèi)。

（二）根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化合理規(guī)劃政府收支預(yù)算

過(guò)去十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，為地方政府帶來(lái)了大量的土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)收入，如2014年全國(guó)土地出讓收入達(dá)42606億元。這些收入其實(shí)是人口紅利帶來(lái)的，這些收入在地方建設(shè)事業(yè)中發(fā)揮了重要作用。但是隨著人口結(jié)構(gòu)變化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入低速增長(zhǎng)狀態(tài)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年土地出讓收入已大幅度下滑至33657.73億元。土地出讓收入是地方政府的重要收入來(lái)源，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的減少，地方政府的土地出讓收入也會(huì)減少。在地方政府債務(wù)不斷累積的背景下，土地出讓收入減少有可能對(duì)地方建設(shè)帶來(lái)壓力。特別是在人口凈流出的城市，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)可能會(huì)持續(xù)下降，這些地方要未雨綢繆，開(kāi)展前瞻性研究，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴。

（三）關(guān)注房?jī)r(jià)波動(dòng)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)

過(guò)去十多年，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)普遍上漲趨勢(shì)，很多購(gòu)房者在銀行信貸的支持下以按揭貸款方式購(gòu)買住房。當(dāng)購(gòu)房需求減少、房地產(chǎn)價(jià)格不再上升時(shí)，如果購(gòu)房者不是為了自住而是為了投資，房地產(chǎn)價(jià)格不再上升，購(gòu)房者為了填補(bǔ)資金缺口往往會(huì)將房屋出售，需求本就不足，供給又大量增加，房地產(chǎn)價(jià)格有可能進(jìn)一步下降；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌落到低于購(gòu)房者的按揭貸款余額時(shí)，購(gòu)房者有可能違約。大量違約者的同時(shí)出現(xiàn)會(huì)給金融體系帶來(lái)災(zāi)難性的影響：很多貸款成為壞賬，金融機(jī)構(gòu)利潤(rùn)減少甚至出現(xiàn)大規(guī)模虧損，從而影響金融體系穩(wěn)定。因此，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)關(guān)注人口結(jié)構(gòu)變化，把握房?jī)r(jià)波動(dòng)趨勢(shì)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

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（責(zé)任編輯 秋 妍）