摘要：不動產(chǎn)登記信息上承載了不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)及隱私權(quán)等民事權(quán)利。在查詢制度的具體設(shè)計上，我國采取有限公開原則，限定查詢主體、確定利害關(guān)系人范圍。但由于現(xiàn)行法在規(guī)范層面對不動產(chǎn)登記信息承載的權(quán)利以及對不動產(chǎn)登記信息的查詢權(quán)缺乏有效協(xié)調(diào)，未能依據(jù)不同的查詢前提區(qū)別設(shè)置查詢條件，實踐中出現(xiàn)了因隱私權(quán)的過度保護導致查詢權(quán)無法正常行使，而查詢權(quán)的過度行使則導致不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)受到侵犯的案件。因此，不動產(chǎn)登記信息的公開模式需要進一步細化；將登記信息類型化保護，有助于查詢制度更加完善，查詢權(quán)更好地行使。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記信息，查詢權(quán)，財產(chǎn)權(quán)，隱私權(quán)，類型化

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）10-0056-63 收稿日期：2016-09-05

1 問題的提出

我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）從查詢主體、查詢內(nèi)容、查詢流程等方面對不動產(chǎn)登記信息查詢制度作了原則性規(guī)定，對登記信息查詢行為的規(guī)范化起到了一定的積極作用。但2015年首例利害關(guān)系人要求以姓名查房案的勝訴，使現(xiàn)行法對不動產(chǎn)登記信息查詢權(quán)的理解、查詢權(quán)與其他權(quán)利的關(guān)系、不動產(chǎn)登記信息所負載的權(quán)利及與登記信息查詢權(quán)之間的權(quán)利協(xié)調(diào)，甚至不動產(chǎn)登記信息查詢與“反腐敗”的關(guān)系等問題引起廣泛關(guān)注。

該案中，原告劉磊是其父劉大海的獨子，劉磊10歲時其父母離異，劉磊隨母親生活；劉大海一直單身，2014年5月突發(fā)腦出血去世，臨終未留遺囑。因劉大海的父母早已去世，劉磊就成為其財產(chǎn)的惟一法定繼承人。為了順利繼承遺產(chǎn)，劉磊需要查明父親名下的房產(chǎn)狀況。在準備好劉大海及劉磊本人出生證、家庭戶籍資料、父母親已離婚證明文件、財產(chǎn)分割證明及爺爺、奶奶和父親的死亡證明材料、繼承公證書后，劉磊向南京市住建委下轄的南京市房產(chǎn)局檔案館申請查詢父親名下房產(chǎn)信息，以便依法繼承父親遺產(chǎn)。但檔案館以“房屋信息是個人隱私或商業(yè)秘密，按照市住建委的要求，房產(chǎn)登記人名下的房產(chǎn)資料，他人不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進行查詢”為由，認為只有持公安局或檢察院、法院的相關(guān)法律文書，才能查詢劉大海的不動產(chǎn)登記信息。無奈，劉磊訴至南京市鼓樓區(qū)人民法院。南京市鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，劉磊作為第一順位繼承人與其父名下登記的房產(chǎn)存在利害關(guān)系，享有查詢劉大海名下房屋登記信息的主體資格；且房屋登記信息查詢條件的設(shè)置不應(yīng)限制查詢?nèi)双@取信息的權(quán)利，在無法提供房屋坐落、權(quán)屬證書編號等檢索條件的客觀不能情況下，南京市住建委應(yīng)依法履行提供劉大海名下房屋登記信息的法定職責。

該案突破了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第6.1.4條中規(guī)定的不得以姓名為查詢條件提供權(quán)利人名下房產(chǎn)登記信息的限制，明確了利害關(guān)系人可僅以人名查詢房屋登記信息。那么，如何妥當協(xié)調(diào)不動產(chǎn)登記信息查詢與不動產(chǎn)權(quán)利人財產(chǎn)隱私權(quán)保護之間的關(guān)系？不動產(chǎn)信息查詢的法律邊界如何界定？這些問題均有待研究。

2 不動產(chǎn)登記信息及其承載的權(quán)利

2.1 不動產(chǎn)登記信息的界定及構(gòu)成

在規(guī)范層面，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利人及其上所承載的權(quán)利義務(wù)負擔與變動記載造冊。所謂不動產(chǎn)登記信息（或稱不動產(chǎn)登記資料），根據(jù)《實施細則》第九十四條的規(guī)定，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)在登記過程中形成和收集到的一系列文字、圖件、電子信息等資料，既包括不動產(chǎn)登記簿等登記結(jié)果，也包括不動產(chǎn)登記原始資料。在《物權(quán)法》和《暫行條例》頒布前，《土地登記資料公開查詢辦法》和《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》也對這兩類登記信息進行了區(qū)分，并制定了不同的適用規(guī)則。

在性質(zhì)上，不動產(chǎn)登記信息是由行政機關(guān)依法履行登記職責獲取，并以電子或紙質(zhì)介質(zhì)記錄、保存的信息，符合《政府信息公開條例》第二條的規(guī)定，屬于政府信息所界定的范疇。政府信息的公開方式因其記載內(nèi)容而不同，包括涉及公眾利益信息的主動公開，根據(jù)生產(chǎn)、生活需要依申請公開的信息以及涉及個人隱私等需要保密的豁免公開信息。因信息所記載的內(nèi)容不同，不動產(chǎn)登記信息在公開程度上亦有所區(qū)別。以不動產(chǎn)登記簿為代表的不動產(chǎn)登記結(jié)果主要記載不動產(chǎn)的客觀狀態(tài)，如不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或名稱、不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等，其是物權(quán)歸屬的依據(jù)和表彰，應(yīng)屬于依申請而公開的不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記原始資料因涉及申請人的基本情況、證明材料、不動產(chǎn)取得價格等信息，該類信息構(gòu)成登記權(quán)利人的個人隱私或企業(yè)商業(yè)秘密，應(yīng)屬于豁免公開的政府信息，只有權(quán)利人及其授權(quán)之人、有關(guān)國家機關(guān)才能查詢上述信息，《土地登記資料公開查詢辦法》和《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》也針對不同的主體規(guī)定了不同的查詢內(nèi)容。

2.2 不動產(chǎn)登記信息承載的權(quán)利

從功能角度而言，不動產(chǎn)登記信息自身承擔著多重含義和意義。以自然人不動產(chǎn)登記信息為例，一方面，其作為政府信息具有一定的公示功能，應(yīng)在不動產(chǎn)交易等社會活動或者司法執(zhí)法實踐中為當事人及有關(guān)國家機關(guān)提供參考數(shù)據(jù)；另一方面，不動產(chǎn)登記原始資料及其他屬于自然人特征的信息屬于個人隱私，反映了登記主體不動產(chǎn)財產(chǎn)的真實情況，應(yīng)受法律保護。在不同功能指引下，權(quán)利人不動產(chǎn)登記信息所承載的權(quán)利亦是多樣的、并存的且互有交鋒。

2.2.1 財產(chǎn)權(quán)

財產(chǎn)權(quán)，是指與人身權(quán)相對的，以財產(chǎn)利益為內(nèi)容以及原則上具有可轉(zhuǎn)讓性的一種民事權(quán)利，既包括有體物也包括如知識產(chǎn)權(quán)等無體物，是一種較為抽象的概念。此處所涉及的財產(chǎn)權(quán)，主要是指不動產(chǎn)登記權(quán)利人對其不動產(chǎn)所享有的所有權(quán)、他物權(quán)等民事權(quán)利，具有排他性、絕對性。

根據(jù)《暫行條例》第二條第二款、第三條、第五條的規(guī)定，凡涉及土地、房屋等不動產(chǎn)上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建筑物所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)利信息，以及這些不動產(chǎn)因交易、繼承等行為發(fā)生的物權(quán)變動、查封等權(quán)屬變更信息，均需依法登記。以上自然人、法人的不動產(chǎn)登記信息記載了權(quán)利人及其不動產(chǎn)權(quán)利得喪變更的客觀狀態(tài)，反映了不動產(chǎn)權(quán)利人財產(chǎn)信息的歸屬和變動情況，承載了其重要的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利。民事主體的合法財產(chǎn)神圣不可侵犯，尊重不動產(chǎn)登記信息亦是對權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)的保護。

2.2.2 隱私權(quán)

隱私權(quán)，是指私人生活安寧保持不受他人非法干擾的狀態(tài)，私人信息、秘密不受他人非法搜集、刺探和公開等的權(quán)利。根據(jù)《實施細則》第九條、第二十六條第一款、第九十四條第二款的規(guī)定，除不動產(chǎn)登記簿上公示的權(quán)利人姓名或名稱、不動產(chǎn)坐落等信息外，不動產(chǎn)登記信息還包括權(quán)利人的個人身份材料、登記申請書、該不動產(chǎn)的權(quán)屬來源等內(nèi)容。無論是不動產(chǎn)登記原始資料中涉及的申請人個人信息，還是登記權(quán)利主體的不動產(chǎn)財產(chǎn)情況，都不是日常不動產(chǎn)交易行為中必須獲取的信息，屬于個人隱私范疇，應(yīng)予以尊重和保護。權(quán)利人所申請的登記行為只是將其不動產(chǎn)得喪變更的事實予以登記，并非是對其財產(chǎn)隱私的披露，更沒有當然地授權(quán)登記機構(gòu)予以披露。因此，承載著財產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)登記信息也承載了權(quán)利人的隱私權(quán)。

財產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)系不動產(chǎn)登記信息上所承載的兩項主要權(quán)利，保護不動產(chǎn)登記信息可以歸為對這兩項權(quán)利的保護，任何未經(jīng)本人許可或者未按法定程序查詢權(quán)利人不動產(chǎn)信息的行為都可能造成對其權(quán)利的損害。

3 不動產(chǎn)登記信息上的權(quán)利沖突

現(xiàn)實生活中，圍繞民事主體不動產(chǎn)登記信息產(chǎn)生的糾紛，大多系因查詢權(quán)無法正常行使或者行使查詢權(quán)過度所致。目前，國外對于登記結(jié)果的查詢方式主要有兩種模式：完全公開模式與有限公開模式。前者對查詢主體不設(shè)限制，任何人對登記簿的任何內(nèi)容都可以自由閱讀、復制、摘錄，或者向登記機構(gòu)提出查閱請求，采此模式的有俄羅斯、英國、新西蘭、愛爾蘭、我國香港地區(qū)等國家和地區(qū)，如俄羅斯《不動產(chǎn)權(quán)利及其法律行為登記法》第七條第一款即規(guī)定任何人都能對不動產(chǎn)登記簿提出查詢申請，且其信息都可以被查詢。有限公開模式的查詢則以利害關(guān)系為限，無利害關(guān)系之人不得查詢登記簿，采此模式的包括德國和我國臺灣地區(qū)等國家和地區(qū)，如德國《土地登記條例》第十二條第一款規(guī)定，任何合法利益的人都有權(quán)查閱土地登記簿。兩種公開模式各有利弊，完全公開為民眾查詢登記信息提供了最大程度的便利，但不能有效控制權(quán)利人的不動產(chǎn)信息被傳播的路徑；而有限公開則通過登記機構(gòu)篩選的方式將查詢?nèi)讼薅ㄔ谝欢ǚ秶畠?nèi)，有效保護了權(quán)利人的登記信息，但其弊端則在于登記機構(gòu)只能對申請查詢?nèi)说馁Y格進行形式審查，不能實質(zhì)性地判斷是否存在利害關(guān)系。因此，采取何種公開模式，如何更好地協(xié)調(diào)查詢權(quán)與財產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)之間的關(guān)系顯得尤為重要。實踐中，不動產(chǎn)登記信息的權(quán)利沖突主要表現(xiàn)為隱私權(quán)的過度保護導致查詢權(quán)無法正常行使，以及查詢權(quán)的過度行使導致權(quán)利人的財產(chǎn)隱私權(quán)受到侵犯。

3.1 查詢權(quán)的過度行使

3.1.1 不動產(chǎn)登記信息的查詢權(quán)

為了彰顯不動產(chǎn)登記信息的公示功能，現(xiàn)行法賦予了當事人查詢不動產(chǎn)信息的權(quán)利。查詢權(quán)，是法律賦予權(quán)利人、利害關(guān)系人以及國家機關(guān)依法定程序，了解不動產(chǎn)權(quán)利狀況的一項權(quán)利。因其查詢對象為政府信息，而記載的內(nèi)容又是不涉及社會公共利益的私人財產(chǎn)信息，因此查詢權(quán)應(yīng)被界定為以公法權(quán)利為主兼具私法權(quán)利特征的信息知情權(quán)?！段餀?quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人有權(quán)查詢不動產(chǎn)登記信息，登記機構(gòu)有義務(wù)提供相關(guān)資料?！稌盒袟l例》第二十七條、《實施細則》第九十七條、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第20.1條進一步賦予了權(quán)利人、利害關(guān)系人及國家機關(guān)查詢不動產(chǎn)登記信息的權(quán)利。上述規(guī)范條款明確肯定了兩類主體享有查詢權(quán)：一是民事主體，即權(quán)利人本人、利害關(guān)系人；二是有關(guān)國家機關(guān)，《實施細則》第九十七條第五款規(guī)定，法院、檢察院等國家機關(guān)可以查詢與處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記信息。此外，為了給未來法律的規(guī)定預(yù)留空間，《實施細則》第九十七條第六款規(guī)定，其他國家機關(guān)需按本條的規(guī)定依法查詢不動產(chǎn)登記信息?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第20.1條則是以“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”做兜底性規(guī)定，比《實施細則》更具有靈活性、開放性。這兩類查詢主體中，前者是私法中的民事主體，后者是依法履行公權(quán)力的公法主體。

3.1.2 不動產(chǎn)登記的功能與查詢權(quán)的行使

在物權(quán)法上，公示功能是不動產(chǎn)登記的重要功能。該功能是指將不動產(chǎn)所承載的權(quán)利得喪變更的事實向社會公開，以標示不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)狀況。公示功能的目的在于維護不動產(chǎn)交易“動的安全”，以公開交易時必要信息的方式來保護不動產(chǎn)權(quán)利人及善意第三人的合法權(quán)益。就不動產(chǎn)交易而言，查詢登記信息的基本功能在于促進交易信息在交易雙方間的流通并降低交易成本，使得與不動產(chǎn)存在交易或其他潛在利害關(guān)系之人能有效了解不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，并避免因信息不對稱而遭到不利益。因不動產(chǎn)的高價值屬性、信息流通不暢造成的交易損失過高，才有必要在政府主導下進行登記，并由登記機構(gòu)向交易者提供查詢服務(wù)。但這并不能掩蓋不動產(chǎn)登記信息查詢實為私人之間交易行為的組成部分、交易的核心是特定的不動產(chǎn)這一行為性質(zhì)。不動產(chǎn)登記信息查詢原則上屬于當事人之間的一種私行為，只不過需要借助于政府的登記機構(gòu)提供服務(wù)。同時，權(quán)利人和利害關(guān)系人只能將查詢獲得的不動產(chǎn)登記信息用于特定目的，如果擅自泄露、公開登記信息，則構(gòu)成對他人隱私權(quán)等民事權(quán)利的侵犯。在便利民眾查詢不動產(chǎn)登記信息的同時，也要防范查詢權(quán)過度行使帶來的法律風險。

不動產(chǎn)登記制度具有整合不動產(chǎn)登記信息，協(xié)調(diào)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記職能的作用，但不具有反腐、窺探不動產(chǎn)權(quán)利人財產(chǎn)狀況的溢出功能?！稌盒袟l例》出臺后，仍有部分民眾期待通過查詢不動產(chǎn)信息的方式為反腐反貪工作提供幫助；還有人基于好奇、探秘等心理試圖以各種途徑去了解他人的不動產(chǎn)信息；而個別不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員將自身查詢權(quán)與工作職責混淆，出現(xiàn)泄漏他人登記信息的情況。如2016年3月14日，某關(guān)注娛樂新聞的微信公眾號發(fā)文曝光了演員范冰冰、李晨二人“在青島購置近千萬豪宅”的消息，隨后還有網(wǎng)友曬出房屋產(chǎn)權(quán)信息圖片，顯示了該房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)編號、產(chǎn)權(quán)價值等信息。事后證實，該不動產(chǎn)登記信息泄漏是因青島市國土資源和房屋管理局的工作人員擅自查詢當事人購房信息并發(fā)送到其個人微信親友群導致的。盡管有觀點認為，官員、明星等公眾人物由于其身份特殊性，應(yīng)對隱私權(quán)保護范圍作出一定“讓渡”，但無論我國是否已經(jīng)對“公眾人物”這一名詞做出具體定義，也無論某人從事何種職業(yè)，只要是無關(guān)社會公共利益的隱私都應(yīng)受到保護。我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度設(shè)立的初衷是整合行政機關(guān)職責、建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息檔案、方便各地區(qū)各部門間的信息共享，而非反腐或者滿足部分民眾的窺探、獵奇心理。因此，需對查詢權(quán)的主體、查詢目的、程序、行使方式等制定明確可行的依據(jù)，防止查詢權(quán)的過度行使侵犯他人的隱私權(quán)。

3.2 隱私權(quán)的過度保護

為了保護權(quán)利人的隱私權(quán)，防止不動產(chǎn)登記權(quán)利人財產(chǎn)信息泄露和不當使用，我國制定了較為嚴密、詳細的不動產(chǎn)登記信息查詢規(guī)則，如《暫行條例》第二十八條限定了查詢目的；《實施細則》第九十八條、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第十一條等設(shè)置了查詢時所需提交的材料，特別是要求查詢?nèi)颂峁┓课葑浠驒?quán)屬證書編號，在實操層面與此相呼應(yīng)的是《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程條文說明》第6.1.4條，其強調(diào)“本條從保護所有權(quán)人隱私權(quán)的角度，規(guī)定了登記資料不能僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進行查詢”的限制，意即禁止“以人查房”情形的出現(xiàn)?？梢?，我國立法機關(guān)和行政機關(guān)已經(jīng)認識到不動產(chǎn)登記信息上承載的個人隱私不能因查詢行為被侵犯。所以，《暫行條例》明確規(guī)定，查詢不動產(chǎn)登記信息需要具備三個要件：一是具備主體資格。只有不動產(chǎn)的權(quán)利人、利害關(guān)系人，以及有關(guān)國家機關(guān)可以依照法定流程及職權(quán)查詢信息，其他主體不能獲得不動產(chǎn)登記信息。二是申請材料合格。查詢?nèi)诵枰勒辗ㄌ峤簧暾垥?、個人身份材料等信息，并具有合理的查詢目的。三是查詢依據(jù)合法。我國不動產(chǎn)登記簿是以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記的，每個不動產(chǎn)單元都有唯一的編碼，只有持有該不動產(chǎn)的證書編號、編碼或是房屋坐落的任一信息方可查詢登記信息。我國現(xiàn)行法的這種做法，在立法例上屬于有限公開查詢模式，而異于完全公開查詢模式。有限公開查詢將查詢?nèi)讼薅ㄔ谝欢ㄖ黧w范圍之內(nèi)，對于維護交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利大有助益；也方便登記機構(gòu)依法行政，避免不動產(chǎn)登記信息的泄露與濫用。但這種有限查詢規(guī)則，是否有過度保護隱私權(quán)之嫌？

3.2.1 對查詢主體的范圍限定是否屬于過度保護隱私權(quán)

當查詢主體為民事主體時，享有查詢權(quán)之人即權(quán)利人本人和利害關(guān)系人。這里的“權(quán)利人”，應(yīng)指在不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)人，包括不動產(chǎn)所有權(quán)人、他物權(quán)人，而不包括債權(quán)人。利害關(guān)系人，則指與被登記的不動產(chǎn)存在利害關(guān)系的主體，而非任意第三人或者僅與權(quán)利人存在利害關(guān)系的主體。至于那些不涉及不動產(chǎn)交易之人，與不動產(chǎn)權(quán)利無利害關(guān)系之人，無必要知悉權(quán)利人的不動產(chǎn)登記信息，亦無必要賦予其查詢權(quán)利。不動產(chǎn)登記簿的公開，是相對于利害關(guān)系人而言的公開，而非針對社會大眾；基于交易安全的必要，與交易無關(guān)之人，自然也不應(yīng)知悉他人不動產(chǎn)信息。因此，現(xiàn)行法規(guī)定的有限公開原則符合物權(quán)法的公示原則，應(yīng)是在不動產(chǎn)登記信息查詢的現(xiàn)實需求與不動產(chǎn)登記信息的保護之間所形成的較合理的平衡支點。

3.2.2 利害關(guān)系人的主體范圍限定是否周延

何為“利害關(guān)系人”？《暫行條例》未明確規(guī)定，理論與實踐中對此爭議較大，有人認為利害關(guān)系人應(yīng)限定在與不動產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系的主體，如不動產(chǎn)交易相對人、與權(quán)利人存在法律糾紛的主體；也有人認為利害關(guān)系人還應(yīng)包括與不動產(chǎn)具有事實上的利害關(guān)系的主體，即潛在交易相對人，權(quán)利人陷入破產(chǎn)后的所有債權(quán)人也與不動產(chǎn)存在間接利害關(guān)系。對此，《實施細則》第九十七條第四款規(guī)定，“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況”?？梢?，實定法層面的利害關(guān)系人，包括交易當事人及與登記權(quán)利人發(fā)生其他有關(guān)該不動產(chǎn)法律糾紛之人。但實踐中，由于不動產(chǎn)登記機構(gòu)很難對利害關(guān)系人進行有效判斷，只能在形式上審查申請人是否是利害關(guān)系人，意即申請人只要能提供與不動產(chǎn)登記事項存在法律上的利害關(guān)系證明材料，就可認定其系利害關(guān)系人。

那么，《實施細則》限定的利害關(guān)系人的主體范圍是否周延？如果基于不動產(chǎn)登記功能的考量，依據(jù)《實施細則》第九十七條第四款的規(guī)定，對“利害關(guān)系人”的范圍進行限縮解釋，將其限定于具有法律上的利害關(guān)系，則不能靈活應(yīng)對復雜的社會生活以及多樣的查詢需求，從而可能導致權(quán)利人以外的與不動產(chǎn)權(quán)利存在利害關(guān)系之人無法查詢獲悉相關(guān)的不動產(chǎn)登記信息，進而損害其合法權(quán)益，不利于交易發(fā)展。以不動產(chǎn)交易為例，尚未確定交易意向的潛在利害關(guān)系人，已經(jīng)發(fā)出要約尚未承諾形成債權(quán)交易合同的締約過程中的當事人等，均難以證明其與不動產(chǎn)存在利害關(guān)系，進而不能被納入利害關(guān)系人之內(nèi)，其只能在取得權(quán)利人的同意后才能查詢，這不僅增加了權(quán)利人與潛在利害關(guān)系人的交易成本負擔，也未能真正發(fā)揮不動產(chǎn)登記信息應(yīng)有的功能。因此，《實施細則》第九十七條除了列舉“不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟”三種常見情況以外，還規(guī)定了“等涉及的利害關(guān)系人”的概括規(guī)定，進而為擴張“利害關(guān)系人”的范圍預(yù)留法律空間。可見，無論立法還是司法層面，如何更好地詮釋與適用“利害關(guān)系人”，避免以保護隱私權(quán)為由，將“利害關(guān)系人”排除在查詢主體范圍之內(nèi)，尚需在不動產(chǎn)查詢的實操層面深入研究。

另須討論的是：不動產(chǎn)權(quán)利人的近親屬是否是利害關(guān)系人？有的地方法規(guī)，如《廣州市婦女權(quán)益保障規(guī)定》第二十三條第一款規(guī)定，“夫妻一方持身份證、戶口本和結(jié)婚證等證明夫妻關(guān)系的有效證件，可以向工商行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門、車輛管理部門等機構(gòu)申請查詢另一方的財產(chǎn)狀況，有關(guān)行政管理部門或者單位應(yīng)當受理，并且為其出具相應(yīng)的書面材料” 。該地方規(guī)定，賦予了配偶的查詢權(quán)。那么，與不動產(chǎn)權(quán)利人之間存在利害關(guān)系的近親屬，尤其是一等血親姻親的近親屬，如父母、配偶、子女是否屬于利害關(guān)系人？有學者持否定態(tài)度。該地方法規(guī)的規(guī)定違反了遵循法律效力位階的原則，《物權(quán)法》《暫行條例》《實施細則》并未將近親屬納入利害關(guān)系人的范圍，該規(guī)定實際上擴大了利害關(guān)系人的范圍。近親屬是基于血緣、婚姻關(guān)系產(chǎn)生的身份類別，不一定必然與權(quán)利人的不動產(chǎn)財產(chǎn)存在法律上的利害關(guān)系。任何人均應(yīng)尊重不動產(chǎn)權(quán)利人登記信息上負載的權(quán)利，近親屬也只能與不動產(chǎn)權(quán)利存在利害關(guān)系之場合，才享有查詢的權(quán)利。因此，現(xiàn)行法對于利害關(guān)系人范圍的規(guī)定符合實際需求，既滿足了有查詢必要之人獲取不動產(chǎn)登記信息之權(quán)利，又將與不動產(chǎn)不存在任何利害關(guān)系之人排除在查詢范圍之外。

此外，申請材料合格、查詢依據(jù)合格，此兩要件應(yīng)與查詢主體適格是相呼應(yīng)的，即主體適格的查詢目的自然是由交易、繼承或其他法律糾紛引起，有相應(yīng)的證明材料；查詢時也當然地以特定不動產(chǎn)為查詢對象，而非“以人查房”。

綜上，對隱私的過度保護會限制不動產(chǎn)登記信息查詢權(quán)的行使，影響登記制度功能的彰顯；過于強調(diào)查詢權(quán)，則會給不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)私密造成侵擾。無論是查詢權(quán)還是財產(chǎn)隱私權(quán)，都需要明確權(quán)利界限，以合法適當?shù)姆绞接枰员Ｗo協(xié)調(diào)。

4 結(jié)語

隨著《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的頒布，我國的不動產(chǎn)登記制度愈加完善，查詢制度作為登記制度的重要組成部分也在日趨成熟。但應(yīng)當看到，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記查詢制度在對不同類別的不動產(chǎn)登記信息進行類型化查詢與保護方面尚存需要進一步細化與周延之處。一方面，物權(quán)的公示原則，需要對不動產(chǎn)登記簿記載的信息予以適度公開；另一方面，更要防止利用不動產(chǎn)登記簿公開擾亂甚至侵害不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)隱私權(quán)。協(xié)調(diào)好查詢權(quán)與不動產(chǎn)登記信息承載的財產(chǎn)隱私權(quán)之間的關(guān)系，是更好發(fā)揮不動產(chǎn)登記制度功效的重要舉措。

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作者簡介：

馬冉，南開大學法學院民商法專業(yè)研究生，研究方向為不動產(chǎn)登記。