孟子皓

摘 要：經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)為幫助低收入人群住房困難問(wèn)題推出的重大的舉措，對(duì)保證我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但在實(shí)際運(yùn)行中還存在諸多的缺陷，如建設(shè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格較高、購(gòu)買(mǎi)人群失控等。因此研究這些存在的實(shí)際問(wèn)題并加以解決，對(duì)于完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度有著重要意義。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；問(wèn)題；對(duì)策

我國(guó)為保障部分中低收入人群的住房困難問(wèn)題，提出了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的政策，并不斷得以實(shí)施和完善，有效滿足了這部分人群的住房需求。當(dāng)然還有許多地方需要不斷充實(shí)和完善，以更好的做好中低收入人群的住房保障問(wèn)題。

一、經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展存在的問(wèn)題

目前經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)者和運(yùn)營(yíng)者都是開(kāi)發(fā)商而非政府機(jī)關(guān)，開(kāi)發(fā)商的目的是為了賺取利潤(rùn)，因此在具體的制度實(shí)施過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用房的意義有所偏離，加上目前我國(guó)在這方面的法律法規(guī)還不夠健全，因此經(jīng)濟(jì)適用房還不能得到合理有效分配和使用。

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目的是為了幫助低收入困難人群，但是在確認(rèn)這部分人群方面還缺乏一定的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)和審核程序及方法不夠科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，在購(gòu)房者當(dāng)中，有相當(dāng)一部分不是中低收入家庭，甚至出現(xiàn)一人擁有多套住房的現(xiàn)象。而且在單位征信方面可信度不高，低收入人群的資金證明及信用很難進(jìn)行明確和監(jiān)控，而部分高收入人群的灰色收入和隱形收入等難以查明，而且缺乏必要的退出機(jī)制，因此這些問(wèn)題的存在使得經(jīng)濟(jì)適用房很難進(jìn)行真正的濟(jì)貧扶困。

同時(shí)開(kāi)發(fā)商為了賺取更多的利潤(rùn)，在具體建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、增加商品房建設(shè)數(shù)量、提高單價(jià)、增建沿街等違法措施來(lái)欺瞞監(jiān)管部門(mén)，有的甚至建設(shè)別墅，經(jīng)濟(jì)適用房真正的實(shí)惠被開(kāi)發(fā)商所利用，很能真正幫助中低收入人群。

二、經(jīng)濟(jì)適用房制度完善措施分析

為了解決上述經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中遇到的這些問(wèn)題，采取必要措施有效保障低收入人群住房問(wèn)題是政府義不容辭的責(zé)任和義務(wù)，這一問(wèn)題的解決和完善也需要一個(gè)長(zhǎng)期實(shí)踐的過(guò)程，需要理論聯(lián)系實(shí)踐，以更好的解決這一問(wèn)題。

（一）政府應(yīng)該承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)適用房

只有政府承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施的主體責(zé)任，才能有效的貫徹經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的惠民正常，成為利益的真正執(zhí)行者和管理調(diào)控人。目前我國(guó)地方的主要做法是設(shè)立一個(gè)掛靠政府部門(mén)的經(jīng)濟(jì)適用房管理中心，由這一部分實(shí)行管控職能，這種專門(mén)設(shè)置不僅提高辦事效率，專事專辦，同時(shí)能夠不受制于其他部門(mén)，有著相對(duì)的獨(dú)立性。為了杜絕開(kāi)發(fā)建設(shè)商的尋租等不利于低收入人群的行為，政府可以將房屋銷(xiāo)售權(quán)收回，由政府進(jìn)行定價(jià)銷(xiāo)售，直接向符合條件的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房。

（二）由暗補(bǔ)向明補(bǔ)進(jìn)行過(guò)渡

目前在經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方面往往通過(guò)降低或減免土地費(fèi)用、稅費(fèi)等方法進(jìn)行間接的補(bǔ)充，這種方式較為不明顯。很難直接惠及被保障者，而且容易出現(xiàn)紕漏。因此，為了更好的補(bǔ)充被保障者應(yīng)進(jìn)行明補(bǔ)，直接給被保障者發(fā)放補(bǔ)償。當(dāng)然，這種補(bǔ)償需要進(jìn)行相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定和審核之后才可以實(shí)施，目前在收入和征信方面還不夠健全，這種轉(zhuǎn)變可以作為一個(gè)努力和過(guò)程來(lái)逐步得以實(shí)現(xiàn)。

（三）嚴(yán)格界定經(jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象范圍

經(jīng)濟(jì)適用房制度自實(shí)施以來(lái)一直被定義為保障性住房，其目的是為了保障低收入家庭的住房問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，大約有70%以上的人群應(yīng)該享受這一政策，因此意味著這將是大眾化的社會(huì)福利政策。因此，在考慮我國(guó)財(cái)政承受能力的基礎(chǔ)上，應(yīng)該縮小經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍，適當(dāng)調(diào)整我國(guó)住房保障體系，為低收入人群提供良好的保障。對(duì)于其他非中低收入人群的購(gòu)房要求可以給于其他優(yōu)惠政策鼓勵(lì)其購(gòu)買(mǎi)商品房。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積和標(biāo)準(zhǔn)要與低收入家庭的承受能力相吻合，同時(shí)可以采用促進(jìn)廉租房、公租房的建設(shè)來(lái)緩解經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模緊張問(wèn)題，多渠道解決中低收入人群的住房困難問(wèn)題。

（四）建立經(jīng)濟(jì)適用房退出制度

在完善經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入制度的同時(shí)，還需要建立退出機(jī)制。包括兩種情況：

第一，經(jīng)濟(jì)適用房的住房退出，是指在超出一定面積標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后其性質(zhì)發(fā)生改變，變?yōu)樯唐贩?，住戶可以出售再重新?gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，但購(gòu)買(mǎi)方需要補(bǔ)交土地出讓金，也可以不出售，住戶需要額外補(bǔ)交土地出讓金。

第二，經(jīng)濟(jì)適用房的住戶退出，一般指經(jīng)濟(jì)適用房住戶中的高收入人群退出住房，通過(guò)出售或補(bǔ)交土地出讓金的方法進(jìn)行退出。根據(jù)目前發(fā)展?fàn)顩r可以規(guī)定一個(gè)家庭只能擁有一套經(jīng)濟(jì)適用房，否則按高收入者對(duì)待，要求退出經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。

（五）構(gòu)建和完善經(jīng)濟(jì)適用房二級(jí)市場(chǎng)

新建經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房需求，因此有必要開(kāi)辟二級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于中低收入人群來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房二級(jí)市場(chǎng)能夠?yàn)樗麄兲峁﹥r(jià)格合適、面積適用的住房選擇機(jī)遇，同時(shí)在地域選擇、戶型選擇等方面也較為便利。同時(shí)已有住房的中低收入人群也有換房的需求，賣(mài)舊換新的愿望也很強(qiáng)烈，因此開(kāi)放經(jīng)濟(jì)適用房二級(jí)市場(chǎng)有著很大的必要性和可行性。

政府需要制定相關(guān)的政策，明確中低收入人去可以在一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，也可以在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，都可以享受相關(guān)的優(yōu)惠政策，從而有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房二級(jí)市場(chǎng)的繁榮，并有效的滿足中低收入人群的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房供給和需求的相互促進(jìn)，為經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展提供動(dòng)力支持。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模還有限的條件下，政府應(yīng)該積極承擔(dān)其建設(shè)和分配的主體作用，不斷完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，從以往的暗補(bǔ)到明補(bǔ)過(guò)度，不斷健全和完善二級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理，只有這樣才能從根本上保護(hù)中低收入者的住房權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁業(yè)飛.經(jīng)濟(jì)適用房：保留，取消，還是改革？——聚焦經(jīng)濟(jì)適用房的存廢之爭(zhēng)[J].中華建設(shè).2011（04）

[2] 白洪鴿，李彥鋒.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問(wèn)題與對(duì)策研究[J].現(xiàn)代交際.2011（07）

[3] 佘宇.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房政策的內(nèi)在矛盾及未來(lái)走向[J].發(fā)展研究.2012（06）

[4] 趙峰.經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)過(guò)程中的問(wèn)題及完善——以《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》為背景[J].科技信息.2012（35）