曾葒

摘要： 我國的“營改增”已經歷時三年多，目前我國已將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務四大領域納入“營改增”版圖。房地產業(yè)既是我國國民經濟的支柱性產業(yè)，“營改增”的實施對其的影響如何。為此，在對增值稅原理分析的基礎上，進而思考了“營改增”對房地產企業(yè)的影響及應對措施，并據(jù)此對房地產企業(yè)財務管理活動提供相應對策和合理建議。

關鍵詞：營業(yè)稅；增值稅；房地產企業(yè)；稅負；財務管理

中圖分類號：D9文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.068

1房地產企業(yè)實施“營改增”的意義

增值稅是以商品在流通過程中的增值額為征收對象的一種流轉稅。目前增值稅在世界各國得以普遍推廣并取得了很好的效果，其可以有效地防止商品在流轉環(huán)節(jié)重復征稅的問題。而營業(yè)稅是針對商品勞務的全部收入總額征收的一種流轉稅，并在商品的流通過程中存在不斷重復征稅的問題。我國房地產企業(yè)之前征收的營業(yè)稅就存在嚴重的重復征收的問題，企業(yè)稅負重。而房地產企業(yè)關聯(lián)的行業(yè)很多，產業(yè)鏈條長，與金融、策劃設計、咨詢服務、交通運輸、建筑、廣告、市場銷售和物業(yè)管理等行業(yè)都息息相關，全面施行“營改增”，將打通增值稅抵扣鏈條，消除重復征稅，降低減負，不僅房地產企業(yè)受益，其他相關企業(yè)也受益。

2“營改增”后，到底會對房地產企業(yè)有什么影響

2.1“營改增”對房地產企業(yè)的稅負影響

房地產企業(yè)從開發(fā)到銷售各個階段都有涉及到繳納營業(yè)稅的問題，實施“營改增”后，最直接的變化是稅率的變化，取消了原來3%和5%的營業(yè)稅率改按11%增值稅計征，稅率雖然顯著提高但卻避免了重復征稅的問題。但同樣由于房地產企業(yè)產業(yè)鏈很長，其業(yè)務繁而多，因此即使增值稅可以抵扣相關的進項稅額，但在實際操作過程中也會存在因各種各樣的問題導致相關進項稅額無法得到抵扣的問題。

假設我們以A房地產建筑企業(yè)（增值稅一般納稅人）為例，2016年5月1日承接一工程項目，5月30日發(fā)包方按進度支付工程價款333萬元，該項目當月發(fā)生工程成本為233萬元，其中購買材料、機械等取得增值稅專用發(fā)票上注明的金額為130萬元。該企業(yè)采用一般計稅。我們分別對兩種稅種進行對比：（1）該公司實施“營改增”后應繳納增值稅：銷項稅額=333/（1+11%）×11%=33（萬元）；進項稅額=130×17%=221（萬元）；5月應納增值稅額=3322.1=10.9（萬元）；（2）實施“營改增”前應繳納營業(yè)稅=333*3%=9.99（萬元）。從計算結果來看，“營改增”前后該公司的稅負相差不大，但是如果加入考慮其他付出成本（如材料、固定資產等設備等也可以取得增值稅專用發(fā)票），也可用來抵扣銷項稅額，其稅負應該是降低的。但是目前，許多房地產企業(yè)的稅負卻出現(xiàn)了增加，究其原因建筑企業(yè)實行“營改增”最大的困難在于無法獲取增值稅專用發(fā)票。

首先，建筑企業(yè)購買的原材料大部分是由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應的比較零星的材料，除鋼筋水泥這些大批材料外，根本無法取得發(fā)票或者只能取得增值稅普通發(fā)票，因此企業(yè)增值稅進項稅款額無法進行抵扣，從而增加了增值稅應納稅數(shù)額，增值稅額增大。

其次，由于房地產企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，特別是在建筑開發(fā)階段會花費大量的人工成本，人工成本中除了部分來源于建筑勞務公司外就是農民工。建筑勞務公司所提供的建筑勞務根據(jù)增值稅規(guī)定需要按其取得的勞務收入繳納11%的增值稅銷項稅額，卻不存在相對應的進項稅額來抵扣，由此導致與之前直接按勞務收入征收3%的營業(yè)稅明顯增加了8%的稅率，從而增大了建筑勞務公司的稅負；另一方面其他零散的農民工是不開具增值稅專用發(fā)票的，房地產企業(yè)支付了這筆人工成本卻因沒有增值稅專用發(fā)票來抵扣進項稅額，因此導致房地產企業(yè)成本的再次增加，企業(yè)的稅負沒降反升。

再次，除了材料、人工成本的進項稅額抵扣存在問題外土地成本的進項稅如何抵扣也存在相當大的困難，土地開發(fā)成本難以認定，但土地成本對企業(yè)來說卻占據(jù)了很大的比例。目前我國土地的取得主要有無償劃轉，或與村集體合作，或通過股權收購而來等，這些情況都很難取得增值稅專業(yè)發(fā)票，其能否抵扣對企業(yè)稅負有較大影響，稅負必然很難降低。

2.2“營改增”對房地產企業(yè)三張財務報表的影響

對資產負債表而言，固定資產是房地產企業(yè)的一個重要的資產項目，“營改增”實施之后，房地產企業(yè)的固定資產是在處理了其對應的進項稅后是按照不含增值稅的買價計入財務報表之中的，資產金額減少。另一方面，營業(yè)稅與增值稅雖均在“應交稅費”科目核算但兩個稅種的計算方式不一樣，金額發(fā)生變化，由此可能導致企業(yè)的資產負債率上升。

對利潤表而言，“營改增”后房地產企業(yè)收入按不含稅價格進行確認，因為增值稅是價外稅，需進行價稅分離不計算在營業(yè)收入內，因此在房產銷售和租賃服務含稅價格不變的前提下，營業(yè)收入下降；另一方面，對能取得增值稅專用發(fā)票的成本而言，也會發(fā)生下降，最終房地產企業(yè)利潤可能會減少；但如無法取得進項發(fā)票的，成本變化則不大。同時“營改增”后，企業(yè)不再繳納營業(yè)稅，而增值稅是不計入營業(yè)稅金及附加項目里的，因此會導致房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅金及附加減少，這就意味著企業(yè)可以利用更多的資金進行其他項目的活動，進而提供了企業(yè)的經濟效益。

對現(xiàn)金流量表而言，由于“營改增”的實行，房地產項目前期支付大量進項稅只有到項目中后期結束時產生房產銷售收入和租賃收入后才可以抵扣，因此會造成公司在項目前期的現(xiàn)金流壓力。但同時也因為進項稅額的抵扣，房地產企業(yè)的現(xiàn)金流出量減少，現(xiàn)金流量的凈值增加，企業(yè)有了更多的資金進行別的投資活動，從而促使房地產企業(yè)加大投資，有利于盤活企業(yè)的現(xiàn)

3“營改增”后房地產企業(yè)應采取的應對措施

3.1提高財務管理水平

為了符合相關賬務處理和增值稅專業(yè)發(fā)票的開具，企業(yè)需要設置增值稅相關會計科目，明確區(qū)分是否系增值稅一般納稅人、小規(guī)模納稅人或非增值稅納稅人。在采購方面，企業(yè)要針對自身的經營狀況，相關業(yè)務人員應嚴格要求對企業(yè)所發(fā)生的每一項業(yè)務所產生的支出都要求開具相應的正規(guī)發(fā)票，以保證財務人員在進行會計核算和納稅時做到有據(jù)可查，有法可依。同時財務人員面臨著新舊稅制的銜接、稅收政策的變化與會計核算的處理和轉化問題，而會計人員的素質參差不齊，企業(yè)應加強財務人員相關“營改增”稅收知識的業(yè)務培訓，熟悉相關政策和會計核算處理，并要求財務管理工作人員能站在整個企業(yè)以及市場的高度對“營改增”實施后給房地產企業(yè)的各種利弊關系進行科學分析。在政策的實施過程中為企業(yè)合理的制定出適合本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提供有建設性的意見和建議。

3.2加強企業(yè)內部控制，積極進行稅務籌劃

“營改增”之后，企業(yè)要根據(jù)自身切實情況加強企業(yè)財務內部控制，加強相關監(jiān)督與管理，特別是對相關增值稅發(fā)票的開具與管理，制定和實施應對“營改增”的措施，發(fā)現(xiàn)稅務漏洞。相關財務工作人員應加強自身專業(yè)知識能力，補充相關稅收方面的新知識，同時應提高風險防范意識，減少企業(yè)承擔法律風險及稅收負擔，在日常工作中加強財務核算和管理能力，為企業(yè)的內部控制制度的完善出謀劃策。稅收籌劃是一家企業(yè)的重要工作，也直接影響著企業(yè)運行的效率和效果，同時由于目前增值稅的稅收優(yōu)惠政策較多，企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中，相關財務人員應善于利用相關稅收優(yōu)惠政策，節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本和降低稅負。

3.3貫徹落實財政補貼制度，扶持試點企業(yè)平穩(wěn)過渡

雖然國家對房地產企業(yè)相關項目制定了相應的過渡性政策以幫助企業(yè)實現(xiàn)向增值稅的順利轉變，但由于房地產企業(yè)的特殊性，在很多地方實際操作起來仍面臨著許多的問題和困難，這就需要國家制定更為詳細的實施細則與指導意見，完善相關制度，給房地產企業(yè)一個更為清晰、明朗的發(fā)展方向。同時房地產企業(yè)管理人員應選擇最佳的資本結構，使企業(yè)資本成本達到最低水平，將風險控制在企業(yè)所能承受的范圍之內，提升企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。

4結語

“營改增”是我國稅務制度改革的重要內容，也是必然的發(fā)展方向，對我國的經濟發(fā)展有著重大影響，它的實施將有利于我國企業(yè)健康而長遠的發(fā)展。深入了解“營改增”的影響，采取有效措施以適應“營改增”的改革，需要國家不斷完善相關財稅制度的制定以及企業(yè)完善財務管理體制實施。

參考文獻

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