陳永俊，董寧寧，滕　燕

（1.哈爾濱商業(yè)大學(xué)　能源與建筑工程學(xué)院，黑龍江　哈爾濱　150028；2.海南省煙草專賣局，海南　?？凇?70100）

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淺談經(jīng)濟新常態(tài)對房地產(chǎn)業(yè)的影響

陳永俊1，董寧寧2，滕燕1

（1.哈爾濱商業(yè)大學(xué)能源與建筑工程學(xué)院，黑龍江哈爾濱150028；2.海南省煙草專賣局，海南?？?70100）

[摘要]全球經(jīng)濟進入大調(diào)整時期，中國經(jīng)濟也進入經(jīng)濟新常態(tài)。由于中國的房地產(chǎn)業(yè)并不具備完全市場化，當國家進行一系列宏觀調(diào)控的時候，房地產(chǎn)業(yè)將面臨國家政策的影響。所以，在經(jīng)濟新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀和微觀的影響，以及政府和市場的影響。面對經(jīng)濟新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要認識新常態(tài)，順應(yīng)新常態(tài)，牢固樹立并貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念；同時還必須要認識到，政府推進結(jié)構(gòu)性改革，還會加快產(chǎn)能過剩行業(yè)的企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和兼并重組；信譽好、效益好的企業(yè)要把握住這樣的發(fā)展有利時機；企業(yè)還要認真分析市場的供需狀況，調(diào)整地區(qū)布局，加快去庫存，做優(yōu)增量。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)業(yè)；影響；措施

前言

自從“經(jīng)濟”這一概念詞匯被人們應(yīng)用以來，它就開始牽動著國家的命脈，一個國家的經(jīng)濟發(fā)展在一定程度上關(guān)乎著國家的強弱興衰。常言道，能做到“經(jīng)濟”二字的人必須文能安邦興業(yè)，武能御侮卻敵。經(jīng)濟發(fā)展一直以來是人們關(guān)注的焦點，而經(jīng)濟的發(fā)展又對國家的各行各業(yè)產(chǎn)生了怎樣的影響，尤其是在經(jīng)濟全球化的當今時代，經(jīng)濟的任何變動都會把影響擴散至世界各個角落。

如今，世界經(jīng)濟在發(fā)生著變化，各個經(jīng)濟體也在應(yīng)對經(jīng)濟發(fā)展中做出了各自的應(yīng)對戰(zhàn)略，而我國，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出與以往不同的形態(tài)，這被形象的稱為經(jīng)濟新常態(tài)，在經(jīng)濟新常態(tài)下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在調(diào)整，原先的發(fā)展格局在變化，各行各業(yè)面臨著發(fā)展的新挑戰(zhàn)和新機遇。

當然，經(jīng)濟新常態(tài)下，對于在之前一直處于“黃金時代”的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，同樣是挑戰(zhàn)與機遇并存。

一、經(jīng)濟新常態(tài)的概述

全球經(jīng)濟危機的大爆發(fā)宣告了世界經(jīng)濟步入“大調(diào)整”與“大過渡”的時期。這種大時代背景與中國階段性因素的疊加決定了中國經(jīng)濟進入增速階段性回落的“新常態(tài)”時期，并呈現(xiàn)出與周期性調(diào)整不一樣的新現(xiàn)象和新規(guī)律。

經(jīng)濟新常態(tài)是2014年5月9日至10日，國家主席習(xí)近平在河南考察工作時提出的。中國經(jīng)濟新常態(tài)的四個主要特征:一是中高速發(fā)展，即經(jīng)濟增速換擋回落、從過去10%左右的高速增長轉(zhuǎn)為7%～8%的中高速增長是新常態(tài)的最基本特征。二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第三產(chǎn)業(yè)逐步成為產(chǎn)業(yè)主體；需求結(jié)構(gòu)方面，消費需求逐步成為需求主體；城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，城鄉(xiāng)區(qū)域差距將逐步縮?。皇杖敕峙浣Y(jié)構(gòu)方面，居民收入占比上升。三是經(jīng)濟發(fā)展新動力，即中國經(jīng)濟將從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動。四是挑戰(zhàn)增多，即一些不確定性風(fēng)險顯性化。樓市風(fēng)險、地方債風(fēng)險、金融風(fēng)險等潛在風(fēng)險漸漸浮出水面。

樓市的新常態(tài)也同樣有三大特點：首先，房價呈現(xiàn)由前幾年全線上漲轉(zhuǎn)為維持在高位運行、穩(wěn)中有降的調(diào)整態(tài)勢，樓市告別高速增長期進入中速增長階段。其次，樓市已經(jīng)進入調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存階段。第三，樓市調(diào)控限購、限貸轉(zhuǎn)為“去行政化”，樓市逐漸進入“調(diào)整靠市場”的階段。

二、經(jīng)濟新常態(tài)對房地產(chǎn)業(yè)的影響

(一)經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的機遇

第一，新常態(tài)的一個特征是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由中低端向中高端轉(zhuǎn)換，2013年中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)歷史性的變化——2013年我國第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))增加值占GDP比重達46.1%，首次超過第二產(chǎn)業(yè)，標志著中國經(jīng)濟正式邁入“服務(wù)化”時代；2015年，這一比例攀升至51.6%，而美國等發(fā)達國家服務(wù)業(yè)已占GDP的80%以上。新常態(tài)下，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由中低端向中高端提升將是長期趨勢。作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著新的發(fā)展機遇。

第二，中國的城鎮(zhèn)化會在未來幾十年繼續(xù)高速增長，國際化經(jīng)驗是城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，我們要達到這個水平，還需要一段時間努力和奮斗，所以在這個過程中，我國城區(qū)會不斷擴大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著向中等收入、高等收入提升的過程。人們對住房還是有需求的，所以從這個過程看，不動產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上還是會起到支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

第三，所謂“新常態(tài)”，主要指經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級。毋庸置疑，新常態(tài)下，房地產(chǎn)更需要平穩(wěn)、健康的發(fā)展，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進一步推進房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

(二)在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)也面臨挑戰(zhàn)

第一，在于房地產(chǎn)業(yè)不是一般的商品，不是一般的消費品，它具有雙重屬性，它有使用屬性，買了房子可以住、辦公也可以經(jīng)商。而房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品的屬性是它有很強的資產(chǎn)性。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)在市場的不斷變化中，會受到貨幣政策的影響比較大，對通貨膨脹又特別敏感，通貨膨脹預(yù)期對其發(fā)展起到了一定的主導(dǎo)作用。隨著經(jīng)濟步入新常態(tài)，經(jīng)濟面臨下行壓力，人們對樓市失去了原有的狂熱追捧，而是更加理性的選擇購房。房地產(chǎn)也由“黃金時代”步入“白銀時代”。

第二，近幾年來，住宅產(chǎn)業(yè)市場化與住房保障之間的矛盾日漸突出。一方面實現(xiàn)住宅的商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化是我國乃至世界房地產(chǎn)業(yè)的大勢所趨。另一方面，短時期內(nèi)快速的商品化和市場化，不可避免地產(chǎn)生了高房價問題，大部分的普通民眾的人均可支配收入增長速度遠遠趕不上房價的漲速。無疑，我國原本就已滯后的住房保障制度面臨著前所未有的巨大壓力。住宅產(chǎn)業(yè)的特殊性和我國房地產(chǎn)市場的初級性，共同導(dǎo)致了市場化與住房保障之間日益突顯的矛盾。

第三，房地產(chǎn)市場競爭趨向白熾化,企業(yè)、客戶、區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化加劇,未來房地產(chǎn)市場需求主體、競爭格局及供應(yīng)模式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)都會發(fā)生變化,盈利模式也因此改變。房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭將不再是單純的規(guī)模、速度之爭,而更多的是企業(yè)專業(yè)和服務(wù)能力的競爭。房地產(chǎn)開發(fā)傳統(tǒng)的買地、規(guī)劃、建房、賣房、物管已成為過去最關(guān)注點。

三、應(yīng)對措施

面臨經(jīng)濟新常態(tài)下的機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行改革創(chuàng)新，采取積極措施，適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)。

第一，以新四化為依托，將新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的理念融入房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟對住房設(shè)計、空間布局、功能配套理念的改造，運用大數(shù)據(jù)、電子商務(wù)幫助促進交易、提高質(zhì)量、設(shè)計住房。

第二，以新的市場需求為基礎(chǔ)。建立以消費者需求為導(dǎo)向的服務(wù)理念，從單一產(chǎn)品局部功能向綜合配套服務(wù)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目不僅要滿足人們的居住需求，還要滿足人們生活和精神需求，特別是文化、旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的融入，讓房地產(chǎn)業(yè)變得柔中有剛，更有色彩。

第三，由資源浪費型向集約型轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)的行業(yè)，是資源能源消耗大戶。未來在項目開發(fā)中要降低資源能源消耗，還要在園區(qū)、社區(qū)建設(shè)中，實現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境保護。

第四，建立企業(yè)的質(zhì)量保證體系。未來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在保證住房品質(zhì)的基礎(chǔ)上，還要建立企業(yè)的質(zhì)量保證體系，改變過去粗放式、傳統(tǒng)的發(fā)展方式，改進住房建設(shè)中的材料。綠色建材是健康住宅建設(shè)的基礎(chǔ)要素，沒有好材料難做好家園，需要逐步淘汰那些能耗高、有污染的建筑材料。

第五，依靠信息技術(shù)提高效率。我們處在一個互聯(lián)互通的時代，信息可以反映市場的變化，反映市場的供求關(guān)系，也可以為消費者、上下游的產(chǎn)業(yè)提供更好的服務(wù)。房企要重視信息化建設(shè)，依靠信息技術(shù)提高效率，實現(xiàn)與外部、行業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)共享，消息暢通，使得企業(yè)的決策更加準確。

四、結(jié)束語

總之，面對經(jīng)濟新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)，首先要認識新常態(tài)，順應(yīng)新常態(tài)，牢固樹立并貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念。同時還必須要認識到，政府推進結(jié)構(gòu)性改革，還會加快產(chǎn)能過剩行業(yè)的企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和兼并重組。信譽好、效益好的企業(yè)要把握住這樣的發(fā)展有利時機。企業(yè)還要認真分析市場的供需狀況，調(diào)整地區(qū)布局，加快去庫存，做優(yōu)增量。

當然，面對經(jīng)濟新常態(tài)，許多企業(yè)在做出了新的嘗試，有的企業(yè)在做好住宅產(chǎn)業(yè)的同時，開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展。也有企業(yè)開始關(guān)注并參與城市更新和老舊小區(qū)的更新改造。還有許多有能力的企業(yè)到境外去開拓市場，使得中國房地產(chǎn)業(yè)步入國際化。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]

[作者簡介]陳永俊(1992-)，女，哈爾濱商業(yè)大學(xué)能源與建筑工程學(xué)院研究生。研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)及項目管理。

[收稿日期]2016-02-14

[中圖分類號]F420

[文獻標識碼]B