朱 勇

（571100 海南政法職業(yè)學(xué)院 海南 海口）

逾期交房持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效爭(zhēng)議問(wèn)題研究

朱 勇

（571100 海南政法職業(yè)學(xué)院 海南 ?？冢?/p>

律師實(shí)務(wù)中，因房屋買(mǎi)賣(mài)所引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。房屋買(mǎi)賣(mài)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，開(kāi)發(fā)商在簽訂合同后逾期交房現(xiàn)象大量存在，一般購(gòu)房合同中均約定逾期交房后應(yīng)當(dāng)每日按比例計(jì)算違約金，部分買(mǎi)受人在經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)一段時(shí)間后向人民法院起訴，卻被告知違約金訴訟超過(guò)訴訟時(shí)效。關(guān)于此類(lèi)持續(xù)性違約金的訴訟時(shí)效起算點(diǎn)問(wèn)題，理論與司法實(shí)踐均存在爭(zhēng)議。繼續(xù)性債權(quán)有其特殊性.本文從訴訟時(shí)效的立法本意和實(shí)踐爭(zhēng)議出發(fā)，探索持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效問(wèn)題，追尋司法統(tǒng)一，在買(mǎi)賣(mài)雙方尋找利益平衡。

訴訟時(shí)效；持續(xù)性違約；交房；支付違約金；起算點(diǎn)

一、逾期交房持續(xù)性違約金適用訴訟時(shí)效問(wèn)題

《民法通則》第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。第一百三十七條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。訴訟時(shí)效的起算以權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道“權(quán)利受到侵害”作為標(biāo)準(zhǔn)，權(quán)利產(chǎn)生和屆滿清償期構(gòu)成權(quán)利侵害。訴訟時(shí)效屆滿即權(quán)利人在法律上能夠行使權(quán)利，而在該期間內(nèi)持續(xù)地不行使。

逾期交房后支付違約金問(wèn)題屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，適用訴訟時(shí)效問(wèn)題已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。逾期不交付房屋為一個(gè)持續(xù)狀態(tài)，違約金按日累計(jì)，違約金債務(wù)隨著時(shí)間不斷增加，稱(chēng)為一種持續(xù)性（繼續(xù)性）債務(wù)，此時(shí)違約金訴訟時(shí)效何時(shí)起算？它是一個(gè)整體債務(wù)還是多個(gè)可分債務(wù)？它有無(wú)履行期限？為了更深入了解持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效問(wèn)題，應(yīng)對(duì)違約金與訴訟時(shí)效制度的設(shè)計(jì)目進(jìn)行分析。違約金與訴訟時(shí)效制度在違約方和守約方之間尋找平衡，既對(duì)違約方進(jìn)行懲戒，亦對(duì)守約方進(jìn)行限制，防止權(quán)利人怠于行使權(quán)利。

（一）逾期交房持續(xù)性違約金的目的

1.賠償守約方損失，懲戒違約方

違約金以彌補(bǔ)損害為目的，免除守約方對(duì)損害進(jìn)行舉證，同時(shí)違約金是一種懲戒，對(duì)違約方的一種懲罰措施，強(qiáng)調(diào)誠(chéng)信原則，合同必需遵守，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。

2.按日累計(jì)計(jì)算，督促違約方

持續(xù)性違約金與一次性確定的違約金存在不同之處，當(dāng)違約狀態(tài)持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，違約金累計(jì)數(shù)額越大。按日計(jì)算的違約金督促出賣(mài)人在明知違約的情況下，爭(zhēng)取盡快履行合同，盡量減少違約金損失。

（二）訴訟時(shí)效制度的目的

時(shí)效制度實(shí)質(zhì)上是對(duì)權(quán)利人的一種限制，督促權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利，維持社會(huì)狀態(tài)穩(wěn)定。超過(guò)訴訟時(shí)效意味著權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，其請(qǐng)求法院強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)的勝訴權(quán)喪失，訴訟時(shí)效對(duì)違約金訴訟有約束力。誠(chéng)如史尚寬先生所言：時(shí)效制度之設(shè)，在于尊重久已繼承之事實(shí)狀態(tài)，即在于社會(huì)秩序之維護(hù)。

1.及時(shí)消除糾紛，維持社會(huì)穩(wěn)定狀態(tài)

權(quán)利人長(zhǎng)時(shí)間并未主張權(quán)利，會(huì)導(dǎo)致很多法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，社會(huì)秩序存在隨時(shí)被打亂的危險(xiǎn)。相反，當(dāng)權(quán)利人長(zhǎng)期不行使權(quán)利，社會(huì)處于一種穩(wěn)定和諧狀態(tài)，司法機(jī)關(guān)尊重現(xiàn)存秩序，維護(hù)社會(huì)平和。

2.保障交易安全，提高社會(huì)效益

權(quán)利人不及時(shí)主張權(quán)利，第三人基于權(quán)利人未及時(shí)行使權(quán)利，會(huì)產(chǎn)生信賴(lài)錯(cuò)誤，導(dǎo)致交易行為處于無(wú)法預(yù)知的狀態(tài)，增加交易風(fēng)險(xiǎn)與成本。訴訟時(shí)效要求權(quán)利人及時(shí)尋求救濟(jì)，維護(hù)交易安全。

3.便于收集證據(jù)，降低社會(huì)成本

爭(zhēng)議的解決需要依靠證據(jù)，證據(jù)的保存有一定的時(shí)間限制，訴訟時(shí)效避免因時(shí)日久遠(yuǎn)，舉證困難。時(shí)間越久，證據(jù)流失越嚴(yán)重，司法成本增加。

二、司法實(shí)踐中逾期交房持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效不同起算點(diǎn)

逾期交房后，出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，存在“交房”和“支付違約金”兩項(xiàng)義務(wù)，支付違約金訴訟時(shí)效從何時(shí)起算，現(xiàn)行法律規(guī)制欠明，實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。

（一）以合同約定的交房日次日起算

合同約定具體交房日，出賣(mài)人在當(dāng)日未實(shí)際交房，買(mǎi)受人即明知其權(quán)利受到侵害，訴訟時(shí)效從次日開(kāi)始起算，兩年內(nèi)買(mǎi)受人主張交房和要求違約金，可以獲得支持；若買(mǎi)受人兩年內(nèi)怠于行使權(quán)力，即超過(guò)訴訟時(shí)效。該觀點(diǎn)認(rèn)為合同約定交房日未交房，次日產(chǎn)生違約金，兩年后超過(guò)訴訟時(shí)效。

若簡(jiǎn)單地整體適用兩年的訴訟時(shí)效，作為買(mǎi)方必然將喪失違約金請(qǐng)求勝訴權(quán)，這就可能導(dǎo)致出賣(mài)人不履行交房義務(wù)只要超過(guò)兩年就不再需要承擔(dān)違約金賠償責(zé)任的結(jié)果發(fā)生。一旦出賣(mài)人的交房義務(wù)沒(méi)有了違約金的約束，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)很可能面臨著無(wú)法獲得房屋和違約金的雙重風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于買(mǎi)方明顯是不公平的。

（二）以實(shí)際交房日次日起算

合同約定交房日，出賣(mài)人未實(shí)際交房，買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人的違約是明知的，但對(duì)出賣(mài)人逾期交房時(shí)是否會(huì)支付違約金則未可知。買(mǎi)受人明知自己享有要求出賣(mài)人（逾期）交房同時(shí)支付逾期違約金的權(quán)利，實(shí)際交房時(shí)買(mǎi)受人明知出賣(mài)人不支付違約金是知道權(quán)利被侵害，訴訟時(shí)效從次日開(kāi)始起算，兩年內(nèi)不行使權(quán)利，即超過(guò)訴訟時(shí)效。該觀點(diǎn)的結(jié)果是徹底支持買(mǎi)受人，與持續(xù)性侵權(quán)類(lèi)似，違約行為持續(xù)，訴訟時(shí)效未起算。

（三）以起訴前倒推兩年計(jì)算

按日計(jì)算的違約金，違約一日產(chǎn)生一日的違約金，分別適用兩年訴訟時(shí)效制度，故起訴前倒推兩年時(shí)間并未超過(guò)訴訟時(shí)效，違約金一直支付至實(shí)際交房日。這一做法可以促使債權(quán)人盡快行使權(quán)利，亦可在保障違約方的時(shí)效利益。該觀點(diǎn)缺乏法律依據(jù)，允許債權(quán)人對(duì)起訴日期自由選擇。

（四）以出賣(mài)人具備交房條件計(jì)算

出賣(mài)人不履行合同義務(wù)存在兩種可能，一是實(shí)際具備交房條件而不交房，一是實(shí)際不具備交房條件而不交房。房屋已具備交付條件，買(mǎi)受人存在不積極履行權(quán)利的可能；另一種情況于買(mǎi)受人起訴之時(shí)，房屋始終未具備約定的交付條件。出賣(mài)人具備交房條件不交房時(shí)，買(mǎi)受人理應(yīng)積極行使權(quán)利，訴訟時(shí)效開(kāi)始計(jì)算。該觀點(diǎn)中是否實(shí)際具備交房條件的舉證責(zé)任應(yīng)為出賣(mài)人。

（五）參照未確定履行期限的債務(wù)起算訴訟時(shí)效

房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只是約定了違約金起算的時(shí)間，買(mǎi)受人可以在違約期內(nèi)要求支付違約金，也可以等實(shí)際交房后要求支付違約金，實(shí)際交房日為違約金計(jì)算的最終截止日期，雙方未約定違約金履行期限，將持續(xù)性違約金視為未確定履行期限的債務(wù)存在一定的合理性。

三、產(chǎn)生逾期交房持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效起算點(diǎn)爭(zhēng)議的原因

在逾期交房持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效起算點(diǎn)問(wèn)題上，存在以上諸多爭(zhēng)議，原因是多方面的。

（一）逾期交房違約金是否可以自由分割問(wèn)題

逾期交房違約金是一個(gè)時(shí)間段產(chǎn)生的違約金，該違約金能否自由分割，亦存在爭(zhēng)議。

1.違約金可以自由分割

按日計(jì)算的違約金，每一日產(chǎn)生一日新的違約金，整個(gè)時(shí)間段的違約金由一個(gè)個(gè)“個(gè)別違約金”組成，權(quán)利人可以自由分割，分別適用訴訟時(shí)效，只要違約事實(shí)存在，離起訴日前兩年內(nèi)的違約金未超過(guò)訴訟時(shí)效。

此時(shí)當(dāng)事人主張權(quán)利并未發(fā)生其他債權(quán)訴訟時(shí)效中斷，因?yàn)槊總€(gè)債權(quán)是相互獨(dú)立，互不影響的。同時(shí)，按日確定履行期限，認(rèn)定違約金為確定履行期限債務(wù)，每日違約金如未支付，則產(chǎn)生違約金利息問(wèn)題，違背了交易習(xí)慣。

2.違約金不可自由分割

逾期交房的違約金，不能人為的以一定區(qū)間任意進(jìn)行分割。如果把持續(xù)性債權(quán)僅作為一個(gè)債權(quán)整體來(lái)看待，那么訴訟時(shí)效就要從該債權(quán)整體中最先產(chǎn)生部分（或最后產(chǎn)生部分）債權(quán)受到侵害時(shí)就開(kāi)始起算。按日計(jì)算的違約金是一個(gè)整體，不能隨意分割，按日累計(jì)只是違約金的一種計(jì)算方法而已，并非多個(gè)違約金的組合。違約金產(chǎn)生的第一日，違約事實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)，權(quán)利受到侵害，訴訟時(shí)效開(kāi)始起算。

如果作為一個(gè)整體債權(quán)來(lái)處理，兩年后實(shí)際上已經(jīng)屆清償期的債權(quán)權(quán)利僅僅是一天的違約金債權(quán)，起訴以后的違約金債權(quán)還沒(méi)有產(chǎn)生，更不用說(shuō)受到侵害了，跟訴訟時(shí)效自“權(quán)利被侵害時(shí)”起算的原則相矛盾。

簡(jiǎn)單地將持續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體來(lái)計(jì)算訴訟時(shí)效不僅法律依據(jù)不足，而且從判決的公平性講也存在間題。如果僅僅簡(jiǎn)單地整體適用兩年的訴訟時(shí)效，作為買(mǎi)方必然將喪失違約金請(qǐng)求勝訴權(quán)，這就可能導(dǎo)致出賣(mài)人不履行交房義務(wù)只要超過(guò)兩年就不再需要承擔(dān)違約金賠償責(zé)任的結(jié)果發(fā)生。一旦出賣(mài)人的交房義務(wù)沒(méi)有了履行的約束，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)很可能面臨著因?yàn)榧s束的喪失而無(wú)法正常收房的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于買(mǎi)受人是不公平的。

（二）逾期交房持續(xù)性違約金的數(shù)額與履行期限問(wèn)題

1.逾期交房持續(xù)性違約金與一時(shí)性違約金

一時(shí)性違約金中違約金的數(shù)據(jù)是固定不變的，而逾期交房違約金的數(shù)額是不固定的，開(kāi)始計(jì)算時(shí)間是從違約日開(kāi)始計(jì)算，如果未進(jìn)行人為分割，截止計(jì)算時(shí)間為實(shí)際交房日期。一時(shí)性債權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)從履行期限屆滿之日起計(jì)算自無(wú)異議，逾期交房的持續(xù)性違約金是由一個(gè)時(shí)間段產(chǎn)生，到底是從這個(gè)時(shí)間段的那個(gè)點(diǎn)起算訴訟時(shí)效并無(wú)明確規(guī)定。

2.逾期交房違約金有無(wú)履行期限問(wèn)題

有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于當(dāng)事人明確約定了交付房屋的時(shí)間，因而，違約金債務(wù)就是有明確的履行期限的債務(wù)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，約定履行期限的一時(shí)違約金的數(shù)額是固定的，如果也約定了履行期限，履行期限屆滿，訴訟時(shí)效開(kāi)始起算。未約定履行期限的一時(shí)性違約金雖然違約金的數(shù)額明確，但未約定履行期限。逾期交房違約金，合同中僅約定了違約金的計(jì)算方法，并沒(méi)有約定違約金的支付期限，違約金數(shù)額是每日累計(jì)增加不固定，而且也未約定履行期限。合同并未約定當(dāng)日違約必須當(dāng)日結(jié)算違約金，也并未約定于實(shí)際交房時(shí)必須結(jié)算違約金。逾期交房持續(xù)性違約金是在簽訂合同時(shí)數(shù)額無(wú)法確定，履行期限更未明確。對(duì)于沒(méi)有約定期限的債務(wù)，債權(quán)人隨時(shí)都可主張，當(dāng)債務(wù)人明確表示不履行時(shí)，才能認(rèn)定債權(quán)人“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害”，訴訟時(shí)效才可依法起算。

因?yàn)闆](méi)有明確約定“逾期交房違約金”的履行期限，不能得出逾期交房違約金的履行時(shí)間是“約定交房期滿次日”或“實(shí)際交付日”或者其他什么日期的認(rèn)定。逾期交房違約金的履行期限不確定，不能依據(jù)合同簡(jiǎn)單得出“逾期交房違約金”訴訟時(shí)效起算日期。

（三）逾期“交房”與“支付違約金”訴訟時(shí)效問(wèn)題

逾期交房后，出賣(mài)人存在交房和支付違約金兩項(xiàng)義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，不動(dòng)產(chǎn)并未交付和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。買(mǎi)受人所享有的不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。此處的請(qǐng)求“交房”時(shí)并無(wú)辦辦理產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)受訴訟時(shí)效限制。當(dāng)然如果已經(jīng)交房，未辦理產(chǎn)權(quán)證，則屬于基于合同的合法占有，受物權(quán)法保護(hù)，于“交房”義務(wù)存在不同。

1.逾期交房與違約金同時(shí)起算訴訟時(shí)效

由于逾期交房這一主合同義務(wù)引起支付違約金從合同義務(wù)，且繼續(xù)交房和支付違約金同屬違約責(zé)任條款的內(nèi)容，兩者應(yīng)該同時(shí)起算訴訟時(shí)效。

違約方在逾期后主動(dòng)繼續(xù)履行、守約方接受履行，在當(dāng)事人各方?jīng)]有作出特別約定的情況下，這種同意履行理當(dāng)包含“交房”的主義務(wù)和“承擔(dān)逾期交房違約金”的從義務(wù)。由于出賣(mài)方的逾期交房行為屬于“同意履行義務(wù)”的行為，根據(jù)法律規(guī)定和司法解釋?zhuān)撔袨閷?dǎo)致訴訟時(shí)效的中斷，同意逾期交房時(shí)導(dǎo)致違約金訴訟時(shí)效中斷。在司法實(shí)踐中，部分判決僅支付繼續(xù)交房，卻認(rèn)為違約金已過(guò)訴訟時(shí)效，存在不合理之處。

2.逾期交房與違約金分別起算訴訟時(shí)效

合同約定交房日期，出賣(mài)人未實(shí)際交房，買(mǎi)受人收房權(quán)利受到侵害，訴訟時(shí)效開(kāi)始起算。未實(shí)際交房，逾期違約金從次日只是剛開(kāi)始起算，此時(shí)出賣(mài)人并未明確表示拒絕支持違約金，請(qǐng)求支付違約金權(quán)利并未受到侵害，請(qǐng)求支付違約金訴訟時(shí)效并未起算。

逾期交付違約責(zé)任條款相對(duì)于合同其他條款具有獨(dú)立性。目前并沒(méi)有法律禁止逾期交房違約金的持續(xù)時(shí)間不得超過(guò)兩年，雙方合同也未約定違約時(shí)間不得超過(guò)兩年，而且持續(xù)性違約金的設(shè)計(jì)，讓買(mǎi)受人降低了交房時(shí)間的緊迫感，買(mǎi)受人認(rèn)為既然合同已經(jīng)約定違約金按日計(jì)算，即是雙方對(duì)違約持續(xù)狀態(tài)一定程度的認(rèn)可，不用急于主張權(quán)利，只需依據(jù)合同計(jì)算違約金即可。

（四）違約時(shí)出賣(mài)人是否具備交房條件問(wèn)題

訴訟時(shí)效制度主要是為了防止權(quán)利人怠于行使權(quán)利，為了防止違約金不當(dāng)持久計(jì)算，同時(shí)要考慮出賣(mài)人是否具備交房條件。出賣(mài)人不交房存在兩種情況，一種是具備交房條件，不積極履行交房義務(wù)，一種是不具備交房條件而不能交房。

1.違約時(shí)具備交房條件

出賣(mài)人違約時(shí)，若具備交房條件，則買(mǎi)受人應(yīng)積極行使權(quán)利，此時(shí)訴訟時(shí)效開(kāi)始起算，當(dāng)出賣(mài)人具備交房條件時(shí)，若買(mǎi)受人不積極行使收房義務(wù)，則出賣(mài)人有催告的義務(wù)，經(jīng)催告后買(mǎi)受人無(wú)故不收房的，違約金終止計(jì)算，訴訟時(shí)效開(kāi)始起算，能夠防止買(mǎi)受人怠于行使權(quán)利造成違約金的不當(dāng)擴(kuò)大。

2.逾期交房時(shí)不具備交房條件

房屋在約定的交付期限屆滿之時(shí)甚至起訴時(shí)不具備交付條件，此時(shí)從約定交付期限屆滿之時(shí)起算訴訟時(shí)效有失公平。在不動(dòng)產(chǎn)未具備交付條件之前，出賣(mài)人違約時(shí)不具備交房條件，無(wú)論買(mǎi)受人如何催促，均無(wú)意義，如果以買(mǎi)受人怠于行使訴訟權(quán)利為由而適用訴訟時(shí)效的話，違背了訴訟時(shí)效制度的最初目的，此時(shí)訴訟時(shí)效并未起算。

（五）起訴時(shí)是否已經(jīng)實(shí)際交房問(wèn)題

1.起訴時(shí)已經(jīng)實(shí)際交房

起訴時(shí)已經(jīng)交房，交房日違約金計(jì)算的截止日期已經(jīng)確定，起訴時(shí)若離實(shí)際交房?jī)赡暌陨蟿t超過(guò)訴訟時(shí)效，此種算法并無(wú)爭(zhēng)議。起訴時(shí)若離合同約定交房日期超過(guò)兩年，離實(shí)際交房日期不足兩年，此種算法訴時(shí)效問(wèn)題存在爭(zhēng)議。若起訴時(shí)離合同約定交房日期不足兩年，則不超過(guò)訴訟時(shí)間，此種算法并無(wú)爭(zhēng)議。

2.起訴時(shí)未實(shí)際交房

起訴時(shí)未實(shí)際交房，違約行為一直持續(xù)中，若離合同約定交房時(shí)間在兩年內(nèi)，則未超過(guò)訴訟時(shí)效，實(shí)務(wù)中并無(wú)爭(zhēng)議。若已經(jīng)超過(guò)約定交房時(shí)間兩年，起訴時(shí)仍未實(shí)際交房，則訴訟時(shí)訴問(wèn)題存在爭(zhēng)議。司法實(shí)務(wù)中存在以違約金過(guò)訴訟時(shí)效抗辯，對(duì)繼續(xù)交房則無(wú)異議，法院僅支持繼續(xù)交房，不支持違約金訴求。

四、逾期交房持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效起算點(diǎn)爭(zhēng)議問(wèn)題的解決思路

（一）針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利制定特殊訴訟時(shí)效

目前法律法規(guī)并未對(duì)上述一系列問(wèn)題作出明確規(guī)定，只有個(gè)別法院以會(huì)議紀(jì)要形式進(jìn)行論述，且缺乏統(tǒng)一性。2017年10月1日施行的《民法總則》，已經(jīng)將訴訟時(shí)效延長(zhǎng)至三年，但并未區(qū)分普通民事權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟時(shí)效區(qū)別，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)帶有“準(zhǔn)物權(quán)”性質(zhì)，現(xiàn)在普遍推行預(yù)售登記制度，網(wǎng)簽制度，能夠起到公示公告的作用，不會(huì)使公眾產(chǎn)生依賴(lài)錯(cuò)誤。

不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同雖然逾期履行，但是不動(dòng)產(chǎn)存在時(shí)間較長(zhǎng)、價(jià)值較大，與之相關(guān)的合同等證據(jù)資料保存完善，加之不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于大宗交易，各種政府審批及融資情況較為復(fù)雜，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利應(yīng)制定特殊時(shí)效，訴訟時(shí)效應(yīng)在普通民事權(quán)利基礎(chǔ)上再適當(dāng)延長(zhǎng)。

（二）制定司法解釋確定持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效起算點(diǎn)

目前法律未單獨(dú)考慮不動(dòng)產(chǎn)特殊訴訟時(shí)效問(wèn)題，為維護(hù)司法統(tǒng)一，最高人民法院應(yīng)通過(guò)司法解釋盡快統(tǒng)一關(guān)于持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效的處理意見(jiàn)。跟普通債權(quán)相比，按日累計(jì)違約金請(qǐng)求權(quán)存在特殊性。

現(xiàn)行法律與司法解釋未就持續(xù)性違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效起算問(wèn)題單獨(dú)規(guī)定，導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)對(duì)此存在截然不同的處理方法。對(duì)于按日累計(jì)違約金請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效起算點(diǎn)的問(wèn)題，司法解釋?xiě)?yīng)在普通訴訟時(shí)效的基礎(chǔ)上，確定訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)，便于統(tǒng)一適用。

（三）審判實(shí)務(wù)盡量避免簡(jiǎn)單適用訴訟時(shí)效問(wèn)題

1.持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效按未約定履行期限對(duì)待

逾期交房按日支付違約，無(wú)法預(yù)知最終的截止日期，更沒(méi)有約定履行期限，司法實(shí)務(wù)中應(yīng)按未約定履行期限的債務(wù)對(duì)待更能保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益?！逗贤ā返?2條第4款“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！?/p>

違約金按日計(jì)算，是計(jì)算違約金數(shù)額的方式，并沒(méi)有何時(shí)結(jié)算的約定，按日累計(jì)違約金是未約定履行期限的債權(quán)。對(duì)其時(shí)效的處理也就取決于當(dāng)事人的主張，如果債權(quán)人主張后的寬限期屆滿債務(wù)人仍未履行或者債務(wù)人明確拒絕履行債務(wù)則應(yīng)認(rèn)定為債權(quán)人的權(quán)利被侵害，起算訴訟時(shí)效。

對(duì)于未確定履行期限的債權(quán)，目前最高法院的司法解釋已采納債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算的觀點(diǎn)。最高法院對(duì)未確定履行期債權(quán)訴訟時(shí)效期間的起算給予明確規(guī)定，為司法實(shí)踐提供了標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，結(jié)合前面將“按日計(jì)算違約金”的約定理解為未定期債權(quán)的結(jié)論，在開(kāi)發(fā)商履行交房義務(wù)之前，只要買(mǎi)房人未提出違約金主張，其訴訟或仲裁時(shí)效期間即無(wú)法起算，而只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商履行交房義務(wù)之后，違約金債權(quán)才固定下來(lái)，雙方可就違約金履行期限問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，若此時(shí)開(kāi)發(fā)商只同意實(shí)際交房但拒絕交付違約金，其訴訟或仲裁時(shí)效期間即可從交房之次日起算。

2.作出不利于提供格式條款一方的解釋

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了維護(hù)自身利益，除了約定每日支付違約金外，還約定最高違約金不是超過(guò)總房款的一定比例。甚至為了盡快使訴訟時(shí)效到期，將合同約定的交房日期早于合同簽訂日期，以此來(lái)規(guī)避法律制裁。購(gòu)房者相對(duì)于開(kāi)發(fā)商屬于弱勢(shì)一方，購(gòu)房合同屬于格式條款，由出賣(mài)人單方面提供，雙方存在爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)作出有利于接受格式條款方解釋。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于違約金的約定并沒(méi)有與買(mǎi)房人充分協(xié)商，對(duì)這一格式條款的解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)遵循合同法第四十一條的解釋原則。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，將按日計(jì)算違約金認(rèn)定為未定期債權(quán)符合格式條款解釋原則，對(duì)于時(shí)效期間起算不利于開(kāi)發(fā)商一方，更好地保護(hù)買(mǎi)房人利益。

對(duì)按日累計(jì)違約金訴訟時(shí)效起算從寬解釋也會(huì)不損害公共利益。

（四）個(gè)案中合理解決違約金過(guò)高問(wèn)題

在實(shí)踐中，因持續(xù)違約時(shí)間長(zhǎng)，違約金累計(jì)數(shù)額較大，逾期交房戶數(shù)眾多，法院擔(dān)心同一樓盤(pán)大批訴訟產(chǎn)生或者與受制于大型開(kāi)發(fā)商影響力，為了盡快平息糾紛，簡(jiǎn)單適用違約金超過(guò)訴訟時(shí)效，支持違約方違約金訴訟時(shí)效抗辯。

不少法院對(duì)持續(xù)性違約金債權(quán)，自債權(quán)產(chǎn)生之日起超過(guò)兩年時(shí)間起訴的，參照采用了保護(hù)自起訴倒推兩年的做法，但對(duì)于權(quán)利人提出的要求保護(hù)起訴日后仍在持續(xù)的債權(quán)，直至債務(wù)實(shí)際履行之日的問(wèn)題，卻仍存在爭(zhēng)議，實(shí)踐中基本未得到支持。對(duì)于起訴日后仍在持續(xù)的繼續(xù)性債權(quán)，仍應(yīng)給予一定條件的支持。起訴日后仍在持續(xù)的債權(quán)，債權(quán)人享有的債權(quán)之請(qǐng)求權(quán)依然存在，其提出請(qǐng)求符合法律規(guī)定，法院即應(yīng)給予支持。

但是由于某種原因債務(wù)人一直未履行債務(wù)，而使持續(xù)性債務(wù)持續(xù)擴(kuò)大下去，最終導(dǎo)致其履行不能的結(jié)果，或者隨著時(shí)間推移累計(jì)違約金債務(wù)已過(guò)分高于債權(quán)人實(shí)際損失時(shí)，則對(duì)于債務(wù)人而言也有失公正。其實(shí)，法院判決時(shí)可以從公平原則出發(fā)，對(duì)于起訴日后仍在持續(xù)的債權(quán)做出一定的限制.比如對(duì)于給付金錢(qián)的持續(xù)性債權(quán)，可通過(guò)限定最高賠償比例或者額度來(lái)加以限制。總之，以不導(dǎo)致債務(wù)人履行不能并結(jié)合考慮債權(quán)的內(nèi)容，以及債權(quán)人的實(shí)際損失等綜合因素做出一定的限制。這樣既兼顧到案件處理結(jié)果的公平性，也使權(quán)利人的請(qǐng)求得到合法合理的支持。

（五）行政主管部門(mén)加大宣傳違約金訴訟時(shí)效法律知識(shí)

逾期交房持續(xù)性違約金問(wèn)題，連司法部門(mén)適用法律都存在諸多爭(zhēng)議，法律知識(shí)欠缺的購(gòu)房者更是無(wú)所適從，住房行政部門(mén)應(yīng)加大宣傳力度，明確規(guī)定購(gòu)房合同需注明違約金訴訟時(shí)效問(wèn)題，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛時(shí)，積極協(xié)調(diào)引導(dǎo)，提供引起訴訟時(shí)效中斷的相關(guān)證明文件。

作為普通消費(fèi)者，買(mǎi)房事關(guān)切身利益，雖然面對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有談判的余地，但不得不對(duì)購(gòu)房合同的條款進(jìn)行了解，對(duì)相關(guān)法律知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，掌握訴訟時(shí)效知識(shí)，積極行使個(gè)人合法權(quán)利，積極尋找訴訟時(shí)效中斷證據(jù)。

逾期交房違約從根本意義上來(lái)說(shuō)，并不是一種徹底的違約，因?yàn)殡p方約定，未按約定交房時(shí)，每日按比例計(jì)算違約金，此時(shí)雙方默認(rèn)這種違約的持續(xù)狀態(tài)，此種違約金降低了買(mǎi)受人的時(shí)間緊迫感，買(mǎi)受人并不需要急于行使權(quán)利，因?yàn)檫`約金一直在持續(xù)增長(zhǎng)中。倘若出賣(mài)人明確表示既不同意交房，也不同意支付違約金，買(mǎi)受人應(yīng)在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效內(nèi)及時(shí)行使權(quán)利。

訴訟時(shí)效，其設(shè)立的初衷在于維護(hù)現(xiàn)有社會(huì)秩序，在債權(quán)人長(zhǎng)期不行使權(quán)利的情況下，債務(wù)人可以拒絕履行義務(wù)，從而督促權(quán)利人行使權(quán)利、保護(hù)交易秩序穩(wěn)定。訴訟時(shí)效限制了權(quán)利人所享有的正當(dāng)權(quán)利，故應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎適用。當(dāng)兩種價(jià)值發(fā)生沖突時(shí)，如簡(jiǎn)單地適用訴訟時(shí)效，則違約者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，會(huì)出現(xiàn)對(duì)違約行為的隱性鼓勵(lì)；如簡(jiǎn)單不適用訴訟時(shí)效，則對(duì)怠于行使權(quán)利者缺乏懲戒，不利于市場(chǎng)交易和社會(huì)穩(wěn)定。故對(duì)于持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效起點(diǎn)的爭(zhēng)論，簡(jiǎn)單處理都有失平衡，甚至造成司法不統(tǒng)一的局面。逾期交房持續(xù)性違約金有其特殊性，簡(jiǎn)單依據(jù)現(xiàn)有法律制度無(wú)法解決，只能盡最大努力在違約方與守約方之間尋求價(jià)值平衡。

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朱勇，法學(xué)碩士，講師，海南政法職業(yè)學(xué)院法學(xué)講師、兼職律師，研究方向：司法制度、律師實(shí)務(wù)。