孟麗敏

（050051 河北冀華律師事務(wù)所 河北 石家莊）

房屋買賣合同糾紛的司法難題及應(yīng)對(duì)措施分析

孟麗敏

（050051 河北冀華律師事務(wù)所 河北 石家莊）

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近年來，人民法院每年所受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量已經(jīng)上升到了2700多宗，即案件數(shù)量急劇增多。所以，在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域可持續(xù)發(fā)展背景下，應(yīng)將部分精力投入到房屋買賣合同糾紛問題解決方面，并由國家司法部門負(fù)責(zé)宏觀調(diào)控工作，就此實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋合同買賣雙方利益的維護(hù)。本文，首先分析了房屋買賣合同特征。然后，闡述了現(xiàn)階段所面臨的房屋買賣合同糾紛司法難題和解決措施。

房屋；買賣合同糾紛；司法難題

就當(dāng)前的現(xiàn)狀來看，受房屋買賣合同司法難題。即認(rèn)購協(xié)議效力問題、房屋權(quán)屬證書義務(wù)承擔(dān)問題、政策調(diào)整后稅費(fèi)分?jǐn)倖栴}等的影響，引發(fā)了一系列房屋買賣合同糾紛案件，限制了我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展。為此，為了打造一個(gè)良好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境，應(yīng)努力解決現(xiàn)存的司法難題，正確對(duì)待房屋買賣合同糾紛和爭(zhēng)議，達(dá)到最佳的合同糾紛問題處理效果。以下就是對(duì)房屋買賣合同中司法難題問題的詳細(xì)闡述。

一、房屋買賣合同特征

（一）復(fù)雜性

因所購買的房屋表現(xiàn)形式不僅僅是用于居住和使用，也包含著小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)公司配套設(shè)施、周邊環(huán)境、地理位置、游泳館、健身房、溫泉入戶等標(biāo)的的組成。即房屋買賣合同形式復(fù)雜，因而，易引發(fā)房屋買賣合同糾紛問題；

（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志

在房屋買賣期間，只有簽訂了相應(yīng)的合同。同時(shí)，合同中明確了雙方的債務(wù)關(guān)系、債權(quán)關(guān)系，且登記了財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移信息，即可代表買方獲得了房屋使用權(quán)。例如，在商品房買賣交易中，立法方面就明確規(guī)定了商品房預(yù)告登記制度，界定了財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移中登記地位[1]；

（三）合同履行作為調(diào)控出發(fā)點(diǎn)

在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展中，將參照合同履行情況，解決房屋買賣合同糾紛問題。但從目前來看，房屋買賣合同糾紛現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)峻，原因在于房屋買賣合同遇到了司法難題。為此，需針對(duì)這一問題進(jìn)行解決。

二、房屋買賣合同糾紛司法難題

現(xiàn)階段房屋買賣合同糾紛所面臨的司法難題主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

（一）認(rèn)購協(xié)議效力問題

即在房屋商品銷售過程中，往往會(huì)因雙方未達(dá)成最終的協(xié)議而造成房屋購買者損失幾千元，甚至幾萬元的定金。引起此現(xiàn)象發(fā)生的主要原因歸咎于關(guān)于認(rèn)購協(xié)議的效力問題尚未得到解決，從而引發(fā)了一系列糾紛案件，并影響到了房屋買賣活動(dòng)的順利開展[2]。

（二）房屋權(quán)屬證書義務(wù)承擔(dān)問題

在房屋買賣交易過程中，部分出賣人為了追求自身利益，在集體土地上開發(fā)商品房，最終在這一類商品開發(fā)過程中無法及時(shí)獲取國有土地使用證、房屋所有權(quán)證等等，使得房屋購買者居住權(quán)、出租權(quán)受到限制，引發(fā)房屋買賣合同糾紛現(xiàn)象。

（三）政策調(diào)整后稅費(fèi)分?jǐn)倖栴}

在國家政策調(diào)整后，引發(fā)了契稅、營業(yè)稅增加或者減少的爭(zhēng)議問題，就此使得房屋買賣雙方無法在成本分?jǐn)偡矫孢_(dá)成共識(shí)，最終產(chǎn)生糾紛。稅費(fèi)分?jǐn)倖栴}的存在，也導(dǎo)致房屋買賣合同可能存在較多的糾紛，影響到買賣雙方的利益，如何對(duì)這一問題進(jìn)行解決，對(duì)于促進(jìn)房屋買賣發(fā)展有著較大的影響。

三、房屋買賣合同司法難題解決措施

（一）注重制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

在房屋買賣合同司法難題解決過程中，為了有效緩解因成本分?jǐn)偹a(chǎn)生的糾紛，應(yīng)注重在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施期間，按照約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充的原則，處理稅費(fèi)爭(zhēng)議問題。即在房屋買賣合同簽署過程中，如若明確了稅費(fèi)的支付問題，那么則在稅費(fèi)分?jǐn)傊校呻p方當(dāng)事人共同協(xié)商政策調(diào)整后的營業(yè)稅、契稅等增加或者減少部分。而若無法達(dá)成共識(shí)，則可按照國家稅費(fèi)法，確定增減部分的承擔(dān)主體，就此保證合同義務(wù)的履行效果[3]。除此之外，若房屋買賣合同中未標(biāo)明稅費(fèi)的具體支付款項(xiàng)，則應(yīng)根據(jù)國家稅費(fèi)法，對(duì)房屋買賣雙方的成本費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，科學(xué)調(diào)控成本分?jǐn)偧m紛問題。從以上的分析中即可看出，注重制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，解決稅費(fèi)爭(zhēng)議是非常必要的，為此，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)其的落實(shí)。

（二）注意查看房屋買賣合同具體款項(xiàng)

在面對(duì)房屋買賣合同司法難題時(shí)，為了更好的解決合同糾紛，應(yīng)從以下幾個(gè)層面入手來應(yīng)對(duì)司法問題。

第一，為了從根本上避免合同糾紛現(xiàn)象，需在房屋買賣合同簽署過程中，從司法角度入手，審查售房主體資格。即按照《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房屋預(yù)售許可證》等政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)售房者資格進(jìn)行嚴(yán)格審核，若不符合要求，則通過司法形式，控制售房者買賣房屋行為。而若售房者資信符合要求，那么應(yīng)進(jìn)一步查看售房者售房信息中的銷售面積、項(xiàng)目名稱、銷售內(nèi)容等是否真實(shí)，從而避免房屋購買者因定金問題與售房者發(fā)生糾紛。此外，為了更好的保證房屋購買者合法權(quán)益，應(yīng)注重在房屋買賣合同簽署期間，提高房屋購買者法律意識(shí)，讓其與銷售者協(xié)商定金繳納問題，了解合同無法簽訂時(shí)，定金是否會(huì)歸還，繼而從根本上避免繳納定金方面的糾紛問題[4]；

第二，在房屋買賣合同糾紛的司法難題解決時(shí)，也應(yīng)科學(xué)處置因房屋權(quán)屬證書所引起的糾紛現(xiàn)象。即在司法實(shí)踐中，大力推廣《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中的預(yù)售商品房所有權(quán)登記問題。即給予房屋購買者一定的權(quán)利，允許房屋購買者在與售房者簽訂合同后，要求售房者根據(jù)合同內(nèi)容，履行相應(yīng)的義務(wù)，包括辦理土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記手續(xù)等等。若雙方未就房屋所有權(quán)登記問題進(jìn)行協(xié)商，那么房屋購買者可要求房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)各種登記手續(xù)的辦理工作，避免房屋購買者因得不到房屋所有權(quán)，房屋出租、居住等權(quán)利受到限制，并有效緩解因辦證問題所引起的合同糾紛現(xiàn)象，達(dá)到最佳的房屋買賣交易狀態(tài)。

四、結(jié)論

綜上可知，房屋買賣與一般的商品買賣不同，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。即包含著合同內(nèi)容確定、債權(quán)關(guān)系確定等等。所以，在房屋買賣過程中，為了更好的解決合同糾紛問題，應(yīng)站在司法角度完善房屋買賣合同簽署環(huán)境。同時(shí)，在司法政策完善中，結(jié)合常規(guī)性錯(cuò)誤現(xiàn)象，制定可行性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，并明確規(guī)定房屋買賣合同具體款項(xiàng)規(guī)范，充分掌握交易雙方的動(dòng)機(jī)和實(shí)力，從根本上控制合同糾紛問題的頻繁凸顯，達(dá)到最佳的房屋買賣合同履行效果。

[1]彭科科.淺談房產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)防范——上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案分析[J].法制與經(jīng)濟(jì)(下旬),2013,05:43-44+46.

[2]黃勤武.房屋連環(huán)買賣中的物權(quán)變動(dòng)探析[J].人民司法,2008,17:25-30.

[3]劉東立.商品房買賣合同糾紛的法律適用問題研究[D].吉林大學(xué),2014.

[4]羅德梅.商品房買賣合同糾紛中行政權(quán)的影響、規(guī)制和應(yīng)對(duì)[D].西南政法大學(xué),2010.