張成銀

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的一項重要產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中非常重要的市場主體。本文立足我國房地產(chǎn)發(fā)展實際，分析了新時期我國房地產(chǎn)行業(yè)中老城區(qū)居民、農(nóng)民工、城市外來人口等群體的市場需求狀況，從五個方面探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的艱難處境，并從新時期促使房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的角度，提出了方向性的對策。

關(guān)鍵詞：新時期 房地產(chǎn)企業(yè) 生存環(huán)境 發(fā)展方向

由于受宏觀經(jīng)濟下行影響，近年來房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻，房地產(chǎn)庫存量大日益突出。為此，2015年中央經(jīng)濟工作會議提出2016年及今后一個時期主要抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板（也即“三去一降一補”）的五大任務(wù)，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個新時期。多項政策作用下，一些城市房地產(chǎn)市場需求有所釋放，房地產(chǎn)投資有回暖跡象。但商品房供過于求的現(xiàn)狀依然明顯，市場銷售壓力巨大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存和發(fā)展環(huán)境依然比較嚴(yán)峻，這對廣大房地產(chǎn)企業(yè)提出了很大挑戰(zhàn)。

一、新時期我國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求分析

（一）居民需求趨于飽和，增長乏力

從需求角度看，一、二線城市由于公共資源占有優(yōu)勢，造成對人口超強的吸附能力，它們的房地產(chǎn)主要是價格上的泡沫，在量上問題不大。三、四線城市房地產(chǎn)沒有大規(guī)模外來資本的炒作，價格上基本沒什么泡沫，房地產(chǎn)的需求基本源于本地居民，流動人口帶來的需求很少，需求彈性較小。一方面，房價相對過高導(dǎo)致潛性消費者觀望情緒較重。今年以來宏觀經(jīng)濟下行，致使企業(yè)職工工資水平下降，嚴(yán)重影響了購買力。另一方面，過半潛在購房者對未來房地產(chǎn)行業(yè)持不樂觀或不確定態(tài)度。此外，各項房地產(chǎn)政策的刺激作用沒有達(dá)到市場預(yù)期，市場需求相對于較大的庫存來說仍然動力不足。

（二）多種因素制約，農(nóng)民進(jìn)城購房難以快速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力

在城鎮(zhèn)居民購買力不足的情況下，更多的人把目光投向農(nóng)民，國家多項政策也都指向農(nóng)民工購房。然而現(xiàn)實中諸多問題，讓農(nóng)民工實現(xiàn)城市置業(yè)的夢頗具波折，使得半數(shù)以上農(nóng)民五年之內(nèi)難以實現(xiàn)買房。一方面，多數(shù)農(nóng)民工積蓄較少，沒有足夠的積蓄支付當(dāng)前的房價，甚至交不起首付款。高房價使農(nóng)民對買房望而卻步。另一方面，農(nóng)民工與城鎮(zhèn)居民享受的待遇不同使農(nóng)民工進(jìn)城買房顧慮重重。因此，農(nóng)民工買房之路艱難坎坷，把去庫存的希望寄托在農(nóng)民身上也是任重道遠(yuǎn)。

（三）城市外來人口的購房需求有限

當(dāng)前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整，目前來看，新的接續(xù)替代產(chǎn)業(yè)難以在短期內(nèi)產(chǎn)生完全替代效應(yīng)，經(jīng)濟環(huán)境對外來人口缺乏吸引力，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求也極為有限。更為嚴(yán)峻的是，由于煤炭等產(chǎn)業(yè)的衰退，與之相關(guān)的一些資源型、工業(yè)型城市資本、人員“雙流失”的趨勢已初露端倪。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的生存環(huán)境

（一）市場疲軟造成資金短缺，項目融資困難

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開資金，沒有資金的支撐，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等于無米之炊。庫存積壓的背后隱藏著巨大的債務(wù)危機，同時受投資擔(dān)保公司擠兌風(fēng)波影響，多數(shù)房地產(chǎn)商面臨或已經(jīng)陷入資金鏈斷裂險境，推動項目建設(shè)有心無力，土地流拍、爛尾樓、閑置地大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險不斷加大。各大商業(yè)銀行也因當(dāng)前宏觀經(jīng)濟下行壓力，對房地產(chǎn)貸款提高了準(zhǔn)入門檻，同時國家政策性貸款只和政府的融資平臺合作，不對私營房地產(chǎn)企業(yè)貸款，導(dǎo)致項目融資非常困難。

（二）城市配套設(shè)施跟不上項目進(jìn)程

許多房地產(chǎn)項目存在道路管網(wǎng)、給排水等配套設(shè)施跟不上的問題，一些項目尚不具備賣地開發(fā)的條件就匆匆上馬，導(dǎo)致樓盤即將交工而水電供應(yīng)不上的情況，開發(fā)商為按期交工只好高成本引拉供電專線，造成各種管網(wǎng)縱橫交錯，影響整體規(guī)劃。還有一些大型樓盤項目周邊道路及人行道建設(shè)進(jìn)展緩慢，都在一定程度上影響了項目的銷售。

（三）辦理房產(chǎn)手續(xù)繁瑣、政策落地時間周期錯配

房地產(chǎn)開發(fā)的五證，辦理起來手續(xù)繁瑣，辦理周期較長。從項目立項、環(huán)境評價、土地預(yù)審等每一個環(huán)節(jié)都不可缺少，即便資料齊全的情況下順利辦完五證，短則半年長則一年，甚至?xí)L，這些繁瑣的手續(xù)使不少房地產(chǎn)項目進(jìn)展緩慢，失去了許多政策扶持的機會。同時開發(fā)商在項目進(jìn)展中需要支付利息，因手續(xù)不全造成庫存積壓產(chǎn)生的利息就會不斷增長，成本也就相應(yīng)增加，與日俱增的債務(wù)會導(dǎo)致開發(fā)商的信用評估下降，貸款難度增加，導(dǎo)致再發(fā)展能力受限。

（四）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力有限，樓盤品質(zhì)不高

目前，我國的許多房地產(chǎn)企業(yè)是前些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速時，被吸引過來的眾多經(jīng)營者，企業(yè)規(guī)模小、實力弱、無開發(fā)團隊、無策劃、營銷和管理人員，經(jīng)營理念落后，競爭力不強，使房地產(chǎn)業(yè)魚龍混雜，良莠不齊。往往在前期準(zhǔn)備不充分的情況下盲目介入項目，導(dǎo)致樓盤設(shè)計規(guī)劃不合理、小區(qū)內(nèi)部服務(wù)配套設(shè)施不全、樓盤品質(zhì)低下。一旦遇到不好的形勢就會出現(xiàn)這樣那樣的問題，從而影響項目開發(fā)的進(jìn)展，導(dǎo)致半截子工程甚至爛尾樓，這樣的庫存很難去除。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)問題嚴(yán)重

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理法律法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)中投資、投機等多種不良行為的產(chǎn)生，一些項目的售樓中心沒建成前，房地產(chǎn)開發(fā)商對期房進(jìn)行大肆宣傳和炒作，進(jìn)行違法預(yù)售，消費者因所購買的期房和現(xiàn)房之間存在一定的差距，或因開發(fā)商資金鏈斷裂而無法如期拿到所購房屋，造成心理上和經(jīng)濟上雙重?fù)p失，極大的損傷了消費者的購房信心。房地產(chǎn)企業(yè)的這些違規(guī)銷售、違規(guī)建設(shè)的行為不但暴露了企業(yè)自身問題和行業(yè)潛規(guī)則外，也暴露了政府和職能部門監(jiān)管不到位，如果不能有效控制，將會影響房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程。

三、新時期促使房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康方向發(fā)展的思考

（一）積極整合房企資源，提升企業(yè)發(fā)展實力

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力弱、競爭力不強、抗風(fēng)險能力差，缺乏現(xiàn)代商業(yè)思想、商業(yè)理念；缺乏對市場敬畏；缺乏房地產(chǎn)市場細(xì)分調(diào)研，仍處于市場發(fā)育初期的草莽狀態(tài)。隨著“大數(shù)據(jù)、云計算”“制造業(yè)數(shù)字化”“能源互聯(lián)網(wǎng)”“生物電子”、“新型材料”等技術(shù)革命的悄然興起并逐步呈風(fēng)起云涌之勢，這種以知識作為核心要素的技術(shù)革命及工業(yè)革命將徹底改變社會的結(jié)構(gòu)形態(tài)、組織方式、生產(chǎn)方式，徹底改變?nèi)藗兊乃枷胗^念、行為習(xí)慣、生活方式，從而使國家或地區(qū)競爭力的基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)競爭格局發(fā)生徹底重構(gòu)。經(jīng)濟活動狀態(tài)已經(jīng)進(jìn)入新的時代，跑馬圈地、盲目擴張的草莽時代已經(jīng)結(jié)束。因此企業(yè)要根據(jù)自身優(yōu)勢主動與知名品牌企業(yè)合作，通過強強聯(lián)合、強弱聯(lián)合以及本地企業(yè)和外地企業(yè)聯(lián)合的方式積極整合、取長補短、增強實力，才能穩(wěn)扎市場發(fā)展根基。

（二）努力提高服務(wù)質(zhì)量，打造精品房源，推進(jìn)產(chǎn)品多元化

首先，要對開發(fā)無望的樓盤進(jìn)行核算，讓有能力的開發(fā)商接盤，將項目盤活。對資金鏈斷裂停工的爛尾工程，采取企業(yè)重組、項目整合的方式進(jìn)行提質(zhì)改造、消化庫存，這是必須解決的難題。否則，不僅解決不了房地產(chǎn)庫存問題，還會給社會穩(wěn)定帶來極大威脅。其次，項目建設(shè)要推進(jìn)產(chǎn)品多元化，提高服務(wù)水平。積極調(diào)整開發(fā)思路，根據(jù)剛性需求逐漸減少、改善型需求和享受型需求逐步增加的趨勢，增加容積率低、配套全、環(huán)境美、服務(wù)優(yōu)的商品房源，把優(yōu)質(zhì)客戶資源留給家鄉(xiāng)，把外地和周邊消費者吸引過來。

（三）積極拓寬去庫存的思維空間和行為空間，努力實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時代發(fā)展潮流，根據(jù)市場需求調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、度假地產(chǎn)，推動符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目向眾創(chuàng)空間和樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，改變過去僅靠售房消化庫存的單一模式。按照國務(wù)院近期相關(guān)政策，宜租則租，宜售則售，大力推行先租后售的策略。把公租房作為商品房的“蓄水池”，將庫存的商品房和公租房蓄積起來，待市場供求關(guān)系發(fā)生變化或租戶有產(chǎn)權(quán)需求時再把公租房轉(zhuǎn)為商品房售出；同時，發(fā)展現(xiàn)代房地產(chǎn)租賃業(yè)，對于有實力的房地產(chǎn)企業(yè)，可以對現(xiàn)有庫存進(jìn)行收儲和整合，開展租賃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可開展租賃業(yè)務(wù)，按照廉租房和鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房的政策，個人承擔(dān)一部分，企業(yè)優(yōu)惠一部分，政府補貼一部分，多方努力，多方得益。

四、結(jié)束語

今年以來，中央和地方多項房地產(chǎn)市場去庫存的調(diào)控政策密集出臺，為低迷不振的房地產(chǎn)市場注入信心，給房地產(chǎn)企業(yè)贏得喘息機會。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場逐步向好的方向發(fā)展。但樓市成交冷熱不均的分化狀態(tài)將是我國今年乃至今后較長一段時間的市場常態(tài)，新時期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將繼續(xù)面臨著一系列新的問題挑戰(zhàn)。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立戰(zhàn)略思維和發(fā)展眼光，堅持科學(xué)定位和謹(jǐn)慎投資，緊跟形勢調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，努力破解融資難、庫存大等問題，不斷提升自身的綜合競爭力和抗風(fēng)險能力。

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