崔文強(qiáng)

在不動(dòng)產(chǎn)登記整合過程中，交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系始終是不可回避的一個(gè)問題，對(duì)于如何協(xié)調(diào)處理兩者的關(guān)系，各地市各部門進(jìn)行了多種有益的探索，總結(jié)并實(shí)踐了多種模式。本文就交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記分立模式下存在的幾種固有錯(cuò)誤理念進(jìn)行闡釋，希冀交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記部門擺正各自位置，明確思想，以協(xié)同為目標(biāo)，為交易秩序的保護(hù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、公眾產(chǎn)權(quán)意識(shí)的提高以及登記公示效力的深入人心共同獻(xiàn)力。實(shí)務(wù)中，在兩部門之間尚有一些阻礙部門協(xié)作、不利于業(yè)務(wù)交流的錯(cuò)誤理念，具體表現(xiàn)如下。

一、交易管理為不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)

交易管理為不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)的理念，出于登記本位的思想，認(rèn)為登記之于房地產(chǎn)的整個(gè)發(fā)展過程是最為重要的，是物權(quán)的彰顯，是公示公信效力的體現(xiàn)。然而，此種觀念卻忽視了交易管理的重要性，同時(shí)片面強(qiáng)調(diào)登記亦忽視了公民權(quán)利本位的理念。不動(dòng)產(chǎn)登記秉持依申請(qǐng)?jiān)瓌t，旨在通過對(duì)物權(quán)的確認(rèn)保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，登記服務(wù)于民，以方便群眾為原則。其與交易管理部門之間為協(xié)調(diào)合作的關(guān)系，不能以交易置于登記之前，也不能因登記的公示效力而錯(cuò)誤的認(rèn)為交易應(yīng)服務(wù)于登記。相反，交易管理的管理內(nèi)容多為登記之前的債權(quán)行為，是引致物權(quán)變動(dòng)的原因行為，若管理得當(dāng)，對(duì)物權(quán)的真實(shí)性是多有裨益的。

二、交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記理念的錯(cuò)位

鑒于我國(guó)登記機(jī)構(gòu)置于行政機(jī)關(guān)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，長(zhǎng)期以來，登記都被作為一種行政管理職權(quán)，強(qiáng)調(diào)管理，注重干預(yù)。同時(shí)，一些交易管理部門卻以確權(quán)為宗旨，將原本應(yīng)在登記機(jī)構(gòu)秉持的理念原樣照搬。這兩種理念都是根本錯(cuò)誤的，是觀念的錯(cuò)位。交易管理作為行政管理的一種，其作為國(guó)家管理的執(zhí)行機(jī)關(guān)，對(duì)房屋交易及相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行管理。旨在通過提高管理效率，以改善管理部門與各種行政相對(duì)人的關(guān)系，以保障交易安全高效有序運(yùn)行。在特點(diǎn)上也與登記有著截然不同的區(qū)別，交易管理的范圍并非恒定不變，隨著行政客體的不斷變化，市場(chǎng)的風(fēng)云突變，交易管理的范圍也會(huì)隨之改變。其內(nèi)容有日益復(fù)雜化的趨勢(shì)，在管理方法上亦日趨多樣，這要求交易管理機(jī)構(gòu)不斷適用新形勢(shì)的變化，轉(zhuǎn)變思路，強(qiáng)化管理觀念，在強(qiáng)制性和法制性的管理特點(diǎn)之上貫穿服務(wù)性理念，以期使交易管理更上一個(gè)新的臺(tái)階。

而登記機(jī)構(gòu)亦要擺正位置，明確其確權(quán)職能，不能以管理的思維過多干預(yù)申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記為具體行政行為，屬于行政確認(rèn)的行為，并且《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》均明確了主管房地產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)為政府行政機(jī)構(gòu)，這是綜合考慮歷史形成的利益格局所選擇的最為適當(dāng)?shù)哪Ｊ?。然而，機(jī)構(gòu)性質(zhì)不能局限登記機(jī)構(gòu)的理念，若全然以行政管理的思維過多干預(yù)登記，那么必將影響物權(quán)的保護(hù)，對(duì)權(quán)利人利益亦可能造成侵犯。

三、交易管理無實(shí)質(zhì)內(nèi)容，單獨(dú)分立不如與登記一體化設(shè)置

此種觀點(diǎn)可概括為交易無用論，認(rèn)為交易管理并無實(shí)質(zhì)內(nèi)容，無分立必要，部分職能依附于登記便可，此論調(diào)與交易為登記服務(wù)的觀念頗為相似。傳統(tǒng)模式下，原房屋登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理機(jī)構(gòu)多為一體，較為默契，同時(shí)，交易登記一體化也是解決不動(dòng)產(chǎn)登記中部門沖突的比較妥當(dāng)?shù)哪Ｊ?。然而，筆者認(rèn)為，固然現(xiàn)階段一體化有利于交易登記平穩(wěn)過渡及運(yùn)行，然而長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，交易管理與登記一體并非最佳選擇。蓋因交易管理牽涉對(duì)私法的干預(yù)，注重行政管理效果，而登記的確權(quán)屬性更多的是強(qiáng)調(diào)結(jié)果，兩種行為性質(zhì)不同，合為一體多有不妥。

眾所周知，交易管理除去開展較為廣泛的商品房預(yù)售及合同備案業(yè)務(wù)、存量房網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)外，其管理內(nèi)容可謂覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展過程，不僅從開發(fā)到銷售，再至進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量房，包括存量房的租賃管理以及政策性保障房的管理均屬于交易管理的范疇。就交易管理的內(nèi)容而言，如果擴(kuò)展思路，大可有一番作為。

四、破除籬笆思維，互通協(xié)作共贏

有觀點(diǎn)認(rèn)為，兩部門分立之后各司其職，各歸一處，井水不犯河水，導(dǎo)致一些地區(qū)在推行不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，部門之間涉及相互關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)時(shí)，相互推諉或者互不通氣，使群眾辦理業(yè)務(wù)受阻，抑或重復(fù)提交材料，加重了群眾負(fù)擔(dān)。可以說，交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記其特性都有服務(wù)的內(nèi)涵。所謂服務(wù)，便不能囿于一隅，而應(yīng)該具有開放的思維，合作互通的理念。在交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記分立模式下，更應(yīng)革除這種籬笆思想。交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記基于房地產(chǎn)這一特殊市場(chǎng)產(chǎn)物，聯(lián)系十分密切，許多未載入登記簿的物權(quán)，需要交易管理部門先期創(chuàng)設(shè)樓盤表，而這些尚未進(jìn)行物權(quán)登記的房地產(chǎn)抵押登記以及預(yù)查封亦需要交易管理部門先期協(xié)助或先予辦理。而登記機(jī)構(gòu)的登記信息亦需要及時(shí)反饋交易管理部門，以使其及時(shí)掌握目標(biāo)樓盤的抵押查封等限制情形，以便進(jìn)行更好的管理。

五、交易管理類型化，接軌不動(dòng)產(chǎn)登記類型

結(jié)合交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記分立的模式，以交易管理部門與登記部門關(guān)聯(lián)十分密切的業(yè)務(wù)做比，筆者認(rèn)為，可創(chuàng)設(shè)類比不動(dòng)產(chǎn)登記類型的交易類型管理模式，破除各種錯(cuò)誤觀念，通過互通共享信息，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將登記類型劃分為八個(gè)大類，分別為首次，轉(zhuǎn)移，變更，注銷登記和其他登記中的異議、更正、預(yù)告和查封登記。可以說，除去極其個(gè)別的登記業(yè)務(wù)類型與交易管理沒有關(guān)聯(lián)之外，基本每種登記類型皆與交易管理有著千絲萬縷的關(guān)系。以預(yù)售商品房房屋所有權(quán)首次登記為例，若無交易管理部門建立的樓盤表信息，登記機(jī)構(gòu)的首次登記便成了無源之水，倘若撇開交易管理部門的樓盤表，另立門戶，又有浪費(fèi)資源，置《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》互通共享之規(guī)定于不顧的嫌疑。故而作為交易管理中的各種相關(guān)業(yè)務(wù)，均可以類比登記類型予以細(xì)化，以期能夠更好地厘清管理職責(zé)，優(yōu)化管理服務(wù)。

以預(yù)售商品房及存量房的管理為例，在開發(fā)商預(yù)售許可階段，通過系統(tǒng)首次備案創(chuàng)建樓盤表，將信息及時(shí)傳送登記部門，登記部門將所涉樓盤落宗，若所涉土地涉及抵押則反饋給交易管理部門對(duì)樓盤進(jìn)行限制。在樓盤建設(shè)過程中，遇在建工程抵押的，交易管理部門進(jìn)行在建工程抵押的首次備案，將抵押限制傳送登記部門。針對(duì)預(yù)售的商品房，首先應(yīng)保證所涉土地未存在抵押限制，存在在建工程抵押的，可實(shí)行一戶一注的方式，交易管理部門受理預(yù)告?zhèn)浒干暾?qǐng)后，反饋登記機(jī)構(gòu)，待所涉標(biāo)的房屋上存在抵押限制解除后由交易管理部門進(jìn)行解除限制并予以正式備案。合同的變更，亦可通過變更備案，留存合同變更的申請(qǐng)及證明材料，核實(shí)后予以變更。注銷備案存在于買賣雙方共同申請(qǐng)撤銷合同及其他一些特殊情形。此外，針對(duì)預(yù)售商品房的預(yù)查封，通過交易管理部門針對(duì)樓盤表房源的查封限制，以查封備案的方式得以實(shí)現(xiàn)，并及時(shí)反饋給登記部門查封房源信息，限制預(yù)售商品房的首次登記。針對(duì)存量房的交易管理，亦可建立轉(zhuǎn)移、變更、注銷等備案類型，以及針對(duì)存量房抵押的首次、轉(zhuǎn)移、變更、注銷備案。通過在交易管理系統(tǒng)中設(shè)置此種類型化的業(yè)務(wù)類型，以樓盤表房源為基礎(chǔ)，將其備案業(yè)務(wù)記載于房源信息之下。此種模式具有以下優(yōu)勢(shì)：

其一，方便與登記機(jī)構(gòu)信息互通，相似的模式方便理解和操作，且許多交易管理工作人員原先從事登記業(yè)務(wù)，對(duì)相似的業(yè)務(wù)類型及記載方式比較熟悉。

其二，在樓盤表中以房屋單元為基礎(chǔ)，通過各種業(yè)務(wù)類型在其系統(tǒng)中的記載，建立類似登記簿的體系，體現(xiàn)交易管理的權(quán)威性及可靠性，賦予其一定的公示效力，提升交易主體通過網(wǎng)簽備案保護(hù)交易，保護(hù)產(chǎn)權(quán)的積極性。

陳品祿/責(zé)任編輯