龐凱

（興業(yè)銀行鄭州分行）

【摘要】《中華人民共和國土地管理法》將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)實質(zhì)上是農(nóng)村建設(shè)用地土地使用權(quán)的市場化，即在市場條件下，集體或農(nóng)民根據(jù)自己的意愿轉(zhuǎn)讓其所享有的農(nóng)村建設(shè)用地土地使用權(quán)，從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村建設(shè) 用地流轉(zhuǎn) 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與突出問題

雖然農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式越來越豐富，但也存在著或多或少的問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制、適合農(nóng)村需要的土地轉(zhuǎn)換政策等配套政策法規(guī)都還未能建立完善。如成都市已出臺了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、《成都市集體建設(shè)用地整理與集中使用管理暫行辦法》、《成都市集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記實施意見》等系列政策措施。

農(nóng)村建設(shè)用地價值扭曲，難以對農(nóng)民土地合法權(quán)益的有效保障。很多流轉(zhuǎn)依然不屬于市場行為，與官方征收（征收是國家以行政權(quán)取得集體、單位和個人的財產(chǎn)所有權(quán)的行為）土地區(qū)別并不是很大。在現(xiàn)實生活中，存在征收土地的補償標準過低、補償不到位的問題，與土地的實際價值形成較大反差，被征收人應當享受的利益被強行歸公。土地定價沒有考慮物價的上漲，也沒有考慮農(nóng)戶超過地方標準的宅基地面積的土地價值，農(nóng)村建設(shè)用地指標交易過程的非完全市場化等，必將導致農(nóng)民獲得的土地收益較低，對農(nóng)民失地后的可持續(xù)發(fā)展關(guān)注不夠。

鄉(xiāng)村規(guī)劃滯后。由于村莊規(guī)劃的缺失，在拆舊、整理、置換、集中建設(shè)等方面沒有依據(jù)，給農(nóng)村土地市場在微觀管理上增大了難度，也阻礙了農(nóng)村建設(shè)用地市場的發(fā)展。

農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場體系未能建立完善。交易平臺有待進一步完善。重慶農(nóng)村土地交易所還沒有真正發(fā)揮其交易平臺的積極作用。農(nóng)村土地信息不對稱、不暢通。農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的資源調(diào)查尚未開展，家底不清。各種建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)信息均被政府（村集體）或相關(guān)利益集團所把握，特別是農(nóng)戶或農(nóng)民個體信息缺失。

二、推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的幾點建議

十七屆三中全會明確提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。”無論被征土地是處于城市還是農(nóng)村，以后是房地產(chǎn)用地，還是工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地，所有被征土地在補償方面都將實行一口價政策，即同地同價。我認為應該充分發(fā)揮市政府的組織力量，由國土資源管理部門牽頭，組織農(nóng)業(yè)、統(tǒng)計、物價、財稅等部門和有關(guān)科研院所，編制綜合地價標準，為推行同地同價奠定基礎(chǔ)。

在市、區(qū)縣行政區(qū)范圍內(nèi)，根據(jù)不同地區(qū)、不同功能區(qū)劃、不同經(jīng)濟發(fā)展水平和不同的土地資源稟賦而確定綜合地價，主要依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系，以及當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并測算出征地綜合補償標準（以各城鎮(zhèn)邊緣核心征地區(qū)域加權(quán)平均價格），不包含地上附著物和青苗補償費。綜合地價標準通常包括征收一般農(nóng)用地土地補償費與安置補助費之和。不同地類以綜合地價標準為基礎(chǔ)按以下系數(shù)調(diào)整：農(nóng)用地中的基本農(nóng)田1.2～1.5；建設(shè)用地1.0；未利用地0.5～0.8。

（一）鼓勵宅基地的有序流轉(zhuǎn)，促進農(nóng)村社會保障體系建設(shè)

允許農(nóng)村宅基地的有序流轉(zhuǎn)。鼓勵全家進城落戶的農(nóng)民自愿放棄其農(nóng)村宅基地及其所建房屋的所有權(quán)，由其所在集體經(jīng)濟組織收回，并給予原所有權(quán)人一定數(shù)量的貨幣補貼或獎勵；鼓勵農(nóng)民以農(nóng)村宅基地及其所建房屋所有權(quán)來置換城鎮(zhèn)社區(qū)廉租房和商品房價格補貼；鼓勵長期在外務工經(jīng)商的農(nóng)戶將其農(nóng)村宅基地及其所建房屋使用權(quán)以分期或一次性付款方式出租給本集體經(jīng)濟組織或本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部其他農(nóng)戶。嚴格把好農(nóng)戶放棄宅基地的關(guān)口，絕不能讓農(nóng)民因放棄宅基地而流離失所，生產(chǎn)生活水平降低。

必須做好被流轉(zhuǎn)宅基地農(nóng)民的社會保障經(jīng)費確保問題。我認為市政府在每一宗地票交易后，要按照不低于分片區(qū)綜合地價10%的標準，確定被流轉(zhuǎn)農(nóng)民的社會保障費，劃入供地的縣、區(qū)社會保障專用賬戶，?？钣糜诒徽鞯剞r(nóng)民的社會保障。社會保障費到達專用賬戶后，區(qū)縣社會保障行政主管部門要及時出具被流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民社會保障措施的認定文件。社會保障費計入流轉(zhuǎn)成本。當所提取的社會保障費達不到參保人繳費需求時，差額部分由當?shù)卣枰越鉀Q。

（二）強化職業(yè)與技術(shù)培訓，加大科技推廣力度，提高創(chuàng)業(yè)能力與就業(yè)水平

重視教育，強化技能職業(yè)培訓，提高被流轉(zhuǎn)農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)的能力。一是實施教育流動促進農(nóng)民子女的“市民化”。二是加大就業(yè)技術(shù)培訓，由政府統(tǒng)籌安排并提供一定的培訓補助。三是實施“新市民培訓計劃”。在自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地農(nóng)戶家庭中，對于每年初高中畢業(yè)而未升學人員和其他農(nóng)村新增勞動力，就讀中職學校實行學費全額資助、生活費包干補助的培訓扶持政策。四是對于進城務工、經(jīng)商農(nóng)民可以自愿進入政府指定的各類職業(yè)學校接受職業(yè)培訓，享受一定的培訓補助，并鼓勵其參加職業(yè)技能培訓和技能鑒定，獲得職業(yè)資格證書，提高其就業(yè)競爭能力。

加大科技推廣力度，提高“雙放棄”積極性，促進規(guī)模化經(jīng)營。一是積極打造平臺，加大對新品種、新技術(shù)的引進和推廣力度，引導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶調(diào)整種植結(jié)構(gòu)，改進經(jīng)營模式，努力提高農(nóng)作物科技含量，降低成本，增加收入。二是加大對流轉(zhuǎn)大戶的培訓力度。利用現(xiàn)場培訓、實地參觀、以會代訓等多種有效形式，對土地經(jīng)營大戶進行科技培訓，使他們牢固樹立規(guī)模農(nóng)業(yè)、項目農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)的新觀念，用科學發(fā)展觀來指導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進程。三是加大機械化普及力度。繼續(xù)加大家電下鄉(xiāng)、購買農(nóng)機具的政策補貼力度，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機械化水平，降低勞動強度，提高生產(chǎn)效率，積極扭轉(zhuǎn)各類業(yè)主有心流轉(zhuǎn)，無力經(jīng)營的窘境。