黃健彰

一、前言

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(以下簡(jiǎn)稱先買(mǎi)權(quán))的制度運(yùn)作，向來(lái)是實(shí)務(wù)上的重要問(wèn)題。[注]參見(jiàn)陳忠五：“2011年民事法發(fā)展回顧”，《臺(tái)大法學(xué)論叢》2012年第41卷特刊，第1493頁(yè)。就共有人的法定先買(mǎi)權(quán)而言，臺(tái)灣地區(qū)“民法”第824條第7項(xiàng)、“土地法”第34條之1第4項(xiàng)、“土地法”第73條之1第3項(xiàng)、“地籍清理?xiàng)l例”第12條第1項(xiàng)第3款、“祭祀公業(yè)條例”第52條第1項(xiàng)第3款、“農(nóng)地重劃條例”第5條第2款、“海商法”第12條第1項(xiàng)等都有相關(guān)規(guī)定；其中，又以“土地法”第34條之1之先買(mǎi)權(quán)案例最多，最為重要，有許多理論與實(shí)務(wù)上的法律爭(zhēng)議問(wèn)題尚未厘清。

臺(tái)灣地區(qū)地狹人稠，法制上如何促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的有效利用，屬重要議題。臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定：“共有土地或建筑改良物，其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、農(nóng)育權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)或典權(quán)，應(yīng)以共有人過(guò)半數(shù)及其應(yīng)有部分合計(jì)過(guò)半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二者，其人數(shù)不予計(jì)算?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“共有人出賣(mài)其應(yīng)有部分時(shí)，他共有人得以同一價(jià)格共同或單獨(dú)優(yōu)先承購(gòu)?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“前四項(xiàng)規(guī)定，于公同共有準(zhǔn)用之。”不過(guò)，部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)全部[注]依“土地法”第三十四條之一執(zhí)行要點(diǎn)第1點(diǎn)規(guī)定，部分共有人以多數(shù)決就共有不動(dòng)產(chǎn)為處分，應(yīng)就共有物之全部為之。因此，如部分共有人欲就其共有物之特定部分(非應(yīng)有部分)為之，應(yīng)先依同要點(diǎn)第5點(diǎn)第1項(xiàng)以多數(shù)決而為標(biāo)示分割。于非共有人[注]至于部分共有人得否以多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)全部于共有人之一或數(shù)人，參見(jiàn)黃健彰：“論多數(shù)共有人得否出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)于共有人之一”，載《海峽兩岸民法典物權(quán)編編纂研論會(huì)學(xué)術(shù)論文集》，第93～122頁(yè)，北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院、臺(tái)灣法學(xué)基金會(huì)主辦，2017年4月2日。時(shí)，則他共有人有無(wú)先買(mǎi)權(quán)？如有，其客體為何？就此等議題，“土地法”并無(wú)明文規(guī)定，學(xué)說(shuō)、實(shí)務(wù)上就上述問(wèn)題有不同見(jiàn)解，而“內(nèi)政部”目前研商中的“土地法”部分條文修正草案[注]本文以下引用的“土地法”修正草案，均為2015年8月28日會(huì)商結(jié)論整理版，條文參見(jiàn)高欽明：《共有土地處分實(shí)務(wù)與技巧：“土地法”第三十四條之一》，永然出版公司2016年版，第202～205頁(yè)。，就此有相關(guān)增訂規(guī)定。此議題涉及共有不動(dòng)產(chǎn)的交易、利用，且對(duì)部分共有人、他共有人、第三人的利益影響甚大，故本文著重于不動(dòng)產(chǎn)的有效利用與相關(guān)當(dāng)事人的利益衡量、成本效益分析，就既有的學(xué)說(shuō)見(jiàn)解、實(shí)務(wù)見(jiàn)解予以回應(yīng)，提出解釋論及立法論上的建議，并希望能作為修正草案再加以修正的參考。[注]經(jīng)濟(jì)分析可借由目的解釋成為法律解釋的一環(huán)，也可作為立法論的分析工具，參見(jiàn)張永?。骸段餀?quán)法之經(jīng)濟(jì)分析：所有權(quán)》(第一冊(cè))，元照出版公司2015年版，第1～7頁(yè)。

本文以下第二部分即探討“土地法”第34條之1第1項(xiàng)與第4項(xiàng)的規(guī)范意旨，作為全文論述的基礎(chǔ)。第三部分研究共有人依該條第一項(xiàng)規(guī)定處分共有不動(dòng)產(chǎn)于非共有人，如系以買(mǎi)賣(mài)為原因時(shí)，他共有人有無(wú)先買(mǎi)權(quán)；此際，實(shí)務(wù)上常發(fā)生他共有人死亡，其遺產(chǎn)管理人得否行使先買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，而此亦不明確，故一并探討。第四部分討論其先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的為何。[注]在一般的買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)先確立買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的，始有買(mǎi)賣(mài)可言；但此處為法定先買(mǎi)權(quán)，先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的之不同見(jiàn)解，目前學(xué)說(shuō)基本上不超出后述三說(shuō)，而無(wú)論采三說(shuō)中的哪一說(shuō)，均不影響“三、部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人先買(mǎi)權(quán)的有無(wú)”部分的論述，故本文先探討先買(mǎi)權(quán)的有無(wú)，再探討先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的，應(yīng)屬妥適。第五部分總結(jié)全文，提出本文結(jié)論。

二、“土地法”第34條之1的規(guī)范意旨

“部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”議題涉及“土地法”第34條之1第1項(xiàng)多數(shù)決規(guī)定的規(guī)范意旨，也涉及同條第4項(xiàng)先買(mǎi)權(quán)規(guī)定的立法意旨，茲分述如下：

(一)“土地法”第34條之1第1項(xiàng)的規(guī)范意旨

“民法”第819條第2項(xiàng)規(guī)定：“共有物之處分、變更、及設(shè)定負(fù)擔(dān)，應(yīng)得共有人全體之同意?！钡?28條第3項(xiàng)規(guī)定：“公同共有物之處分及其他之權(quán)利行使，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)得公同共有人全體之同意?！辈贿^(guò)，就不動(dòng)產(chǎn)的處分、變更及設(shè)定用益物權(quán)而言，前述“土地法”第34條之1第1項(xiàng)與第5項(xiàng)準(zhǔn)用第1項(xiàng)關(guān)于多數(shù)決的規(guī)定則為該等規(guī)范的特別規(guī)定。[注]在日本，《民法》第251條就共有物的變更采全員一致原則。依學(xué)者見(jiàn)解，該條規(guī)定的變更包含處分，舉凡共有物的買(mǎi)賣(mài)、租賃、設(shè)定擔(dān)保、重大改造等影響共有物使用權(quán)能者，均包括在內(nèi)；日本《建物區(qū)分所有法》第17、27、26、66等條文有全員一致原則的例外規(guī)定，參見(jiàn)松岡久和、中田邦博編：《新·コンメンタール 民法(財(cái)產(chǎn)法)》，日本評(píng)論社2012年版，第369頁(yè)；林良平、高橋欣一、川村俊雄編：《逐條民法特別法講座(第2卷)物權(quán)》，ぎょうせい1990年版，第492～494頁(yè)；日本《民法》第231、232條就相鄰者共有壁的變更亦有特別規(guī)定。日本并無(wú)類似臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第34條之1第1項(xiàng)就一切不動(dòng)產(chǎn)有一般性的例外規(guī)定?！八痉ㄔ骸贬屪值谖辶?hào)解釋提到：“其立法意旨在于兼顧共有人權(quán)益之范圍內(nèi)，促進(jìn)共有物之有效利用，以增進(jìn)公共利益?！盵注]解釋理由書(shū)提到：“以便利不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之交易，解決共有不動(dòng)產(chǎn)之糾紛，促進(jìn)共有物之有效利用，增進(jìn)公共利益。”應(yīng)注意，該號(hào)解釋并無(wú)協(xié)同意見(jiàn)書(shū)、不同意見(jiàn)書(shū)，并無(wú)大法官認(rèn)為“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定違憲。學(xué)者亦提到：其目的在避免“土地這樣的稀有資源在不利的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)下，無(wú)法透過(guò)交易而發(fā)揮最大的資源效益”，[注]參見(jiàn)蘇永欽：“私法自治中的國(guó)家強(qiáng)制——從功能法的角度看民事規(guī)范的類型與立法釋法方向”，載《走入新世紀(jì)的私法自治》，元照出版公司2002年版，第41頁(yè)。以解決共有不動(dòng)產(chǎn)的糾紛[注]參見(jiàn)陳立夫：“共有土地或建筑改良物之處分及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：“土地法”第34條之1”，載《“土地法”釋義(一)》，元照出版公司2016年版，第47、50頁(yè)。，并避免有礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[注]參見(jiàn)劉宗榮、姚志明：《民法(財(cái)產(chǎn)法篇：總則、債、物權(quán))》，“國(guó)立”空中大學(xué)2014年版，第436頁(yè)；陳榮傳：《民法物權(quán)實(shí)用要義》，五南出版公司2014年版，第67頁(yè)。。

更有學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為：如不允許多數(shù)決處分，則只能分割或任由不動(dòng)產(chǎn)閑置。但并非每一共有不動(dòng)產(chǎn)都適合原物分割，如為變價(jià)分割，就與多數(shù)決出賣(mài)后取得對(duì)價(jià)補(bǔ)償沒(méi)有區(qū)別。況且，不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用必須符合一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才符合效率，而對(duì)全體共有人有利，因而即使可以原物分割，提起分割訴訟，對(duì)少數(shù)共有人也可能不利。不動(dòng)產(chǎn)閑置將毫無(wú)收益，對(duì)少數(shù)共有人也不利，甚至還要倒貼繳地價(jià)稅。因此，閑置共有不動(dòng)產(chǎn)一定不利，分割共有不動(dòng)產(chǎn)即使可行，對(duì)全體共有人也未必有利，法律絕對(duì)不能限制共有人僅有此二種選項(xiàng)。[注]參見(jiàn)謝哲勝編：《共有不動(dòng)產(chǎn)管理與處分法律與政策》，自版，2015年版，第105頁(yè)。

按財(cái)產(chǎn)應(yīng)盡量借由自愿交易移轉(zhuǎn)于對(duì)其效用最高的人(評(píng)價(jià)最高、最能有效運(yùn)用者)[注]經(jīng)濟(jì)學(xué)家相信：自愿的交易能使財(cái)產(chǎn)由對(duì)其評(píng)價(jià)最高者使用，參見(jiàn)林誠(chéng)二：“債權(quán)契約法之經(jīng)濟(jì)方法論”，載《民法理論與問(wèn)題研究》，瑞興出版公司1991年版，第144～146頁(yè)；RICHARD A.POSNER，ECONOMIC ANALYSIS OF LAW，Aspen，9th ed.，2014，p.11; ROBERT COOTER & THOMAS ULEN，LAW & ECONOMICS，International，6th ed.，2012，p.108。，而自愿的交易會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者剩余和生產(chǎn)者剩余，二者相加即是此次交易對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的福祉，[注]參見(jiàn)謝哲勝：“民法的經(jīng)濟(jì)分析”，載謝哲勝編：《法律經(jīng)濟(jì)學(xué)》，五南出版公司2007年版，第209頁(yè)。此處“生產(chǎn)”與“消費(fèi)”的概念是廣義的。此可同時(shí)促進(jìn)私益(消費(fèi)者剩余、生產(chǎn)者剩余)與公益(社會(huì)福祉)。以本文關(guān)心的出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)為例，多數(shù)共有人[注]即便是在“土地法”第34條之1第1項(xiàng)但書(shū)的情形，雖然人數(shù)并未過(guò)半，但應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二，就該共有不動(dòng)產(chǎn)具代表性，仍是此處的多數(shù)共有人。出賣(mài)全部共有不動(dòng)產(chǎn)，通常表示“其可獲得的價(jià)金”高于“擁有該不動(dòng)產(chǎn)對(duì)其之效益[注]此處的效益含經(jīng)濟(jì)上與非經(jīng)濟(jì)上的效益(包括對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)情感上的滿足)，即其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià)。”；買(mǎi)受人愿意買(mǎi)受，表示“擁有該不動(dòng)產(chǎn)對(duì)其之效益”高于“其應(yīng)支付的價(jià)金”。之所以如此，通常是該不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法由原多數(shù)共有人有效利用而有前述“不利的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)”之情形，而買(mǎi)受人較原多數(shù)共有人更能有效利用該不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人與原多數(shù)共有人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià)有所差異，故在法制上鼓勵(lì)該交易通常能促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的私益，進(jìn)而有助于公益，此即前述“司法院”解釋提到“促進(jìn)共有物之有效利用，以增進(jìn)公共利益”的真意。

至于“土地法”第34條之1第1項(xiàng)的規(guī)定，有無(wú)簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系的規(guī)范意旨？[注]采肯定說(shuō)者，陳明燦：“臺(tái)灣‘土地法’第34條之1共有土地先買(mǎi)權(quán)若干問(wèn)題之探討”，《月旦財(cái)經(jīng)法雜志》2013年第33期，第161～162頁(yè)；許政賢：“土地共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)之行使”，《月旦法學(xué)教室》2012年第111期，第21頁(yè)。按該條項(xiàng)是在去除“目前多數(shù)共有人認(rèn)為其無(wú)法妥適利用共有不動(dòng)產(chǎn)”的弊端，而共有人依多數(shù)決出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)全部時(shí)，并不論買(mǎi)受人為一人或數(shù)人[注]買(mǎi)受人的人數(shù)有可能較該不動(dòng)產(chǎn)原共有人的人數(shù)更多。，因?yàn)楫?dāng)事人原則上是其利益的最佳判斷者，法律應(yīng)盡量予以尊重，而數(shù)人愿意共同買(mǎi)受，至少代表數(shù)人于買(mǎi)受時(shí)認(rèn)為“其共有的效益大于成本，而無(wú)共有不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法妥適利用的問(wèn)題”，因此，該條項(xiàng)應(yīng)無(wú)簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系的立法意旨[注]同結(jié)論，參見(jiàn)前注〔10〕，陳立夫文，第84頁(yè)；高雄市政府地政局編：《共有土地處分專題研究》，高雄市政府地政局，2013年12月，第248頁(yè)，戴秀雄教授發(fā)言。。如認(rèn)為該條項(xiàng)的目的在于簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系，反而可能會(huì)減少共有不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)的可能性，而無(wú)法去除“目前多數(shù)共有人認(rèn)為其無(wú)法妥適利用共有不動(dòng)產(chǎn)”的弊端，或使共有不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法移轉(zhuǎn)至對(duì)其評(píng)價(jià)最高的買(mǎi)受人。

(二)“土地法”第34條之1第4項(xiàng)的規(guī)范意旨

就前述“土地法”第34條之1第4項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)有部分之先買(mǎi)權(quán)規(guī)定[注]該條項(xiàng)是仿“海商法”第12條第1項(xiàng)規(guī)定而來(lái)。在日本，并無(wú)“不動(dòng)產(chǎn)或船舶共有人出賣(mài)其應(yīng)有部分時(shí)，他共有人之先買(mǎi)權(quán)”的規(guī)定。應(yīng)注意，日本《民法》依第905條規(guī)定，共同繼承人之一人于遺產(chǎn)分割前將應(yīng)繼分讓與第三人時(shí)，他共同繼承人得償還該價(jià)額及費(fèi)用而受讓其應(yīng)繼分；學(xué)說(shuō)上稱其為取回權(quán)，未稱其為先買(mǎi)權(quán)，且少有適用本條的事例，又共同繼承人的一人單獨(dú)行使取回權(quán)的情形，就取回之應(yīng)繼分的歸屬，有不同見(jiàn)解，詳見(jiàn)谷口知平、久貴忠彥編：《新版注釈民法(27)相続(2)》有斐閣2013年版，第277～290頁(yè)；實(shí)務(wù)上認(rèn)為共同繼承人的一人將構(gòu)成遺產(chǎn)的特定不動(dòng)產(chǎn)之應(yīng)有部分讓與第三人的情形，不得適用或類推適用該條規(guī)定，參見(jiàn)最判昭和53年7月13日判時(shí)908號(hào)，41頁(yè)。的規(guī)范意旨，學(xué)說(shuō)上認(rèn)為在于防止共有不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)有部分落于外人之手，以限制共有人人數(shù)增加，簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系，俾利共有不動(dòng)產(chǎn)的管理與利用。[注]參見(jiàn)溫豐文：“共有人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，《臺(tái)灣本土法學(xué)雜志》2002年第38期，第112頁(yè)。而朱柏松：“共有基地租賃之效力與優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之關(guān)系”，《民事法問(wèn)題研究——物權(quán)法論》，自版，2010年版，第150～151頁(yè)，也提到“使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利義務(wù)趨于單純而利于土地行政”的規(guī)范意旨。按共有常會(huì)產(chǎn)生共決的悲劇(tragedy of anticommons)[注]參見(jiàn)簡(jiǎn)資修：“物權(quán)法：共享與排他之調(diào)和”，《月旦法學(xué)雜志》2003年第97期，第220頁(yè)；Michael A.Heller， The Tragedy of the Anticommons：Property in the Transition from Marx to Markets，111 HARV.L.REV.，1998，pp.621，621～88。不過(guò)，較多人共有是否必然無(wú)效率？容后述。，而簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系，?？蓽p少共決悲劇的發(fā)生。

再者，承認(rèn)該先買(mǎi)權(quán)可避免共有不動(dòng)產(chǎn)落于外人之手，而可減少變更利用的成本[注]參見(jiàn)蘇永欽：“法定物權(quán)的社會(huì)成本”，載《尋找新民法》，元照出版公司2008年版，第174～175頁(yè)。。另外，認(rèn)為他共有人有先買(mǎi)權(quán)可降低買(mǎi)受后糾紛發(fā)生的可能性，詳言之，第三人由于通常未實(shí)際使用過(guò)該標(biāo)的物，對(duì)該標(biāo)的物的了解較少，事后“主張?jiān)摌?biāo)的物不符債務(wù)本旨、有瑕疵，或主張重大動(dòng)機(jī)錯(cuò)誤”的可能性較高，相對(duì)地，由于共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)知之甚詳，其愿意買(mǎi)受而事后“主張?jiān)摌?biāo)的物不符債務(wù)本旨、有瑕疵，或主張重大動(dòng)機(jī)錯(cuò)誤”的可能性較低，使共有人取得標(biāo)的物，可減少“事后始發(fā)現(xiàn)該標(biāo)的物不符債務(wù)本旨、有瑕疵，而依不完全給付、瑕疵擔(dān)保或重大動(dòng)機(jī)錯(cuò)誤的規(guī)定向出賣(mài)人主張權(quán)利”等情形，故承認(rèn)他共有人的先買(mǎi)權(quán)可減少、避免買(mǎi)受后糾紛解決的成本。[注]至于“該先買(mǎi)權(quán)的承認(rèn)，是否將使標(biāo)的物不易出賣(mài)”，實(shí)為先買(mǎi)權(quán)的共通問(wèn)題。解決的可能方法之一，是賦予第三人重新報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)，但只要第三人提高買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，出賣(mài)人即應(yīng)通知先買(mǎi)權(quán)人是否以提高后的買(mǎi)賣(mài)價(jià)金優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，詳見(jiàn)黃健彰：“房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承認(rèn)與建構(gòu)”，《政大法學(xué)評(píng)論》2012年第128期，第107～109頁(yè)。

另外，就該先買(mǎi)權(quán)的規(guī)范意旨，“最高法院”七十二年臺(tái)抗字第九四號(hào)判例進(jìn)一步提到：“‘土地法’第34條之1第4項(xiàng)……立法意旨無(wú)非為第三人買(mǎi)受共有人之應(yīng)有部分時(shí)，承認(rèn)其他共有人享有優(yōu)先承購(gòu)權(quán)，簡(jiǎn)化共有關(guān)系。若共有人間互為買(mǎi)賣(mài)應(yīng)有部分時(shí)，即無(wú)上開(kāi)規(guī)定適用之余地。”

針對(duì)上述判例見(jiàn)解，本文以為，就該先買(mǎi)權(quán)而言，他共有人只是比非共有人處于得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的地位；但相對(duì)地，共有人之間就買(mǎi)受的地位是平等的，他共有人并未比買(mǎi)受的共有人處于更得以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的地位。且出賣(mài)人將標(biāo)的物賣(mài)給同順位的先買(mǎi)權(quán)人之一，規(guī)范目的已實(shí)現(xiàn)，已無(wú)限制“契約自由中之相對(duì)人選擇自由原則”的正當(dāng)理由，出賣(mài)人有權(quán)選擇他認(rèn)為最有能力與意愿履行契約者為相對(duì)人，以避免事后的糾紛。如認(rèn)為同順位的先買(mǎi)權(quán)人仍得行使先買(mǎi)權(quán)，則是在未達(dá)成更佳的法律狀態(tài)之下，造成“未積極與出賣(mài)人協(xié)商締約或未參與投標(biāo)而搭便車(chē)(free ride)的同順位先買(mǎi)權(quán)人”優(yōu)先于“積極與出賣(mài)人協(xié)商締約或參與投標(biāo)的同順位先買(mǎi)權(quán)人”的不合理情形[注]參見(jiàn)前注〔23〕，蘇永欽文，第195頁(yè)，作者提到：“先買(mǎi)權(quán)對(duì)于標(biāo)的物的交易也可能是相當(dāng)大的障礙，在標(biāo)的金額龐大、締約條件的構(gòu)思和協(xié)商往往需要投入相當(dāng)人力物力的某些不動(dòng)產(chǎn)交易，潛在的交易對(duì)象考慮到一切談妥后，殺出一個(gè)程咬金就會(huì)全盤(pán)易手，也許一開(kāi)始就躊躇不前?！痹诜ㄔ号馁u(mài)的情形，臺(tái)灣地區(qū)嘉義地方法院法律問(wèn)題座談會(huì)多數(shù)意見(jiàn)贊同的否定說(shuō)理由提到：“就法律之文化功能而言，若采肯定說(shuō)，則擬購(gòu)買(mǎi)土地或建物應(yīng)有部分之他共有人，盡可持觀望態(tài)度，等待拍賣(mài)標(biāo)的之賣(mài)價(jià)降至最低額度，俟他人得標(biāo)時(shí)，再出而主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，顯然容易養(yǎng)成國(guó)民之投機(jī)及僥幸心理，對(duì)債權(quán)人及債務(wù)人亦極不利。如采否定說(shuō)，則因在他共有人中之一人得標(biāo)承買(mǎi)時(shí)，其余他共有人即無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，此時(shí)擬購(gòu)買(mǎi)者不得不合理地估量其價(jià)格，參加競(jìng)標(biāo)，此不但對(duì)債權(quán)人及債務(wù)人有利，亦可遏止國(guó)民之僥幸投機(jī)心理，庶幾可發(fā)揮法律之移風(fēng)易俗及增進(jìn)社會(huì)進(jìn)步向上的文化功能?！眳⒁?jiàn)“司法院”：《“司法院”公報(bào)》1988年第30卷第2期，第59～61頁(yè)。。而為顧及合理性，并避免因此種先買(mǎi)權(quán)的行使而造成法律關(guān)系不安定及復(fù)雜化，故同順位的先買(mǎi)權(quán)人并無(wú)先買(mǎi)權(quán)規(guī)定的適用。[注]相關(guān)規(guī)定或?qū)崉?wù)見(jiàn)解尚有“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第10款前段、“最高法院”83年度臺(tái)上字第1713號(hào)民事判決、“國(guó)私共有土地處理原則”第3點(diǎn)前段、“民法”第824條第7項(xiàng)前段、“內(nèi)政部”101年12月20日臺(tái)內(nèi)地字第1010385731號(hào)函、“最高法院”81年度臺(tái)上字第2553號(hào)民事判決。瑞士《民法》就法定先買(mǎi)權(quán)(statutory right of pre-emption)于第681條第2項(xiàng)即規(guī)定，土地如出賣(mài)給同順位或先順位之先買(mǎi)權(quán)人，他人即不得行使先買(mǎi)權(quán)。See the Federal Council，Swiss Civil Code，The Federal Authorities of the Swiss Confederation，http：//www.admin.ch/ch/e/rs/210/a681a.html (last visited March 10，2016).在強(qiáng)制拍賣(mài)的情形，雖無(wú)出賣(mài)人的“締約相對(duì)人選擇自由”之問(wèn)題，但采上述見(jiàn)解至少可顧及合理性，并避免法律關(guān)系不安定及復(fù)雜化。因此，本文贊同上述判例見(jiàn)解，而“土地法”第34條之8修正草案第1項(xiàng)規(guī)定：“土地或建筑改良物之共有人出賣(mài)其應(yīng)有部分時(shí)，除承買(mǎi)人為共有人外，他共有人得以同一條件共同或單獨(dú)優(yōu)先承購(gòu)”亦值得贊同。

三、部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人先買(mǎi)權(quán)的有無(wú)

部分共有人依“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定處分共有不動(dòng)產(chǎn)，如系以買(mǎi)賣(mài)為原因時(shí)，他共有人得否行使先買(mǎi)權(quán)？此時(shí)，如他共有人死亡，而繼承人有無(wú)不明，則他共有人的遺產(chǎn)管理人得否行使先買(mǎi)權(quán)？以下依序探討。

(一)他共有人得否行使先買(mǎi)權(quán)

部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)共有的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人有無(wú)先買(mǎi)權(quán)？以下先整理實(shí)務(wù)、學(xué)說(shuō)見(jiàn)解，再提出本文見(jiàn)解。

1.實(shí)務(wù)、學(xué)說(shuō)見(jiàn)解

實(shí)務(wù)見(jiàn)解多認(rèn)為他共有人有先買(mǎi)權(quán)，例如“最高法院”七十八年度第十二次民事庭會(huì)議決議(一)提到：“共有人甲、乙二人依‘土地法’第三十四條之一第一項(xiàng)，將共有土地之全部，出賣(mài)于丁，他共有人丙得依同條第四項(xiàng)規(guī)定，對(duì)之主張優(yōu)先承購(gòu)權(quán)。蓋共有人甲、乙二人依同條第一項(xiàng)出賣(mài)共有土地之全部，然就各該共有人言，仍為出賣(mài)其應(yīng)有部分，不過(guò)對(duì)于丙之應(yīng)有部分，有權(quán)代為處分而已，并非以此剝奪丙優(yōu)先承購(gòu)之權(quán)利?！盵注]“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第1款亦有類似規(guī)定?！皣?guó)私共有土地處理原則”第4點(diǎn)規(guī)定，他共有人依“土地法”第34條之1規(guī)定處分全筆“國(guó)私”共有土地，函詢“財(cái)政部”“國(guó)有財(cái)產(chǎn)署”是否優(yōu)先承購(gòu)時(shí)，其出售價(jià)格較預(yù)估當(dāng)時(shí)之市場(chǎng)價(jià)格為低，且該土地符合該點(diǎn)第1項(xiàng)或第2項(xiàng)各款情形者，得主張優(yōu)先承購(gòu)。但在上述“最高法院”決議做成后，“最高法院”判決仍有持否定說(shuō)者[注]“最高法院”93年度臺(tái)上字第251號(hào)民事判決維持原審下述見(jiàn)解：“F××等被上訴人將系爭(zhēng)土地所有權(quán)全部出賣(mài)與櫻×建設(shè)公司，而非將其應(yīng)有部分分別出售，上訴人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，亦有未合。”，此為少數(shù)見(jiàn)解。

就此問(wèn)題，學(xué)說(shuō)上亦多認(rèn)為他共有人有先買(mǎi)權(quán)。采肯定說(shuō)的學(xué)說(shuō)提到：法律既允許部分共有人得逕出賣(mài)共有物，理應(yīng)使他共有人享有先買(mǎi)權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人的利益[注]參見(jiàn)王澤鑒：“共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之競(jìng)合”，載《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第三冊(cè))，自版，2009年版，第321頁(yè)。，避免以大吃小的后遺癥[注]參見(jiàn)謝在全：《分別共有內(nèi)部關(guān)系之理論與實(shí)務(wù)》，自版，1995年版，第61頁(yè)。；再者，采肯定說(shuō)可防止部分共有人以顯不相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)任意(濫予)處分，致?lián)p害他共有人的權(quán)益[注]參見(jiàn)溫豐文：《土地法》，自版，2015年版，第129頁(yè)；謝哲勝：《土地法》，翰蘆出版公司2013年版，第118頁(yè)。。另外，有學(xué)者提到：如逕謂依該條第4項(xiàng)規(guī)定有先買(mǎi)權(quán)，則文義牽強(qiáng)，且混淆該條第1項(xiàng)與第4項(xiàng)的立法目的，有時(shí)甚至導(dǎo)致該條第1項(xiàng)的立法目的無(wú)法達(dá)成，而在結(jié)論上則認(rèn)為得“類推適用”該條第4項(xiàng)規(guī)定。[注]參見(jiàn)前注〔10〕，陳立夫文，第81～83頁(yè)。

2.本文見(jiàn)解

本文以下從邏輯及利益衡量等角度論述“部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)共有的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人應(yīng)有先買(mǎi)權(quán)”的理由。

純從邏輯的角度而言，當(dāng)共有人出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)有部分時(shí)，他共有人既然有先買(mǎi)權(quán)，而共有物是各共有人應(yīng)有部分的總和，則部分共有人依“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定處分共有不動(dòng)產(chǎn)，如系以買(mǎi)賣(mài)為原因，出賣(mài)的共有不動(dòng)產(chǎn)中，即包含同意出賣(mài)之共有人的應(yīng)有部分在內(nèi)，從而在政策上，不宜剝奪他共有人原有的先買(mǎi)權(quán)。

更重要的是，從利益衡量的角度而言，在共有人出賣(mài)應(yīng)有部分時(shí)，他共有人仍有其原有的應(yīng)有部分，此時(shí)現(xiàn)行法承認(rèn)他共有人有先買(mǎi)權(quán)；而在部分共有人以多數(shù)決處分不動(dòng)產(chǎn)，且以買(mǎi)賣(mài)為原因時(shí)，他共有人喪失原有的應(yīng)有部分，應(yīng)更有保護(hù)的必要。而“土地法”第34條之1第3項(xiàng)雖有“部分共有人對(duì)于他共有人應(yīng)得之對(duì)價(jià)或補(bǔ)償，負(fù)連帶清償責(zé)任”的規(guī)定，但對(duì)他共有人利益的保護(hù)仍有兩點(diǎn)不足之處。第一，他共有人既然未同意出賣(mài)，通常是認(rèn)為其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)在客觀上或主觀上的評(píng)價(jià)較高[注]于個(gè)案中，未同意出賣(mài)的他共有人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià)有可能遠(yuǎn)高于市價(jià)，甚至是無(wú)價(jià)。，而買(mǎi)賣(mài)價(jià)金不夠高(無(wú)論部分共有人是否系以客觀上顯不相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)任意處分)，亦即他共有人依該條項(xiàng)應(yīng)得的對(duì)價(jià)對(duì)其而言不夠高。第二，部分共有人依同條第1項(xiàng)規(guī)定處分共有不動(dòng)產(chǎn)，如系以買(mǎi)賣(mài)為原因，可能有臺(tái)面下的利益輸送等隱藏的資訊和行為，例如買(mǎi)受人除支付書(shū)面契約上約定的買(mǎi)賣(mài)價(jià)金外，臺(tái)面下尚支付額外金錢(qián)給部分共有人，此時(shí)，他共有人往往難以舉證證明“書(shū)面契約上的買(mǎi)賣(mài)價(jià)金數(shù)額并非真實(shí)”，故他共有人依同條第3項(xiàng)規(guī)定得請(qǐng)求的對(duì)價(jià)不夠高。因此，同條第3項(xiàng)之事后請(qǐng)求對(duì)價(jià)的規(guī)定并不足以保障他共有人，從而應(yīng)對(duì)部分共有人的權(quán)限予以必要的限制(事前防范)，亦即肯認(rèn)他共有人的先買(mǎi)權(quán)，以適當(dāng)平衡當(dāng)事人的利益，避免以大吃小的情形發(fā)生。

再者，采肯定說(shuō)可避免共有不動(dòng)產(chǎn)落于外人之手，而可減少變更利用的成本，亦可降低買(mǎi)受后糾紛發(fā)生的可能性，此與前述“出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)有部分時(shí)，他共有人的先買(mǎi)權(quán)”的規(guī)范意旨部分相似。又此際承認(rèn)他共有人的先買(mǎi)權(quán)，尚可兼顧他共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)的特殊感情，而與“民法”第824條第7項(xiàng)“共有物變價(jià)分割時(shí)，共有人之先買(mǎi)權(quán)”增訂說(shuō)明提到的規(guī)范意旨部分相似。

學(xué)說(shuō)上認(rèn)為“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定旨在促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的有效利用，并含有促進(jìn)公益的色彩；而第4項(xiàng)規(guī)定旨在簡(jiǎn)化共有關(guān)系，主要在于保護(hù)私益。[注]參見(jiàn)陳立夫：“‘土地法’第三十四條之一若干問(wèn)題之探討——‘最高行政法院’九十一年判字第二一四號(hào)判決評(píng)釋”，載《土地法研究》，新學(xué)林出版公司2007年版，第118～119頁(yè)。而部分共有人依多數(shù)決出賣(mài)全部共有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人如有先買(mǎi)權(quán)，是否會(huì)有“導(dǎo)致該條第1項(xiàng)的立法目的無(wú)法達(dá)成”之情形？按他共有人未同意出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)，表示“擁有該不動(dòng)產(chǎn)對(duì)其之效益(其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià))”高于“原買(mǎi)受人愿意出的買(mǎi)賣(mài)價(jià)金”。今他共有人愿優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，一方面表示優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)對(duì)其有消費(fèi)者剩余，且優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的結(jié)果是：對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)較低的多數(shù)共有人退出共有關(guān)系，該不動(dòng)產(chǎn)的所有人僅剩下對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)較高的少數(shù)人甚至一人，此有助于不動(dòng)產(chǎn)的有效利用，又可減少、避免“買(mǎi)受后變更利用、糾紛解決的成本”，已如前述；在另一方面，由于他共有人是以同一價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，使多數(shù)共有人的生產(chǎn)者剩余不變(其可獲得的價(jià)金不變)，該等消費(fèi)者剩余及生產(chǎn)者剩余二者相加即是該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的福祉，故此際肯認(rèn)他共有人有先買(mǎi)權(quán)，通常能同時(shí)促進(jìn)私益與公益，不會(huì)導(dǎo)致該條第1項(xiàng)的立法目的無(wú)法達(dá)成。綜上，多數(shù)實(shí)務(wù)、多數(shù)學(xué)說(shuō)及“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第1款[注]至于執(zhí)行要點(diǎn)該規(guī)定有無(wú)增加“土地法”第34條之1所無(wú)之限制的問(wèn)題，“最高法院”98年度臺(tái)上字第1405號(hào)民事判決：“按法律保留原則參照‘憲法’第二十三條及‘中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法’第五條規(guī)定，乃指關(guān)于人民權(quán)利、義務(wù)等重要事項(xiàng)，‘國(guó)家’非有法律之明文，不得予以規(guī)制之情形而言，其目的在于節(jié)制政府權(quán)力之濫用，從而自僅適用于具有權(quán)力服從性質(zhì)之高權(quán)關(guān)系。至于私權(quán)關(guān)系中，一方當(dāng)事人權(quán)利不合理之?dāng)U張，即屬對(duì)于他方當(dāng)事人權(quán)利之不正侵害，從而，私法秩序追求者系屬平等當(dāng)事人間權(quán)利義務(wù)之衡平正義，與法律保留原則尚屬無(wú)涉?！彪m非針對(duì)本問(wèn)題，但仍可供參照?？险J(rèn)該先買(mǎi)權(quán)的見(jiàn)解，應(yīng)值贊同。

不過(guò)，此時(shí)畢竟形式上出賣(mài)的是共有不動(dòng)產(chǎn)，并非應(yīng)有部分；而且此先買(mǎi)權(quán)與同條第4項(xiàng)的先買(mǎi)權(quán)雖然皆可“避免共有不動(dòng)產(chǎn)落于外人之手，避免變更利用、糾紛解決的成本”，但如前所述，此先買(mǎi)權(quán)的規(guī)范目的主要是基于共有人間的衡平，與同條第4項(xiàng)主要在于“簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系，以減少?zèng)Q策成本”的規(guī)范目的不盡相同，故此先買(mǎi)權(quán)仍以修法明訂為宜?！巴恋胤ā钡?4條之3修正草案第1項(xiàng)規(guī)定：“共有人依第三十四條之一規(guī)定讓與時(shí)，他共有人得以出賣(mài)之同一條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)?！笨险J(rèn)“共有人依多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人得以同一條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”，基于以上理由，本文表示贊同；而在現(xiàn)行法下，則宜類推適用“土地法”第34條之1第4項(xiàng)規(guī)定。

(二)他共有人的遺產(chǎn)管理人得否行使先買(mǎi)權(quán)

實(shí)務(wù)上，就“共有土地之部分共有人依多數(shù)決出售全部共有土地，其他共有人死亡絕嗣，遺產(chǎn)管理人可否主張先買(mǎi)權(quán)”疑義乙案，“法務(wù)部”函認(rèn)為：“按‘民法’第一千一百七十九條第一項(xiàng)第二款規(guī)定，為保存遺產(chǎn)必要之處置，系屬遺產(chǎn)管理人之職務(wù)。所謂為保存遺產(chǎn)必要之處置，……，尚包括保存上所必要之處分行為……。查債務(wù)人與他人共有之土地，于強(qiáng)制執(zhí)行程序中經(jīng)執(zhí)行法院拍定后，執(zhí)行法院依‘土地法’第三十四條之一第四項(xiàng)之規(guī)定，通知他共有人優(yōu)先承買(mǎi)時(shí)，共有人死亡其繼承人有無(wú)不明者，實(shí)務(wù)上見(jiàn)解認(rèn)為：應(yīng)向……遺產(chǎn)管理人為優(yōu)先承買(mǎi)之公告，若無(wú)上述遺產(chǎn)管理人時(shí)，依‘土地法’第三十四條之一第二項(xiàng)后段規(guī)定，因無(wú)法書(shū)面通知，得以‘共有人之繼承人’名義而公告該優(yōu)先承買(mǎi)之通知……，對(duì)于遺產(chǎn)管理人得否主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，似采肯定見(jiàn)解。準(zhǔn)此，本案共有土地共有人唐×同死亡絕嗣后，由法院裁定選定‘財(cái)政部’‘國(guó)有財(cái)產(chǎn)局’為遺產(chǎn)管理人，該遺產(chǎn)管理人對(duì)其他共有人應(yīng)有部分之出賣(mài)，……，似得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。至于遺產(chǎn)管理人行使此項(xiàng)權(quán)利，是否屬于……‘為保存遺產(chǎn)必要之處置’，似宜由遺產(chǎn)管理人切結(jié)自行負(fù)責(zé)”。[注]“法務(wù)部”89年7月31日法律字第020961號(hào)函。該函中提到的實(shí)務(wù)上見(jiàn)解是指“司法院”司法業(yè)務(wù)研究會(huì)：《民事法律專題研究》，1997年第27期研究專輯，第233～235頁(yè)。又繼承“登記法令補(bǔ)充規(guī)定”第60點(diǎn)第2項(xiàng)規(guī)定：“遺產(chǎn)管理人執(zhí)行‘民法’第一千一百七十九條第一項(xiàng)第二款所定為保存遺產(chǎn)必要之處置之職務(wù)，無(wú)須經(jīng)親屬會(huì)議或法院之許可。至于……是否為保存遺產(chǎn)必要之處置，……，應(yīng)由遺產(chǎn)管理人切結(jié)自行負(fù)責(zé)?！倍谌毡荆馈睹穹ā返?53條準(zhǔn)用第27條第3項(xiàng)規(guī)定，繼承財(cái)產(chǎn)管理人為保存繼承財(cái)產(chǎn)而有換價(jià)等必要之一切處分權(quán)限，參見(jiàn)松原正明：《判例先例相続法III》，日本加除2008年版，第295頁(yè)。“內(nèi)政部”函提到：“同意上開(kāi)‘法務(wù)部’意見(jiàn)。是本案遺產(chǎn)管理人倘認(rèn)為對(duì)其他共有人應(yīng)有部分優(yōu)先承買(mǎi)系屬于‘為保存遺產(chǎn)必要之處置’，則該遺產(chǎn)管理人對(duì)其他共有人應(yīng)有部分之出賣(mài)，得主張其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！盵注]“內(nèi)政部”89年8月15日臺(tái)內(nèi)中地字第8915895號(hào)函。

本文見(jiàn)解如下：首先，共有不動(dòng)產(chǎn)之部分共有人依多數(shù)決出售全部共有不動(dòng)產(chǎn)，其他共有人死亡，如繼承人之有無(wú)不明，才有“民法”“無(wú)人承認(rèn)之繼承”該節(jié)第一一七七條以下關(guān)于遺產(chǎn)管理人規(guī)定的適用，而上述函“絕嗣”的用語(yǔ)，并不精準(zhǔn)。

再者，共有土地之部分共有人依多數(shù)決出售全部共有不動(dòng)產(chǎn)，其他共有人并未同意出售，如前所述，通常是其他共有人認(rèn)為其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià)較高，而買(mǎi)賣(mài)價(jià)金不夠高；但如今其他共有人已死亡，繼承人之有無(wú)不明，難以當(dāng)然認(rèn)為“如有繼承人承認(rèn)繼承，該繼承人亦認(rèn)為其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià)較高，而買(mǎi)賣(mài)價(jià)金不夠高”。因此，遺產(chǎn)管理人主張先買(mǎi)權(quán)，如系以遺產(chǎn)中的金錢(qián)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，倘認(rèn)為是“為保存遺產(chǎn)必要之處置”中“保存上所必要之處分行為”，應(yīng)以“共有人以客觀上顯不相當(dāng)對(duì)價(jià)出售土地”為前提。而依“民法”第1184條規(guī)定，有繼承人承認(rèn)繼承時(shí)，遺產(chǎn)管理人先買(mǎi)權(quán)的行使，視為繼承人之代理。[注]在日本，依《民法》第951條規(guī)定，繼承人有無(wú)不明時(shí)，繼承財(cái)產(chǎn)法人當(dāng)然成立。繼承財(cái)產(chǎn)管理人是繼承財(cái)產(chǎn)法人的法定代理人，參見(jiàn)潮見(jiàn)佳男：《相続法》，弘文堂2014年版，第66～68頁(yè)。又依“民法”第1178條之1規(guī)定，繼承開(kāi)始時(shí)繼承人之有無(wú)不明者，在遺產(chǎn)管理人選定前，法院得因利害關(guān)系人或檢察官之聲請(qǐng)，為保存遺產(chǎn)之必要處置，故于此情形，法院亦得行使先買(mǎi)權(quán)；有繼承人承認(rèn)繼承時(shí)，應(yīng)類推適用“民法”第1184條規(guī)定，將法院之先買(mǎi)權(quán)的行使，亦視為繼承人之代理。相對(duì)地，如共有人并未以客觀上顯不相當(dāng)對(duì)價(jià)出售土地，其他共有人的遺產(chǎn)管理人或法院不應(yīng)貿(mào)然以遺產(chǎn)中的金錢(qián)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)[注]關(guān)于依“土地法”第34條之1申請(qǐng)土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記疑義，“內(nèi)政部”85年10月24日臺(tái)內(nèi)地字第8510170號(hào)函即提到：“本案遺產(chǎn)管理人認(rèn)為對(duì)其他應(yīng)有部分優(yōu)先承買(mǎi)，并非‘為保存遺產(chǎn)必要之處置’，不生是否行使優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之問(wèn)題”。，以免逾越“為保存遺產(chǎn)必要之處置”的范圍。

現(xiàn)行法并未規(guī)定遺產(chǎn)管理人違反義務(wù)時(shí)之法律效果，“民法”繼承編修正草案第1181條之2第1項(xiàng)則規(guī)定：“遺產(chǎn)管理人因處理遺產(chǎn)管理事務(wù)有故意或重大過(guò)失，致被繼承人之債權(quán)人、受遺贈(zèng)人受有損害者，應(yīng)負(fù)賠償之責(zé)?！盵注]參見(jiàn)“‘民法’繼承編部分條文修正草案”，載http：//www.moj.gov.tw/ct.asp?xItem=226847&ctNode=28031&mp=001，最后訪問(wèn)時(shí)間：2015年10月12日。而在日本，依《家事事件手續(xù)法》第208條與第125條第6項(xiàng)準(zhǔn)用《民法》第644條關(guān)于委任的規(guī)定，繼承財(cái)產(chǎn)管理人則是負(fù)善良管理人注意義務(wù)，參見(jiàn)前注〔20〕，谷口知平、久貴忠彥書(shū)，第699～700頁(yè)。未來(lái)該修正草案如通過(guò)施行，共有人以客觀上顯然相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)甚至是高額出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，倘若其他共有人的遺產(chǎn)管理人貿(mào)然以遺產(chǎn)中的金錢(qián)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)而有故意或重大過(guò)失，若積極遺產(chǎn)甚多，不當(dāng)然致被繼承人之債權(quán)人、受遺贈(zèng)人受有損害；但若積極遺產(chǎn)不多，致被繼承人之債權(quán)人、受遺贈(zèng)人受有損害者，則應(yīng)負(fù)賠償之責(zé)。

另須附帶一提的是，如僅出賣(mài)(包括拍賣(mài))部分共有人之“應(yīng)有部分”，其他共有人雖有先買(mǎi)權(quán)，但與“保存財(cái)產(chǎn)”(即其他共有人的應(yīng)有部分)并不直接相關(guān)；故于此情形，如其他共有人已死亡，其遺產(chǎn)管理人與法院不得行使先買(mǎi)權(quán)，以免逾越“為保存遺產(chǎn)必要之處置”的范圍。

四、部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的

部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)全部時(shí)，如肯認(rèn)他共有人有先買(mǎi)權(quán)，則先買(mǎi)權(quán)的客體為何？以下先介紹學(xué)說(shuō)、實(shí)務(wù)見(jiàn)解，再提出本文見(jiàn)解。

(一)學(xué)說(shuō)、實(shí)務(wù)見(jiàn)解

部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)全部時(shí)，學(xué)說(shuō)、實(shí)務(wù)上就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的客體見(jiàn)解不一。例如甲、乙、丙、丁、戊共有A不動(dòng)產(chǎn)，甲與乙應(yīng)有部分逾三分之二而將A不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給庚1至庚6共有，丙、丁、戊未同意出賣(mài)，但戊未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，僅丙與丁主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。此際，有認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)的客體是共有物全部(下稱第一說(shuō))，故丙與丁先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的為A不動(dòng)產(chǎn)全部，亦即丙與丁行使先買(mǎi)權(quán)后，A不動(dòng)產(chǎn)所有人為丙與?。挥姓J(rèn)為先買(mǎi)權(quán)的客體是同意出賣(mài)之共有人(即部分共有人)的應(yīng)有部分(下稱第二說(shuō))，故丙與丁先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的為甲與乙的應(yīng)有部分，亦即丙與丁行使先買(mǎi)權(quán)后，A不動(dòng)產(chǎn)所有人為丙、丁、戊，其中戊的應(yīng)有部分不變；有認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)的客體是行使先買(mǎi)權(quán)者之應(yīng)有部分以外的部分(下稱第三說(shuō))，故丙與丁先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的為甲、乙、戊的應(yīng)有部分，亦即丙與丁行使先買(mǎi)權(quán)后，A不動(dòng)產(chǎn)所有人為丙與丁，結(jié)論上與第一說(shuō)相同。[注]上例中，丙與丁均主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，如參照“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第10款規(guī)定及學(xué)說(shuō)(例如蔡明誠(chéng)：“共有人依同一條件行使優(yōu)先承購(gòu)權(quán)之問(wèn)題”，《臺(tái)灣本土法學(xué)雜志》2005年第70期，第153頁(yè))，系由丙與丁依應(yīng)有部分比率購(gòu)買(mǎi)。采第一說(shuō)與第二說(shuō)者均甚多，而第三說(shuō)則是近年出現(xiàn)的少數(shù)說(shuō)。以下分述此三說(shuō)提出的理由。

第一說(shuō)的理由為：第二說(shuō)忽略先買(mǎi)權(quán)為形成權(quán)，亦忽略“土地法”第34條之1第1項(xiàng)有“消滅共有關(guān)系”的目的。[注]參見(jiàn)林旺根：“‘土地法’第三十四條之一爭(zhēng)議問(wèn)題及解決”，《月旦法學(xué)雜志》2012年第210期，第89～91頁(yè)。結(jié)論上亦采第一說(shuō)者(但理由略有不同)：前注〔10〕，陳立夫文，第82～83頁(yè)；鄭冠宇：《民法物權(quán)》，自版，2015年版，第291頁(yè)；前注〔17〕，陳明燦文，第157～158頁(yè)；溫俊富：“‘土地法’第三十四條之一之省思——以共有不動(dòng)產(chǎn)之處分為中心”，《銘傳大學(xué)法學(xué)論叢》2012年第17期，第90頁(yè)；“最高法院”97年度臺(tái)上字第2222號(hào)民事判決。

第二說(shuō)的理由為：物的權(quán)利必然在不同權(quán)利人間發(fā)生變動(dòng)，相對(duì)人必指處分人以外之人，并無(wú)處分給自己的說(shuō)法；多數(shù)共有人基于“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定授權(quán)，可以讓與大于自己的權(quán)利給共有人以外的第三人，然而如讓與權(quán)利給共有人之一，則因?yàn)椴辉谠擁?xiàng)的授權(quán)范圍內(nèi)，則只能讓與多數(shù)共有人自己的應(yīng)有部分，而不能讓與其他共有人的應(yīng)有部分；共有也有其功能，不能只為了單一所有，而犧牲少數(shù)共有人的權(quán)利。[注]參見(jiàn)謝哲勝：“多數(shù)共有人將共有土地出賣(mài)給共有人之一”，《臺(tái)灣法學(xué)雜志》2011年第169期，第107～108頁(yè)。結(jié)論上亦采第二說(shuō)者(但理由略有不同)：“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第1款；前注〔31〕，溫豐文書(shū)，第129頁(yè)；謝在全：《民法物權(quán)論》(上)，自版，2014年版，第371頁(yè)；李鴻毅：《土地法論》，自版，2001年版，第148頁(yè)；“最高法院”102年度臺(tái)上字第141號(hào)民事判決：“共有人依‘土地法’第三十四條之一第一項(xiàng)規(guī)定出賣(mài)共有土地之全部時(shí)，他共有人對(duì)于出賣(mài)共有土地全部之共有人之應(yīng)有部分，依同條第四項(xiàng)規(guī)定應(yīng)有優(yōu)先承購(gòu)之權(quán)利，其目的既在減少共有人數(shù)，簡(jiǎn)化共有關(guān)系，俾利土地之管理與利用”；前述“法務(wù)部”89年7月31日法律字第020961號(hào)函、“內(nèi)政部”89年8月15日臺(tái)內(nèi)中地字第8915895號(hào)函。

第三說(shuō)的理由為：如此始符合買(mǎi)賣(mài)契約的雙務(wù)構(gòu)造；先買(mǎi)權(quán)的作用，應(yīng)在于優(yōu)先于受讓人，自“處分的共有人及放棄先買(mǎi)權(quán)的共有人”承購(gòu)其應(yīng)有部分，而非自受讓人承購(gòu)共有物。[注]參見(jiàn)黃茂榮：《買(mǎi)賣(mài)法》，自版，2015版，第90頁(yè)。

(二)本文見(jiàn)解

本文認(rèn)為結(jié)論上宜采第二說(shuō)，并輔以上例析述如下。[注]其中，后述1為采第二說(shuō)的主要理由，2至4為補(bǔ)充理由，5至7為延伸說(shuō)明。

1.共有或較多人共有并非必然無(wú)效率，且應(yīng)盡量不使未主張先買(mǎi)權(quán)者受不利益

多數(shù)共有人基于“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定授權(quán)，可以讓與大于自己的權(quán)利給共有人以外的第三人，然而如讓與權(quán)利給共有人之一，此是否在該項(xiàng)的授權(quán)范圍內(nèi)，正是本問(wèn)題要探討者。此宜從相關(guān)當(dāng)事人利益衡量、成本效益與不動(dòng)產(chǎn)有效利用等角度，予以分析。

首應(yīng)澄清者，“共有必然無(wú)效率”的見(jiàn)解應(yīng)予保留，因無(wú)效率只發(fā)生于共有人間意志不一致，而非共有制度存有“必然無(wú)效率”的原罪；政策上若以共有物的經(jīng)濟(jì)發(fā)揮為目的，應(yīng)反映于共有人間更多的自治空間、對(duì)共有人的意志自由更多尊重。[注]參見(jiàn)“法務(wù)部”編：《民法物權(quán)編研究修正實(shí)錄——通則、所有權(quán)、用益物權(quán)、占有及施行法》(第一冊(cè))，“法務(wù)部”2009年版，第605～606頁(yè)，陳委員忠五發(fā)言。按共有固然有其成本，但對(duì)欠缺資力的人，有時(shí)共有可能是取得產(chǎn)權(quán)的唯一可能[注]參見(jiàn)蘇永欽：“從效率觀點(diǎn)看幾個(gè)共有關(guān)系的爭(zhēng)議”，載《走入新世紀(jì)的私法自治》，元照出版公司2002年版，第306頁(yè)。；共有可使全體共有人均沾其利益，也可聚集多數(shù)人從事符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)(economies of scale)活動(dòng)，[注]參見(jiàn)謝哲勝：“總論”，載謝哲勝編：《法律經(jīng)濟(jì)學(xué)》，五南出版公司2007年版，第190頁(yè)?！懊穹ā钡?23條修正說(shuō)明提到：“不動(dòng)產(chǎn)利用恒須長(zhǎng)期規(guī)劃且達(dá)一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模，始能發(fā)揮其效益，若共有人間就共有之不動(dòng)產(chǎn)已有管理之協(xié)議時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)之用益已能圓滑進(jìn)行，共有制度無(wú)效率之問(wèn)題足可避免，是法律對(duì)共有人此項(xiàng)契約自由及財(cái)產(chǎn)權(quán)之安排，自應(yīng)充分尊重”，即有此意旨。對(duì)個(gè)別的共有人而言，另有風(fēng)險(xiǎn)分散的功能。[注]正因?yàn)楣灿杏衅涔δ?，“司法院”釋字?62號(hào)解釋理由書(shū)提到：共有系基于社會(huì)生活需要而存在。因此，法律承認(rèn)基于法律規(guī)定而形成的共有關(guān)系，也承認(rèn)基于當(dāng)事人自由意志而形成的共有關(guān)系。單一所有并非絕對(duì)或最高的法價(jià)值，[注]依“土地法”第34條之1第4項(xiàng)與“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第10款與第11款、“民法物權(quán)編施行法”第8條之5第4項(xiàng)規(guī)定，有數(shù)人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)時(shí)，于此等情形是以共有的方式處理；“司法院”釋字第671號(hào)解釋認(rèn)為應(yīng)有部分設(shè)定抵押權(quán)后，共有物經(jīng)分割者，應(yīng)有部分的拍定人可能與其他共有人就該物全部回復(fù)共有關(guān)系。以上均顯示單一所有并非絕對(duì)或最高的法價(jià)值。而依學(xué)者的理論與實(shí)證研究，共有也不當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生共決的悲劇，see Yun-chien Chang，Tenancy in “Anticommons”? A Theoretical and Empirical Analysis of Co-ownership，4 JOURNAL OF LEGAL ANALYSIS，2012，pp.515，515～53。不能只為了單一所有，而不當(dāng)犧牲他共有人的利益。

如前所述，“土地法”第34條之1第1項(xiàng)并無(wú)“簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系”的目的，故第一說(shuō)就此之理由有待商榷。且在上例中，丙與丁均主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，將使丙與丁共有A不動(dòng)產(chǎn)，故即便采第一說(shuō)或第三說(shuō)也不當(dāng)然能使所有權(quán)單一化?？v使只有丙主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，采第一說(shuō)或第三說(shuō)固然均能使所有權(quán)單一化，但卻很有可能侵害他共有人中未主張先買(mǎi)權(quán)者的利益。雖然未主張先買(mǎi)權(quán)者，原本僅能分配到買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，因他人行使先買(mǎi)權(quán)而能繼續(xù)有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的應(yīng)有部分，似有射幸性。不過(guò)，行使先買(mǎi)權(quán)者應(yīng)支付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，其應(yīng)有部分因行使先買(mǎi)權(quán)而增加；未行使先買(mǎi)權(quán)者不須支付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，其雖能繼續(xù)有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的應(yīng)有部分，但應(yīng)有部分并未增加，故行使先買(mǎi)權(quán)與不行使先買(mǎi)權(quán)仍有不同。且“土地法”第34條之1第1項(xiàng)原本就是不得已的手段，在能保護(hù)他共有人的范圍內(nèi)應(yīng)盡量予以保護(hù)；按未同意多數(shù)決處分共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人，通常是認(rèn)為“其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià)較高，而依該條第三項(xiàng)應(yīng)得的對(duì)價(jià)對(duì)其而言不夠高，而寧愿維持共有關(guān)系”，未同意出賣(mài)且未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)者，表示其欲維持原應(yīng)有部分。而該先買(mǎi)權(quán)的目的即在于避免部分共有人以較低的對(duì)價(jià)予以處分，如果認(rèn)為“未主張先買(mǎi)權(quán)者，在他共有人主張先買(mǎi)權(quán)時(shí)，仍僅能分配到該較低的買(mǎi)賣(mài)價(jià)金比例”，并不足以保護(hù)未主張先買(mǎi)權(quán)的共有人。在他人行使先買(mǎi)權(quán)時(shí)，未主張先買(mǎi)權(quán)者，無(wú)論其是無(wú)力優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或不愿優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，僅是其應(yīng)有部分并未增加，不應(yīng)使其蒙受不利益。此為采第二說(shuō)的主要理由。

在上例中，甲與乙認(rèn)為無(wú)法妥適利用共有的A不動(dòng)產(chǎn)而欲出售，而亦為A不動(dòng)產(chǎn)原共有人的丙、丁、戊未出賣(mài)其應(yīng)有部分，亦未主張分割或同意出賣(mài)A不動(dòng)產(chǎn)，表示丙、丁、戊不認(rèn)為其無(wú)法妥適利用共有的A不動(dòng)產(chǎn)，故A不動(dòng)產(chǎn)由“丙、丁、戊共有”不當(dāng)然比“丙、丁共有”無(wú)效率。

在上例中，或有認(rèn)為：“僅由一人反對(duì)，極可能影響全部不動(dòng)產(chǎn)之利用，丙丁雖反對(duì)出賣(mài)，但有自己之利用特殊考量，且并未贊同與戊共有。強(qiáng)迫使丙丁與戊共有，戊的存在反而影響丙丁之計(jì)劃，有害于效率，且極易造成反對(duì)之人以共有為要脅，而無(wú)法有助于物之有效利用。”[注]此為其中之一匿名審稿委員的意見(jiàn)。

本文則以為，本例中丙、丁未同意出賣(mài)A不動(dòng)產(chǎn)且未主張分割，表示相較于出賣(mài)而言，丙、丁較希望維持原本甲、乙、丙、丁、戊的共有關(guān)系；今丙、丁表示優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，表示其希望擴(kuò)張其應(yīng)有部分，而戊本來(lái)就是共有人之一，由于丙、丁未主張分割，故無(wú)法認(rèn)為丙、丁不贊同與戊共有。況且例如丙與丁財(cái)力佳，表示優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，但管理能力不佳，而戊缺少現(xiàn)金，無(wú)力優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，但管理能力佳，故A不動(dòng)產(chǎn)由丙、丁、戊共有而約定由同為共有人的戊管理，可能比僅由丙、丁共有有效率；如僅由丙、丁共有固然亦可約定由戊管理，但此時(shí)戊已非共有人，容易產(chǎn)生較高的代理成本(agency cost)，戊可能因?yàn)槠洳⒎茿不動(dòng)產(chǎn)的所有人之一而對(duì)A不動(dòng)產(chǎn)的管理不會(huì)盡較高的注意義務(wù)。另應(yīng)說(shuō)明者，此時(shí)如由丙、丁、戊共有A不動(dòng)產(chǎn)，因丙與丁已取得占A不動(dòng)產(chǎn)絕大部分的應(yīng)有部分(包括丙與丁原本的應(yīng)有部分，以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)而取得原本甲與乙的應(yīng)有部分)，丙與丁依“民法”第820條第1項(xiàng)規(guī)定即可決定管理方法，依“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定即可為處分、變更、設(shè)定用益物權(quán)，法制上已有避免戊拿翹(hold-up，hold out)的機(jī)制。

綜上，采第二說(shuō)不違反“土地法”第34條之1第1項(xiàng)的立法意旨。此與前述“出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)有部分于第三人，第三人并非不動(dòng)產(chǎn)的原共有人，故賦予他共有人先買(mǎi)權(quán)，以避免共有不動(dòng)產(chǎn)落于外人之手，俾簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系，減少變更利用成本與買(mǎi)受后糾紛解決成本”的情形不同。

2.不違反“主張先買(mǎi)權(quán)應(yīng)以同樣條件為之”的意旨

本來(lái)，如果僅就形式上認(rèn)定先買(mǎi)權(quán)行使時(shí)的同樣條件，他共有人先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的應(yīng)為共有不動(dòng)產(chǎn)全部，但從前述本文著重的不動(dòng)產(chǎn)有效利用與利益衡量的角度，不宜認(rèn)為他共有人先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的是共有不動(dòng)產(chǎn)全部，而宜認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的是同意出賣(mài)之共有人的應(yīng)有部分，已如前述。因此，應(yīng)進(jìn)一步探討：認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的是同意出賣(mài)之共有人的應(yīng)有部分，是否違反“主張先買(mǎi)權(quán)應(yīng)以同樣條件為之”的意旨？

按先買(mǎi)權(quán)的行使固然須以同樣條件為要件，但解釋適用時(shí)必須考量此一要件的目的為何。先買(mǎi)權(quán)的行使須以同樣條件為要件，是為了避免先買(mǎi)權(quán)人以較低的條件行使先買(mǎi)權(quán)，因而“妨礙財(cái)產(chǎn)自由流通，而無(wú)法由對(duì)其評(píng)價(jià)較高的原買(mǎi)受人取得”，并避免“出賣(mài)人遭受不利益”。[注]參見(jiàn)黃健彰：“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)同樣條件的認(rèn)定”，載《2014海峽兩岸土地學(xué)術(shù)研討會(huì)——土地規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)社會(huì)永續(xù)發(fā)展論文集》，“國(guó)立”臺(tái)北大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)與城鄉(xiāng)環(huán)境學(xué)系主辦，2014年9月1-2日，第C4-3-3頁(yè)。如采第二說(shuō)，先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的與總價(jià)金雖有改變，但先買(mǎi)權(quán)人支付的總價(jià)金是依應(yīng)有部分比例減少，先買(mǎi)權(quán)人對(duì)標(biāo)的之評(píng)價(jià)并不亞于原買(mǎi)受人，且與第一說(shuō)相較，欲出賣(mài)的共有人獲得的價(jià)金與原本相同[注]如采第一說(shuō)，各共有人應(yīng)得的買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，同樣是依應(yīng)有部分比例分配。，對(duì)這些共有人并無(wú)不利，故實(shí)質(zhì)上是符合同樣條件的要件，并不違反上述“同樣條件”的意旨。

3.不違反多數(shù)說(shuō)認(rèn)為“先買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)”的性質(zhì)

先買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)有形成權(quán)說(shuō)與請(qǐng)求權(quán)說(shuō)的不同見(jiàn)解。如采請(qǐng)求權(quán)說(shuō)[注]例如前注〔44〕，黃茂榮書(shū)，第93頁(yè)。并搭配第二說(shuō)，是他共有人(先買(mǎi)權(quán)人)有權(quán)請(qǐng)求部分共有人將其應(yīng)有部分依同樣條件出賣(mài)給他共有人，并無(wú)問(wèn)題。而多數(shù)說(shuō)認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)[注]例如王澤鑒：“優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)”，載《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè))，自版，2009年版，第519～520頁(yè)；林誠(chéng)二：“優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之效力與行使期間——‘最高法院’九十九年度臺(tái)上字第一六九九號(hào)民事判決評(píng)釋”，《月旦裁判時(shí)報(bào)》2011年第10期，第35～36頁(yè)；前注〔21〕，溫豐文文，第114頁(yè)；陳明燦：《土地法學(xué)》，自版，2015年版，第156頁(yè)；陳自強(qiáng)：《契約之成立與生效》，自版，2014年版，第120頁(yè)；楊松齡：《實(shí)用土地法精義》，五南出版公司2015年版，第121頁(yè)；謝哲勝、張靜怡、林學(xué)晴：《選擇權(quán)》，五南出版公司2003年版，第61頁(yè)。而謝在全：《民法物權(quán)論》(上)，自版，2014年版，第359、363頁(yè)，亦改采形成權(quán)說(shuō)。關(guān)于不同學(xué)說(shuō)、實(shí)務(wù)見(jiàn)解的整理，參見(jiàn)前注〔10〕，陳立夫文，第71～72頁(yè)；鄭冠宇：“共有之法律關(guān)系”，《法學(xué)叢刊》2010年第218期，第6頁(yè)。，如采第二說(shuō)，同樣是先買(mǎi)權(quán)人行使先買(mǎi)權(quán)后，即與出賣(mài)人間形成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只是買(mǎi)賣(mài)價(jià)金依應(yīng)有部分比例調(diào)整而已；采第二說(shuō)不違反多數(shù)說(shuō)認(rèn)為“先買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)”的法律性質(zhì)。

4.“不得處分權(quán)利給自己”并非主要理由

應(yīng)說(shuō)明者，采第二說(shuō)的理由中有認(rèn)為：“物的權(quán)利必然在不同權(quán)利人間發(fā)生變動(dòng)，相對(duì)人必指處分人以外之人，并無(wú)處分給自己的說(shuō)法”。其意思為：若采第一說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的客體是共有物全部，則先買(mǎi)權(quán)人(即買(mǎi)受人)也是共有人之一，是權(quán)利人之一，而“將權(quán)利處分給自己”在概念上有所疑問(wèn)。

本文以為，若就“土地法”第34條之1第1項(xiàng)采代理權(quán)說(shuō)[注]多數(shù)共有人依該條項(xiàng)處分共有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有代理權(quán)(授與)說(shuō)、處分權(quán)(授與)說(shuō)與當(dāng)事人適格說(shuō)的爭(zhēng)議，參見(jiàn)上注謝在全書(shū)，第375～376頁(yè)；就前二說(shuō)，亦參見(jiàn)陳榮隆：“部分共有人出賣(mài)共有物之效力——‘最高法院’八十九年度臺(tái)上字第四四0號(hào)判決評(píng)釋”，《臺(tái)灣本土法學(xué)雜志》2001年第18期，第66～67頁(yè)；溫俊富：“多數(shù)共有人處分共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)限之定性”，《臺(tái)灣法學(xué)雜志》2013年第217期，第1～11頁(yè)。，的確會(huì)造成“買(mǎi)受人是出賣(mài)人之一”的情形，而一般而言，出賣(mài)人與買(mǎi)受人應(yīng)是不同的人，但也有例外，例如共有物變價(jià)分割時(shí)，共有人得應(yīng)買(mǎi)，[注]參見(jiàn)前注〔55〕，謝在全書(shū)，第422頁(yè)?！白罡叻ㄔ骸?6年度臺(tái)上字第1737號(hào)民事判決：“分割共有土地之變價(jià)分配，乃系將共有土地予以變價(jià)，以所得價(jià)金分配于各共有人，此與金錢(qián)債務(wù)系由債權(quán)人聲請(qǐng)拍賣(mài)債務(wù)人之土地，將其拍得價(jià)金清償債務(wù)人之債務(wù)不同，自無(wú)禁止土地共有人應(yīng)買(mǎi)之必要?！薄白罡叻ㄔ骸?6年度臺(tái)抗字第408號(hào)與第735號(hào)民事裁定：“于共有土地變賣(mài)分配之執(zhí)行程序，為使共有人仍能繼續(xù)其投資計(jì)劃，維持共有土地之經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧共有人對(duì)共有土地之特殊感情，即無(wú)禁止土地共有人應(yīng)買(mǎi)之必要”。此時(shí)即承認(rèn)“將權(quán)利處分給自己”的有效性；再者，“民法”第859條之4已有自己不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)的規(guī)定，而設(shè)定定限物權(quán)也是廣義的處分、物權(quán)變動(dòng)，此時(shí)亦承認(rèn)“將權(quán)利處分給自己”的有效性。因此，上述理由并非采第二說(shuō)的主因，采第二說(shuō)的主要理由在于相關(guān)當(dāng)事人間的利益衡量。

5.依多數(shù)決處分與先買(mǎi)權(quán)的一并通知

依“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第1款規(guī)定，部分共有人依“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定處分不動(dòng)產(chǎn)前，應(yīng)就其應(yīng)有部分通知他共有人是否愿意優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；依同條第2項(xiàng)前段規(guī)定，共有人依前項(xiàng)規(guī)定為處分、變更或設(shè)定負(fù)擔(dān)時(shí)，應(yīng)事先以書(shū)面通知他共有人。二者的通知義務(wù)人均為該條第1項(xiàng)的部分共有人，對(duì)象均為他共有人，但通知的內(nèi)容不同；部分共有人得將此二通知一并為之，較為便捷。

6.未符合多數(shù)決規(guī)定而處分與先買(mǎi)權(quán)

附帶一提，部分共有人因出賣(mài)而處分共有不動(dòng)產(chǎn)如未符合“土地法”第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定，原則上宜認(rèn)為他共有人并無(wú)先買(mǎi)權(quán)，因?yàn)檫@些部分共有人無(wú)法將共有不動(dòng)產(chǎn)有效處分給第三人，故不必承認(rèn)“他共有人的先買(mǎi)權(quán)”以資制衡。但于此情形，買(mǎi)受人如轉(zhuǎn)而請(qǐng)求這些部分共有人移轉(zhuǎn)其應(yīng)有部分[注]買(mǎi)受人此時(shí)得轉(zhuǎn)而請(qǐng)求決定出賣(mài)的共有人移轉(zhuǎn)其應(yīng)有部分，參見(jiàn)前注〔55〕，謝在全書(shū)，第367頁(yè)；王澤鑒：《民法物權(quán)》，自版，2014年版，第289頁(yè)。，則他共有人就這些部分共有人的應(yīng)有部分有先買(mǎi)權(quán)；不過(guò)，如買(mǎi)受人并未轉(zhuǎn)而請(qǐng)求這些部分共有人移轉(zhuǎn)其應(yīng)有部分，則他共有人不得“逕認(rèn)這些部分共有人系出賣(mài)其應(yīng)有部分，而僅就其應(yīng)有部分主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”[注]參見(jiàn)“最高法院”97年度臺(tái)上字第2222號(hào)民事判決：“共有人出賣(mài)共有土地未合于‘土地法’第三十四條之一第一項(xiàng)規(guī)定之情形，其出賣(mài)之標(biāo)的既為共有物，則他共有人亦不得逕認(rèn)該共有人系出賣(mài)其應(yīng)有部分，而僅就該應(yīng)有部分主張優(yōu)先承購(gòu)。”。

7.多數(shù)決出賣(mài)公同共有不動(dòng)產(chǎn)與先買(mǎi)權(quán)

另需補(bǔ)充者，在公同共有的情形，現(xiàn)行“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第6點(diǎn)第2項(xiàng)規(guī)定：“前項(xiàng)共有人數(shù)及應(yīng)有部分之計(jì)算，于公同共有土地或建物者，指共有人數(shù)及其潛在應(yīng)有部分合計(jì)均過(guò)半數(shù)。但潛在應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二者，其共有人數(shù)不予計(jì)算。各共有人之潛在應(yīng)有部分，依其成立公同關(guān)系之法律規(guī)定、習(xí)慣或法律行為定之；未有規(guī)定者，其比率視為不明，推定為均等。”其已變更2012年修正前該執(zhí)行要點(diǎn)第12點(diǎn)規(guī)定：“公同共有土地或建物之處分或變更，除法律或契約另有規(guī)定外，以共有人過(guò)半數(shù)之同意行之?！币虼耍F(xiàn)行執(zhí)行要點(diǎn)已承認(rèn)公同共有人對(duì)具體特定之公同共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利比率[注]前注〔55〕，謝在全書(shū)，第437頁(yè)，亦采此見(jiàn)解。。在肯認(rèn)“可依多數(shù)決就公同共有不動(dòng)產(chǎn)處分、變更、設(shè)定用益物權(quán)”之現(xiàn)行“土地法”第34條之1第5項(xiàng)準(zhǔn)用第1項(xiàng)規(guī)定的前提下，由于“公同共有人過(guò)半數(shù)，而其應(yīng)有部分合計(jì)未過(guò)半數(shù)”的情形，其就公同共有不動(dòng)產(chǎn)處分、變更、設(shè)定用益物權(quán)，較不具代表性；相對(duì)地，“公同共有人雖未過(guò)半數(shù)，但其應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二”的情形，其就公同共有不動(dòng)產(chǎn)處分、變更、設(shè)定用益物權(quán)，亦具代表性，故就此而言，上述執(zhí)行要點(diǎn)修正規(guī)定，值得贊同。

依“土地法”第34條之1第5項(xiàng)準(zhǔn)用第1項(xiàng)規(guī)定處分公同共有不動(dòng)產(chǎn)的情形，以因繼承而公同共有的法律關(guān)系中最為常見(jiàn)。[注]另外，在公同共有祭祀公業(yè)財(cái)產(chǎn)的情形，“最高法院”102年度臺(tái)上字第518號(hào)民事判決：“被上訴人規(guī)約第六條……依其文義似為就處分公業(yè)財(cái)產(chǎn)之方法之約定，至派下員于祭祀公業(yè)處分土地時(shí)，有無(wú)相當(dāng)于‘土地法’第三十四條之一第四項(xiàng)規(guī)定之優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)等，并無(wú)只字片語(yǔ)提及，原審遂認(rèn)已排除‘土地法’第三十四條之一第五項(xiàng)之適用，自有可議?！痹撆袥Q的分析，參見(jiàn)吳佩君：“以一件祭祀公業(yè)土地判決為中心探討優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)問(wèn)題”，《銘傳大學(xué)法學(xué)論叢》2015年第23期，第38～40頁(yè)。而“內(nèi)政部”98年6月2日內(nèi)授中辦地字第0980044479號(hào)函與臺(tái)北市政府地政處98年6月3日北市地一字第09831565600號(hào)函亦均認(rèn)為：祭祀公業(yè)依規(guī)約處分其所有土地，其處分之程序，除規(guī)約中另有約定外，仍應(yīng)依“土地法”第34條之1第5項(xiàng)準(zhǔn)用同條第2項(xiàng)至第4項(xiàng)規(guī)定辦理。例如壬死亡，甲、乙、丙、丁、戊、己、庚因繼承而公同共有A不動(dòng)產(chǎn)及其他遺產(chǎn)，甲、乙、丙、丁依“土地法”第34條之1第5項(xiàng)準(zhǔn)用第1項(xiàng)規(guī)定，因人數(shù)過(guò)半及其應(yīng)繼分(應(yīng)有部分[注]即前述“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第6點(diǎn)第2項(xiàng)所稱的“潛在應(yīng)有部分”。)合計(jì)過(guò)半而將A不動(dòng)產(chǎn)處分給辛1至辛8共有，并以買(mǎi)賣(mài)為其原因，僅戊與己主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，基于與上述分別共有情形類似之理由，戊與己之先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的為甲、乙、丙、丁就A不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)有部分[注]相同結(jié)論，參見(jiàn)溫豐文：《論共有》，三民書(shū)局2011年版，第99頁(yè)。，而非A不動(dòng)產(chǎn)全部。況且，因繼承而公同共有在本質(zhì)上是暫時(shí)、不得已的法律關(guān)系，非以長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)為目的，公同關(guān)系的規(guī)范最為寬松[注]參見(jiàn)劉昭辰：“應(yīng)繼分的強(qiáng)制執(zhí)行/‘最高院’97臺(tái)抗355判決”，《臺(tái)灣法學(xué)雜志》2013年第234期，第177～178頁(yè)。，因繼承而在不動(dòng)產(chǎn)上的應(yīng)有部分應(yīng)可作為其他公同共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的，且采此見(jiàn)解對(duì)相關(guān)當(dāng)事人并無(wú)不利益。

或有認(rèn)為，特定之繼承人于遺產(chǎn)分割時(shí)，是否分得A不動(dòng)產(chǎn)仍屬未定，而有待全體繼承人之協(xié)議或法院判決定之，故戊與己于遺產(chǎn)分割前行使先買(mǎi)權(quán)，是否有需要保護(hù)庚而使庚仍有對(duì)于A不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)有部分，與分別共有的情形完全不同。但本文以為，在分別共有的情形，系爭(zhēng)標(biāo)的物不見(jiàn)得均僅為原物分割，而可能為變價(jià)分割、原物分割兼金錢(qián)補(bǔ)償，甚至與其他標(biāo)的物合并分割，特定共有人不見(jiàn)得分得系爭(zhēng)標(biāo)的物原物，故僅就此而言，公同共有與分別共有的情形，并非完全不同。據(jù)此，依“土地法”第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第10點(diǎn)第11款規(guī)定，土地或建物之全部或應(yīng)有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規(guī)定出賣(mài)該共有物全部或應(yīng)有部分時(shí)，他公同共有人得就該“公同共有物”主張先買(mǎi)權(quán)，即有商榷余地。

應(yīng)注意者，戊與己優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)后，A不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)變更為戊、己、庚分別共有，而非戊、己、庚公同共有。因?yàn)槠渌z產(chǎn)仍由甲、乙、丙、丁、戊、己、庚公同共有，甲、乙、丙、丁、戊、己、庚對(duì)其他遺產(chǎn)的應(yīng)繼分(應(yīng)有部分)比率不變，如同為公同共有遺產(chǎn)的A不動(dòng)產(chǎn)僅為戊、己、庚公同共有，將造成法律關(guān)系復(fù)雜；特別是目前登記機(jī)關(guān)于登記簿并未明載公同共有不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)有部分[注]參見(jiàn)陳明燦：“公同共有土地處分與先買(mǎi)權(quán)適用”，載《“土地法”——理論與實(shí)務(wù)》，自版，2014年版，第65頁(yè)。此為稱其為潛在應(yīng)有部分的原因之一。，認(rèn)為“A不動(dòng)產(chǎn)為戊、己、庚公同共有”將造成法律關(guān)系不明確；且A不動(dòng)產(chǎn)如因買(mǎi)受而移轉(zhuǎn)于辛1至辛8，即與其他遺產(chǎn)分離，且原則上由辛1至辛8分別共有[注]除非例如辛1至辛8為合伙人，買(mǎi)受A不動(dòng)產(chǎn)作為合伙財(cái)產(chǎn)，則為公同共有的形態(tài)。，如今部分共有人行使先買(mǎi)權(quán)，認(rèn)為由戊、己、庚分別共有(而非公同共有)，應(yīng)為合理。

五、結(jié)論

部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，無(wú)論是否以客觀上顯不相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)出賣(mài)，他共有人均有先買(mǎi)權(quán)。其主要理由在于適當(dāng)平衡當(dāng)事人的利益，避免以大吃小的情形發(fā)生；且此可避免共有不動(dòng)產(chǎn)落于外人之手，而可減少變更利用的成本，亦可降低買(mǎi)受后糾紛發(fā)生的可能性。另外，在部分共有人以客觀上顯不相當(dāng)對(duì)價(jià)而多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的情形，如他共有人死亡，繼承人有無(wú)不明，則他共有人的遺產(chǎn)管理人得主張先買(mǎi)權(quán)。

部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)于非共有人時(shí)，他共有人先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的為同意出賣(mài)之共有人的應(yīng)有部分。本文以為采此見(jiàn)解的主要理由在于：共有或較多人共有并非必然無(wú)效率，特別是他共有人均為不動(dòng)產(chǎn)的原共有人，其未出賣(mài)應(yīng)有部分，亦未主張分割或同意出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，表示其不認(rèn)為“該共有無(wú)效率”，且應(yīng)盡量不使未主張先買(mǎi)權(quán)者受不利益，更何況“土地法”第34條之1第1項(xiàng)并無(wú)“簡(jiǎn)化或消滅共有關(guān)系”的目的；又采此見(jiàn)解不違反“主張先買(mǎi)權(quán)應(yīng)以同樣條件為之”的意旨，也不違反多數(shù)說(shuō)認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)的性質(zhì)。

因此，就解釋論而言，部分共有人以多數(shù)決出賣(mài)共有不動(dòng)產(chǎn)于非共有人時(shí)，宜認(rèn)為他共有人有先買(mǎi)權(quán)，且先買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的為同意出賣(mài)之共有人的應(yīng)有部分。就立法論而言，“土地法”第34條之3修正草案第1項(xiàng)規(guī)定：“共有人依第三十四條之一規(guī)定讓與時(shí)，他共有人得以出賣(mài)之同一條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)?！笨险J(rèn)“共有人依多數(shù)決出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，他共有人得以同一條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”，本文表示贊同。不過(guò)，該修正草案并未規(guī)定該先買(mǎi)權(quán)的客體，建議修正為“部分共有人依第三十四條之一規(guī)定讓與時(shí)，他共有人得以出賣(mài)之同一條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)同意讓與之共有人之應(yīng)有部分?！?/p>