三湘股份有限公司 趙彪

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和盈利的影響及對(duì)策

三湘股份有限公司 趙彪

營(yíng)改增”是我國(guó)為完善稅制，消除重復(fù)征稅的問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而實(shí)行的稅收體制改革。目前有很多行業(yè)已經(jīng)實(shí)施營(yíng)改增，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一的部署，2016年全國(guó)所有的行業(yè)都將被納入營(yíng)改增范圍，這其中也包括房地產(chǎn)企業(yè)。營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)遏制房?jī)r(jià)大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有一定的意義，但同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)和利潤(rùn)帶來(lái)的一定的影響，就這些問(wèn)題企業(yè)要做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。

營(yíng)改增 房地產(chǎn) 稅負(fù)

營(yíng)改增是我國(guó)稅收體制重大的改變，具體是指原來(lái)需繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為改為繳納征增值稅從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增是對(duì)建筑行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)交易等多個(gè)環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)稅制的改革，能夠消除房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的重復(fù)征稅問(wèn)題。然而房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增客觀上存在一定的復(fù)雜性，需要引起業(yè)內(nèi)高度的重視。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

為了能夠客觀的說(shuō)明營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響，我們可以做出簡(jiǎn)單而有效的測(cè)算分析，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入為R、取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用為A、開(kāi)發(fā)成本為B、管理費(fèi)用為C、財(cái)務(wù)費(fèi)用為D財(cái)，銷(xiāo)售費(fèi)用為E，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用不超過(guò)可以的部分。此外，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增前后提供商品、勞務(wù)及服務(wù)的主體不變，所有房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售對(duì)象均是個(gè)人（之所以設(shè)定為個(gè)人是因?yàn)橹灰獱I(yíng)改增本身沒(méi)有導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售價(jià)格的改變，那么營(yíng)改增就不可能影響到購(gòu)買(mǎi)者決策，所以營(yíng)改增前后房屋商品的含稅收入應(yīng)該不變）。從實(shí)際情況來(lái)看，營(yíng)改增之前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)所涉及到的稅種主要包括營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)、契稅以及印花稅等，而在營(yíng)改增之后，主要的變化就是營(yíng)業(yè)稅被增值稅代替，這里我們又考慮到契稅和印花稅在總稅負(fù)中所占得比例很小，且其本身和流轉(zhuǎn)稅之間并沒(méi)有太大的關(guān)系，所以我們不對(duì)其做過(guò)多的分析，那么構(gòu)建企業(yè)稅負(fù)的方程式就可以表達(dá)為：總稅負(fù)=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+土地增值稅+企業(yè)所得稅，營(yíng)改增后這個(gè)公式中的營(yíng)業(yè)稅由增值稅替換，下面從兩個(gè)角度分析稅負(fù)：首先，在增值稅簡(jiǎn)易征收方式下，銷(xiāo)售房屋商品適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅額為R×5%，在營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的增值稅為R/（1+增值稅征收率）×增值稅征收率。我們假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增前后的稅負(fù)不發(fā)生變化，也就是R×5%=R/（1+增值稅征收率）×增值稅征收率，經(jīng)過(guò)計(jì)算可以得出使?fàn)I改增前后稅負(fù)平衡的增值稅率應(yīng)為5.3%，如果營(yíng)改增之后增值稅的征收率小于5.3%，則企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)降低，反之，則流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)增高。其次，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)方式征收，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增之前的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為R×5%，而在營(yíng)改增之后，假設(shè)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用及開(kāi)發(fā)成本之和占企業(yè)銷(xiāo)售收入的比重為S1，期間費(fèi)用占銷(xiāo)售收入的比重為S2，能夠計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額的費(fèi)用占三者總和的比重為W，那么企業(yè)的應(yīng)納增值稅額為R（1-S1-S2w）×稅率/（1+稅率）,通過(guò)這個(gè)公式我們可以很清晰的看出企業(yè)營(yíng)改增前后的稅負(fù)差額受S1、S2、W以及稅率等多方面因素的影響，這里需要考慮的就是S1、S2、W應(yīng)該取什么樣的值。為了使測(cè)算能夠更為客觀，我們對(duì)多家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)年報(bào)進(jìn)行計(jì)算，最終結(jié)果是S1取70%、S2取8%，而這些地產(chǎn)公司的共同點(diǎn)是期間費(fèi)用中人工費(fèi)用占比較高，所以能用于抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額的比例較小，W最后取30%較為合適，經(jīng)過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果要保持營(yíng)改增前后企業(yè)的稅負(fù)不變，則增值稅率為22%，只要增值稅率小于22%，那么企業(yè)繳納的增值稅將小于之前繳納的營(yíng)業(yè)稅。

二、營(yíng)改增對(duì)利潤(rùn)的影響

首先，營(yíng)業(yè)收入下降，營(yíng)改增實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)所確認(rèn)的收入不再是營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的含稅收入，而是要將收入中包含的增值稅額剔除，因?yàn)樵鲋刀悓儆诘湫偷膬r(jià)外稅，在收入不變的情況下，與營(yíng)業(yè)稅時(shí)期相比收入會(huì)降低；其次，營(yíng)業(yè)成本上升，對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑安裝成本在其總開(kāi)發(fā)成本中占據(jù)著很大的比重，切建筑安裝工程必須由具備資質(zhì)的企業(yè)來(lái)完成，本次營(yíng)改增建筑施工企業(yè)也在范圍之內(nèi)，改革很有可能使其稅負(fù)上升，未來(lái)得以生存，建安企業(yè)也會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給其上游房的地產(chǎn)企業(yè)，所以地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)有相應(yīng)的增加，例如：出于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，下游材料供應(yīng)商會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給建筑施工企業(yè)，所以建筑施工企業(yè)的材料成本會(huì)增加，人工成本因?yàn)樗赣脝T工基本是農(nóng)民工，因而不能夠取得足夠多的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅專(zhuān)用發(fā)票，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)之間不平衡；最后，正是因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入下降，而經(jīng)營(yíng)成本上升，所以從總體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)應(yīng)該出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

三、應(yīng)對(duì)營(yíng)改增建議及對(duì)策

(一)加強(qiáng)發(fā)票管理，及時(shí)獲取可抵扣發(fā)票

在營(yíng)改增政策具體實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理工作，盡量采取專(zhuān)人保管并開(kāi)具的形式。而要想從根本上提高內(nèi)部管理水平，企業(yè)就必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)和相關(guān)政策的解讀，不斷更新自己所掌握的知識(shí)。另一方面，企業(yè)要對(duì)材料采購(gòu)過(guò)程中的票據(jù)管理格外重視，加深同建筑施工單位的溝通，以便能夠及時(shí)的獲得相應(yīng)抵扣票據(jù)，但值得注意的是施工行業(yè)本身的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，一些建筑企業(yè)不能將營(yíng)改增所帶來(lái)的稅負(fù)直接轉(zhuǎn)嫁給地產(chǎn)企業(yè)，便可能會(huì)從工程質(zhì)量上來(lái)降低成本，地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注這點(diǎn)，選擇有正規(guī)資質(zhì)的施工單位來(lái)確保工程質(zhì)量，切勿僅僅關(guān)注了稅負(fù)成本而忽視了自己的品牌信譽(yù)。

(二)全面梳理業(yè)務(wù)流程，規(guī)范財(cái)務(wù)管理及核算

企業(yè)要全面梳理相關(guān)業(yè)務(wù)流程，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制的要點(diǎn)，辨明可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的出處，不斷規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制，科學(xué)的進(jìn)行營(yíng)改增稅務(wù)籌劃，有效的降低企業(yè)稅負(fù)。在整個(gè)過(guò)程中，企業(yè)可以考慮將部分業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，在法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)移。對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增后相關(guān)的賬務(wù)處理程序要比之前營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的處理更為復(fù)雜，企業(yè)要提前對(duì)會(huì)計(jì)人員做好培訓(xùn)，并對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，提前做增值稅申報(bào)的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，確保所處的客觀環(huán)境能夠滿(mǎn)足方案的實(shí)施，值得注意的是客觀環(huán)境并非永遠(yuǎn)不變，企業(yè)財(cái)稅人員要積極關(guān)注政策變化，保持籌劃方案的靈活性。

(三)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)果，多角度看待產(chǎn)品多樣性的問(wèn)題

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量越來(lái)越高，定價(jià)權(quán)也基本上掌握在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者獲得地產(chǎn)增值稅發(fā)票后可以進(jìn)行抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)可以此為契機(jī)，增加對(duì)企業(yè)客戶(hù)的產(chǎn)品銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)嫁高額稅負(fù)，降低自身的成本，徹底的實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，向多業(yè)態(tài)的方向發(fā)展。

(四)優(yōu)化銷(xiāo)售方式，利用稅收政策

在營(yíng)改增實(shí)施以后，增值稅和土地增值稅將成為地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，而房屋的銷(xiāo)售價(jià)格則直接影響著應(yīng)交增值稅額，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，合理的銷(xiāo)售價(jià)格不進(jìn)可以降低時(shí)間及資金成本，還能夠占有更多的市場(chǎng)份額。企業(yè)在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)必須考慮增值額與扣除項(xiàng)目之間的關(guān)系，找到稅率中的臨界點(diǎn)并恰當(dāng)?shù)倪\(yùn)用，有時(shí)候表面上看起來(lái)企業(yè)的收入減少了，但最終的利潤(rùn)卻增加了。企業(yè)的銷(xiāo)售方式也要不斷創(chuàng)新，委托銷(xiāo)售的方式就能夠降低土地增值稅。此外，企業(yè)要隨時(shí)關(guān)注政府相關(guān)部門(mén)的稅收優(yōu)惠政策，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通，達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)目的。

[1]張運(yùn)賢.芻議“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響及對(duì)策[J].會(huì)計(jì)師,2014(7)

[2]趙暉.“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響的研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2013(6)

[3]李曉愫.房地產(chǎn)及建筑業(yè)的增值稅改革[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2014