青島四機瑞豐置業(yè)有限公司 傅銘

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

青島四機瑞豐置業(yè)有限公司 傅銘

自從我國財政部和稅務(wù)總局于2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展營業(yè)稅改增值稅試點開始，貨物勞務(wù)稅收制度改革正式拉開帷幕，“營改增”在交通運輸以及社會服務(wù)等行業(yè)就取得了非常大的成效，隨著“營改增”的不斷推廣，自2016年5月1日起，建筑行業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等與生活息息相關(guān)的服務(wù)行業(yè)都逐漸完成了“營改增”。這其中營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅額的影響是比較大的，因此本文此次主要針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進行系統(tǒng)性的分析研究。

營改增 房地產(chǎn) 影響 對策 分析 研究

一、應(yīng)該正對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)增值稅發(fā)票獲取困難

增值稅是銷售貨物、提供勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。一般采購貨物、接受勞務(wù)所取得的進項稅發(fā)票都是可以抵扣銷項稅的，但是由于房地產(chǎn)這一行業(yè)的特殊性質(zhì)，在其最初的那一階段，自身的開發(fā)成本非常大，因為它與其他的企業(yè)發(fā)展不同，房地產(chǎn)企業(yè)是需要進行前期投資的，需要涉及到水泥、泥沙、磚瓦等施工建筑材料，我們的房地產(chǎn)開發(fā)商在采集這些建筑材料的時候一般都會選擇在自然人那里進行采集，但是很多的自然人其實是沒有發(fā)票提供的，這樣就會導(dǎo)致我們的房地產(chǎn)企業(yè)所提前選購的材料進項稅沒有辦法實現(xiàn)抵扣。也就是說，如果在實際的開發(fā)成本中，大部分施工建筑材料都沒有辦法提供抵扣進項稅的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅負負擔是非常大的，導(dǎo)致進項稅額的抵扣幅度非常小，從而使得銷項稅額加大，這一問題將會成為我國房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”中需要解決的首要難題。

(二)“營改增”對接困難

這一點在房地產(chǎn)企業(yè)中體現(xiàn)的非常明顯，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身行業(yè)的特殊性，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)和最初存貨普遍較多，而在“營改增”這一政策實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的固有資產(chǎn)和存貨都是實現(xiàn)不了抵扣進項稅的，這樣一來就又會造成銷售項的大量增加。再加上沒有與之相對應(yīng)的進項稅來進行抵扣，而且在房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，還有一個非常重要的組成部分，那就是勞務(wù)成本，由于勞務(wù)成本都是直接支付給個人的，因此也是不能提供增值稅專用發(fā)票的，再加上我國勞動力的成本逐年增加，這也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負出現(xiàn)大幅度的提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增的解決方法及對策

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段會先購買必要的施工材料，而這些施工材料很多都是從自然人手中購得的，他們是開不了增值稅發(fā)票的，也就是說施工材料因為沒有進項稅而不能抵扣銷項稅，這也是稅改的最終結(jié)果。這一結(jié)果會導(dǎo)致開不出來增值稅發(fā)票的自然人被淘汰，整個施工材料市場也會根據(jù)營改增進行重新的洗牌，在施工材料市場洗牌之后又會出現(xiàn)了全新的材料市場，這一材料市場用于正規(guī)的增值稅發(fā)票。材料的質(zhì)量也能夠得到有效的保證。其實任何一種改革都是喜憂參半的，這時就需要我們的政府部門對其進行正確的引導(dǎo)。要對其進行分段改革，有一個過渡的階段，盡量不要采用一刀切的改革方法。比如說可以針對房地產(chǎn)企業(yè)購入材料的時候，設(shè)置一個時間點，讓營改增之前購進的材料有一定的稅收優(yōu)惠，營改增之后的按照稅法的規(guī)定扣除進項稅，這樣就可以有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅負負擔。

其次，由于房地產(chǎn)中的固定資產(chǎn)以及勞務(wù)成本等都是進項稅不能抵扣的。這就成為一個急需解決的問題。我們可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點，重點考慮房地產(chǎn)行業(yè)特有的土地成本和勞務(wù)成本問題。

第三，如果說稅率由之前的5%改變成了11%，那么在房地產(chǎn)企業(yè)利潤微薄的時候，一旦出現(xiàn)操作失誤的話，就有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)走下坡路，造成資金流斷裂、利潤虛增，影響整個行業(yè)的可持續(xù)增長。所以我們的房地產(chǎn)企業(yè)一定要將稅率控制在5%以下，其實對于“營改增”來說，其核心就是大政策結(jié)構(gòu)性的減稅，希望借助此次“營改增”的減稅減負政策，可以淘汰掉那些不正規(guī)的材料廠商，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提升市場競爭力。

[1]柴慧京.論房地產(chǎn)企業(yè)的資本競爭力[A].提升核心競爭力——浙江省經(jīng)營管理研究會2004年年會論文匯集[C].2005

[2]孫濤,穆紅強.以加強人才隊伍建設(shè)工作為抓手——助推房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)新發(fā)展[A],土木建筑學術(shù)文庫（第16卷）[C].2012

[3]郭夕平.淺析房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅主要手段及審計重點、方法[A];財會工作理論研究與實踐探索(第三輯)[C];2012