高圣平

金融創(chuàng)新視角下的商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保：體系定位與法律效力

高圣平

商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保是商圈融資中的金融擔(dān)保創(chuàng)新品種。目前信貸實(shí)踐中的商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押貸款模式面臨著諸多解釋上的困境，商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)在市場(chǎng)管理方辦理登記的法律效力仍有待確定。雖然可以經(jīng)由解釋承認(rèn)商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)的效力，但解釋路徑略顯牽強(qiáng)。在權(quán)利擔(dān)保物權(quán)的抵押、質(zhì)押二分的體例之下，商鋪?zhàn)赓U權(quán)設(shè)定擔(dān)保之后，租賃權(quán)人仍須行使商鋪?zhàn)赓U權(quán)，屬于用益型擔(dān)保，應(yīng)屬權(quán)利抵押權(quán)范疇。商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)應(yīng)以登記作為公示方法，且登記是商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)的生效要件。在不動(dòng)產(chǎn)登記的先登記原則之下，商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)的登記以商鋪?zhàn)赓U權(quán)先辦理登記為前提。就此，應(yīng)在中國(guó)民法典編纂之時(shí)予以明確。

商鋪?zhàn)赓U權(quán)； 不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)； 登記能力； 商圈融資； 權(quán)利抵押權(quán)

“商圈”是集聚于一定地域內(nèi)的商貿(mào)業(yè)經(jīng)營(yíng)群體。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)以商品交易市場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、物流園區(qū)、電子商務(wù)平臺(tái)等為主要形式的商圈發(fā)展迅速，已成為我國(guó)中小商貿(mào)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展的重要載體。但由于商圈內(nèi)多數(shù)商戶(hù)屬中小企業(yè)，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)少、信用記錄不健全，融資難問(wèn)題較為突出，亟需探索符合中小商貿(mào)服務(wù)企業(yè)特點(diǎn)的融資新模式*《商務(wù)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于支持商圈融資發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(商秩發(fā)[2011]253號(hào))。。除了鼓勵(lì)融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與商圈融資、推進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務(wù)、發(fā)展供應(yīng)鏈融資等金融產(chǎn)品之外，“研究推動(dòng)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃權(quán)質(zhì)押融資試點(diǎn)”亦是其中主要一環(huán)*《商務(wù)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于支持商圈融資發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(商秩發(fā)[2011]253號(hào))。?！渡虅?wù)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于支持商圈融資發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商圈融資指導(dǎo)意見(jiàn)》)、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2012〕39號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《流通意見(jiàn)》)發(fā)布之后，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)展開(kāi)了商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保融資試點(diǎn)工作，但囿于法律規(guī)定的模糊性，各試點(diǎn)模式存在較大差異，也反映出制度供給不足的問(wèn)題。目前，中國(guó)民法典物權(quán)法編的編纂工作已經(jīng)啟動(dòng)，如何經(jīng)由立法將這一金融創(chuàng)新品種予以明文化，是擺在我們面前的一大話題。

一、商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保實(shí)踐：在信貸與司法之間

商圈融資實(shí)踐中，融資對(duì)象多為經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記，注冊(cè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在商圈內(nèi)的企業(yè)法人、個(gè)體工商戶(hù)或其他經(jīng)營(yíng)組織(以下統(tǒng)稱(chēng)商戶(hù))?！霸谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金的獲得是市場(chǎng)主體謀求自身發(fā)展的基本條件，而資金安全又是所有信用授予者提供資金的首要條件。因此，要使市場(chǎng)主體能夠獲得充分的資金，首先要解決的就是提高其融資能力，也就是增加其可用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)的范圍”*高圣平：《物權(quán)擔(dān)保新制度新問(wèn)題理解與適用》，北京：人民法院出版社，2013年，第5頁(yè)。。在商圈融資實(shí)踐中，如商戶(hù)已經(jīng)取得商鋪的所有權(quán)，其自可獨(dú)立地將其商鋪出賣(mài)、抵押*參見(jiàn)江西省九江市中級(jí)人民法院(2015)九中民二初字第38號(hào)民事判決書(shū)。其中，法院即認(rèn)為，“[第三人]以自有房產(chǎn)[商鋪]為[債務(wù)人]的上述借款提供抵押擔(dān)保，并已辦理抵押物權(quán)設(shè)立登記，[債權(quán)人]依法取得了[第三人]提供的抵押物的抵押物權(quán)。[債權(quán)人]主張對(duì)[第三人]提供的抵押物在上述債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。”，但基于商圈交易模式和商戶(hù)資金規(guī)模的限制，商戶(hù)大多沒(méi)有取得商鋪的所有權(quán)，而是通過(guò)拍賣(mài)或受讓方式一次性取得20～40年的商鋪?zhàn)赓U權(quán)*江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院課題組：《依法強(qiáng)化司法保障職能，積極服務(wù)小微企業(yè)新類(lèi)型融資擔(dān)保》，《人民司法》2012年第1期。。在商戶(hù)缺乏足夠擔(dān)保財(cái)產(chǎn)情形下，商戶(hù)與商鋪所有人或管理者依租賃合同所取得的商鋪?zhàn)赓U權(quán)開(kāi)始進(jìn)入金融擔(dān)保創(chuàng)新的視野。實(shí)踐中的“商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)”“商鋪使用權(quán)”“商鋪承租權(quán)”“商鋪續(xù)租權(quán)”“攤位使用權(quán)”“商位租賃權(quán)”等均與商鋪?zhàn)赓U權(quán)同意義*最高人民法院民二庭新類(lèi)型擔(dān)保調(diào)研小組：《關(guān)于新類(lèi)型擔(dān)保的調(diào)研：現(xiàn)象·問(wèn)題·思考》，載最高人民法院民事審判第二庭：《商事審判指導(dǎo)》2012年第4輯(總第32輯)，北京：人民法院出版社，2013年，第95頁(yè)。，學(xué)說(shuō)上多稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)商圈融資試點(diǎn)將其納入擔(dān)保創(chuàng)新時(shí)，有的稱(chēng)之為商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押；有的稱(chēng)之為商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押*最高人民法院民二庭新類(lèi)型擔(dān)保調(diào)研小組：《關(guān)于新類(lèi)型擔(dān)保的調(diào)研：現(xiàn)象·問(wèn)題·思考》，載最高人民法院民事審判第二庭：《商事審判指導(dǎo)》2012年第4輯(總第32輯)，第95頁(yè)。；有的則徑稱(chēng)為商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保，不區(qū)分其性質(zhì)。

《商圈融資指導(dǎo)意見(jiàn)》和《流通意見(jiàn)》將商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保定位為“質(zhì)押”，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在商圈融資擔(dān)保創(chuàng)新中也多稱(chēng)之為“商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押”“商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押”。信貸實(shí)踐中大多由金融機(jī)構(gòu)、借款人和商圈市場(chǎng)管理方(商鋪所有權(quán)人或受權(quán)管理人)等三方共同簽訂協(xié)議，內(nèi)容大致如下：借款人或第三人自愿以其向市場(chǎng)管理方承租的商鋪的租賃權(quán)作為向金融機(jī)構(gòu)借款的質(zhì)押擔(dān)保。在擔(dān)保期間，借款人未經(jīng)金融機(jī)構(gòu)同意，不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租該商鋪?zhàn)赓U權(quán)，市場(chǎng)管理方也不得協(xié)助借款人辦理商鋪?zhàn)赓U權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租過(guò)戶(hù)手續(xù)。市場(chǎng)管理方擅自辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，造成金融機(jī)構(gòu)損失的，市場(chǎng)管理方承擔(dān)賠償責(zé)任。在商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將以書(shū)面方式通知借款人并抄送市場(chǎng)管理方。市場(chǎng)管理方可以應(yīng)金融機(jī)構(gòu)的書(shū)面請(qǐng)求，單方面決定提前終止原租賃合同，收回商鋪?zhàn)赓U權(quán)，取消優(yōu)先續(xù)租權(quán)。市場(chǎng)管理方并有權(quán)對(duì)該商鋪?zhàn)赓U權(quán)進(jìn)行公開(kāi)處置，處置所得扣除有關(guān)費(fèi)用后，優(yōu)先償還金融機(jī)構(gòu)的貸款本息；不足部分，市場(chǎng)管理方不承擔(dān)責(zé)任，由借款人繼續(xù)負(fù)責(zé)清償。就商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押登記問(wèn)題，各地做法不一，有的是由借款人向市場(chǎng)管理方申請(qǐng)對(duì)借款人承租的商鋪發(fā)放貸款監(jiān)管登記卡；有的是由市場(chǎng)管理方就商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押辦理備案登記；有的是由金融機(jī)構(gòu)直接在中國(guó)人民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記系統(tǒng)辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記。

商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保創(chuàng)新同樣面臨著司法裁判是否支持的考驗(yàn)。從目前司法裁判來(lái)看，各地法院的處理結(jié)果不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)并非法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利”*上海市嘉定區(qū)人民法院(2015)嘉民二(商)初字第875號(hào)民事判決書(shū)。，“商鋪的租賃權(quán)和使用權(quán)依照規(guī)定不能進(jìn)行質(zhì)押和抵押”*云南省昆明市中級(jí)人民法院(2014)昆民二終字第344號(hào)民事判決書(shū)。，案涉“商鋪并沒(méi)有實(shí)際移交原告管理，亦沒(méi)有辦理出質(zhì)登記，質(zhì)權(quán)設(shè)立的條件尚未成就”*廣東省東莞市第二人民法院(2016)粵1972民初9371號(hào)民事判決書(shū)。，故對(duì)債權(quán)人就商鋪?zhàn)赓U權(quán)優(yōu)先受償?shù)恼?qǐng)求，法院不予支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“租賃權(quán)本身具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和可讓與性，具有變價(jià)可能，可以作為出質(zhì)的標(biāo)的物”，案涉“商鋪?zhàn)赓U權(quán)出質(zhì)經(jīng)過(guò)商鋪所有權(quán)人備案登記”，故“本案中質(zhì)權(quán)依法設(shè)立，[債權(quán)人]有權(quán)以上述商鋪?zhàn)赓U權(quán)拍賣(mài)、變賣(mài)后的價(jià)款優(yōu)先受償”*浙江省海寧市人民法院民事判決書(shū)(2015)嘉海商初字第492號(hào)民事判決書(shū)。?！癧債務(wù)人]以向第三人承租的……營(yíng)業(yè)用房的使用權(quán)及優(yōu)先續(xù)租權(quán)向[債權(quán)人]提供質(zhì)押擔(dān)保，已經(jīng)在出租方……辦理質(zhì)押登記手續(xù)，[債權(quán)人]按照質(zhì)押合同約定請(qǐng)求對(duì)質(zhì)押權(quán)利變現(xiàn)所得價(jià)款優(yōu)先受償符合雙方合同約定，亦不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，相應(yīng)請(qǐng)求應(yīng)該予以支持”*江蘇省蘇州市工業(yè)園區(qū)人民法院(2012)園商初字第0913號(hào)民事判決書(shū)。江蘇省常熟市人民法院大多承認(rèn)商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保權(quán)的效力，判決表述上也與上述判決大致相同。參見(jiàn)江蘇省常熟市人民法院(2013)熟商初字第1196號(hào)民事判決書(shū)、(2015)熟商初字第00634號(hào)民事判決書(shū)、(2016)蘇0581民初10485號(hào)民事判決書(shū)、(2016)蘇0581民初13552號(hào)民事判決書(shū)等。。

裁判實(shí)踐中引發(fā)的爭(zhēng)議主要體現(xiàn)如下：商鋪?zhàn)赓U權(quán)是否可以充任擔(dān)保財(cái)產(chǎn)？如可以，是設(shè)定抵押權(quán)還是質(zhì)權(quán)？商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保權(quán)如何設(shè)定，交付還是登記？如是登記，登記機(jī)構(gòu)和登記依據(jù)又是什么？

二、商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保的體系定位：抵押抑或質(zhì)押

非如物權(quán)法定之下的各類(lèi)物權(quán)均有其法定的名稱(chēng)，承租人基于租賃合同所取得的權(quán)利并無(wú)具體且成體系的名稱(chēng)。學(xué)說(shuō)和實(shí)務(wù)有“租賃權(quán)”、“承租權(quán)”、“租賃物使用權(quán)”等稱(chēng)謂，其中以“租賃權(quán)”最為普遍。同時(shí)就“租賃權(quán)”一語(yǔ)的意義也存在較大分歧*吳才毓：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”中的權(quán)利建構(gòu)——基于〈合同法〉第229條的重新解釋》，《云南大學(xué)學(xué)報(bào)(法學(xué)版)》2014年第3期。。該語(yǔ)存在三種可能的意義指向：承租人的“租賃債權(quán)”*租賃權(quán)是“承租人基于租賃契約所享有的一系列權(quán)利的總稱(chēng)，包括承租人請(qǐng)求出租人交付租賃物，請(qǐng)求出租人修繕租賃物的權(quán)利和對(duì)租賃物進(jìn)行使用收益的權(quán)利等”。參見(jiàn)楊與齡：《民法概要》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年，第191頁(yè)。、承租人在租賃合同中的法律地位*“由租賃契約決定的承租人的地位(各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)的總體)，通常被稱(chēng)為‘租賃權(quán)’”。參見(jiàn)星野英一：《日本民法概論(契約)》，姚榮濤譯，臺(tái)北：五南圖書(shū)出版股份有限公司，1998年，第174頁(yè)。以及承租人對(duì)租賃物的使用收益權(quán)利*朱慶育:《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的正當(dāng)性》，載王洪亮、張雙根、田士永主編:《中德私法研究》(2006年第1卷)，北京：北京大學(xué)出版社，2006年，第40頁(yè)。。對(duì)“租賃權(quán)”的不同理解將導(dǎo)致其所適用的各具體法律制度存在較大區(qū)別，厘清其意義就成了一項(xiàng)無(wú)可逃避而不得不先行解決的工作*張雙根：《法政策判斷與法律技術(shù)構(gòu)造》，載王洪亮、張雙根、田士永主編:《中德私法研究》(2006年第1卷)，北京：北京大學(xué)出版社，2006年，第57頁(yè)。。本文不擬就租賃權(quán)的概念進(jìn)行辨析，而將本文所稱(chēng)的商鋪?zhàn)赓U權(quán)界定為承租人依租賃合同所產(chǎn)生的占有、使用租賃物并取得收益的權(quán)利，從商法的角度，這一權(quán)利還包括了承租人的營(yíng)業(yè)權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和優(yōu)先續(xù)租權(quán)*曾大鵬：《商鋪?zhàn)赓U的權(quán)利與義務(wù)配置》，《法學(xué)》2016年第3期。。準(zhǔn)此，商鋪?zhàn)赓U權(quán)雖因租賃合同而生，卻具有相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，且較長(zhǎng)期間的商鋪?zhàn)赓U權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)绱思催_(dá)到了權(quán)利作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的兩大前提：財(cái)產(chǎn)性和可讓與性*我妻榮：《新訂擔(dān)保物權(quán)法》，申政武、封濤、鄭芙蓉譯，北京：中國(guó)法制出版社，2008年，第167頁(yè)；謝在全：《民法物權(quán)論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2011年，第1011-1012頁(yè)。，自可作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)。至于短期的商鋪?zhàn)赓U權(quán)，如租金分期支付，其商業(yè)價(jià)值受到限制，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在做出信貸決策時(shí)自有其考量。

不過(guò)，對(duì)于包括商鋪?zhàn)赓U權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)是否可以充任擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，我國(guó)實(shí)定法上未置明文。就此，在開(kāi)展商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保融資試點(diǎn)之時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)均采取了審慎的態(tài)度。如中國(guó)工商銀行在《關(guān)于同意蘇州分行試辦常熟商業(yè)用房使用權(quán)質(zhì)押貸款和個(gè)人賬戶(hù)托管業(yè)務(wù)的批復(fù)》中認(rèn)為：“采用商業(yè)用房使用權(quán)質(zhì)押，目前還缺乏明確的法律依據(jù)，你行在試點(diǎn)時(shí)應(yīng)參照法律審查意見(jiàn)，從嚴(yán)掌握質(zhì)押比例和貸款期限，注意防范法律風(fēng)險(xiǎn)”*江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院課題組：《依法強(qiáng)化司法保障職能，積極服務(wù)小微企業(yè)新類(lèi)型融資擔(dān)?！?，《人民司法》2012年第1期。。

在我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)法之下，權(quán)利在法律明定的情況之下可以作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)*我國(guó)《物權(quán)法》第2條第2款規(guī)定：“本法所稱(chēng)物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定”。。就權(quán)利作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)時(shí)的體系定位，《物權(quán)法》上采取了抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)的二元化區(qū)分方法。就其中“建設(shè)用地使用權(quán)”“以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”(第180條第1款第2、3項(xiàng))的擔(dān)保，明定為權(quán)利抵押權(quán)；就其中“匯票、支票、本票”“債券、存款單”“倉(cāng)單、提單”“可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)”“可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)”“應(yīng)收賬款”“以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”(第223條第1-6項(xiàng))的擔(dān)保，明定為權(quán)利質(zhì)權(quán)。同時(shí)，《物權(quán)法》各該條規(guī)定了兩個(gè)兜底條款，為金融擔(dān)保創(chuàng)新留下了制度空間。其中，第180條第1款第7項(xiàng)明定“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”可以抵押；第223條第7項(xiàng)規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”可以出質(zhì)。在解釋上，第180條第1款第7項(xiàng)所稱(chēng)的“其他財(cái)產(chǎn)”即應(yīng)包括“其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”在內(nèi)*高圣平：《民法典中擔(dān)保物權(quán)的體系重構(gòu)》，《法學(xué)雜志》2015年第6期。，因?yàn)橥畹?-6項(xiàng)既包括有形財(cái)產(chǎn)(如建筑物和其他土地附著物、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運(yùn)輸工具等)，又包括無(wú)形財(cái)產(chǎn)(財(cái)產(chǎn)權(quán)利)，因此，第7項(xiàng)所稱(chēng)的“其他財(cái)產(chǎn)”應(yīng)作廣義理解，不僅限于有形財(cái)產(chǎn)。商鋪?zhàn)赓U權(quán)不屬于《物權(quán)法》第180條第1款第1-6項(xiàng)、第223條第1-6項(xiàng)明定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)類(lèi)型。在物權(quán)法定原則之下，欲將商鋪?zhàn)赓U權(quán)作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，即應(yīng)從第180條第1款第7項(xiàng)或第223條第7項(xiàng)找到其適法位置。

金融創(chuàng)新實(shí)踐中多將商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保定性為質(zhì)押*最高人民法院民二庭新類(lèi)型擔(dān)保調(diào)研小組：《關(guān)于新類(lèi)型擔(dān)保的調(diào)研：現(xiàn)象·問(wèn)題·思考》，載最高人民法院民事審判第二庭：《商事審判指導(dǎo)》2012年第4輯(總第32輯)，北京：人民法院出版社，2013年，第95頁(yè)。，也得到了學(xué)界和裁判實(shí)踐的廣泛支持。裁判實(shí)踐中即有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間以商鋪?zhàn)赓U權(quán)設(shè)定抵押的行為，實(shí)質(zhì)上是以租賃權(quán)出質(zhì)，屬于一種權(quán)利質(zhì)權(quán)*參見(jiàn)湖北省宜昌市夷陵區(qū)人民法院(2014)鄂夷陵民初字第00506號(hào)民事判決書(shū)。。至于商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押的適法性，學(xué)說(shuō)和實(shí)務(wù)中有兩種解釋路徑：一是認(rèn)為商鋪?zhàn)赓U權(quán)屬于《物權(quán)法》第223條第7項(xiàng)所定“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”之一種，其主要理由為：“為了盤(pán)活中小微企業(yè)的經(jīng)濟(jì)，此處應(yīng)做寬范圍的解釋?zhuān)丛诓挥绊懮鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、不影響法律秩序、不會(huì)產(chǎn)生惡劣后果的情況下，盡量將新出現(xiàn)的各種作為權(quán)利質(zhì)押客體的權(quán)利解釋進(jìn)來(lái)”*孟鉑林：《商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押?jiǎn)栴}初探》，《法制與經(jīng)濟(jì)》2016年第9期。。二是認(rèn)為商鋪?zhàn)赓U權(quán)屬于第223條第6項(xiàng)所定“應(yīng)收賬款”，其主要理由是，《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》所界定的“應(yīng)收賬款”涵蓋“出租產(chǎn)生的債權(quán)，包括出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)”，據(jù)此，“可以把商鋪?zhàn)赓U權(quán)視為出租產(chǎn)生的債權(quán)，并規(guī)定對(duì)未來(lái)拍賣(mài)商鋪?zhàn)赓U權(quán)產(chǎn)生的收入作為質(zhì)押權(quán)利優(yōu)先受償”*潘任益：《商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保問(wèn)題探析》，《商》2016年第27期。。

金融創(chuàng)新實(shí)踐中也有將商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保定性為抵押*最高人民法院民二庭新類(lèi)型擔(dān)保調(diào)研小組：《關(guān)于新類(lèi)型擔(dān)保的調(diào)研：現(xiàn)象·問(wèn)題·思考》，載最高人民法院民事審判第二庭：《商事審判指導(dǎo)》2012年第4輯(總第32輯)，北京：人民法院出版社，2013年，第95頁(yè)。，也有部分學(xué)者和裁判實(shí)踐支持這一觀點(diǎn)*《最高人民法院公報(bào)》上刊登的“匯通支行訴富利達(dá)公司用益物權(quán)抵押合同糾紛案”。。在我國(guó)權(quán)利擔(dān)保物權(quán)二元化的架構(gòu)之下，權(quán)利質(zhì)權(quán)人“以自己所為的意思而行使財(cái)產(chǎn)權(quán)就視為對(duì)該財(cái)產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)占有”*田山輝明：《物權(quán)法》，陸慶勝譯，北京：法律出版社，2001年，第151頁(yè)。，“僅就商鋪?zhàn)赓U權(quán)設(shè)定擔(dān)保之后商戶(hù)仍然行使該權(quán)利的角度，商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保應(yīng)屬于用益型擔(dān)保，當(dāng)屬抵押權(quán)的范疇”*高圣平：《擔(dān)保物權(quán)司法解釋起草中的重大爭(zhēng)議問(wèn)題》，《中國(guó)法學(xué)》2016年第1期。。

我國(guó)擔(dān)保物權(quán)法制承繼傳統(tǒng)大陸法系的固有體系安排，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)成為擔(dān)保物權(quán)體系的基本教義*江平：《制定民法典的幾點(diǎn)宏觀思考》，載《江平文集》，北京：中國(guó)法制出版社，2000年，第364頁(yè)；高圣平：《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易制度比較研究》，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年，第6頁(yè)。。就財(cái)產(chǎn)權(quán)利的擔(dān)?；?，則多仿大陸法系諸國(guó)將其納入質(zhì)權(quán)體系之中，名曰“權(quán)利質(zhì)權(quán)”，就用益物權(quán)的擔(dān)保化，則將其納入抵押權(quán)范疇。這一體系安排雖不無(wú)檢討的必要*對(duì)這一體系安排的評(píng)議，參見(jiàn)朱巖：《物權(quán)法草案中“權(quán)利質(zhì)權(quán)”規(guī)定內(nèi)容評(píng)析》，《中外法學(xué)》2006年第2期；高圣平：《民法典中擔(dān)保物權(quán)的體系重構(gòu)》，《法學(xué)雜志》2015年第6期。，但中國(guó)民法典編纂中也不大可能加以改變。在維系這一體系安排的前提之下，盡可能地反映目前金融擔(dān)保實(shí)踐，就成了立法過(guò)程中的最佳選擇。

學(xué)說(shuō)上認(rèn)為，權(quán)利雖既可作為抵押權(quán)的客體，又可作為質(zhì)權(quán)的客體，但只有與質(zhì)權(quán)性質(zhì)不相抵觸的財(cái)產(chǎn)權(quán)利才能作為質(zhì)權(quán)的客體*謝在全：《民法物權(quán)論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2011年，第1012頁(yè)；高圣平：《擔(dān)保法論》，北京：法律出版社，2009年，第498頁(yè)。，在解釋上，“質(zhì)權(quán)為非用益型擔(dān)保，質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人均無(wú)權(quán)就擔(dān)保物為使用、收益，質(zhì)權(quán)設(shè)立后，擔(dān)保物即被沉淀，但抵押權(quán)為用益性擔(dān)保，抵押人仍可就擔(dān)保物為使用、收益”*高圣平、嚴(yán)之：《海域使用權(quán)抵押權(quán)的體系定位與制度完善》，《當(dāng)代法學(xué)》2009年第4期。。我國(guó)實(shí)定法上就權(quán)利抵押權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)的分野即體現(xiàn)了這一點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，商鋪?zhàn)赓U權(quán)系屬債權(quán)，不應(yīng)成為抵押權(quán)的客體?！暗盅簷?quán)的制度設(shè)計(jì)仍存有諸多內(nèi)生性的缺陷，特別是租賃權(quán)這樣的普通債權(quán)”*江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院課題組：《依法強(qiáng)化司法保障職能，積極服務(wù)小微企業(yè)新類(lèi)型融資擔(dān)保》，《人民司法》2012年第1期。，“債權(quán)的抵押權(quán)設(shè)計(jì)將取得權(quán)能留給擔(dān)保權(quán)設(shè)定人，且又僅以抵押權(quán)設(shè)定的登記和公告為公示的條件，因而極易出現(xiàn)因設(shè)定人向第三債務(wù)人請(qǐng)求給付而使作為抵押物的債權(quán)消滅，從而危及抵押權(quán)的存在”*鐘青：《權(quán)利質(zhì)權(quán)研究》，北京：法律出版社，2004年，第172頁(yè)。。這一觀點(diǎn)就普通債權(quán)而言尚可，但商鋪?zhàn)赓U權(quán)具有支配商鋪這一不動(dòng)產(chǎn)的效力和內(nèi)容，在性質(zhì)上已經(jīng)不屬于普通債權(quán)。尚存爭(zhēng)議的是，商鋪?zhàn)赓U權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)性利用權(quán)，其上設(shè)定擔(dān)保是否為抵押權(quán)所能涵攝？就不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系，民法上向有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)性利用權(quán)——用益物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)性利用權(quán)的區(qū)分，用益物權(quán)系屬物權(quán)，受類(lèi)型強(qiáng)制及內(nèi)容固定之限制；土地租賃等債權(quán)利用權(quán)，有較廣泛自治空間，但不具物權(quán)性，當(dāng)事人在兩者之間可參酌選擇*王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京：北京大學(xué)出版社，2010年，第277頁(yè)。。商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保設(shè)定之后，擔(dān)保設(shè)定人仍須占有、使用商鋪并獲取收益，準(zhǔn)此，商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保仍然屬于用益性擔(dān)保，在體系定位上應(yīng)屬抵押權(quán)的范疇。就我國(guó)實(shí)定法而言，似可得出以下結(jié)論：權(quán)利擔(dān)保物權(quán)中以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為客體的為抵押權(quán)；以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)為客體時(shí)為質(zhì)權(quán)*趙英：《我國(guó)物權(quán)法中權(quán)利質(zhì)權(quán)的公示問(wèn)題》，《山西省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》2009年第1期。。商鋪?zhàn)赓U權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。

就前述商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押適法性的解釋路徑之一而言，《物權(quán)法》第223條第7項(xiàng)雖規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”可以出質(zhì)，但本項(xiàng)不宜作擴(kuò)大解釋。從物權(quán)法立法過(guò)程來(lái)看，立法者就入質(zhì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的范圍采取了更為審慎的態(tài)度*全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文說(shuō)明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京：北京大學(xué)出版社，2007年，第404頁(yè)。，一是采取了不同于同法第180條第1款第7項(xiàng)“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”可以抵押的立法方法；二是采取了不同于同法第209條“法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)不得出質(zhì)”的立法表述；三是第223條第7項(xiàng)的文義至為清晰，僅在“法律、行政法規(guī)”明確規(guī)定的情況之下才允許出質(zhì)?！案鶕?jù)現(xiàn)實(shí)需要，法律、行政法規(guī)可以規(guī)定其他權(quán)利可以出質(zhì)，只要在法律、行政法規(guī)中明確規(guī)定可以出質(zhì)的，也適用本節(jié)有關(guān)權(quán)利質(zhì)權(quán)的規(guī)定”*全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文說(shuō)明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，第404頁(yè)。，明確否定了當(dāng)事人在法律、行政法規(guī)規(guī)定之外自行創(chuàng)設(shè)權(quán)利質(zhì)權(quán)的可能。商鋪?zhàn)赓U權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如設(shè)定質(zhì)權(quán)，應(yīng)以權(quán)利讓與的方式為之，則須經(jīng)由登記始生效力，已與質(zhì)權(quán)性質(zhì)不合，且出質(zhì)人經(jīng)由權(quán)利設(shè)質(zhì)而須交付本由該權(quán)利所占有的不動(dòng)產(chǎn)，有發(fā)生質(zhì)權(quán)存在于不動(dòng)產(chǎn)的疑義*鄭冠宇：《民法物權(quán)》，臺(tái)北：新學(xué)林出版社股份有限公司，2014年，第638-639頁(yè)。，因此，商鋪?zhàn)赓U權(quán)不得為權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體。

就前述商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押適法性的解釋路徑之二而言，《物權(quán)法》第223條第6項(xiàng)雖規(guī)定“應(yīng)收賬款”可以出質(zhì)，但商鋪?zhàn)赓U權(quán)并不能為“應(yīng)收賬款”所能涵蓋。作為《物權(quán)法》配套行政規(guī)章的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》中指出：“應(yīng)收賬款是指權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利，包括現(xiàn)有的和未來(lái)的金錢(qián)債權(quán)及其產(chǎn)生的收益，但不包括因票據(jù)或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請(qǐng)求權(quán)”，其中涵蓋“出租產(chǎn)生的債權(quán)，包括出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)”。準(zhǔn)此，在商鋪?zhàn)赓U關(guān)系中，僅有出租人對(duì)于出租人的租金債權(quán)可以定性為《物權(quán)法》第223條第6項(xiàng)所稱(chēng)之“應(yīng)收賬款”，而承租人在租賃關(guān)系成立之后對(duì)于商鋪的占有、使用和收益的權(quán)利(商鋪?zhàn)赓U權(quán))并不能定性為“應(yīng)收賬款”，承租人提供了什么貨物、服務(wù)或設(shè)施從而獲得了要求誰(shuí)付款的權(quán)利？

三、商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保的法律效力：基于解釋論的分析

無(wú)論將商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保定性為抵押還是質(zhì)押，均面臨著如何公示的問(wèn)題，因?yàn)樯啼佔(zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保之所以使債權(quán)人就商鋪?zhàn)赓U權(quán)取得可對(duì)第三人發(fā)生效力的優(yōu)先受償權(quán)，技術(shù)上的正當(dāng)性基礎(chǔ)即在于將商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保權(quán)予以公示，第三人可得知悉商鋪?zhàn)赓U權(quán)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。前述裁判案例中法院認(rèn)為，“商鋪并沒(méi)有實(shí)際移交[債權(quán)人]管理，亦沒(méi)有辦理出質(zhì)登記”“商鋪?zhàn)赓U權(quán)出質(zhì)經(jīng)過(guò)商鋪所有權(quán)人備案登記”等均是就商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)是否經(jīng)由公示而設(shè)立的論證理由，在一定程度上體現(xiàn)了商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保權(quán)公示方法上的不同認(rèn)識(shí)。

金融創(chuàng)新實(shí)踐中將商鋪?zhàn)赓U權(quán)確定為《物權(quán)法》第223條第7項(xiàng)“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，將商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保定位為質(zhì)押，但《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定登記機(jī)關(guān)。實(shí)踐中鮮少到法定的擔(dān)保登記機(jī)關(guān)(工商行政管理部門(mén)、中國(guó)人民銀行征信中心以及政府其他管理部門(mén))履行登記手續(xù)，而是采取在商鋪市場(chǎng)管理方登記和/或備案的變通方法，但“是否具有法律效力仍有待確定”*江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院課題組：《依法強(qiáng)化司法保障職能，積極服務(wù)小微企業(yè)新類(lèi)型融資擔(dān)?！?，《人民司法》2012年第1期。。裁判實(shí)踐中即有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)行法上并未規(guī)定租賃權(quán)出質(zhì)時(shí)權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)立方式，因此，案涉商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)因不具有公示效力而未設(shè)定，并不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力*參見(jiàn)湖北省宜昌市夷陵區(qū)人民法院(2014)鄂夷陵民初字第00506號(hào)民事判決書(shū)。其中，法院即認(rèn)為，“現(xiàn)行法律沒(méi)有規(guī)定以經(jīng)營(yíng)權(quán)出質(zhì)的權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)立方式，因此，[債務(wù)人與債權(quán)人]以經(jīng)營(yíng)權(quán)為內(nèi)容約定設(shè)立的質(zhì)權(quán)不具有公示效力，且該經(jīng)營(yíng)權(quán)已被他人實(shí)際占有和行使。故[債權(quán)人]請(qǐng)求以[債務(wù)人]的房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)闹鲝埐荒艹闪ⅲ驹翰挥柚С?。”?/p>

筆者以為，物權(quán)法定原則置重于物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容須經(jīng)由法律而規(guī)定，并不要求物權(quán)的公示方法也必須由法律作出規(guī)定。物權(quán)公示的目的在于對(duì)外顯示物權(quán)之變動(dòng)及其變動(dòng)后的物權(quán)現(xiàn)狀*謝在全：《民法物權(quán)論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2011年，第46頁(yè)。，只要當(dāng)事人之間采取的手段達(dá)到了這一目的，即可認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)公示，并依法取得公示之后的權(quán)利設(shè)定效力。就金融創(chuàng)新實(shí)踐中出現(xiàn)的商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押而言，權(quán)利質(zhì)權(quán)為我國(guó)實(shí)定法上明定的一類(lèi)物權(quán)，商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)為其亞種類(lèi)，經(jīng)由《物權(quán)法》第223條第7項(xiàng)“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的目的性擴(kuò)張解釋*本文作者反對(duì)這種解釋論，已如前述。，可將其納入權(quán)利質(zhì)權(quán)之范疇，自不違反物權(quán)法定原則。就商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)的設(shè)定，金融機(jī)構(gòu)、借款人和商圈市場(chǎng)管理方簽訂三方協(xié)議，在擔(dān)保期間，未經(jīng)金融機(jī)構(gòu)同意，借款人不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租商鋪?zhàn)赓U權(quán)，市場(chǎng)管理方也有權(quán)拒絕辦理轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租過(guò)戶(hù)手續(xù)。如此，經(jīng)由三方協(xié)議，金融機(jī)構(gòu)已就入質(zhì)商鋪?zhàn)赓U權(quán)實(shí)施控制。第三人如欲在該商圈承租商鋪或受讓商鋪?zhàn)赓U權(quán)，必將與市場(chǎng)管理方聯(lián)系，市場(chǎng)管理方依約應(yīng)告知第三人某特定商鋪?zhàn)赓U權(quán)已經(jīng)設(shè)定質(zhì)權(quán)的事實(shí)，商鋪?zhàn)赓U權(quán)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)即為第三人知悉，商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)的公示目的即已達(dá)致。準(zhǔn)此，自金融機(jī)構(gòu)、借款人和商圈市場(chǎng)管理方三方協(xié)議成立生效之時(shí)，商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)也因(控制)公示而設(shè)定。在解釋上，所謂商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)在市場(chǎng)管理方登記備案，只不過(guò)是因控制而公示的強(qiáng)化，并無(wú)法律上的獨(dú)立效用。由此，筆者贊成法院就商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)經(jīng)由三方協(xié)議或登記備案而設(shè)定的判斷。

此外，依控制而公示商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)面臨著解釋上的困境。商鋪?zhàn)赓U權(quán)并不能解釋為《物權(quán)法》第223條第7項(xiàng)“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，已如前述。學(xué)說(shuō)上認(rèn)為，對(duì)權(quán)利的控制即為權(quán)利占有的移轉(zhuǎn)*陳小君、曹詩(shī)權(quán)：《質(zhì)權(quán)的若干問(wèn)題及其適用》，《法商研究》1996年第5期。，實(shí)現(xiàn)了權(quán)利質(zhì)權(quán)人對(duì)入質(zhì)權(quán)利的“準(zhǔn)占有”*藍(lán)藍(lán)、呂凱：《我國(guó)權(quán)利質(zhì)權(quán)體系的反思與重構(gòu)》，《天津大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2010年第3期。，進(jìn)而達(dá)到了質(zhì)權(quán)設(shè)定須移轉(zhuǎn)占有的基本條件。但準(zhǔn)占有的構(gòu)成以“事實(shí)上行使其權(quán)利”為前提，所謂“事實(shí)上行使權(quán)利”與占有之所謂“事實(shí)上的管領(lǐng)”，在觀念上相當(dāng)，通常只須依一般交易或社會(huì)觀念，有使人認(rèn)識(shí)其事實(shí)上支配該財(cái)產(chǎn)權(quán)利的客觀事實(shí)存在即為已足*謝在全：《民法物權(quán)論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2011年，第1242頁(yè)。。但商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)權(quán)因控制公示而設(shè)定，并不使金融機(jī)構(gòu)事實(shí)上行使商鋪?zhàn)赓U權(quán)，金融機(jī)構(gòu)也就并不構(gòu)成對(duì)商鋪?zhàn)赓U權(quán)的所謂“準(zhǔn)占有”。正如前述，就體系定位而言，商鋪?zhàn)赓U權(quán)實(shí)不應(yīng)成為權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體，上述解釋論上的努力無(wú)助于從根本上解決商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保的制度風(fēng)險(xiǎn)，唯有從立法上加以明確規(guī)定，才有利于金融機(jī)構(gòu)控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)而促進(jìn)擔(dān)保交易的達(dá)成，在一定程度上緩解商圈融資中的中小企業(yè)融資難的問(wèn)題。

四、商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保的公示方法：登記制度的構(gòu)建

商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保屬于用益型擔(dān)保，在體系定位上應(yīng)屬權(quán)利抵押權(quán)的范疇，已如前述。抵押權(quán)的設(shè)定無(wú)須移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，以登記作為公示方法。商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利抵押權(quán)的一種，應(yīng)類(lèi)比建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)，采取登記生效主義。我國(guó)實(shí)定法上沒(méi)有明確規(guī)定商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)，在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的政策選擇之下，商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記。從《物權(quán)法》第9條和第31條的整體解釋可以得出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記奉行先登記原則或連續(xù)登記原則的結(jié)論：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的各項(xiàng)變動(dòng)都應(yīng)該以初始登記為基礎(chǔ)；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記*孫憲忠：《不動(dòng)產(chǎn)登記基本范疇解析》，《法學(xué)家》2014年第6期。。準(zhǔn)此，商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)登記的前提是商鋪?zhàn)赓U權(quán)先登記，而商鋪?zhàn)赓U權(quán)登記的前提是商鋪所有權(quán)先登記。

商鋪所在的建筑物一經(jīng)竣工驗(yàn)收，即可依《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》的規(guī)定，辦理“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記”或“集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記”，作為整體建筑物登記房屋所有權(quán)自無(wú)問(wèn)題。在建筑物分屬不同主體所有的情況之下，商鋪也可以成為建筑物的專(zhuān)有部分，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)予以登記：其一，就構(gòu)造上的獨(dú)立性而言，雖商鋪彼此之間多無(wú)固定墻壁間隔，但隨著建筑技術(shù)和登記技術(shù)的發(fā)展，在構(gòu)造上獨(dú)立性的認(rèn)定上已經(jīng)擺脫了嚴(yán)格的外觀上有形隔離的束縛，實(shí)現(xiàn)了向觀念上的隔離的轉(zhuǎn)變。亦即建筑物各部分能在觀念上彼此區(qū)分即可。準(zhǔn)此，商鋪彼此之間能夠明確區(qū)分，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性；其二，就使用上獨(dú)立性而言，商鋪的用途是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，用途單一且具有排他性。商鋪的出入有其共同通道和出入口，無(wú)須借助他人的專(zhuān)有部分，具有使用上的獨(dú)立性*高圣平：《住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究》，《法學(xué)家》2008年第6期。。故，無(wú)論是作為整體建筑物所有權(quán)還是建筑物區(qū)分所有權(quán)，商鋪所有權(quán)的登記均無(wú)障礙。

商鋪?zhàn)赓U權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的一種，目前并不具有登記能力，直接導(dǎo)致了商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)登記無(wú)從展開(kāi)。不過(guò)，就賦予不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以登記能力的問(wèn)題，已有有力文獻(xiàn)予以肯定*孫憲忠：《不動(dòng)產(chǎn)登記基本范疇解析》，《法學(xué)家》2014年第6期；高圣平：《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記能力——評(píng)〈不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)〉第4條》，《政治與法律》2014年第12期；常鵬翱：《論可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化》，《現(xiàn)代法學(xué)》2016年第6期。，在中國(guó)民法典編纂過(guò)程中應(yīng)予采納。學(xué)說(shuō)上以為：“并不一定只有物權(quán)才可以納入登記”*孫憲忠：《不動(dòng)產(chǎn)登記基本范疇解析》，《法學(xué)家》2014年第6期。，只要具有對(duì)抗效力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利均應(yīng)具有登記能力*鮑爾、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》(上冊(cè))，張雙根譯，北京：法律出版社，2004年，第292-295頁(yè)。。依《合同法》第229條的規(guī)定，租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不得對(duì)抗承租人的租賃權(quán)，“權(quán)利對(duì)于第三人之對(duì)抗效力與權(quán)利之公示作用應(yīng)相伴而生，乃法律之基本原則”*黃立主編：《民法債編各論(上)》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003年，第307頁(yè)。。準(zhǔn)此，通過(guò)公示外觀讓第三人知悉，真正補(bǔ)足了租賃權(quán)的對(duì)抗效力。我國(guó)現(xiàn)行法賦予租賃權(quán)具有物權(quán)的效力卻無(wú)必要的物權(quán)公示制度，是實(shí)務(wù)中發(fā)生規(guī)則濫用的主要根源*陳鳴：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的司法續(xù)造及其局限性——兼論〈民法典·合同編〉中租賃合同對(duì)抗力規(guī)則的重構(gòu)》，《西部法學(xué)評(píng)論》2017年第1期。。執(zhí)行實(shí)踐中，債務(wù)人利用法律的漏洞簽訂虛假租賃合同，已然成為一種典型的規(guī)避執(zhí)行行為*盧正敏：《執(zhí)行程序中的虛假租賃及其法律應(yīng)對(duì)》，《中國(guó)法學(xué)》2013年第4期。因公示方法的欠缺給交易實(shí)踐帶來(lái)的影響，另見(jiàn)翟新輝：《租賃權(quán)公示是取得物權(quán)對(duì)抗效力的要件》，《法律適用》2007年第9期。。

不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)公示方法的選擇應(yīng)減少交易成本和阻力，同時(shí)又要避免交易當(dāng)事人花費(fèi)過(guò)多時(shí)間搜集資訊，提高交易效率和安全*祝建軍：《房屋租賃權(quán)物權(quán)化研究——以不動(dòng)產(chǎn)公示公信原則引入的必要性為視角》，《法律適用》2006第1、2期。。我國(guó)有學(xué)者主張，透過(guò)承租人占有租賃物的事實(shí)，起到了對(duì)第三人公示的作用，賦予租賃權(quán)以對(duì)抗效力既不會(huì)影響交易安全，又能維護(hù)占有關(guān)系的穩(wěn)定*黃文煌：《論租賃權(quán)的對(duì)抗效力——兼論〈合同法〉第229條的缺陷與修改》，《清華法學(xué)》2010年第2期。。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》采納了這一觀點(diǎn)，明確了不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)占有對(duì)抗主義的立場(chǎng)。但占有是公示力最弱的物權(quán)公示類(lèi)型，作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的公示方法不具有權(quán)利推定功能，存在明顯缺陷*屈茂輝：《物權(quán)公示方式研究》，《中國(guó)法學(xué)》2004年第5期。，占有對(duì)抗主義未必能解決實(shí)務(wù)中公示機(jī)制不足的問(wèn)題*陳鳴：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的司法續(xù)造及其局限性——兼論〈民法典·合同編〉中租賃合同對(duì)抗力規(guī)則的重構(gòu)》，《西部法學(xué)評(píng)論》2017年第1期。。況且占有事實(shí)本身還需利害關(guān)系人去調(diào)查，在一定程度上影響到交易的效率。有關(guān)占有事實(shí)的關(guān)鍵證據(jù)大多掌握在債務(wù)人及承租人手中，查實(shí)這些事實(shí)并作出理性的商事判斷絕非易事。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)租賃公示制度與租賃權(quán)的對(duì)抗效力實(shí)乃一體兩面的關(guān)系。賦予租賃權(quán)對(duì)抗效力，須有最適宜于實(shí)踐需求的權(quán)利表征，第三人可得及時(shí)、準(zhǔn)確地獲悉權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，以有效預(yù)防潛在的交易風(fēng)險(xiǎn)。在日益頻繁的交易背景下，登記就成了我們的最佳選擇*高圣平：《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記能力——評(píng)〈不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)〉第4條》，《政治與法律》2014年第12期。。值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的登記僅為其對(duì)抗第三人的要件，其是否設(shè)定取決于當(dāng)事人之間的意志，已經(jīng)設(shè)定但未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，在當(dāng)事人之間仍生效力，只是不能對(duì)抗第三人。在登記對(duì)抗主義之下，是否登記，完全由當(dāng)事人決定。即使是長(zhǎng)期租賃，如果承租人認(rèn)為此后不會(huì)出現(xiàn)相沖突的權(quán)利，也可以不謀求登記。這樣，是否登記取決于當(dāng)事人自己的選擇，更好地體現(xiàn)了自治理念*朱慶育:《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的正當(dāng)性》，載王洪亮、張雙根、田士永主編:《中德私法研究》(2006年第1卷)，北京：北京大學(xué)出版社，2006年，第40頁(yè)。，同時(shí)又兼顧了交易安全*謝鴻飛：《合同法學(xué)的新發(fā)展》，北京：中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2014年，第591頁(yè)。。

在賦予不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記能力的情況之下，商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)的登記問(wèn)題隨即迎刃而解。在物權(quán)公示法理之下，一如其他權(quán)利抵押權(quán)，商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)也采登記生效主義，未經(jīng)登記，商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)不設(shè)定，不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間亦不能主張抵押權(quán)的存在。由此，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)采行登記對(duì)抗模式，但不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)抵押權(quán)卻奉行登記生效主義，兩者之間是否存在沖突？當(dāng)事人之間基于自主意志形成的租賃關(guān)系彼此之間差異很大，不宜強(qiáng)求當(dāng)事人將之予以登記，如當(dāng)事人僅欲使其租賃關(guān)系在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，則無(wú)須登記。此際，就不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)采行登記對(duì)抗模式具有正當(dāng)性。但在商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押關(guān)系中，一則，商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立登記以商鋪?zhàn)赓U權(quán)先登記為前提，二則，就不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和其他權(quán)利抵押權(quán)，均采行登記生效模式，為求得抵押權(quán)內(nèi)部的統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)抵押權(quán)作為權(quán)利抵押權(quán)的一種，采行登記生效模式具有正當(dāng)性。兩種登記效力模式之間并不矛盾。

五、結(jié)語(yǔ)

發(fā)展商圈融資是緩解中小商貿(mào)企業(yè)融資困難的重大舉措。商戶(hù)以商鋪?zhàn)赓U權(quán)作為擔(dān)保向銀行貸款，已成為商圈內(nèi)小微企業(yè)重要的融資渠道之一*江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院課題組：《依法強(qiáng)化司法保障職能，積極服務(wù)小微企業(yè)新類(lèi)型融資擔(dān)?！罚度嗣袼痉ā?012年第1期。。目前金融創(chuàng)新實(shí)踐中廣泛采行的商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押貸款模式面臨著較大的制度風(fēng)險(xiǎn)，其所采取的三方控制協(xié)議和市場(chǎng)管理方登記備案的公示方法也存在著解釋上的障礙。商鋪?zhàn)赓U權(quán)擔(dān)保屬于用益型擔(dān)保，應(yīng)定位于(權(quán)利)抵押。但商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押已脫逸出解釋論的范疇，而進(jìn)入立法論的視野。

本文作者認(rèn)為，在中國(guó)民法典編纂之時(shí)，應(yīng)對(duì)相關(guān)法條做相應(yīng)修改。

第一，將《物權(quán)法》第187條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”修改為“以本法第一百八十條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”*基于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的特殊性，本文作者建議將動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)從一般抵押權(quán)分離出去，作為特殊抵押權(quán)之一，相應(yīng)登記規(guī)范亦應(yīng)分開(kāi)規(guī)定。抵押權(quán)章的第一節(jié)僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，將現(xiàn)行物權(quán)法第180條修改為：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列不動(dòng)產(chǎn)可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物；(二)建設(shè)用地使用權(quán)；(三)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；(四)宅基地使用權(quán)；(五)海域使用權(quán)；(六)正在建造的建筑物；(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”“抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！?。

簡(jiǎn)要立法理由：《物權(quán)法》第180條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”都可以抵押，但登記的效力如何，登記機(jī)構(gòu)如何確定，《物權(quán)法》上均未明確。本建議條文基于本節(jié)修正后的第180條規(guī)定的抵押財(cái)產(chǎn)均為不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)，統(tǒng)一規(guī)定抵押登記機(jī)構(gòu)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)性利用權(quán)抵押時(shí)，在利用權(quán)未登記的情況之下，基于先登記原則，將無(wú)從辦理抵押登記。此時(shí)，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賦予債權(quán)性利用權(quán)以登記能力。值得注意的是，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，并不一定是物權(quán)，亦即，在登記簿上的記載不能確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)，已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是物權(quán)還是債權(quán)，取決于實(shí)體法的規(guī)定。

第二，將《合同法》第229條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”修改為：“不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)未經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人?！?/p>

簡(jiǎn)要立法理由：通說(shuō)上認(rèn)為，《合同法》第229條確立了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，是租賃權(quán)物權(quán)化的體現(xiàn)*王利明：《合同法研究》(第3卷)，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2012年，第296頁(yè)；徐瀾波：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的立法技術(shù)分析》，《法學(xué)》2008年第3期。。但租賃權(quán)物權(quán)化或租賃權(quán)的對(duì)抗效力并不僅限于租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情形，本建議條文將其適用范圍予以擴(kuò)大，將其適用的標(biāo)的物局限于不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)，明定不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的公示方法為登記，登記的效力為對(duì)抗第三人。應(yīng)予注意的是，本條就第三人的范圍，未加“善意”的限定，以此增加不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記效力的確定性，并防免“善意”這一主觀要素判斷上的困難所帶來(lái)的商事活動(dòng)的不確定性。

[責(zé)任編輯：林舒]

OntheSecurityInterestofShopLeaseholdfromthePerspectiveofFinancialInnovation:SystemPositioningandLegalEffect

GAO Sheng-ping

(Civil and Commercial Law Institute, Renmin University of China, Beijing 100872, P.R.China)

The security interest of shop leasehold is one of the innovative types of financial guarantee in business district financing. Currently, in the practice of credit, the pledge of shop leasehold mode is being faced with a lot of explanatory difficulties. The legal effect of registration of the pledge of shop leasehold in the market management is still to be determined. Although the effectiveness of the pledge of shop leasehold could be recognized by explaining the law, it seems slightly far-fetched. Under the system that the security interests on the rights are divided into mortgage and pledge, the security provider still exercises the shop leasehold after the security interest is perfected. Therefore, the security interests of shop leasehold have the characteristics of the mortgage. The registration, which makes the mortgage of shop leasehold become effective, should be used as a publicity method for the mortgage of shop leasehold. Under the first registration principle of the real estate registration, the registration of shop leasehold is as a prerequisite to the registration of the mortgage of shop leasehold. This should be clearly defined when we compiles the Chinese Civil Code.

Shop leasehold; Leasehold of real estate; Registration ability; Business district financing; Mortgage on the rights

2017-05-31

中國(guó)人民大學(xué)科學(xué)研究基金(中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)資金資助)研究品牌計(jì)劃基礎(chǔ)研究項(xiàng)目“中國(guó)民法典擔(dān)保法立法研究”(17XNI001)。

高圣平，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心研究員，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師(北京100872； gaolaw@aliyun.com)。