蔡國慶

摘要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民對商品住宅的需求不斷提高，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，已成為當(dāng)前我國最令人關(guān)注的行業(yè)之一。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有兩面性，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展的同時，如果不能有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險，將會對我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展起到阻礙作用，因此我們需要全面分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險類型，從而找到有效控制風(fēng)險的方法，來更好地促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范；經(jīng)濟發(fā)展

中圖分類號：F23文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.06.058

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，由于我國房地產(chǎn)市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場上存在的很多中小企業(yè)又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會加大整個行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。因此，我們需要對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀進行研究和分析，并從中尋找出防范財務(wù)風(fēng)險的措施，來達到完善整個地產(chǎn)行業(yè)的目的。

1財務(wù)風(fēng)險的概念

1.1狹義的財務(wù)風(fēng)險

我們一般將狹義的財務(wù)風(fēng)險稱作籌資風(fēng)險，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險一般是由企業(yè)的負債所導(dǎo)致的，具體來說就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負債，從而使得企業(yè)未來的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險，如果企業(yè)不存在負債，它的財務(wù)狀況相對就比較穩(wěn)定，因此我們可以說企業(yè)不存在財務(wù)風(fēng)險。

1.2廣義的財務(wù)風(fēng)險

廣義的財務(wù)風(fēng)險一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險通過貨幣化來表現(xiàn)出來，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險，企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著各種財務(wù)損失的可能性，這些都會對企業(yè)的進一步發(fā)展帶來巨大的影響。因此我們一般認為廣義的財務(wù)風(fēng)險更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務(wù)風(fēng)險狀況，這也更符合市場經(jīng)濟的實際狀況。因此綜上所述，本文認為財務(wù)風(fēng)險的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營存在著巨大的不確定性，從而進一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)損失的可能。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。理論界對其面臨的財務(wù)風(fēng)險類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財務(wù)風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。而系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險又主要有以下幾種風(fēng)險。

2.1政策風(fēng)險

在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價格政策、環(huán)護政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況，影響其進一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動，而對于很多中小企業(yè)來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國政府出臺了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認為這種風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險。這種風(fēng)險是個別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設(shè)項目。

2.2社會風(fēng)險

社會風(fēng)險則指的是一個社會的人文、社會、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財務(wù)損失的可能。近年來，我國房地產(chǎn)價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會問題，從而產(chǎn)生了極大的社會風(fēng)險。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中，違背了城市發(fā)展的長遠規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數(shù)人的反對。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴大投資，將項目投資到不同區(qū)域時，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中面臨著極大地社會風(fēng)險。例如，昆明市在城市化擴張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜砹藰O大的影響，導(dǎo)致后來的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對昆明的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大的影響。

2.3籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營、開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時供應(yīng)導(dǎo)致項目失敗，給開發(fā)商帶來財務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來無法估計的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)一般都會向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險，將會對房地產(chǎn)商接下來的運作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時處理這個問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目資不抵債，最后經(jīng)營失敗，出現(xiàn)巨大財務(wù)損失。在當(dāng)前開放的市場環(huán)境下，如何通過風(fēng)險最低、費用最少的方式籌到資金成為每個房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風(fēng)險巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，嚴重影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2.4投資風(fēng)險

投資風(fēng)險一般指的是在房地產(chǎn)商在進行投資過程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財務(wù)狀況帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場環(huán)境發(fā)生改變都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達不到預(yù)期收益，因此，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴峻的投資風(fēng)險狀況。

2.5資金回收風(fēng)險

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實際經(jīng)營銷售過程中，企業(yè)難以短時間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項目上，并給企業(yè)的財務(wù)帶來利潤，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來極大的負擔(dān)。資金回收風(fēng)險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團隊

不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個企業(yè)的成功都離不開一個優(yōu)秀的管理團隊。目前國內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤趨于下降，在這種環(huán)境下，一個企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團隊，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制

房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務(wù)經(jīng)濟評價及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營過程，都要嚴格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強對原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價意思，實行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營活動，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費用從而達到控制成本的目的。

3.3善于利用市場機遇

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國居民的財富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國房地產(chǎn)行業(yè)有進一步擴張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機會，充分利用市場環(huán)境，爭取進一步發(fā)展和擴張的機會。

3.4提高資金使用效率

減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營過程的每個環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個經(jīng)營環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實現(xiàn)間接融資，動態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹慎估計壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營投資模式，促進企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過這些措施來保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運行和發(fā)展。

4對未來的展望

從宏觀經(jīng)濟上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進程的加深、消費結(jié)構(gòu)的變化都表明未來我國房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿?，雖然近期我國經(jīng)濟處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對房地產(chǎn)市場的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程，短期內(nèi)的市場低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型付出代價，但同時我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場低迷背后的機遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場的融資渠道也會呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來房地產(chǎn)市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結(jié)合當(dāng)下我國國情，我國的房地產(chǎn)政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會主要通過土地、稅收和信貸政策實現(xiàn)，未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會更多的涉及保障性住房方面。

總而言之，在當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識，提高財務(wù)風(fēng)險的抵抗能力，總之，一個完善的財務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時也是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。

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