張永岳

近日，北京市《公共租賃住房建設(shè)與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施，其中提出將允許推出面積15-22平方米的小戶(hù)型公租房。此舉被視為住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入精準(zhǔn)化時(shí)代。

一直以來(lái)，住房制度改革備受各方關(guān)注。2016年12月21日，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上指出：“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類(lèi)調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居”。這一重要指示明確了購(gòu)租并舉是深化住房制度改革的主要方向。當(dāng)前加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義重大，十分迫切。

一、為什么要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，目的在于和購(gòu)房市場(chǎng)一起形成互補(bǔ)效應(yīng)，購(gòu)租并舉，以完善中國(guó)的住房供應(yīng)體系。從我國(guó)當(dāng)前住房供需的實(shí)際情況看，相對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)，住房租賃市場(chǎng)在市場(chǎng)需求培育、價(jià)格走勢(shì)及增加居住福利等方面具備一定的優(yōu)勢(shì)，能夠發(fā)揮新的作用。

一是市場(chǎng)需求培育。傳統(tǒng)購(gòu)房市場(chǎng)作為主流的住房市場(chǎng)，已成為當(dāng)前房企積極投資、居民積極進(jìn)入的主導(dǎo)市場(chǎng)。相比來(lái)說(shuō)，租賃市場(chǎng)的需求容易受忽視。但實(shí)際情況是，租賃需求雖然是個(gè)性化和碎片化的，但如果將其進(jìn)行累加，其市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)比購(gòu)房市場(chǎng)規(guī)模小。目前，部分機(jī)構(gòu)之所以投資租賃市場(chǎng)，就在于其認(rèn)為租賃需求正在創(chuàng)造一個(gè)行業(yè)創(chuàng)新的風(fēng)口和空間。由于租賃群體數(shù)量多、單筆租賃交易的成本相對(duì)小，其背后的金融風(fēng)險(xiǎn)是小于傳統(tǒng)購(gòu)房市場(chǎng)的。

二是緩沖價(jià)格走勢(shì)。從我國(guó)現(xiàn)階段租房和購(gòu)房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)看，兩者既有相似性，也有不同的特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的居民消費(fèi)價(jià)格與70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的對(duì)比分析研究，一方面租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)相似，體現(xiàn)出價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)。其含義是當(dāng)購(gòu)房市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，租賃市場(chǎng)的定價(jià)將做出相應(yīng)調(diào)整。另一方面，房租的波動(dòng)幅度要小于房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，說(shuō)明租賃市場(chǎng)偏溫和。其含義是租賃市場(chǎng)更直接體現(xiàn)居住而不是投資功能。因此，在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，租賃價(jià)格可起到程度不等的緩沖作用。

三是增加居住福利。相對(duì)于購(gòu)房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)，租房的居住成本相對(duì)低，并且是分散支出。只不過(guò)由于過(guò)去房?jī)r(jià)的投資效應(yīng)及租賃關(guān)系不穩(wěn)定，使得住房租賃市場(chǎng)的功能發(fā)揮不充分。而這些情況正在發(fā)生變化。國(guó)務(wù)院有關(guān)意見(jiàn)特別強(qiáng)調(diào)了租賃關(guān)系穩(wěn)定這一關(guān)鍵，做到了這一點(diǎn)，就能使租房者也能安居樂(lè)業(yè)，住有所居，就會(huì)有效地增加相關(guān)群體的居住福利。

二、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的三個(gè)關(guān)鍵

第一，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要有效地增進(jìn)居住者的居住福利。

大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，其根本目的也是為了增進(jìn)居住者的居住福利。但在實(shí)際的租賃過(guò)程中，此類(lèi)居住福利容易受損害。以目前北京、上海等幾個(gè)大城市為例，受制于限購(gòu)政策以及高房?jī)r(jià)的壓力，包括農(nóng)民工、大學(xué)生在內(nèi)的群體，主要通過(guò)租賃住房的方式來(lái)解決居住問(wèn)題。但是，包括房屋合租過(guò)程中的鄰里關(guān)系糾紛、群租房租賃行為受管制、租賃合同不備案等問(wèn)題，都使得承租者無(wú)法享受到更多的租房權(quán)益。這也說(shuō)明傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)并不規(guī)范，相應(yīng)的居住福利容易受侵害。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的精神，要真正增進(jìn)此類(lèi)居住福利，就要保護(hù)租賃者的利益，其關(guān)鍵要在房源供應(yīng)、房源分配、退出機(jī)制等方面做大量細(xì)致的工作。中央召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“要加快住房租賃市場(chǎng)立法”，其根本作用也在于此。

相對(duì)充足的房源供應(yīng)，是租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的重要前提。在這樣一個(gè)供應(yīng)模式下，承租者對(duì)房源搜尋的成本相對(duì)會(huì)比較小、房租的成本容易鎖定、房源的選擇也相對(duì)充裕，這是保障租賃權(quán)益的重要前提。從國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路看，積極收儲(chǔ)社會(huì)房源、增加租賃型公寓的用地供應(yīng)，都是確保房源充足、高效供應(yīng)的前提所在。

公平且高效的分配機(jī)制，既利好租賃價(jià)格的發(fā)現(xiàn)，也利好居住需求的積極釋放。后續(xù)在租賃市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，搭建公共信息平臺(tái)顯得非常關(guān)鍵。在該平臺(tái)上，包括監(jiān)管方、出租者、承租者、中介方等各主體實(shí)現(xiàn)了信息溝通，進(jìn)而利好房源、中介服務(wù)、監(jiān)管服務(wù)等資源的充分供應(yīng)和市場(chǎng)消化。

建立通暢規(guī)范的人員、資金、技術(shù)等退出機(jī)制，是規(guī)范市場(chǎng)交易的重要保障。對(duì)于部分投資者來(lái)說(shuō)，參與住房租賃市場(chǎng)的改革，除了考慮收益回報(bào)等常規(guī)指標(biāo)外，其特別重視資金退出的模式和便利程度。只有建立資金進(jìn)出便利的渠道，住房租賃市場(chǎng)的參與度才會(huì)提高，相應(yīng)的租賃活躍度才會(huì)得到實(shí)質(zhì)性的提高。

第二，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的支撐力量。

目前主流的住房需求釋放的空間，主要集中在二級(jí)市場(chǎng)（新房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)）和三級(jí)市場(chǎng)（二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)）。而住房租賃市場(chǎng)一直是作為非主流的市場(chǎng)形式而存在的。但是，租賃需求的釋放規(guī)模在擴(kuò)大，而且在解決居住問(wèn)題上有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)賦予更高的市場(chǎng)地位和更大的政策支持，此類(lèi)市場(chǎng)后續(xù)將扮演更為重要的角色，這對(duì)于破解城鎮(zhèn)住房難題、加快住房體制改革乃至房地產(chǎn)去庫(kù)存等有積極的作用。

為加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提升此類(lèi)市場(chǎng)的地位和作用，近年來(lái)，國(guó)家政策層面給予了很多政策支持。尤其從2015年以來(lái)的政策內(nèi)容看，政策層面的思路更加清晰，舉措更加有力，這為租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了更佳的政策空間環(huán)境。當(dāng)前，諸多政策的目標(biāo)指向較清晰，即國(guó)務(wù)院文件中提出的“到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)”。

不僅如此，國(guó)務(wù)院文件及各地陸續(xù)出臺(tái)的一些政策，還為解決相應(yīng)的政策配套和機(jī)制建立等問(wèn)題打開(kāi)了通道。其中，包括REITs（房地產(chǎn)信托基金）在內(nèi)的金融創(chuàng)新如何介入到租賃市場(chǎng)中，租金收入和個(gè)稅抵扣等政策如何進(jìn)行掛鉤，房屋資產(chǎn)托管的商業(yè)模式和路徑是什么；租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的進(jìn)入和退出機(jī)制是什么；租賃行為如何享受戶(hù)籍、居住證等隱性福利。再如，現(xiàn)有工業(yè)用地、集體用地上能否建設(shè)公租房，某些過(guò)剩的商辦樓能否改性為租賃住房等。在國(guó)務(wù)院文件的指導(dǎo)下，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地處理解決這類(lèi)問(wèn)題，不僅能推動(dòng)租賃市場(chǎng)的繁榮規(guī)范，也能促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。

第三，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要在政府指導(dǎo)下，統(tǒng)籌建立既規(guī)范有序又有市場(chǎng)活力的住房租賃體系。

該體系所涉及的市場(chǎng)主體，既包括監(jiān)管機(jī)構(gòu)、出租者和承租者、機(jī)構(gòu)投資方，也包括類(lèi)似稅務(wù)、會(huì)計(jì)、律師等配套行業(yè)的機(jī)構(gòu)。只有提供一個(gè)高效的既有規(guī)范又有活力的市場(chǎng)體系，才能夠利好租賃市場(chǎng)更優(yōu)質(zhì)資源的聚集，這是租賃市場(chǎng)更好更快發(fā)展的重要條件所在。

除了考慮“競(jìng)爭(zhēng)”要素外，在涉及“優(yōu)惠”和“公平”兩個(gè)要素下，要鼓勵(lì)各類(lèi)參與機(jī)構(gòu)優(yōu)先選擇“公平”。這可以體現(xiàn)為，包括項(xiàng)目融資、土地出讓、稅費(fèi)政策、創(chuàng)業(yè)環(huán)境營(yíng)造等方面都站在同一條起跑線上等。很顯然，只有這樣才能夠鼓勵(lì)更多群體參與到這樣一個(gè)市場(chǎng)中，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)租賃資源的充分流動(dòng)有著積極的作用。

建立競(jìng)爭(zhēng)的空間環(huán)境，也需要參與者有一個(gè)規(guī)范有序的意識(shí)。需要警惕的是，在目前租賃市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)存在部分魚(yú)龍混雜、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。比如，部分機(jī)構(gòu)以融資或爭(zhēng)取風(fēng)險(xiǎn)投資為主要目的的住房租賃項(xiàng)目，在各類(lèi)投資頻頻加碼此類(lèi)領(lǐng)域時(shí)，往往很多投資者會(huì)忽視一些潛在的問(wèn)題，比如，租賃企業(yè)規(guī)模是否越大越好、租金回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)如何解決、市場(chǎng)供應(yīng)是否會(huì)過(guò)剩等問(wèn)題。對(duì)此，要加以必要的引導(dǎo)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不代表就可以無(wú)約束地進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)自身應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)規(guī)則抱有敬畏之心。

習(xí)近平總書(shū)記的重要講話(huà)以及國(guó)務(wù)院的相關(guān)文件，從國(guó)家層面為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)體系的全面建立及加快推進(jìn)提供了前所未有的有力契機(jī)。在政府指導(dǎo)下，通過(guò)頂層設(shè)計(jì)、資源整合、創(chuàng)新突破、加快推進(jìn)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在新的歷史條件下，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)乃至城市的健康發(fā)展注入新的活力，也能更有效地提高廣大城市居民、特別是新市民的居住福利。

作者系華東師范大學(xué)終身教授