李遠(yuǎn)成　孫穗　覃婧

【摘 要】文章以產(chǎn)業(yè)融合為視角，針對廣西南寧的民生養(yǎng)老問題，從PPP融資模式的角度出發(fā)，對南寧市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行研究探討。在分析南寧市養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在的問題的基礎(chǔ)上，探討廣西南寧養(yǎng)老地產(chǎn)引入PPP模式的必要性，對南寧市養(yǎng)老地產(chǎn)PPP融資模式進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，以期為廣西南寧養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；PPP；融資模式

【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2017）07-0005-03

近年來，產(chǎn)業(yè)融合逐漸進(jìn)入公眾的視野，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合的新興行業(yè)，而南寧市已有多個PPP示范項目獲批并開始建設(shè)，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了思路。借助PPP融資模式解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的問題，通過政府良好的信譽(yù)與社會資本雄厚的資金進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，將會使養(yǎng)老地產(chǎn)快速健康發(fā)展。

1 南寧市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及存在問題

近年來，隨著老年人口的增多，人口老齡化的問題愈加凸顯，預(yù)計到2020年末，南寧市60歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒔?5%。人口老齡化不僅對南寧市的人口結(jié)構(gòu)帶來了重大的影響，也對南寧市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來重大挑戰(zhàn)。南寧市必須不斷加大對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重視，通過有效的措施推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，滿足日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求。

1.1 結(jié)構(gòu)性供需矛盾，配套設(shè)施不完善

隨著南寧市人均可支配收入的增加，中老年人的養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，人們更傾向于居家養(yǎng)老?！笆濉逼陂g，南寧市對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，養(yǎng)老地產(chǎn)增長將會保持約10%的較高水準(zhǔn)。在《2017年南寧政府工作報告》中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展重點被提出。一方面，老年人口的不斷增加，對養(yǎng)老服務(wù)的需求量日益加大；另一方面，私營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻存在大量的床位空置現(xiàn)象。這樣就存在著結(jié)構(gòu)性的供需矛盾亟須解決。

目前，南寧市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和存在著機(jī)構(gòu)和床位數(shù)量少、醫(yī)護(hù)人員服務(wù)差、設(shè)備設(shè)施不齊全等問題。而目前南寧的房地產(chǎn)并沒有進(jìn)行市場功能的細(xì)分，沒有針對老年住宅的特性來提供托老服務(wù)、老年大學(xué)、老年人醫(yī)療護(hù)理中心等多樣化服務(wù)，沒有考慮到老年人的起居、娛樂、出行、醫(yī)療等方面的需要和為他們的生活提供便利，總體而言，配套設(shè)施還是不夠完善。

1.2 政府財政壓力較大，社會資本參與不充分

近年來，南寧市對于養(yǎng)老服務(wù)的財政投入都在逐漸增多，但2015年南寧公共財政用于養(yǎng)老保障支出的資金僅為66億元，遠(yuǎn)小于養(yǎng)老服務(wù)的資金需求，對于養(yǎng)老地產(chǎn)這種需要前期投入巨額資金且資金回收期較長的社會性項目，會給財政收入有限的政府部門造成很大的財政壓力。

在社會資本參與養(yǎng)老地產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)商由于顧慮到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風(fēng)險大、資金回收期長等原因，并沒有積極投資養(yǎng)老地產(chǎn)，同時也存在著部分房地產(chǎn)開發(fā)商借著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名號進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的銷售的情況。養(yǎng)老地產(chǎn)投資的回收周期長達(dá)10～15年，這些要求與壽險公司的資金特性不謀而合，但是由于有關(guān)政策的限制，壽險公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域目前仍無法進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資。綜上來看，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前期投入資金大，投入周期和回報周期較長，且平均利潤率不高，很難從銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)獲得支持，社會資本參與不充分，因此需要不斷探索引導(dǎo)社會資本和資源的投入。

1.3 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利困難，產(chǎn)業(yè)鏈條不完整

作為一項公共服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回收時間較長，國內(nèi)外目前仍然沒有成熟的盈利模式與案例。對于公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，雖然入住率高，但是運營和維護(hù)成本較高，并且政府將其作為一種公益性事業(yè)，并不能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，而對于私營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，當(dāng)前公眾對其認(rèn)可度不高，并且存在很多的亂象，造成了入住率比較低的局面，盈利十分困難，甚至面臨債臺高筑的危險。同時，政府與金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等養(yǎng)老地產(chǎn)主體之間的合作關(guān)系并不明確，各種機(jī)構(gòu)和單位之間存在信息不對稱和溝通不暢的問題，沒有形成完善的包括以養(yǎng)老住宅為核心，養(yǎng)老設(shè)施為基本要求，養(yǎng)老醫(yī)療和休閑娛樂為輔助的全面、專業(yè)的一體化產(chǎn)業(yè)鏈條。

2 南寧市養(yǎng)老地產(chǎn)引入PPP融資模式的必要性

PPP模式作為政府部門與非公共部門建立的一種合作伙伴關(guān)系可以實現(xiàn)公共部門與非公共部門的優(yōu)勢互補(bǔ)，達(dá)到多方共贏的效果。將PPP模式引入養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)，則有望解決政府提供的養(yǎng)老服務(wù)和老人的養(yǎng)老需求之間的矛盾等問題，但任何一種模式或機(jī)制都有其適用范圍和條件，因此探索南寧市養(yǎng)老地產(chǎn)引入PPP融資模式建設(shè)時，對其應(yīng)用的必要性進(jìn)行分析是十分必要的。此外，從南寧目前的PPP獲批項目來看，涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的僅有南寧市第二社會福利院，為了提高養(yǎng)老地產(chǎn)項目在南寧市的規(guī)模和質(zhì)量，引入PPP融資模式很有必要。

2.1 優(yōu)化供給側(cè)改革，提升服務(wù)質(zhì)量

將養(yǎng)老地產(chǎn)引入PPP模式，能夠提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)的供給效率，從而盡可能地滿足老年群體日益多樣化的服務(wù)需求，減少過度擁擠或過度消費的情況出現(xiàn)，逐步達(dá)到養(yǎng)老服務(wù)的供需平衡。房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠爭取更多的利潤，必須從市場著手，靈活地運用管理技巧，從而達(dá)到完善養(yǎng)老體系的目的。南寧市政府推廣養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要是出于公益的目的，要解決的是當(dāng)前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中存在的效率不足、供給結(jié)構(gòu)過于單一、數(shù)量不足等問題，而企業(yè)出于競爭的本性促使其以市場需求為導(dǎo)向，積極提供滿足老年人需求的多樣化服務(wù)。PPP模式可借助于專業(yè)化的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)團(tuán)隊，提升養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量，讓南寧市的養(yǎng)老服務(wù)邁上一個新臺階。

2.2 拓展資金來源，緩解政府財政壓力

從國內(nèi)一、二線城市的經(jīng)驗來看，養(yǎng)老地產(chǎn)目前的主要資金來源還是以政府撥款為主。通過政府發(fā)揮引導(dǎo)作用、社會資本發(fā)揮廣泛參與的輔助作用，來拓展養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)所需的資金來源和渠道，把擁有大量資金的銀行、壽險公司閑置的資源用于養(yǎng)老地產(chǎn)投資，彌補(bǔ)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的資金缺口。同時，南寧市可以因地制宜地采取一些積極有效的方法，比如通過免征增值稅或給予增值稅、所得稅優(yōu)惠等措施，鼓勵社會資本參與養(yǎng)老事業(yè)，拓寬養(yǎng)老地產(chǎn)資金來源。發(fā)揮財政的杠桿作用，撬動社會資本的大量資金用于養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)，從而達(dá)到緩解政府財政壓力的目的。

2.3 降低投資風(fēng)險，實現(xiàn)多方共贏

在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP融資模式中，利用政府的信用擔(dān)保降低風(fēng)險，在招標(biāo)階段就優(yōu)先選擇具備較好的風(fēng)險承擔(dān)能力的公司，在源頭上對風(fēng)險進(jìn)行把控。通過PPP融資模式的風(fēng)險共擔(dān)的特點降低投資風(fēng)險，建立健全合理的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制體制，將風(fēng)險有效地進(jìn)行規(guī)避和轉(zhuǎn)移。引入PPP融資模式進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，對于政府而言，能夠減輕政府財政壓力，又有效地提高了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平；對于社會資本而言，能夠參與到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，擴(kuò)大了投資業(yè)務(wù)范圍并從中獲取經(jīng)濟(jì)利益；對于老年人而言，能夠入住環(huán)境舒適、服務(wù)周全的養(yǎng)老地產(chǎn)中，滿足了他們老有所養(yǎng)、老有所依的需求。

3 南寧市養(yǎng)老地產(chǎn)PPP融資模式優(yōu)化設(shè)計

為了改善南寧養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，針對阻礙涉及養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)鍵因素，借鑒其他國內(nèi)外城市養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的經(jīng)驗，結(jié)合南寧市的實際情況，本文主要從政府的融資政策建議、房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)3個方面進(jìn)行分析研究，從而提出了PPP融資模式的優(yōu)化設(shè)計。

3.1 政府融資政策建議

南寧市政府應(yīng)制定與PPP融資項目發(fā)展相適應(yīng)的政策，設(shè)立PPP專項補(bǔ)貼，將補(bǔ)貼金用于補(bǔ)貼養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的企業(yè)及入住養(yǎng)老地產(chǎn)的老人。還可以設(shè)立PPP專項基金，基金主要用于對房地產(chǎn)開發(fā)商向金融機(jī)構(gòu)提供貸款擔(dān)保或利息補(bǔ)貼，并基于現(xiàn)行的財政體制，建立總責(zé)任和落實體制。針對養(yǎng)老地產(chǎn)的審批流程，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行簡化流程，積極鼓勵和支持金融機(jī)構(gòu)放寬對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的貸款限制。還應(yīng)采取立法手段來避免金融市場的亂象，降低養(yǎng)老地產(chǎn)的投融資風(fēng)險，為拓展養(yǎng)老地產(chǎn)的融資方式創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。此外，還可以在PPP運營模式的各環(huán)節(jié)中提供相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從而降低期間成本。比如，通過行政劃撥或者低價出售等方式，用來降低房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，從而降低養(yǎng)老地產(chǎn)的售價，也能讓更多的老人入住養(yǎng)老地產(chǎn)。

3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方案優(yōu)化設(shè)計

從角色分擔(dān)的角度來看，每一個參與主體在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中所扮演的角色和發(fā)揮的作用是不同的，并且可以說是缺一不可的。其中，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)及引導(dǎo)的作用，參與的部門主要有財政局、發(fā)展和改革委員會、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、民政局和衛(wèi)生局等，這些部門要對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供資金方面的支持，這些金融機(jī)構(gòu)可以是產(chǎn)業(yè)基金、信托基金、商業(yè)銀行、保險公司等。地產(chǎn)商負(fù)責(zé)確保住宅的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，須定期將養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度向上述部門單位報告，而政府部門則根據(jù)項目的實際情況，向地產(chǎn)商提供指導(dǎo)意見、發(fā)放貼息補(bǔ)貼及給予一些優(yōu)惠政策等。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)提供能滿足老年人需求的生活、娛樂、醫(yī)療等服務(wù)。老年人可以用商業(yè)保險金、養(yǎng)老金等方式來繳納養(yǎng)老地產(chǎn)的入住費用，而政府可以購買一定時間的養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)，再通過低價出租的方式，為那些無力承擔(dān)高額入住費用的老年人獲取養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。

3.3 房地產(chǎn)商的融資渠道優(yōu)化設(shè)計

對養(yǎng)老地產(chǎn)的用地，房地產(chǎn)商可以把那些無償劃撥部分的土地憑借政府給予的特許收費權(quán)作為抵押，向商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)獲取貸款。在進(jìn)行融資過程中，房地產(chǎn)商在設(shè)計融資方案時需依據(jù)金融理論的知識，結(jié)合項目所處的不同階段的不同特點，分析各種融資渠道的利弊得失，進(jìn)行合理的融資組合方案設(shè)計，確保融資渠道的可行性。房地產(chǎn)商也可以利用互聯(lián)網(wǎng)平臺和多種多樣的自媒體，對養(yǎng)老地產(chǎn)的真正價值進(jìn)行宣傳，吸引廣大的投資商對項目進(jìn)行投資。養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成之后，由政府對運營狀況較良好的項目進(jìn)行資質(zhì)審核，審核通過的項目可向銀行或社會投資機(jī)構(gòu)發(fā)行養(yǎng)老地產(chǎn)作為支持的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，從而進(jìn)行社會融資，用融資獲得的資金償付銀行貸款。這樣，通過采取多樣化的融資渠道為開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)提供了長期穩(wěn)定的資金支持。房地產(chǎn)商可以在公司內(nèi)部成立相應(yīng)的投資公司，并且提供專項資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也可以向國外成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運營公司交流學(xué)習(xí)，借鑒他們的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈模式，結(jié)合我國的政策法律環(huán)境和南寧市的實際情況，注重培養(yǎng)本公司的專業(yè)化人才，以滿足養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的人才需求。

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[責(zé)任編輯：鄧進(jìn)利]