◆李一森 ◆羅緒富

營(yíng)改增全面擴(kuò)圍背景下廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)改革效應(yīng)分析

◆李一森 ◆羅緒富

自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。房地產(chǎn)業(yè)作為廈門(mén)地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，全面試點(diǎn)擴(kuò)圍后對(duì)廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)究竟影響幾何？文章從廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)2016年各項(xiàng)稅收數(shù)據(jù)、廈門(mén)營(yíng)改增試點(diǎn)前后房地產(chǎn)業(yè)的稅收發(fā)展現(xiàn)狀，分析營(yíng)改增的影響，結(jié)合當(dāng)下廈門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)政策執(zhí)行中尚存在的一些問(wèn)題，提出進(jìn)一步完善的建議。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)；效應(yīng)分析

全面營(yíng)改增試點(diǎn)擴(kuò)圍的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是將不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅的抵扣范圍。作為試點(diǎn)改革的一個(gè)重要行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅自身可以實(shí)現(xiàn)減稅，其他眾多行業(yè)也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)全面擴(kuò)圍而獲得巨大的改革紅利。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，涉及面廣，社會(huì)關(guān)注度高。作為廈門(mén)地方經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力，近些年廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的稅收增長(zhǎng)迅猛，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刎?cái)政的重要稅收來(lái)源。本文所研究和討論的房地產(chǎn)業(yè)既包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事的新建商品房（即一手房），也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行流通和轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)（即二手房）。本文結(jié)合廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅收數(shù)據(jù)，分析營(yíng)改增試點(diǎn)后廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的稅收發(fā)展現(xiàn)狀及其改革影響，結(jié)合當(dāng)下廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問(wèn)題，提出進(jìn)一步完善的建議。

一、廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)圍前后稅收狀況

（一）2016年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入情況

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是各地稅收收入的一個(gè)重要來(lái)源。房地產(chǎn)業(yè)通常涉及增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅等稅種。2016年5月1日以后，房地產(chǎn)業(yè)由征收營(yíng)業(yè)稅全面改為征收增值稅，因此，2016年房地產(chǎn)業(yè)的稅收既包括營(yíng)業(yè)稅也包括增值稅。

2016年，廈門(mén)市房地產(chǎn)行業(yè)共繳納各種稅收合計(jì)250.44億元，①本文相關(guān)稅收數(shù)據(jù)由廈門(mén)市國(guó)家稅務(wù)局和廈門(mén)市地稅局按照稅種收入的實(shí)際入庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)而得。具體收入情況如圖1所示：增值稅30.48億元，占比12.17%；營(yíng)業(yè)稅27.99億元，占比11.18%；企業(yè)所得稅80.01億元，占比31.95%；個(gè)人所得稅8.4億元，占比3.35%；土地增值稅70.7億元，占比28.23%；契稅22.58億元，占比9.02%；房產(chǎn)稅4.37億元，占比1.74%；城鎮(zhèn)土地使用稅0.61億元，占比0.24%；其他5.28億元，占比2.11%。從上述各種稅收比例構(gòu)成分析，企業(yè)所得稅對(duì)廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)最大，占比接近三分之一；其次是土地增值稅；增值稅和營(yíng)業(yè)稅占比相當(dāng)。后期隨著營(yíng)業(yè)稅的消失，增值稅的比重將有較大幅度提高，預(yù)示著營(yíng)改增后，廈門(mén)市房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入將主要由增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)主體稅種構(gòu)成。

圖1 2016年廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)稅收收入結(jié)構(gòu)

（二）2009年至2016年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入趨勢(shì)及占比變化

2009年，廈門(mén)市房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入為49.16億元，占廈門(mén)市全部稅收收入的12.22%。隨后，房地產(chǎn)業(yè)稅收隨著廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)稅收規(guī)模也不斷提高。2012年，廈門(mén)房地產(chǎn)稅收跨過(guò)百億元大關(guān)，稅收占比達(dá)到19.45%。2012年至2016年這四年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，三年間房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入穩(wěn)定在200億元上下，行業(yè)稅收收入的占比穩(wěn)定在23%左右。2016年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，行業(yè)稅收收入和比重出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。（如表1所示）

表1 2009—2016年廈門(mén)市房地產(chǎn)業(yè)稅收情況 單位：億元

“十二五”期間，廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入和稅收比重持續(xù)提高，2016年，受到整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好以及廈門(mén)即將召開(kāi)金磚會(huì)議等諸多積極因素的影響，廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)到了峰值（見(jiàn)圖2），稅收收入250.44億元，占比也達(dá)到了25.21%。

圖2 廈門(mén)房地產(chǎn)2009—2016年稅收收入趨勢(shì)

（三）房地產(chǎn)業(yè)稅收彈性①稅收彈性=每年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增幅÷每年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增幅。逐年提高

2009年廈門(mén)地方經(jīng)濟(jì)開(kāi)始提出一個(gè)嶄新的概念：島內(nèi)外發(fā)展一體化。這一全新施政理念促使島外各區(qū)加快開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，也為廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了契機(jī)。后續(xù)幾年隨著廈門(mén)島內(nèi)外一體化的加速推進(jìn)，加上地方政府的政策扶持、土地資源的充分供應(yīng)，廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收彈性也逐年提高，房地產(chǎn)作為廈門(mén)城市支柱性產(chǎn)業(yè)的地位逐步得到了確立。

以下通過(guò)2009年至2016年廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)稅收情況及產(chǎn)值情況表（表2）和廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)歷年稅收收入彈性趨勢(shì)圖（圖3）來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。從表2和圖3可以看出，2009年至2016年廈門(mén)GDP產(chǎn)值和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值都保持一種高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，且房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占比相應(yīng)呈現(xiàn)逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，八年間廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)稅收的貢獻(xiàn)比例也呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)強(qiáng)于產(chǎn)值的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，繼而導(dǎo)致廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入彈性呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)（如圖3）。可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)成為廈門(mén)地方經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，行業(yè)稅收的重要性正在日益提高。

表2 2009—2016年廈門(mén)市房地產(chǎn)稅收情況及產(chǎn)值情況 單位：億元

圖3 廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)歷年稅收收入彈性

（四）廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)全面營(yíng)改增擴(kuò)圍后稅收負(fù)擔(dān)分析

截至2016年12月屬期，廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)下細(xì)分行業(yè)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”有企業(yè)682戶，占房地產(chǎn)業(yè)總戶數(shù)比例為70.6%，其中，一般納稅人238戶，小規(guī)模納稅人444戶；細(xì)分行業(yè)“不動(dòng)產(chǎn)銷售”企業(yè)284戶，占房地產(chǎn)業(yè)總戶數(shù)比例為29.4%，其中，一般納稅人71戶，小規(guī)模納稅人213戶。與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)納稅人2016年5—12月累計(jì)減稅13,740.82萬(wàn)元。其中，31戶一般納稅人增稅，增稅2458.7萬(wàn)元；207戶一般納稅人減稅，減稅16,028.61萬(wàn)元，增減相抵后凈減稅13,569.91萬(wàn)元；該行業(yè)小規(guī)模納稅人全部減稅，2016年5—12月累計(jì)減稅170.91萬(wàn)元。

二、營(yíng)改增全面擴(kuò)圍后廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)改革產(chǎn)生的效應(yīng)

營(yíng)改增是財(cái)稅體制改革的重頭戲，其主基調(diào)是實(shí)行全面減稅。房地產(chǎn)業(yè)納入試點(diǎn)擴(kuò)圍，微觀層面上，不僅房地產(chǎn)試點(diǎn)納稅人自身可以減稅，廣大制造業(yè)、商品流通業(yè)、采掘業(yè)等原增值稅納稅人也會(huì)因新增不動(dòng)產(chǎn)所含的增值稅納入抵扣而減稅，重復(fù)征稅的因素得到進(jìn)一步消除；宏觀層面上，試點(diǎn)擴(kuò)圍有利于擴(kuò)大企業(yè)投資規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力，應(yīng)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行壓力，緩解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難，以及調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為部分產(chǎn)能過(guò)剩的制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造更好的外部環(huán)境。

（一）房地產(chǎn)業(yè)減稅效應(yīng)顯著

截至2016年12月屬期，廈門(mén)市納入營(yíng)改增試點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)966戶，較試點(diǎn)初期的952戶增加14戶，增長(zhǎng)1.47%，即試點(diǎn)改革以來(lái)廈門(mén)每月凈增加房地產(chǎn)企業(yè)1.5戶。2016年房地產(chǎn)企業(yè)戶均銷售收入為5003.96萬(wàn)元。統(tǒng)計(jì)期間，廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)戶數(shù)在略有增加的前提下，依然實(shí)現(xiàn)了銷售收入的逐月增長(zhǎng)，這反映出廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額在逐步擴(kuò)大。截至2016年12月屬期，廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)改征的應(yīng)納增值稅收入22.9億元，占全市應(yīng)納增值稅收入的23.8%，平均稅負(fù)4.81%，較同期營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)下降3.86%。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資增速擴(kuò)大

營(yíng)改增是從供給側(cè)發(fā)力，對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面減稅的同時(shí)，產(chǎn)生了刺激企業(yè)投資需求的作用。依據(jù)增值稅原理，一般納稅人在進(jìn)項(xiàng)抵扣增加時(shí)，會(huì)自動(dòng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值稅稅負(fù)的實(shí)質(zhì)性降低，而增加進(jìn)項(xiàng)抵扣的主要途徑之一就是增加企業(yè)的固定資產(chǎn)投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)2016年新引進(jìn)開(kāi)工項(xiàng)目105個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)總投資765.8億元，營(yíng)改增可以為這些企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅84.24億元，充實(shí)企業(yè)現(xiàn)金流33.7億元，極大地促進(jìn)了企業(yè)投資活動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)改革有力促進(jìn)上下游鏈條完整和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈完整。上游方面，房地產(chǎn)行業(yè)試點(diǎn)改革倒逼其他行業(yè)增值稅鏈條趨于完善。更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在項(xiàng)目投資時(shí)重點(diǎn)關(guān)注報(bào)價(jià)的含稅與不含稅因素，項(xiàng)目的招投標(biāo)、造價(jià)核算以及過(guò)程控制將與增值稅稅制緊密結(jié)合，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)要求項(xiàng)目施工方能夠提供11%的增值稅專票，項(xiàng)目也會(huì)更多選擇甲供材形式，以便取得17%的進(jìn)項(xiàng)抵扣。下游方面，房地產(chǎn)試點(diǎn)改革也會(huì)積極促進(jìn)不同區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，促使原增值稅行業(yè)和其他試點(diǎn)行業(yè)通過(guò)固定資產(chǎn)升級(jí)改造和業(yè)務(wù)多元化完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年5—12月廈門(mén)全市新增固定資產(chǎn)投資抵扣322.41億元，通過(guò)增加下游企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)抵扣進(jìn)一步放大試點(diǎn)改革的減稅效應(yīng)，并逐步影響整個(gè)地方經(jīng)濟(jì)體系的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)的營(yíng)改增通過(guò)打通制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的鏈條抵扣機(jī)制，消除了市場(chǎng)要素流動(dòng)的障礙，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，有助于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，形成合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。此外，營(yíng)改增的全面擴(kuò)圍，出口退稅政策由貨物向服務(wù)領(lǐng)域全面延伸，營(yíng)造了國(guó)內(nèi)外企業(yè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，有利于推進(jìn)我市出口結(jié)構(gòu)向勞務(wù)服務(wù)比重上升、高附加值產(chǎn)品比重上升的方向發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)改革存在的問(wèn)題

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的稅負(fù)變動(dòng)與實(shí)際制度設(shè)計(jì)不一致

營(yíng)改增的制度設(shè)計(jì)是通過(guò)對(duì)小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按3%的征收率使其稅負(fù)降低；對(duì)一般納稅人，通過(guò)鼓勵(lì)投資，擴(kuò)大規(guī)模和就業(yè)，獲取和控制進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，減輕稅收負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，對(duì)一些特殊行業(yè)給予過(guò)渡性的制度安排，比如建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。然而，經(jīng)過(guò)8個(gè)月的全面營(yíng)改增數(shù)據(jù)跟蹤以及稅負(fù)統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變動(dòng)與制度設(shè)計(jì)不一致。主要原因有三方面：一是一些過(guò)渡性的老項(xiàng)目如果企業(yè)選擇一般納稅人計(jì)稅方式，在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于難以取得足夠增值稅專用發(fā)票，造成實(shí)際稅負(fù)的上升；二是一些房地產(chǎn)新項(xiàng)目因土地拆遷難度較大而無(wú)法取得正規(guī)的財(cái)政票據(jù)，使得土地價(jià)款的扣除無(wú)法實(shí)現(xiàn)；三是房地產(chǎn)新項(xiàng)目選擇一般納稅人計(jì)稅方式，因前期取得土地成本較低，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中增值額較大，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際增值稅稅負(fù)高于原營(yíng)業(yè)稅5%的稅率。

（二）企業(yè)適應(yīng)稅制的水平各不相同

營(yíng)改增全面擴(kuò)圍之后，在稅務(wù)征管中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)稅制的水平差異較大，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營(yíng)改增政策的了解不夠透徹。主要體現(xiàn)在一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，因其本身還沒(méi)有形成規(guī)模，在全國(guó)實(shí)行無(wú)差別的營(yíng)改增政策下，企業(yè)財(cái)務(wù)管控制度沒(méi)有及時(shí)跟蹤到位，企業(yè)在增值稅的開(kāi)票、報(bào)稅以及計(jì)稅方式的選擇上出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致其生存壓力加大，進(jìn)而直接影響到個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）過(guò)渡稅率的適用期限存在不定性

1994年稅制改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率一直都是5%。雖然營(yíng)改增全面擴(kuò)圍給房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)定的增值稅稅率是11%，但在計(jì)算企業(yè)銷售額時(shí)允許扣除土地出讓金。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地出讓金后的余額為銷售額，因此土地出讓金的占比會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)水平。與此同時(shí)，在財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件2中還針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售試點(diǎn)前開(kāi)工的老項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的小規(guī)模納稅人允許其可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，適用5%的征收率。此外，對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)租賃相關(guān)業(yè)務(wù)，試點(diǎn)政策也基本延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的政策規(guī)定。這些試點(diǎn)政策的制度設(shè)計(jì)雖然總體上可以保證房地產(chǎn)業(yè)順利實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增，但是過(guò)渡稅率的適用期限存在一定的不確定性。增值稅正式立法之前，過(guò)渡稅率的變動(dòng)將可能直接影響房地產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)改革效應(yīng)。

（四）對(duì)行業(yè)密切相關(guān)的部分政策修訂未及時(shí)到位

營(yíng)改增全面擴(kuò)圍的一大特點(diǎn)是將不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅的抵扣范圍，基本實(shí)現(xiàn)向消費(fèi)型增值稅轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。但在房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增一段時(shí)間以來(lái)，有個(gè)別企業(yè)反映對(duì)試點(diǎn)的稅收政策尚無(wú)法適應(yīng)，對(duì)行業(yè)密切相關(guān)的部分政策還存在疑惑。例如：按照2016年15號(hào)公告第七條規(guī)定，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率；而財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件2確定的改變用途計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的公式為：可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率。對(duì)于兩者計(jì)算口徑政策規(guī)定的差異，后續(xù)政策尚需進(jìn)一步明確。

四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)需進(jìn)一步完善的建議

目前營(yíng)改增全面擴(kuò)圍還處在試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增也需要在試點(diǎn)改革探索中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)和完善增值稅制度和運(yùn)行機(jī)制。

（一）正確看待稅制改革過(guò)程中部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增減變化

增值稅本身屬于間接稅，稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題應(yīng)該放在一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)間軸來(lái)看。影響房地產(chǎn)企業(yè)短期稅負(fù)水平的因素很多：有些進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得需要重新梳理供應(yīng)商，且簽訂新的商業(yè)合同需要一個(gè)過(guò)程；有些企業(yè)大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)才剛剛開(kāi)始；有些大型房地產(chǎn)公司有很多分支機(jī)構(gòu)，存在總分機(jī)構(gòu)進(jìn)項(xiàng)錯(cuò)配問(wèn)題，導(dǎo)致部分分支機(jī)構(gòu)稅負(fù)上升；許多類似因素都直接影響房地產(chǎn)企業(yè)短期稅負(fù)水平。因此，當(dāng)前營(yíng)改增還不到一年，房地產(chǎn)行業(yè)尚需要有一個(gè)熟悉稅制的過(guò)程，部分企業(yè)稅負(fù)的增減變化需要一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)觀察、分析。

（二）解決好部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變動(dòng)異常的問(wèn)題

從目前的情況看，部分試點(diǎn)企業(yè)稅負(fù)異動(dòng)主要原因在于不動(dòng)產(chǎn)抵扣不足，這包括不允許抵扣、不允許全部抵扣、無(wú)法全部抵扣和無(wú)法部分抵扣等。從增值稅原理和稅負(fù)形成機(jī)制的角度看，解決問(wèn)題的關(guān)鍵還在于調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)抵扣制度和抵扣范圍。應(yīng)對(duì)抵扣項(xiàng)目、抵扣界限、抵扣程度進(jìn)行科學(xué)測(cè)算和界定，使得試點(diǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的完全抵扣，強(qiáng)化增值稅抵扣的減稅效應(yīng)，尤其是強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)抵扣制度對(duì)創(chuàng)新發(fā)展的激勵(lì)作用。

（三）通過(guò)完善稅收征管引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地適應(yīng)增值稅新稅制

營(yíng)改增全面實(shí)施，稅源范圍更加廣泛，基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的需要，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)完善稅收征管引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地適應(yīng)增值稅新稅制。一方面要及時(shí)總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后增值稅征管的特點(diǎn)、規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范稅收征管，簡(jiǎn)并征管流程，為中小房地產(chǎn)企業(yè)降低納稅成本。另一方面要優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)機(jī)制與方式，充分利用互聯(lián)網(wǎng)思維，借助金稅三期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收工作質(zhì)量和效能的提升，創(chuàng)新稅收?qǐng)?zhí)法的方式，轉(zhuǎn)變稅收管理理念，將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和稅收征管有機(jī)結(jié)合起來(lái)，全面提升房地產(chǎn)業(yè)的稅收治理能力。

（四）及時(shí)調(diào)整和完善房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)政策不明確的問(wèn)題

在增值稅完全立法之前，營(yíng)改增試點(diǎn)采取區(qū)域試點(diǎn)、行業(yè)試點(diǎn)、逐步推進(jìn)的方式進(jìn)行。房地產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)政策設(shè)計(jì)具有過(guò)渡性特征，國(guó)地稅對(duì)該行業(yè)的征管銜接略顯生硬，個(gè)別房地產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)政策存在需進(jìn)一步明確的情況。例如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的說(shuō)法，當(dāng)前不同地區(qū)之間的界定尚存在分歧。有些地區(qū)以不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的時(shí)點(diǎn)作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間，有些以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為判斷標(biāo)準(zhǔn)，有些以房屋權(quán)屬變更登記確認(rèn)的時(shí)間作為應(yīng)稅行為的時(shí)點(diǎn)等。因此，從精準(zhǔn)有效發(fā)揮增值稅功能作用的角度看，后續(xù)應(yīng)當(dāng)在實(shí)踐中及時(shí)調(diào)整和完善房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)政策不明確的問(wèn)題，更加科學(xué)地界定試點(diǎn)過(guò)渡政策的征收范圍、征稅對(duì)象與征稅時(shí)點(diǎn)。

[1]江蘇省鹽城市國(guó)家稅務(wù)局課題組.供給側(cè)改革背景下江蘇房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策效應(yīng)探析[J].稅收經(jīng)濟(jì)研究，2016,(6).

[2]田效先.“營(yíng)改增”背景下遼寧房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展現(xiàn)存問(wèn)題及對(duì)策[J].地方財(cái)政研究，2016,(8).

[3]胡怡建,田志偉.營(yíng)改增宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的實(shí)證研究[J].稅務(wù)研究，2016,(11).

（責(zé)任編輯：李新）

F812.422

A

2095-1280(2017)02-0067-06

李一森，男，廈門(mén)市國(guó)家稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處干部；羅緒富，男，廈門(mén)市國(guó)家稅務(wù)局稅收科學(xué)研究所所長(zhǎng)。