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資產(chǎn)評估基本方法的對比與選擇

2017-07-06 18:59呂霽張麗雅
中國管理信息化 2017年12期
關(guān)鍵詞:資產(chǎn)評估選擇對比

呂霽+張麗雅

[摘 要]資產(chǎn)評估專業(yè)要求極高,需要依據(jù)實(shí)際情況,對各類評估方法進(jìn)行優(yōu)選,提高資產(chǎn)評估質(zhì)量及效率,以將該過程中的風(fēng)險降到最低。本文主要介紹三種資產(chǎn)評估方法,分析各評估方法之間的聯(lián)系和不同,最后闡述在選擇評估方法時需要考慮的因素。

[關(guān)鍵詞]資產(chǎn)評估;方法;對比;選擇

doi:10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.12.014

[中圖分類號]F233 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194(2017)12-00-02

資產(chǎn)評估是指對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理估算,其方法和技術(shù)手段較為多樣。評估方法的選擇直接決定評估結(jié)果是否合理,也會對評估效率及風(fēng)險產(chǎn)生影響。借助專業(yè)技術(shù)手段執(zhí)行該項(xiàng)工作,以有限的資金實(shí)現(xiàn)價值創(chuàng)造,可減少不必要的浪費(fèi)。

1 資產(chǎn)評估的基本方法

1.1 成本法

成本法也稱重置成本法。完成被評估資產(chǎn)重置成本估測工作后,將被評估資產(chǎn)已有各貶值因素作為重點(diǎn)估測內(nèi)容,而被評估資產(chǎn)價值是通過在重置成本中,扣除各貶值因素獲得的。該過程中得到的價值,被稱為積算價值。具體而言,該過程中,想要得到評估價值,需要扣除的相關(guān)內(nèi)容包括實(shí)體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值。為使該過程更加簡單和便利,也可嘗試用公式法加以表示。

1.2 市場法

市場法是收集公開市場中相同或類似資產(chǎn)近期交易價格,并依據(jù)實(shí)際需求,充分利用,通過直接對比和分析,正確估測被評估資產(chǎn)價值,所得價值又被稱為比準(zhǔn)價值。市場法遵循的是替代原則,將比較和分析作為總體思路和技術(shù)方法,以此為背景,實(shí)施資產(chǎn)價值估測,該技術(shù)規(guī)程極為嚴(yán)謹(jǐn)。具體而言,資產(chǎn)評估價值與經(jīng)過修正后的參照物成交價格的算術(shù)平均值等同。

1.3 收益法

收益法主要將被評估資產(chǎn)客觀預(yù)期收益作為預(yù)測對象,并進(jìn)行折現(xiàn)處理。通過該種方式,對資產(chǎn)價值進(jìn)行估測。具體實(shí)現(xiàn)方法是對估價對象未來收益實(shí)施預(yù)測,選定合理的報酬率或資本化率,以現(xiàn)行價值,對未來收益進(jìn)行替代。資產(chǎn)評估價值與其在剩余收益年限內(nèi)預(yù)期收益現(xiàn)值的總和等同。

2 資產(chǎn)評估基本方法的對比

2.1 資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

三種基本方法在實(shí)施過程中,雖各有不同,卻也互為交叉。首先,成本法背景下,對其重置成本實(shí)施估算,涉及諸多技術(shù)方法,選擇空間很大。例如,查詢現(xiàn)行市場、類比估價、對重建所需資金成本及開發(fā)者合理收益,均可得到結(jié)果。其次,市場法也較為多樣化。例如,將可比實(shí)例的近期交易價格及其某一基本特征,應(yīng)用到被評估資產(chǎn)價值估測中;借助可比資產(chǎn)成本市價率或價值比率,對評估對象價值進(jìn)行估測等。最后,以收益法為視角,在確定預(yù)期收益時,考量資產(chǎn)成本及銷量;而公開市場背景下的客觀收益也能夠被作為確定依據(jù),折現(xiàn)率數(shù)值受外部市場環(huán)境影響。倘若其預(yù)期收益難以確定,可通過參照物相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo),對被評估資產(chǎn)預(yù)期收益進(jìn)行確定。

2.2 資產(chǎn)評估方法之間的不同

2.2.1 基本前提不同

成本法應(yīng)用的前提條件:估價對象可能處于繼續(xù)使用中,或被假定為該種狀態(tài);無論是其特性、內(nèi)部結(jié)構(gòu),還是功能,都能與假設(shè)重置資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)對比;作為評估對象的資產(chǎn),具備可再生或可復(fù)制性;包含可隨時應(yīng)用的歷史資料;時間越長,被評估資產(chǎn)的貶值風(fēng)險越大。市場法應(yīng)用的前提條件:活躍、成熟的市場環(huán)境下,包括相似資產(chǎn)交易行為,其與估價對象具有可比性;收集整理各項(xiàng)可比指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)等。收益法應(yīng)用的前提條件:可以貨幣形式衡量和預(yù)測估價對象的預(yù)期收益;被評估資產(chǎn)主體因獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險具備可預(yù)測性,且可用貨幣衡量;能夠準(zhǔn)確預(yù)測估價對象的收益期限。

2.2.2 基本思路不同

成本法:對估價對象實(shí)施重建或重置。倘若投資者足夠理性,其實(shí)施某資產(chǎn)投資決策時,承受價格往往不會比該資產(chǎn)購置或建造時的重置成本高。具體而言,立足于購買者視角,將估價過程中的價格作為主要考量因素,重構(gòu)與估價對象具有同等或相似功能及用途的全新資產(chǎn),依據(jù)相關(guān)費(fèi)用將被評估資產(chǎn)價值作為重點(diǎn)估算內(nèi)容。市場法:經(jīng)類比判斷資產(chǎn)價值。投資決策價格普遍低于市場價格。倘若投資者足夠理性,其實(shí)施某項(xiàng)資產(chǎn)投資決策時,所能接受的價格比公開市場中,與該資產(chǎn)用途相同或類似的替代品價格低。收益法:通過資本或折現(xiàn)途徑,明確了解資產(chǎn)價值,并予以估算。投資決策過程中,作為一名理性的投資者,投資額承受范圍比該資產(chǎn)預(yù)期收益總和低。

2.2.3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)不同

成本法:改變以往思維,嘗試通過重新獲取資產(chǎn),并以此為背景,對估價對象價值進(jìn)行分析和估算。換言之,得出資產(chǎn)重置成本后,將各項(xiàng)貶值項(xiàng)目扣除,以此種方式,對估價對象價值進(jìn)行判定和計(jì)算。故而,成本法應(yīng)用過程中包含估價對象重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四項(xiàng)基礎(chǔ)參數(shù)。市場法:對公開市場上與估價對象類似的資產(chǎn)成交價格信息,予以獲取和充分利用,并以此為背景,實(shí)施差異修正,繼而對估價對象的價值進(jìn)行預(yù)測和評估。因此,應(yīng)用市場法過程中,包含的技術(shù)參數(shù)比較多,如參照的成交價格、可比因素、差異修正系數(shù)(交易情況、個別因素、容積率等各類修正系數(shù))等。收益法:估價對象預(yù)期收益以現(xiàn)金的形式存在,并預(yù)估其價值。其包含收益額、收益期限和折現(xiàn)率等參數(shù)。

3 資產(chǎn)評估基本方法的選擇

依據(jù)資產(chǎn)評估具體情況及要求,對評估方法進(jìn)行科學(xué)選擇,能夠?qū)Y產(chǎn)評估價值進(jìn)行充分體現(xiàn)。資產(chǎn)評估方法的選擇,切忌盲目,要結(jié)合實(shí)際情況,從多個方面加以考量。

3.1 適應(yīng)評估目的

選擇資產(chǎn)評估方法時,要使其與評估目的相吻合。為了對資產(chǎn)評估方法進(jìn)行正確選擇和應(yīng)用,需要考量相關(guān)前提條件。評估人員要對資產(chǎn)評估目的有所了解,認(rèn)識到其與具體評估方法之間的關(guān)聯(lián)性,其中,最為關(guān)鍵的是資產(chǎn)評估活動起點(diǎn)和資產(chǎn)評估活動歸宿點(diǎn)??茖W(xué)的評估方法是實(shí)現(xiàn)特定評估目的的先決條件,其能夠約束和限定估價對象及其所面臨的市場環(huán)境,并通過該種方式,影響資產(chǎn)評估思路、技術(shù)方法選擇、經(jīng)濟(jì)參數(shù)收集等。

3.2 適應(yīng)評估對象

依據(jù)資產(chǎn)評估要求,對評估方法進(jìn)行科學(xué)的選擇和應(yīng)用。實(shí)施該項(xiàng)工作時,要對評估對象的類型、特征、使用狀態(tài)等因素進(jìn)行考量。不同的評估對象,受存在形態(tài)、綜合獲利能力等影響,評估方法各異,例如,部分資產(chǎn)有很多參照物,要將市場法作為優(yōu)選方法;而部分資產(chǎn)處于經(jīng)營狀態(tài),可嘗試應(yīng)用收益法;對一些交易案例和經(jīng)營記錄均沒有的子涵,成本法是其最佳選擇。

3.3 適應(yīng)資產(chǎn)評估價值類型

資產(chǎn)評估過程中,價格類型由價值類型決定。在該過程中,評估方法很關(guān)鍵,其只有適應(yīng)估價對象價值類型,才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的。評估方法與價值類型存在概念上的區(qū)別。資產(chǎn)評估價值類型的著重點(diǎn)是評估對象,主要限定資產(chǎn)評估價值本質(zhì),且在選擇評估方法時,也會對其進(jìn)行約束。資產(chǎn)評估方法主要在于如何評估,從量的層面上,規(guī)定評估價值,多樣性和替代性是其明顯特征,估價標(biāo)準(zhǔn)是其主要服務(wù)主體。因而,實(shí)施資產(chǎn)評估時,應(yīng)對價值類型準(zhǔn)確與否、評估方法科學(xué)與否,以及二者的匹配性,具備清晰的認(rèn)識。

3.4 受制于信息資料和數(shù)據(jù)的搜集情況

選擇資產(chǎn)評估方法時,可搜集數(shù)據(jù)和信息資料都是主要約束條件。任何一種評估方法,都要以具體、完整的數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ),執(zhí)行具體分析、處理和轉(zhuǎn)換工作。部分包含特定影響價格的因素,倘若沒有相關(guān)數(shù)據(jù)資料為依托,評估方法就會失去其應(yīng)有的效用和價值。因而,分析、處理、應(yīng)用信息資料時都有具體要求。資料搜集是資產(chǎn)評估工作執(zhí)行過程中的重點(diǎn)內(nèi)容,其直接關(guān)乎評估業(yè)務(wù)質(zhì)量及方法是否科學(xué)。

開展資產(chǎn)評估工作時,各評估方法綜合考量及選擇極為必要。這是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作,需要在實(shí)際工作背景下,了解評估目的及要求,并對具體實(shí)施中的各類假設(shè)和前提進(jìn)行匯總和規(guī)整,認(rèn)識到其所屬類型及相關(guān)參數(shù)指標(biāo)。結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目情況,對各評估方法進(jìn)行綜合考量,判斷其是否合適。評估結(jié)果在很大程度上取決于評估方法是否準(zhǔn)確、合理。將多種評估方法應(yīng)用到同一項(xiàng)評估資產(chǎn)中,因方法不同,所以運(yùn)作環(huán)境各異,前提條件和參數(shù)指標(biāo)都有差別。但任何一種評估方法,選用時都要符合上述要求,從而得出最終評估結(jié)論。

4 結(jié) 語

資產(chǎn)評估工作中涉及的專業(yè)內(nèi)容很多,因此,評估方法的選擇極為必要。開展資產(chǎn)評估活動時,評估人員應(yīng)對資產(chǎn)評估基本方法具備全面的認(rèn)識和了解,明確其各自的概念、內(nèi)涵、特征、優(yōu)缺點(diǎn)及適用環(huán)境等。依據(jù)實(shí)際情況及已經(jīng)具備的相關(guān)數(shù)據(jù)資料等,對資產(chǎn)評估方法進(jìn)行科學(xué)合理的選擇和確定,最大程度保障其適用性,優(yōu)選科學(xué)、合理、適用性強(qiáng),且與交易各方需求相吻合的價值判斷,以達(dá)到最佳資產(chǎn)評估效果。

主要參考文獻(xiàn)

[1]王若鵬,楊景海.資產(chǎn)評估基本方法的對比與選擇[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā),2016(17).

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[3]劉聰.資產(chǎn)評估方法的選擇[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2015(19).

[4]陳佳秀,張煦.價值類型與資產(chǎn)評估目的的關(guān)系討論[J].品牌研究,2015(9).

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