文春暉，洪 騰，周 翔

(湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)東方科技學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙635000)

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)理與對(duì)策

文春暉，洪 騰，周 翔

(湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)東方科技學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙635000)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、提高就業(yè)、改善住房需求以及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出巨大貢獻(xiàn)，但由于其行業(yè)本身的原因以及外部環(huán)境的雙重作用下，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化不可避免。這種經(jīng)濟(jì)泡沫使大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，致使制造業(yè)和服務(wù)業(yè)萎縮，產(chǎn)業(yè)空心化加劇；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在給銀行乃至金融系統(tǒng)也帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。分析一線(xiàn)二線(xiàn)城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的程度，從政府與市場(chǎng)兩個(gè)角度探求中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)理，為化解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫提出幾點(diǎn)對(duì)策。

房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；困境；出路

一、問(wèn)題的提出

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素引起房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離基礎(chǔ)合理價(jià)格并持續(xù)上漲而形成的虛假繁榮現(xiàn)象。[1]這種價(jià)格上漲趨勢(shì)往往難以長(zhǎng)期維持，如同泡沫一般最終破滅。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)非常繁榮，房?jī)r(jià)高漲到普通人難以承受的價(jià)格。全國(guó)住宅平均價(jià)從2005年到2015年由每平米2937元漲至6850元，十年時(shí)間房?jī)r(jià)翻了一番多，在此期間全國(guó)房地產(chǎn)住宅投資總額從15913億元增長(zhǎng)到95979億元，以北京上海深圳為首的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)更是呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)。從整體上看，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)處于非常嚴(yán)重的地步。

房地產(chǎn)泡沫會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有何種危害？首先，房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)發(fā)酵會(huì)導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的不平衡，致使各大小房企無(wú)節(jié)制地向銀行借貸企業(yè)周轉(zhuǎn)資金，大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，而其他有需要的中小企業(yè)難以獲得生產(chǎn)發(fā)展的資金，其結(jié)果就是房地產(chǎn)業(yè)繁榮，服務(wù)業(yè)和制造業(yè)萎縮，即國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)空心化。[2]其次，在房?jī)r(jià)陡然上升的情況下土地價(jià)格也會(huì)水漲船高，大大提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造房屋的成本，這樣難免會(huì)出現(xiàn)為了節(jié)約成本而建造一批批豆腐渣工程，造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。再者，房地產(chǎn)泡沫會(huì)引發(fā)全社會(huì)的金融危機(jī)，這是因?yàn)槲覈?guó)居民購(gòu)房主要通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也通過(guò)銀行貸款，所以一旦房地產(chǎn)泡沫破碎，銀行等金融信貸系統(tǒng)也會(huì)隨之崩潰，從而引發(fā)全社會(huì)性的金融危機(jī)，如上世紀(jì)九十年代的日本房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)破滅，至今尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。

為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫，我國(guó)政府一直采取宏觀手段調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。從1993年起，政府開(kāi)始控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模，但到了1998年房地產(chǎn)業(yè)卻非常繁榮，房?jī)r(jià)一路上漲。2004年之后，政府出臺(tái)了各項(xiàng)政策調(diào)控房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)不降反升，直到2008年世界金融危機(jī)的爆發(fā)，才讓房?jī)r(jià)稍稍回調(diào)。2009年下半年，房?jī)r(jià)開(kāi)始急速上漲，猶如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機(jī)會(huì)了。2016年上半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)又開(kāi)始了新一輪的上漲?？v觀近年來(lái)政府實(shí)施的限購(gòu)、限價(jià)政策都是從需求或者供給上調(diào)控房地產(chǎn)的泡沫，但是實(shí)際上的供給和需求并沒(méi)有發(fā)生改變，只是暫時(shí)的停止。一旦這些政策改變，反彈的力量更甚，房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大。可房地產(chǎn)的泡沫不會(huì)一直持續(xù)下去，終究會(huì)破滅。所以，本文圍繞擠出房地產(chǎn)泡沫的困境分析，為擠出房地產(chǎn)泡沫提出幾點(diǎn)措施。

二、中國(guó)大中型城市房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度

(一)測(cè)度方法

本文采用指標(biāo)合成法測(cè)度中國(guó)大中型城市房地產(chǎn)泡沫化程度，其原理是根據(jù)某些指標(biāo)的數(shù)值來(lái)判斷是否存在泡沫。常用的指標(biāo)有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額與銀行貸款總額的比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與總固定資產(chǎn)投資額的比、房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比、房屋租售比等。[3]指標(biāo)合成法的基本思路是：首先，確定指標(biāo)臨界值；其次，將各指數(shù)做無(wú)量綱處理；再次，根據(jù)各單項(xiàng)指數(shù)的重要程度賦予不同的權(quán)重；最后，根據(jù)公式計(jì)算綜合指數(shù)。

(1)

(二)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)

本文選取房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比三個(gè)基本指標(biāo)，在各主要指標(biāo)分析的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。得到的結(jié)果見(jiàn)表2。

1. 房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)是否存在泡沫的基本指標(biāo)之一，它是指城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用衲晔杖胫?。按照?guó)際的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比的合理取值范圍一般為三到六之間。[4]本文引入房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)，測(cè)度我國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)合理水平。圖1所示，深圳的房?jī)r(jià)收入比是呼和浩特的4倍，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比均在10以上，絕大部分的二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比在6以上。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好，人口吸引力強(qiáng)，外來(lái)常住人口多，因此，購(gòu)房需求大，房?jī)r(jià)也較高。2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比平均值為8.53，相對(duì)于房?jī)r(jià)而言，收入還是偏低。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2015年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在一定的泡沫，其他發(fā)展比較快的沿海城市泡沫更加嚴(yán)重。

圖1 2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排名

注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于上海易居房地產(chǎn)研究院

2. 房屋租售比

租售比是指房屋每平米使用面積的月租金與每米建筑面積的房?jī)r(jià)間的比。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，售價(jià)與租金之間存在一個(gè)較為合理的比例關(guān)系，國(guó)際上通用的一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比范圍為1∶200-1∶300。[5]如果比值高于1∶300，說(shuō)明需要300個(gè)月以上才能收回購(gòu)房成本，這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，這些房地產(chǎn)存在一定的泡沫，投資房地產(chǎn)會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)；如果低于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)租金回報(bào)率較高，有比較大的投資潛力，后市看好。[6]租售比很好的解決了房市供求關(guān)系的干擾，可以通過(guò)房屋租售比判斷房地產(chǎn)有無(wú)炒作價(jià)值。如表1所示，31個(gè)省會(huì)城市的平均租售比為1∶357，其中有18個(gè)城市的房屋租售比在1∶300以下，13個(gè)城市的房屋租售比處于正常區(qū)間1∶200-1∶300，有八個(gè)城市的房屋租售比低于1∶400，分別是福州、北京、上海、南京、天津、杭州、廣州和石家莊?？梢?jiàn)全國(guó)大中城市大部分存在房地產(chǎn)泡沫。

表1 2015年3月全國(guó)省會(huì)城市房屋租售比

注：比值根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算

3. 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值

該比值通常是反映房地產(chǎn)業(yè)是否景氣的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)這個(gè)指標(biāo)可以從一定程度上反映出房地產(chǎn)的潛在購(gòu)買(mǎi)力和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力。[7]在經(jīng)濟(jì)總量一定的前提下，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的承載力和公眾購(gòu)買(mǎi)潛力是有限的。當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求無(wú)與房產(chǎn)供給匹配時(shí)，房屋空置率就會(huì)增加，開(kāi)發(fā)商本身投入了高額的土地成本，為了維持其利潤(rùn)，就會(huì)推波助瀾、暗箱操作，不斷提高房地產(chǎn)價(jià)格，維持房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期。因此，在房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)期，開(kāi)發(fā)商具有推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的最強(qiáng)動(dòng)機(jī)，[8]房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值越高，房地產(chǎn)泡沫存在的可能性越大。本文將1.3作為該指數(shù)的臨界點(diǎn)。

(三)中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

公式(1)中，B表示用指數(shù)合成法測(cè)算的綜合指數(shù)，即房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)，F(xiàn)i代表某項(xiàng)指數(shù)的實(shí)際值，即各房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的實(shí)際值，Ci表示某項(xiàng)指標(biāo)的臨界值，即房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的臨界值，wi表示各項(xiàng)指數(shù)權(quán)重，n為指數(shù)合成中包含指數(shù)個(gè)數(shù)。當(dāng)泡沫綜合指數(shù)小于1，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中不存在泡沫；當(dāng)泡沫綜合指數(shù)大于1，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有泡沫，數(shù)值大小與房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度正相關(guān)。從表4中可以看出，全國(guó)30個(gè)省會(huì)城市(拉薩港澳臺(tái)除外)中有6個(gè)城市不存在房地產(chǎn)泡沫，9個(gè)城市存在嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫，其余15個(gè)城市存在輕度和中度房地產(chǎn)泡沫。其中?？诘木C合泡沫程度最高，達(dá)到了2.39，其次是上海和鄭州，達(dá)到了1.77。即全國(guó)大部分省會(huì)城市存在房地產(chǎn)泡沫，其中一線(xiàn)城市的泡沫綜合程度普遍高于二線(xiàn)城市。

表2 2015年中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)

注：數(shù)據(jù)源于中國(guó)各市統(tǒng)計(jì)年鑒；B小于1表示無(wú)泡沫，介于1與1.2之間表示輕度泡沫，介于1.2與1.4之間表示中度泡沫，B大于1.4表示嚴(yán)重泡沫。

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)存在嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫。雖然房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)起到支撐作用，但是嚴(yán)重的泡沫對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全埋下了大的隱患。如果任由房地產(chǎn)泡沫破滅，那么我國(guó)會(huì)像八、九十年代的日本一樣，出現(xiàn)全國(guó)性的金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，嚴(yán)重的話(huà)會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)二三十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯。那么我國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)嚴(yán)重到需要擠出的地步了嗎？答案是肯定的。主要原因有三點(diǎn)：一是現(xiàn)階段的普通百姓已經(jīng)承受不住高額的房?jī)r(jià)，房屋成交量大量減少；二是已經(jīng)有部分中小型房企的資金鏈面臨斷裂，房屋成交量的大量減少導(dǎo)致中小型房企的資金周轉(zhuǎn)困難；三是房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)發(fā)酵，會(huì)引起更多的房企的資金鏈斷裂，間接導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量壞賬，[9]從而引發(fā)全國(guó)性金融危機(jī)。所以現(xiàn)階段我們擠出房地產(chǎn)泡沫刻不容緩。

三、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)理分析

(一)中央政府過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)泡沫膨脹

2008年金融危機(jī)后，中央政府為了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)施了一系列政策(詳見(jiàn)表3)。2008年相關(guān)政策落地之后房地產(chǎn)處于騰飛狀態(tài)，從此一發(fā)不可收拾。2010年發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的爆炸式上漲后雖采取一些調(diào)控措施，但效果不大，價(jià)格無(wú)法有效控制，反而降低了房屋銷(xiāo)售量，出現(xiàn)大量的空置房，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量資金被套，房地產(chǎn)泡沫有隨時(shí)破滅的危險(xiǎn)。因此從2014年起重新開(kāi)放購(gòu)房限制，房地產(chǎn)迎來(lái)新一輪上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)在2008年后，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模是2008年前的兩倍。

為何政府如此依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)？據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2004年房地產(chǎn)投資占GDP的比重只有8%，到了2015年房地產(chǎn)投資占GDP的比重高達(dá)15.8%。十年間，房地產(chǎn)投資占GDP的比值增加了將近7%，而GDP從2004年的2萬(wàn)億美金增加到2015年的8萬(wàn)億美金。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2000年至2008年間，我國(guó)一共完成32.9億平方米的商品住宅，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從2000年到2008年，從20.3平方米增加到了28.1平方米，年均增長(zhǎng)0.98平方米，居民居住條件得到明顯改善。房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的幾年，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的幾年。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正相關(guān)，[10]一旦房地產(chǎn)業(yè)蕭條，GDP也會(huì)下滑。因此，房地產(chǎn)業(yè)既需要中央政府的調(diào)控，又需要中央政府放任，中央政府如何把握好這個(gè)度，依然是擠出房地產(chǎn)泡沫所需要解決的問(wèn)題。

表3 2008年以來(lái)頒布房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策

資料來(lái)源：作者整理。

(二)地方政府積極推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫的增加

除了中央政府以外，地方政府也是房地產(chǎn)泡沫驅(qū)動(dòng)的主力軍。一方面，地方政府扮演著房地產(chǎn)市場(chǎng)“管理者”角色，執(zhí)行中央政府的相關(guān)宏觀調(diào)控；另一方面，地方政府又是房地產(chǎn)的“利益既得者”，房地產(chǎn)價(jià)格的高漲抬高了地價(jià)，高的土地出讓收入可以緩解財(cái)政壓力，這中間涉及到中央與地方責(zé)、權(quán)、利分割問(wèn)題，地方政府即為“利益既得者”。在現(xiàn)行的制度框架下，地方政府是最大的獲益者。房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮不僅能加快當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，同時(shí)巨額的土地出讓收益和財(cái)稅收入使地方政府有足夠的資金來(lái)加快城市建設(shè)，[11]由此帶來(lái)的政績(jī)使地方政府官員能夠獲得升遷機(jī)會(huì)。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，地方政府的財(cái)稅收入減少，城市建設(shè)受阻。因此，地方政府成為房地產(chǎn)泡沫最積極的推動(dòng)者。

(三)市場(chǎng)的投機(jī)行為在房地產(chǎn)泡沫中占主導(dǎo)地位

房地產(chǎn)泡沫之所以存在就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)中存在大量的投機(jī)者，并且投機(jī)者在這個(gè)市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。從上文表2中可知，房屋租售比最高的是福州1:603，就是說(shuō)用買(mǎi)一套房子的錢(qián)，可以租同樣一套房子603個(gè)月，而中國(guó)的商品用房的產(chǎn)權(quán)是40到50年，因此，買(mǎi)房子還不如租房子。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)房屋租售比低于1:300，再進(jìn)行房地產(chǎn)投資是非優(yōu)化選擇。但通過(guò)有關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率達(dá)22.4%，這說(shuō)明全國(guó)至少有22.4%的住宅是供應(yīng)商和散戶(hù)的投機(jī)行為所致。住宅供應(yīng)商通過(guò)銀行貸款買(mǎi)地建房，再以預(yù)售的形式從散戶(hù)處回?cái)n資金，然后通過(guò)這部分資金再買(mǎi)地，再建房，如此陷入一個(gè)盲目投機(jī)的惡性循環(huán)，一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)，整個(gè)房地產(chǎn)的資金鏈條就會(huì)斷裂，最終的受害人還是散戶(hù)。因此，供應(yīng)商和散戶(hù)都不愿意擠出房地產(chǎn)泡沫。

四、化解中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的出路

(一)完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

中國(guó)政府依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)干預(yù)過(guò)多。實(shí)際上近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，由此釋放的政策紅利過(guò)多，誘使很多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，而原本用于生產(chǎn)的資金投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)生產(chǎn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)萎縮。沿海的一線(xiàn)城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善，人口吸引力強(qiáng)，可以將沿海的一線(xiàn)城市的部分制造產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移到內(nèi)陸的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，這樣既可以緩解一線(xiàn)城市的購(gòu)房壓力，又可以解決二線(xiàn)及二線(xiàn)以下城市的房屋過(guò)剩的問(wèn)題，同時(shí)還可以完善這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”提供需求基礎(chǔ)。在上述基礎(chǔ)上沿海的一線(xiàn)城市可以發(fā)展高端制造業(yè)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這樣既可以提高人民的購(gòu)買(mǎi)力，又可以減少中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。[12]

(二)開(kāi)征物業(yè)稅和建立新的政績(jī)考核體系

一方面開(kāi)征物業(yè)稅，可以提高地方財(cái)政的收入，為建設(shè)城市公共事業(yè)提供資金；[13]另一方面建立新的政績(jī)考核體系，不以經(jīng)濟(jì)提升為官員提升的目標(biāo)，可以綜合多方面指標(biāo)，例如：居民幸福生活指數(shù)，城市綠化率以及空氣污染程度等等來(lái)考核官員的行政能力。這樣可以減少地方政府推動(dòng)高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)，為房?jī)r(jià)回歸理性的區(qū)間減少阻力。[14]

(三)建立健全全國(guó)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)

當(dāng)消費(fèi)者缺乏房屋信息時(shí)，就可能做出不合理的投資決策。建立健全全國(guó)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，可以隨時(shí)隨地的查詢(xún)自己所需要的房地產(chǎn)信息，有益于增加消費(fèi)者的理性，減少非理性房地產(chǎn)投機(jī)性行為的發(fā)生。[15]通過(guò)這一機(jī)制，盡可能將非理性消費(fèi)者從房地產(chǎn)市場(chǎng)中擠出，讓房?jī)r(jià)回歸合理的區(qū)間，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。

(四)警惕風(fēng)險(xiǎn)，降低樓市的杠桿

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的愈演愈烈與樓市的高杠桿有著很大的聯(lián)系，樓市的火爆促使投資者用高杠桿投資樓市，高杠桿的投資者也促使房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴(kuò)大。政府可以通過(guò)提高擁有二套及以上房產(chǎn)家庭的首付比例等措施來(lái)降低樓市杠桿。降低杠桿提高首付比例可以降低使用杠桿大量購(gòu)房投資者推動(dòng)房?jī)r(jià)的能力，在一定程度上去杠桿也意味著去泡沫。[16]

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[責(zé)任編輯 范 藻]

The Mechanism and Countermeasures to Bubble Realty Industry in China

WEN Chunhui, HONG Teng, ZHOU Xiang

(Oriental Technology School of Hunan Agriculture University, Changsha Hunan 410128, China)

The realty industry has made a great contribution to GDP, employment, housing and the development of related industries. The realty bubbles are unavoidable because of its internal elements and outside environment. The economy bubble attracts numerous funds, which results in the withering of manufacture industry and service industry and then hollowing of industry. Besides, it brings risks to banking and financial system. The paper analyzes the degree of the realty bubble in the major cities to find out its mechanism and countermeasures.

realty bubble, measure; difficulty; solution

2017-04-15

湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)校級(jí)科學(xué)基金(15RCPT02)；湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)東方科技學(xué)院大學(xué)生創(chuàng)新性試驗(yàn)項(xiàng)目(DFCXY201401)；湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)東方科技學(xué)院青年科學(xué)基金項(xiàng)目(14QNS27)

文春暉(1981—)，男，湖南安化人。副教授，博士，碩士生導(dǎo)師，主要從事公司金融研究。

F299.23

A

1674-5248(2017)04-0103-06