馬曉春

摘 要 “十二五”以來，憑借毗鄰北京的地理?xiàng)l件、相對(duì)低廉的價(jià)格和便利的交通等條件，環(huán)京樓市持續(xù)升溫。與此同時(shí)，帶來了大量人口的快速聚集、抬高環(huán)京區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成本，影響首都大城市病治理效果，沖擊京津冀協(xié)同發(fā)展。研究認(rèn)為應(yīng)通過嚴(yán)格落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃、加快制定京津冀區(qū)域一體化的土地利用法規(guī)，制定精準(zhǔn)的環(huán)京樓市調(diào)控政策、嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地和嚴(yán)懲違法違規(guī)用地等措施，徹底扭轉(zhuǎn)環(huán)京樓市過熱局面，助力京津冀協(xié)同發(fā)展。

關(guān)鍵詞 環(huán)京地區(qū)；樓市；京津冀

[中圖分類號(hào)]F127；F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0461（2017）08-0059-04

一、引 言

環(huán)京地區(qū)，廣義上指的是地理上與北京接壤的承德、張家口、保定和廊坊4個(gè)地市；狹義上具體指與上述4個(gè)地市中與北京相鄰的縣市，如：三河、大廠、香河、固安等縣市。“十二五”以來，在北京樓市持續(xù)高企的帶動(dòng)下，環(huán)京地區(qū)憑借得天獨(dú)厚的區(qū)位以及相對(duì)的價(jià)格，環(huán)京樓市“高歌猛進(jìn)”。尤其是2015年以來，隨著通州區(qū)被確立為北京市行政副中心，毗鄰?fù)ㄖ莸娜?、香河和大廠等地掀起了新一輪樓市售賣熱潮。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展被正式提升為國家戰(zhàn)略，有關(guān)京津冀協(xié)同發(fā)展各個(gè)層面的研究逐年增多。與此相對(duì)，對(duì)環(huán)京樓市持續(xù)升溫對(duì)京津冀協(xié)同發(fā)展帶來影響的研究文獻(xiàn)較為鮮見。本文以此為契機(jī)，通過深入剖析環(huán)京樓市持續(xù)火熱的深層次原因、探討環(huán)京樓市持續(xù)升溫對(duì)京津冀協(xié)同發(fā)展帶來的影響，為促進(jìn)環(huán)京樓市健康發(fā)展、助力京津冀協(xié)同發(fā)展提出對(duì)策建議。

二、“十二五”以來環(huán)京樓市發(fā)展動(dòng)態(tài)

（一）樓市銷售持續(xù)升溫

“十二五”以來，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，環(huán)京地區(qū)商品住宅銷售量持續(xù)遞增?，F(xiàn)有公開出版的統(tǒng)計(jì)年鑒沒有關(guān)于北京相鄰各縣的商品房住宅銷售數(shù)據(jù)，本文首先根據(jù)廣義的環(huán)京地區(qū)——承德、張家口、廊坊和保定4市的商品房銷售數(shù)據(jù)來判斷近年環(huán)京樓市走勢（見表1）。2009年以來環(huán)京樓市呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是樓市銷售量總體持續(xù)遞增。2009年以來，除張家口的樓市銷售量出現(xiàn)“倒U”字型走勢外（2011年張家口商品住宅銷售面積達(dá)到峰值705萬平米，之后銷售量持續(xù)回落），承德、廊坊和保定自2009年以來商品住宅一直保持遞增的態(tài)勢。二是廊坊市是環(huán)京地區(qū)商品住宅銷售最熱的地區(qū)。2014年，廊坊市商品住宅銷售面積為843.7萬平米，占環(huán)京4個(gè)地市商品住宅銷售總量的43%。

（二）樓市價(jià)格逐步走高

“十二五”以來，環(huán)京地區(qū)房價(jià)表現(xiàn)出持續(xù)遞增的態(tài)勢。其中，廊坊市商品住宅價(jià)格一直領(lǐng)漲環(huán)京地區(qū)，且漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他環(huán)京三市的漲幅。2009年，廊坊市商品住宅銷售單價(jià)為4 142元/平米，2014年上漲至7 819元/平米，年均漲幅為12%；承德市是環(huán)京地區(qū)商品住宅單價(jià)排名第二高的城市，2009年承德市商品住宅均價(jià)為2 803元/平米，2014年上漲至4 198元/平米，年均漲幅為7.1%（見圖1）。

具體看，根據(jù)臨近北京距離的遠(yuǎn)近，廊坊市所轄各個(gè)縣樓市之間的價(jià)格相差懸殊。其中，尤其以狹義的環(huán)京地區(qū)的廊坊市三河縣的房價(jià)領(lǐng)跑廊坊全市。然而，由于目前尚未有權(quán)威部門發(fā)布關(guān)于三河等狹義環(huán)京縣市的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本文采用的數(shù)據(jù)是國內(nèi)房地產(chǎn)中介公司——安居客發(fā)布的市場數(shù)據(jù)。具體選擇環(huán)京樓市最熱的地區(qū)——三河市燕郊鎮(zhèn)，分析狹義環(huán)京地區(qū)近年樓市價(jià)格動(dòng)態(tài)。

燕郊鎮(zhèn)隸屬于河北省三河市，與北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)、西集鎮(zhèn)和宋莊鎮(zhèn)隔潮白河相望。近年來，在北京市高房價(jià)帶動(dòng)下，許多非京籍購房者將目光投向燕郊鎮(zhèn)，燕郊鎮(zhèn)房價(jià)“水漲船高”。本研究以三河市燕郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目——“天洋城四代”為例，2012年“天洋城四代”項(xiàng)目開盤，均價(jià)在7 000元/平米，同期燕郊鎮(zhèn)樓市均價(jià)為8 150元/平米。2015年，隨著通州區(qū)被確立為北京行政副中心加之通州實(shí)行限購政策，一河之隔的燕郊鎮(zhèn)樓市繼續(xù)走高。2016年12月“天洋城四代”均價(jià)上漲至28 758元/平米，較2015年底增長78.6%；同期，燕郊均價(jià)上漲至21 951元/平米，較2015年底上漲54.3%（見圖2）。

環(huán)京樓市持續(xù)升溫，環(huán)京熱點(diǎn)縣市相繼限購。為抑制2016年環(huán)京樓市快速上漲，2016年4月廊坊的三河、大廠、香河三縣市出臺(tái)了樓市調(diào)整政策，規(guī)定：“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%，細(xì)則還規(guī)定預(yù)售房屋銷售價(jià)格6個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)調(diào)整，6個(gè)月后上漲幅度不超過10%。”2017年，河北懷來、涿州、崇禮相繼加入樓市限購“隊(duì)伍”，限購政策大都包含：本地戶籍最多購置2套住房，且提高二套房首付比例；繳納1年以上社保的非本地戶籍只能購買1套住房且首付款比例不低于30%等。

（三）開發(fā)面積出現(xiàn)放緩

近年來，隨著環(huán)京地區(qū)樓盤開發(fā)總量快速增長，政府供地?cái)?shù)量逐步下降，房地產(chǎn)企業(yè)購地?cái)?shù)量出現(xiàn)放緩跡象。2009年承德、張家口、保定和廊坊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的土地?cái)?shù)量均超過200萬平米，2014年除張家口的房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積達(dá)到117.6萬平米外，其余三市的土地購置面積均在100萬平米以下（見圖3）。

與此同時(shí)，由于環(huán)京樓市價(jià)格持續(xù)走高以及房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的增加，廊坊和保定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)的土地面積出現(xiàn)增長的態(tài)勢。2009年廊坊和保定房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)的土地面積分別為55.6萬平米和61.8萬平米，2014年分別增長至97.6萬平米和378.2萬平米（見表2）。

三、環(huán)京樓市持續(xù)升溫的原因

（一）毗鄰北京的地理

毗鄰北京是環(huán)京樓市火熱的根本原因。從廣義的環(huán)京地區(qū)看，承德和張家口雖與北京相鄰，但是由于山區(qū)相隔，近年兩地樓市的漲幅明顯低于廊坊和保定兩市。從地理位置看，廊坊市的三河、大廠和香河（以下簡稱“北三縣”）距離北京中心城區(qū)的距離比平谷、密云及延慶這些北京郊區(qū)都近，這便是環(huán)境樓市持續(xù)火熱的根本原因。其次，北京市設(shè)立行政副中心對(duì)廊坊“北三縣”樓市繼續(xù)攀高起到推波助瀾的作用。2015年，通州區(qū)被確立為北京市行政副中心，不論是北京市“十三五”規(guī)劃還是通州區(qū)行政副中心建設(shè)規(guī)劃都明確要求將“北三縣”與通州區(qū)整體規(guī)劃，在此背景下廊坊市的區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯。

（二）相對(duì)低廉的價(jià)格

雖然環(huán)京樓市最熱的區(qū)域——廊坊市“北三縣”近年的價(jià)格持續(xù)攀升，但與北京相比，其價(jià)格優(yōu)勢依然明顯。以廊坊市三河燕郊鎮(zhèn)“天洋城四代”（地理位置與通州區(qū)僅一河之隔）二手房為例，根據(jù)安居客公布的數(shù)據(jù)，2017年2月均價(jià)為30 952元/平米；然而，通州區(qū)最低的二手房單價(jià)都超過了5萬元，兩地的樓市單價(jià)就相差2萬元左右。即使購置50平米的小戶型商品房，兩地購房總價(jià)差就高達(dá)100萬元，對(duì)于普通家庭來說，這依然是一個(gè)“天文數(shù)字”。如果，購置的房屋面積在50平米以上，那么總價(jià)差會(huì)更大，環(huán)京地區(qū)樓市價(jià)格相對(duì)低廉的優(yōu)勢會(huì)更加明顯。

（三）便利的交通

交通一體化建設(shè)是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成內(nèi)容。2015年12月，國家發(fā)改委和交通運(yùn)輸部共同出臺(tái)了《京津冀協(xié)同發(fā)展交通一體化規(guī)劃》（簡稱《規(guī)劃》）；《規(guī)劃》提出，扎實(shí)推進(jìn)京津冀地區(qū)交通的網(wǎng)絡(luò)化布局、智能化管理和一體化服務(wù)，到2020年基本形成多節(jié)點(diǎn)、網(wǎng)格狀的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。自2014年開始，北京與河北已開啟了打通斷頭路、公交一體化、鐵路一體化等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，環(huán)京地區(qū)與北京的交往更為緊密。以環(huán)京熱點(diǎn)地區(qū)——廊坊三河市為例，目前已有多條公交線路與北京貫通；與此同時(shí)，北京地鐵平谷線也將三河市燕郊鎮(zhèn)納入規(guī)劃線路，而且在燕郊鎮(zhèn)設(shè)立地鐵站點(diǎn)。便利的交通一定程度上為環(huán)京樓市持續(xù)升溫起到推波助瀾的作用。

（四）民間資本逐利行為

近年來，隨著原料、勞動(dòng)力等成本的上漲，我國眾多傳統(tǒng)行業(yè)的利潤率持續(xù)下降。以工業(yè)企業(yè)為例，2015年我國工業(yè)企業(yè)利潤累計(jì)同比增速為-2.3%，比2014年同期下降5.6個(gè)比分點(diǎn)（國家統(tǒng)計(jì)局，2016）。雖然自2016年開始，我國開始實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)傳統(tǒng)行業(yè)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”，然而短期內(nèi)企業(yè)的利潤率難以出現(xiàn)顯著增長。為此，眾多民間資本投向利潤率較高的樓市，尤其是一、二線城市的樓市。環(huán)京地區(qū)雖然不屬于一、二線城市，但是由于特殊的地理位置以及京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的預(yù)期，環(huán)京樓市便成為民間資本優(yōu)先選擇的投資標(biāo)的。

四、環(huán)京樓市持續(xù)升溫對(duì)京津冀協(xié)同的影響

（一）抬高了環(huán)京地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成本

早在1999年，三河市燕郊鎮(zhèn)就被批準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2010年又被批準(zhǔn)為國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近年來，燕郊鎮(zhèn)大面積的樓盤開發(fā)雖然使得三河縣財(cái)政持續(xù)遞增；與此同時(shí)，持續(xù)上漲的房價(jià)、土地價(jià)格等因素也使得燕郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)被房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。過去20多年，燕郊的房地產(chǎn)業(yè)帶來的產(chǎn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶來的產(chǎn)值。燕郊鎮(zhèn)未能真正發(fā)揮其高新區(qū)、衛(wèi)星城的功能[1]。

（二）不利于首都“大城市病”的解決

疏解非首都功能、控制北京人口快速增長是解決“大城市病”、實(shí)施京津冀一體化戰(zhàn)略的重要任務(wù)。2010年通州區(qū)常住人口118.4萬人，2015年增長至137.8萬人，年均增長3.3%。總體看，北京市常住人口增速得到了一定程度的緩解。然而，隨著環(huán)京樓市持續(xù)升溫使得越來越多的人口聚集在環(huán)京地區(qū)，使得“就業(yè)在北京，睡覺在環(huán)京”成為常態(tài)，不利于首都“大城市病”的解決。以狹義環(huán)京地區(qū)——廊坊三河市燕郊鎮(zhèn)為例，2003年三河市燕郊鎮(zhèn)人口總數(shù)不足5萬，然而2015年就達(dá)到75萬，年均增長127%，一躍成為全國人口第一大鎮(zhèn)[2]。

（三）不利于京津冀產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

一是火熱的環(huán)京樓市嚴(yán)重扭曲環(huán)京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2015年國家發(fā)改委發(fā)布《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，明確定位京津冀三地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。例如，北京定位為發(fā)展“高精尖”的科技創(chuàng)新和文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)；環(huán)京地區(qū)所在的河北定位為生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)基地。然而，火熱的環(huán)京樓市推高了環(huán)京地區(qū)的地價(jià)，不僅影響非首都功能產(chǎn)業(yè)疏解，也影響環(huán)京地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，有違京津冀協(xié)同發(fā)展產(chǎn)業(yè)規(guī)劃初衷。二是火熱的環(huán)京樓市沖擊三地實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在當(dāng)前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩的背景下，環(huán)京樓市的高額利潤率直接影響著企業(yè)家的投資決策，從長遠(yuǎn)看，不利于京津冀三地優(yōu)化資源配置發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

（四）對(duì)環(huán)京生態(tài)安全帶來潛在的威脅

環(huán)京樓市是以占用了環(huán)京地區(qū)大量的農(nóng)業(yè)和生態(tài)用地為代價(jià)的。一是持續(xù)火熱的環(huán)京樓市有占用更多的耕地和生態(tài)用地的可能?；馃岬沫h(huán)京樓市使得當(dāng)?shù)刎?cái)政快速增長，為追加這種增長的持續(xù)，當(dāng)?shù)赜欣^續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動(dòng)。二是為彌補(bǔ)公共服務(wù)資源和基礎(chǔ)設(shè)施的短板，環(huán)京地區(qū)需要占用更多的土地。環(huán)京樓市的火熱使得當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)?？焖贁U(kuò)大，當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套的短板將會(huì)逐步顯現(xiàn)。為解決這一問題，未來一段時(shí)間內(nèi)既需要財(cái)政的大量投入，也需要一定數(shù)量的土地來配合。三是火熱的環(huán)京樓市使得京津冀建筑連片，大量農(nóng)業(yè)用地和生態(tài)用地減少對(duì)京津冀生態(tài)環(huán)境造成潛在威脅。

五、對(duì)策建議

（一）牢固樹立“一盤棋”意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃

京津冀協(xié)同發(fā)展是為解決首都“大城市病”的良方，是國家重大的發(fā)展戰(zhàn)略。實(shí)施京津冀一體化戰(zhàn)略的重要前提是牢固樹立京津冀“一盤棋”意識(shí)。部分環(huán)京區(qū)域樓市持續(xù)火熱，帶來的人口持續(xù)快速聚集、對(duì)生態(tài)環(huán)境的潛在威脅絕不僅是影響河北，而且還影響著首都“大城市病”的解決效果。面對(duì)環(huán)京地區(qū)地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度依賴的現(xiàn)狀，要嚴(yán)格落實(shí)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》（簡稱《綱要》），尤其是《綱要》對(duì)環(huán)京地區(qū)的功能和產(chǎn)業(yè)定位，完善環(huán)京地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，有的放矢調(diào)整環(huán)京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，妥善處理環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、城市建設(shè)與生態(tài)保護(hù)的關(guān)系。

（二）加快制定京津冀區(qū)域一體化的土地利用法規(guī)，助力京津冀協(xié)同發(fā)展

雖然《綱要》對(duì)京津冀三地功能定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析都有明確表述，然而環(huán)京樓市持續(xù)火熱局面，不僅嚴(yán)重扭曲了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而且不利于北京非首都功能疏解，背離了《綱要》對(duì)環(huán)京地區(qū)的發(fā)展定位。當(dāng)前局面的產(chǎn)生與缺乏區(qū)域一體化土地利用法規(guī)有著重要的關(guān)系。為此，應(yīng)加快建立京津冀區(qū)域一體化的土地利用法規(guī)，打破當(dāng)前局地“一畝三分地”的思維定式，扭轉(zhuǎn)環(huán)京地區(qū)樓市持續(xù)過熱的局面，有法可依地推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展[3]。

（三）制定精準(zhǔn)化的環(huán)京樓市調(diào)控政策

雖然環(huán)京樓市總體走高，但是4個(gè)環(huán)京地市的價(jià)格漲幅相差較大。為此，環(huán)京地區(qū)應(yīng)根據(jù)具體的區(qū)域制定更為精準(zhǔn)化的樓市調(diào)控政策。研究建議：一是嚴(yán)格執(zhí)行廊坊“北三縣”（三河、大廠、香河）的樓市調(diào)控政策，防止北京、廊坊“北三縣”與天津僅僅形成“樓市的一體化”。二是張家口、承德等地樓市調(diào)控政策有待商榷。雖然張家口、承德與北京接壤，但是山體等自然條件將這兩個(gè)地市地理上與北京形成隔離。張家口、承德地區(qū)本身屬于環(huán)京貧困帶，適當(dāng)?shù)臉鞘写碳ふ咭欢ǔ潭壬嫌欣趦傻氐陌l(fā)展。三是保定地處河北平原，且面積相對(duì)廣闊；而且與北京、天津地理上保持了一定的距離，屬于承接北京疏解非首都功能的優(yōu)選地區(qū)，保定的樓市發(fā)展應(yīng)尊重市場規(guī)律，不應(yīng)過度的調(diào)控。

（四）嚴(yán)格控制建設(shè)用地，保護(hù)生態(tài)資源

環(huán)京地區(qū)是非首都功能重要承接地和首都生態(tài)的重要保護(hù)屏障，要嚴(yán)格落實(shí)國土資源部等部門聯(lián)合發(fā)布的《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015-2020年）》，尤其是“2016-2020年，原則上不再安排京津冀地區(qū)優(yōu)化區(qū)的新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地”，審慎新增建設(shè)用地，保護(hù)生態(tài)資源，守住生態(tài)紅線。

（五）堅(jiān)持依法治國，嚴(yán)懲違法違規(guī)行為

抑制環(huán)京樓市過熱現(xiàn)狀，促進(jìn)環(huán)京地區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，最根本的保障是堅(jiān)持依法治國，違法必究。一是嚴(yán)格落實(shí)《土地法》，堅(jiān)決查處不合法、不合規(guī)的土地開發(fā)，對(duì)于尚未取得國有土地使用證等必要證件且已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的開發(fā)商堅(jiān)決給予嚴(yán)格查處。二是對(duì)于已占用基本農(nóng)田、突破生態(tài)紅線的違法違規(guī)建筑，應(yīng)堅(jiān)決予以拆除，一方面拆除費(fèi)、土地復(fù)耕費(fèi)和生態(tài)修復(fù)費(fèi)由違規(guī)開發(fā)商全額支付，另一方面應(yīng)追究開發(fā)商的其他相關(guān)責(zé)任。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 寒冰.衛(wèi)星城的燕郊樣本：人口密度超北京兩倍 高新產(chǎn)業(yè)遇多重掣肘[EB/OL].（2014-08-26）.http：//www.nbd.com.cn/articles/2014-08-26/858669.html.

[2] 燕郊常住人口已達(dá)75萬，位列2016年中國人口特大鎮(zhèn)第一[EB/OL].（2016-08-01）.http：//hb.jjj.qq.com/a/20160801/039314.htm.

[3] 時(shí)清霜.加強(qiáng)政府法制區(qū)域協(xié)作，保障推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展[EB/OL].（2015-10-21）.http：//www.chinalaw.gov.cn/article/dfxx/dffzxx/hb/201510/20151000479275.shtml