趙瑩

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目成本；問題；控制對(duì)策

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力及穩(wěn)固發(fā)展具有重要的作用。因此分析研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制情況，提出有效的控制對(duì)策，是今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)永恒不變的主題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制的涵義及重要性

（一）涵義

項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在房地產(chǎn)企業(yè)中存在兩層涵義，第一層是房地產(chǎn)企業(yè)日常開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，根據(jù)現(xiàn)行的項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃和項(xiàng)目成本費(fèi)用管理制度等規(guī)定內(nèi)容，科學(xué)安排、優(yōu)化調(diào)整及有效監(jiān)督每一項(xiàng)目活動(dòng)運(yùn)行中的費(fèi)用使用情況，將項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在允許范圍內(nèi)。另一層是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制涉及了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的事前、事中、事后三方面的控制工作。

（二）重要性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制的重要性主要體現(xiàn)在：首先，當(dāng)項(xiàng)目成本費(fèi)用產(chǎn)生時(shí)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中使用的人力資源、物質(zhì)資源、費(fèi)用支出進(jìn)行全方位的指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)及限制，對(duì)存在的偏差問題采取有效方法及時(shí)糾正，有效控制各個(gè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)費(fèi)用，確保成本目標(biāo)的有效落實(shí)。其次，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。需要注意的是，在降低項(xiàng)目成本過程中，不僅要考慮對(duì)成本支出的合理控制，而且還應(yīng)提高工程預(yù)算收入水平。只有在節(jié)約支出的同時(shí)提高收入水平，才能保證項(xiàng)目成本費(fèi)用的降低率。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制現(xiàn)狀

（一）成本費(fèi)用控制意識(shí)薄弱，成本費(fèi)用控制體系有待完善

當(dāng)前時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采用的是一種靜態(tài)的成本費(fèi)用控制方法，該方法主要將計(jì)劃價(jià)格和事后核算作為中心，并且在過去陳舊的觀念與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目高利潤(rùn)回報(bào)的影響下，致使房地產(chǎn)企業(yè)未形成積極的成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，不注重成本管理，存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)隱患。企業(yè)管理層一味地按照合同內(nèi)容開展項(xiàng)目成本費(fèi)用控制工作，很少涉及開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本費(fèi)用控制。其次，有不少房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占市場(chǎng)，搶工期，經(jīng)常是邊走邊看，缺乏持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有制定詳細(xì)具體的成本費(fèi)用控制目標(biāo)，直接降低了事中和事后成本費(fèi)用控制效率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本費(fèi)用控制方法不具備戰(zhàn)略指導(dǎo)性意義，導(dǎo)致成本管理措施滿足不了戰(zhàn)略目標(biāo)要求，忽視了對(duì)成本費(fèi)用的科學(xué)預(yù)測(cè)和決策，成本費(fèi)用計(jì)劃流于形式，再加上缺乏一套高效完善的成本費(fèi)用控制方法體系與標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，加大了成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度。此外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求高額的投資利潤(rùn)率，很少關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目潛藏的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和政策不斷變動(dòng)等引起的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)、資金需求量大，一旦存在盲目投資行為，將影響產(chǎn)品的銷售率或資金的流向，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）成本費(fèi)用管理不力

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理過程中，有不少房地產(chǎn)企業(yè)出于節(jié)省成本的目的，將整個(gè)工程層層分解，分包給大大小小的承包商。這樣當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與施工進(jìn)入后期階段時(shí)，工程分包單位和總承包單位會(huì)在施工質(zhì)量、成品保護(hù)等工作配合環(huán)節(jié)發(fā)生激烈的矛盾，加劇了項(xiàng)目成本費(fèi)用管理的難度。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中常常涵蓋各種交叉作業(yè)、工程建設(shè)單位，由于各建設(shè)單位的施工與竣工時(shí)間不同，企業(yè)不僅要和土木建筑企業(yè)等簽訂相應(yīng)的合同，部分專業(yè)工程和配套工程施工單位也要和承包商簽訂工程合同。但是由于成本費(fèi)用管理不力，雙方簽訂的工程合同缺乏嚴(yán)密性，施工單位本著自身利益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，未樹立正確的成本與合作意識(shí)，進(jìn)而引起工期延誤，管理無序的現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了成本費(fèi)用控制的順利實(shí)施。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制對(duì)策

（一）樹立正確的成本費(fèi)用控制意識(shí)，落實(shí)全過程控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在于各個(gè)項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)中，如項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、業(yè)主入住等環(huán)節(jié)。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行考核時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目成本費(fèi)用作為綜合性指標(biāo)，該指標(biāo)不僅涵蓋了各項(xiàng)目部門、班組及員工的作業(yè)過程，還直接關(guān)系到全員的合法利益。所以要想不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理，就必須培養(yǎng)全員正確的成本費(fèi)用控制意識(shí)和科學(xué)的控制觀念。企業(yè)全員的成本費(fèi)用控制意識(shí)直接聯(lián)系著管理層的意識(shí)，所以還應(yīng)加強(qiáng)管理層的成本費(fèi)用控制意識(shí)，并且要求管理層積極創(chuàng)設(shè)有利于成本費(fèi)用控制意識(shí)形成的環(huán)境。實(shí)際可從下列途徑培養(yǎng)員工的成本費(fèi)用控制意識(shí)。

一，利用相關(guān)培訓(xùn)與教育活動(dòng)增強(qiáng)全員的成本費(fèi)用控制意識(shí)，大力宣傳與推廣先進(jìn)的成本理念，讓所有員工都清楚認(rèn)識(shí)到自己在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮的重要性。二，構(gòu)建完善的激勵(lì)機(jī)制，通過有效的成本考核與成本否決等方式方法加強(qiáng)管理，提高全員對(duì)企業(yè)控制成本費(fèi)用的嚴(yán)謹(jǐn)性的充分認(rèn)識(shí)。三，積極營(yíng)造涉及資源節(jié)約、低成本運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的企業(yè)文化。四，大力宣傳推廣成本是企業(yè)及全員競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力提升的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制涉及投資策劃、招投標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工等項(xiàng)目整體環(huán)節(jié)，要想對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用有效控制，就必須將重心放在前期建設(shè)階段及項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段上，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量水平，減少項(xiàng)目成本費(fèi)用。設(shè)計(jì)質(zhì)量必須達(dá)到相關(guān)規(guī)定要求，其直接決定了建設(shè)項(xiàng)目一次性投資量和項(xiàng)目實(shí)際使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)只占整個(gè)項(xiàng)目投資的3%，但其對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用卻能造成嚴(yán)重的影響，所以只有不斷強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用控制，才能確保整個(gè)項(xiàng)目成本費(fèi)用的有效控制。由此可見，項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段是成本費(fèi)用控制的關(guān)鍵，項(xiàng)目決策發(fā)揮著決定性作用，設(shè)計(jì)階段屬于核心部分。項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在保證投資合理性的同時(shí)，還必須強(qiáng)調(diào)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等工程單位做好管理工作，提高人力、物力、財(cái)力的利用率，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益目標(biāo)。

（二）構(gòu)建完善的成本費(fèi)用控制機(jī)構(gòu)

要想做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理工作，就必須注重以下兩點(diǎn)：一，嚴(yán)格遵循“誰管理，如何管理”的原則；為了保證項(xiàng)目目標(biāo)的責(zé)任成本管理工作有效實(shí)施，關(guān)鍵在于建立健全控制組織。為了進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理力度，房地產(chǎn)企業(yè)必須設(shè)立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由設(shè)計(jì)管理、施工管理、財(cái)會(huì)、經(jīng)營(yíng)等各部門工作人員組成，具體任務(wù)是科學(xué)指導(dǎo)、有效管理和考核整個(gè)項(xiàng)目成本費(fèi)用，項(xiàng)目部門內(nèi)部應(yīng)設(shè)立目標(biāo)成本控制管理小組，主要任務(wù)是準(zhǔn)確核算、管理、考核并有效實(shí)施整體項(xiàng)目責(zé)任成本。所有專業(yè)部門相互間應(yīng)建立良好的溝通協(xié)作關(guān)系，全面突出自身的職責(zé)權(quán)限，為各項(xiàng)工作的順利運(yùn)行提供有力依據(jù)，積極主動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理。其次，明確各部門的責(zé)任，提高參與積極性；項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目成本管理的第一負(fù)責(zé)人，應(yīng)切實(shí)做好組織機(jī)構(gòu)管理工作，深入分析項(xiàng)目盈虧問題， 并明確相對(duì)應(yīng)的解決措施；工程技術(shù)部主要負(fù)責(zé)工程進(jìn)展速度和對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)控制，應(yīng)保證較高的質(zhì)量，在推動(dòng)工期如期完成的同時(shí)，還應(yīng)合理減少成本；經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)對(duì)合同的運(yùn)行過程進(jìn)行管理，向上級(jí)部門申報(bào)工程進(jìn)度款，處理施工賠償事項(xiàng)；財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，充分掌握財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及收支情況，優(yōu)化調(diào)度資金，推動(dòng)工程有序運(yùn)行。

（三）加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本

良好的技術(shù)手段有助于保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的合理性。經(jīng)過長(zhǎng)期的施工實(shí)踐得出，材料成本在整個(gè)工程施工中所占比例最高，而直接費(fèi)用將嚴(yán)重影響到間接費(fèi)用的比例。隨著我國(guó)科技的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工時(shí)，必須不斷強(qiáng)化核心施工技術(shù)，同時(shí)，廣泛采用各類有效的新技術(shù)、新材料、新方法，通過提高技術(shù)成果來縮短工程工期，降低成本。

四、結(jié)論

綜上所述可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中占據(jù)重要地位，合理減少成本費(fèi)用將有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，采用有效的成本管理方式方法，能夠避免企業(yè)資金浪費(fèi)情況，大大節(jié)約了社會(huì)資源和經(jīng)濟(jì)資源，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展提供了保障。

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（作者單位： 廈門海投房地產(chǎn)有限公司）endprint