潘長(zhǎng)喜

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)取得了迅猛發(fā)展，與此同時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行問(wèn)題備受人們的重視。而房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記作為房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，必須制定健全的管理制度并貫徹實(shí)施，嚴(yán)抓工作效率，加強(qiáng)對(duì)工作質(zhì)量的管理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；權(quán)屬管理；實(shí)踐研究

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關(guān)規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國(guó)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理還存在不少缺陷，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃化發(fā)展帶來(lái)極大的影響。包括權(quán)屬登記、房產(chǎn)銷(xiāo)售、房屋租賃、房產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)管理等等，在管理法規(guī)、政策建設(shè)等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產(chǎn)交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬管理，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。下面，本文從房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理的實(shí)踐工作出發(fā)，就房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中的一些問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出一些合理化的建議。

1、我國(guó)目前房地產(chǎn)交易與登記管理工作現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模日漸增大，然而在實(shí)際的管理工作中，存在著一系列的問(wèn)題，不僅侵害群眾利益，而且嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。主要問(wèn)題包括：

1人口基數(shù)大，土地資源緊缺。我國(guó)是一個(gè)有著14億人口的大國(guó)，而且呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在這種形勢(shì)之下，人均土地資源日漸減少，而且我國(guó)不斷致力于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)在此帶動(dòng)下大力發(fā)展，加快了土地資源的消耗，如此惡性循環(huán)，非常不利于房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)。近年來(lái)，雖然老百姓的生活水平不斷提高，收入也在不斷增長(zhǎng)，但是仍然相當(dāng)多的人承擔(dān)著買(mǎi)房的壓力，有許多人為了買(mǎi)房而身兼數(shù)職，疲于奔波，鑒于此，政府采取一系列的調(diào)控措施，以此抑制房?jī)r(jià)的再漲，從而幫助老百姓解決買(mǎi)房問(wèn)題。

3權(quán)屬登記缺失。房子作為老百姓的財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，在買(mǎi)房時(shí)一定一定慎重選擇，并在后期謹(jǐn)慎管理。然而許多老百姓雖然完成了買(mǎi)房的心愿，但是在后期的使用過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)自己根本不擁有土地使用權(quán)，部分老百姓通過(guò)自己的辛勤勞動(dòng)買(mǎi)到了房子，卻缺乏房產(chǎn)證。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因除了老百姓對(duì)待土地權(quán)屬問(wèn)題認(rèn)識(shí)不足以外，還包括我國(guó)沒(méi)有給予權(quán)屬管理工作足夠的重視，宣傳力度過(guò)小，開(kāi)展不夠全面徹底。

2、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問(wèn)題

1房地產(chǎn)交易中的信息不對(duì)稱(chēng)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中最引人關(guān)注也最難解決的是信息的不對(duì)稱(chēng)，房地產(chǎn)成本、質(zhì)量信息的不對(duì)稱(chēng)情況最為嚴(yán)重，并且有可能影響交易的公平性和公正性。

這種信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象的具體表現(xiàn)是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和售房者掌握著有關(guān)房地產(chǎn)的全部信息，包括成本、質(zhì)量及實(shí)際附加值信息。開(kāi)發(fā)商和售房者為了達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售效果不惜在廣告中大肆宣傳和吹噓樓盤(pán)情況，甚至?xí)室獍l(fā)布一些模棱兩可的導(dǎo)向性信息，對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生誤導(dǎo)。而當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己被誤導(dǎo)時(shí)，往往已經(jīng)完成了房地產(chǎn)交易，“退貨”或是索賠都極為困難。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)以期房交易為主，因此也有的購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)前看到的不是真實(shí)的房屋而是模型、樣板房，這也使開(kāi)放商和售房者有機(jī)會(huì)向購(gòu)房者提供虛假信息。另外，二手房市場(chǎng)的房地產(chǎn)中介也是造成信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象的原因之一。房地產(chǎn)中介與售房者、房地產(chǎn)中介與購(gòu)房者之間都存在著利益的沖突，這些利益沖突使信息的不對(duì)稱(chēng)和封閉成了必然，也嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象對(duì)各種交易都會(huì)造成負(fù)面的影響，尤其是像房地產(chǎn)這樣大宗商品交易更是會(huì)造成獲取信息較少一方的經(jīng)濟(jì)損失，而信息較少的一方往往是購(gòu)房者。一方面由于購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的具體情況不了解，就有可能被售房者欺騙而支付遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格，而售房者謀取不正當(dāng)、不正常的超高利潤(rùn)。另一方面則有可能造成劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展乏力。

2房地產(chǎn)權(quán)屬管理法律、體制不完善。我國(guó)目前在房地產(chǎn)歸屬方面的問(wèn)題主要是由于相關(guān)法律法規(guī)的缺位。目前的房地產(chǎn)交易主要依靠民事法律和法規(guī)的約束，但這些法律法規(guī)的理解并不統(tǒng)一，也不夠完善。另一方面，房地產(chǎn)的權(quán)屬管理包括權(quán)屬登記、檔案管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)往往存在著多頭行政、多頭管理的現(xiàn)象。多頭管理造成各部門(mén)都管又都管不著，信息極度分散，地域管理交叉，權(quán)屬審查和管理的嚴(yán)密性、安全性、公正性不足，權(quán)屬管理的權(quán)威和公信力受影響。多頭管理的現(xiàn)狀也造成了不同部門(mén)、不同地域的權(quán)屬登記效力不統(tǒng)一，管理混亂。這也是權(quán)屬管理中的一個(gè)重要問(wèn)題，也是引發(fā)沖突的主要原因。

3、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略

1房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略

在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者都有著社會(huì)責(zé)任，但在社會(huì)責(zé)任的履行上卻往往因?yàn)閭€(gè)人利益原因而故意忽視自身的社會(huì)責(zé)任，尤其是社會(huì)誠(chéng)信問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，有消費(fèi)者購(gòu)房交納保證金的制度，如果消費(fèi)者不購(gòu)房退出交易則保證金不返還，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者卻沒(méi)有類(lèi)似的約束，難以對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠(chéng)信問(wèn)題可以利用保證金來(lái)賠償消費(fèi)者，建立起公平、公正、公開(kāi)的房地產(chǎn)交易環(huán)境。實(shí)際上，房地產(chǎn)交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)自主建立機(jī)制完全無(wú)法滿足，必須政府來(lái)干預(yù)，如信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題就必須從立法等方面加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，再如房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的混亂問(wèn)題，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，培育起誠(chéng)實(shí)守信的中介行業(yè)。

2房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略

權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)，雖然我國(guó)當(dāng)前涉及權(quán)屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關(guān)法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強(qiáng)權(quán)屬管理，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記與檔案管理制度，將權(quán)屬登記和檔案管理與行政機(jī)關(guān)職能合為一體，避免多個(gè)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時(shí)，在權(quán)屬管理上，要加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性的審查管理，保證權(quán)屬內(nèi)容關(guān)際權(quán)利相一致，保證權(quán)屬管理的公信力。雖然實(shí)質(zhì)審查會(huì)使權(quán)屬管理程序更為復(fù)雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機(jī)關(guān)來(lái)提升實(shí)質(zhì)性審查能力。同時(shí)，在審查時(shí)除了形式要件外，還有權(quán)源證明的審查，同時(shí)還有實(shí)地勘驗(yàn)等，這些都必須切實(shí)進(jìn)行，才能保證權(quán)屬管理的公信能力，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范還需要一些時(shí)間。同時(shí)，也不能僅僅將目標(biāo)著眼于有限的形式和種類(lèi)來(lái)尋找規(guī)范房地產(chǎn)交易的手段，而是要著眼于相應(yīng)的制度建設(shè)，通過(guò)相應(yīng)的制度建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程以及后續(xù)的權(quán)屬管理進(jìn)行規(guī)范，確保房地產(chǎn)交易的公平、公正和公開(kāi)，確保權(quán)屬管理具有實(shí)效性和公信力。

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