侯建國

摘 要：城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中的土地管理，打破了農業(yè)用地和工商業(yè)用地之間的界限，便于土地資源更加合理有效的利用。同時要不斷強化保護耕地資源的有效途徑，保證農民權益，才能更好的實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設，實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動，協(xié)調發(fā)展。本文闡述了城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理的基本要求以及城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中的土地管理要求與土地利用方式，對城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中土地管理問題及其措施進行了探討分析。

關鍵詞：城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理；基本要求；土地管理；要求；利用；問題；措施

隨著城市化建設的不斷推進與稀缺的土地資源之間的矛盾日益加劇，使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴展。因此為了促進城鄉(xiāng)規(guī)劃建設的可持續(xù)發(fā)展，必須加強土地管理。

一、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理的基本要求

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理主要分為科學整合與系統(tǒng)協(xié)調兩部分，科學整合是要求全國范圍內的各區(qū)域呈現(xiàn)之間要構筑以核心城市以及中心城鎮(zhèn)為輻射點的整個大空間整合的規(guī)劃，同時著力保證小城鎮(zhèn)中的中心城鄉(xiāng)獲得優(yōu)先突出的地域與交通的整合，從而推動區(qū)域城鄉(xiāng)整體空間、小城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)等各方面的一體化城鄉(xiāng)網絡的建成。系統(tǒng)協(xié)調則是要求城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展必須與區(qū)域發(fā)展的計劃相互協(xié)調，盡量達到對基礎設施、資源等方面的協(xié)調建設與應用，全面推動區(qū)域發(fā)展中的土地資源、水資源、旅游資源等在城鄉(xiāng)協(xié)調規(guī)劃中的滲透。

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中的土地管理要求與土地利用方式

1、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中的土地管理要求。（1）堅持耕地的保有量和基本農田保護面積的動態(tài)平衡原則。對于基本農田實行繳納基本農田補劃費，落實基本農田的補劃任務，落實耕地的占補平衡。（2）依法報經國土資源部門批準后，增加城鎮(zhèn)建設用地面積，減少農村集體建設用地，建立農村集體建設用地儲備庫；將已經報廢的工礦企業(yè)用地、廢棄的學校用地都置換成城鄉(xiāng)建設用地。通過土地整體的改革管理，新增的耕地可以直接用于農用地轉用指標。（3）實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，建立統(tǒng)一的土地收購整理機構，先征收集體土地，納入政府用地儲備，并制定相關的建設用地和農用地轉用計劃指標，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地管理、農村建設用地管理的統(tǒng)籌。

2、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中的土地利用方式。城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中土地利用方式：第一，農村土地征用，土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑，農業(yè)用地轉為建設用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的客觀要求和必然結果，是經濟發(fā)展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充，保證了工業(yè)化、城市化推進對土地急劇增長的需求；第二，對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商，以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。

三、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中土地管理存在的主要問題

1、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中土地利用問題的分析。筆者認為主要表現(xiàn)在：（1）土地征用方面的問題。土地價格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國，征用農民土地后給農民較少的經濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費的截留，嚴重損害了農民利益。此外，市價和土地征用價格的巨大反差，土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規(guī)范流轉大量存在，這種自發(fā)性的流轉由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等。（2）利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用的問題。土地競拍的價格一般較高，尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益，在高價得到土地使用權后，對土地進行配套建設開發(fā)，造成房屋價格上漲、炒房現(xiàn)象嚴重。

2、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中從業(yè)人員素質的問題分析。土地開發(fā)與管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，它涉及諸如：農業(yè)工程、林業(yè)工程、環(huán)境工程、機械土方工程、建筑工程、農田水利工程、道路橋梁工程、農業(yè)設施工程等眾多分項工程，具有跨行業(yè)、多學科和多技術的特點。規(guī)劃建設過程中的土地開發(fā)與管理是一項技術性較強的工作，要求從業(yè)者具備較高的綜合業(yè)務素質。一支高素質的隊伍是保證高質量、高效益進行土地開發(fā)整理工作的必要條件。加強土地開發(fā)整理規(guī)劃設計隊伍建設，通過業(yè)務培訓提高從業(yè)人員的整體素質。

四、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理中加強土地管理的措施

1、土地管理中的土地開發(fā)利用要適應經濟結構調整和切實增加農民收入為前提。土地開發(fā)整理要與當?shù)剞r村經濟的發(fā)展結合起來，與發(fā)展高效農業(yè)、生態(tài)農業(yè)、特色農業(yè)結合起來，與增加農民的收入結合起來，成為農村經濟和農民收入的增長點。土地開發(fā)整理的指導思想、管理政策與規(guī)劃設計上，要從增加和建造高質量耕地與農用地出發(fā)，立足干服務現(xiàn)代農業(yè)，服務農業(yè)規(guī)模經營，服務提高農業(yè)質量和綜合經濟效益，只有這樣，土地開發(fā)整理才真正具有生命力。

2、土地管理中的土地開發(fā)規(guī)劃應充分考慮保護生態(tài)環(huán)境。土地開發(fā)規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、水利工程規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃、小流域治理規(guī)劃結合起來。實行生態(tài)型土地開發(fā)整理，搞好必須的農田基本建設和基礎設施建設，適應農業(yè)產業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢，使其融合于現(xiàn)有農地與社區(qū)景觀中，構成和諧的統(tǒng)一整體，做到既增加耕地，又不破壞環(huán)境。實現(xiàn)經濟效益、資源、環(huán)境三者有機地統(tǒng)一。

3、土地管理中的土地開發(fā)要求投資主體多元化，要體現(xiàn)公益性和有償性。土地開發(fā)與管理是一項系統(tǒng)工程，除政府投資外，必須拓寬渠道。從社會各方面籌集資金，建立高效的、市場化的籌資機制。從投資主體多元化看，籌資機制的核心問題就是效益問題。各種經濟組織、企業(yè)和個人參與土地整理，其根本原因就是土地整理的后續(xù)產業(yè)有非常好的效益和非常高的回報，因此，土地開發(fā)整理中社會性投資必須體現(xiàn)自愿和有償?shù)脑瓌t。在社會主義市場經濟條件下，土地整理體現(xiàn)政府行為的性質，兼顧市場選擇，要從中找到政府行為和市場選擇的結合點。政府的目的是增地，企業(yè)的目的是增效，個人的目的是增收，盡管角度不同，出發(fā)點不一樣，但都以土地為對象，這就是政府、企業(yè)和個人三者的結合點。要圍繞這個結合點，建立良性機制，政府投資體現(xiàn)公益性，企業(yè)、個人投資體現(xiàn)有償性。

4、土地管理中的土地開發(fā)規(guī)劃要不斷提高從業(yè)人員的綜合素質。土地開發(fā)與管理是一項技術性較強的業(yè)務工作，要求從業(yè)者具備較高的綜合業(yè)務素質。當前土地開發(fā)整理專業(yè)技術隊伍多為新手，素質不高，而一支高素質的隊伍是保證高質量、高效益進行土地開發(fā)整理工作的必要條件。加強土地開發(fā)整理規(guī)劃設計隊伍建設，通過業(yè)務培訓提高從業(yè)人員的整體素質。通過新技術應用培訓，提高土地開發(fā)整理規(guī)劃與管理的科學性與先進性。建立土地開發(fā)整理規(guī)劃設計單位、監(jiān)理單位、施工單位的資質認證和考評制度，對其從業(yè)人員也需進行執(zhí)業(yè)資格認定。只有具備相關資質的機構和個人才能承接項目。另外，還需建立一支訓練有素的工程質量監(jiān)督、工程施工和管理隊伍，以保障土地開發(fā)整理工作科學有序地發(fā)展。

結束語

綜上所述，土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設的空間，而且是融資的重要工具。并且城市健康有序的發(fā)展與政府充分控制和分配土地收益密切相關，因此加強土地管理對于城鄉(xiāng)規(guī)劃建設發(fā)展具有重要意義。

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