韓彬

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)由最初的飛速崛起到經(jīng)濟(jì)泡沫下產(chǎn)值過(guò)剩，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著分化趨勢(shì)，隨著居民生活水平的提高和消費(fèi)理念的革新。房地產(chǎn)企業(yè)將面臨諸多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)必須加大創(chuàng)新力度，開(kāi)發(fā)更適合當(dāng)下消費(fèi)者的產(chǎn)品，多元化經(jīng)營(yíng)，才是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。本文主要從多元化經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)入手，分析風(fēng)險(xiǎn)存在的原因，提出房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化的策略。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；投資多元化；策略

一、前言

多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展衍生產(chǎn)品與服務(wù)或者跨領(lǐng)域業(yè)務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。多元化投資可以分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，利用多余資源，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)多元化經(jīng)營(yíng)也有弊端，王鉦翔認(rèn)為多元化投資在一定程度上會(huì)削弱企業(yè)的績(jī)效。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，利潤(rùn)客觀，多元化投資可以整合優(yōu)勢(shì)資源，使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，系統(tǒng)化發(fā)展，但是并非所有的房地產(chǎn)企業(yè)都適合多元化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在能力范圍內(nèi)多元化投資，才能確保企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資的風(fēng)險(xiǎn)

1.規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模多元化投資規(guī)模大小直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益，投資規(guī)模越大，收益越高，同時(shí)伴隨而來(lái)的還有投資風(fēng)險(xiǎn)。多元化投資意味著把資金投入到不同領(lǐng)域里，對(duì)新領(lǐng)域的可行性研究本身就具有風(fēng)險(xiǎn)性，投入資金過(guò)大，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，不能提高投資效率，若是投資太少，不利于新項(xiàng)目的開(kāi)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，最終影響投資收益。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

商品市場(chǎng)變化莫測(cè)，產(chǎn)品的供給量受需求量的影響，供不應(yīng)求產(chǎn)品市場(chǎng)前景好，投資回報(bào)大，供過(guò)于求，產(chǎn)品滯銷(xiāo)，價(jià)格的變動(dòng)也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中直接影響投資回報(bào)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資必然面臨市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國(guó)家宏觀調(diào)控政策等外部因素的制約，外部環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化直接影響多元化投資的成敗，風(fēng)險(xiǎn)隨之而來(lái)。

4.資金、管理、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)存在，管理不到位直接影響企業(yè)有效運(yùn)營(yíng)，技術(shù)水平低影響產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格，資金運(yùn)轉(zhuǎn)異常直接影響企業(yè)的日常發(fā)展，這些都是在多元化投資過(guò)程中必然存在的風(fēng)險(xiǎn)。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.市場(chǎng)因素

市場(chǎng)是客觀存在的伴隨著物品交易而產(chǎn)生的，市場(chǎng)交易受供求關(guān)系的影響，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中供求關(guān)系變化多端，市場(chǎng)環(huán)境變化莫測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資勢(shì)必受市場(chǎng)因素的制約，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是首要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)外環(huán)境因素

國(guó)家宏觀調(diào)控，企業(yè)內(nèi)部管理層的決策都是影響房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資的因素。國(guó)家政策的變動(dòng)，企業(yè)高層管理的投資決策相互制約著多元化投資能否順利進(jìn)行，對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。

四、 房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化策略

1. 量力而行，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)多是出于利用閑置資金，獲得更大的投資回報(bào)，提高企業(yè)效益。一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后資金充足，閑置的資金就成了企業(yè)向多元化發(fā)展的一個(gè)合理動(dòng)機(jī)，但是同時(shí)也為過(guò)度投資提供了機(jī)會(huì)，過(guò)度的多元化投資并不能提高企業(yè)的效益，反而增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)多的占用閑置資金，會(huì)影響企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，沒(méi)有足夠的資金支撐會(huì)帶來(lái)毀滅性的打擊。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的能力和資產(chǎn)實(shí)力來(lái)進(jìn)行多元化發(fā)展，不可盲目投資。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身就具有風(fēng)險(xiǎn)的特性，投資行為就是在風(fēng)險(xiǎn)中進(jìn)行，一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有一項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容可能出現(xiàn)多種結(jié)果，風(fēng)險(xiǎn)性隨之加大，反之風(fēng)險(xiǎn)減小。風(fēng)險(xiǎn)的不確定性和多變性給投資行為帶來(lái)了大的變數(shù)，變數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，因此房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資應(yīng)該做到控制風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在決定了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性。鑒于本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風(fēng)險(xiǎn)的分析，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的內(nèi)控體系，尤其是跨行業(yè)的投資，由于跨行業(yè)受制于合作方的技術(shù)和資源優(yōu)勢(shì)，在合作過(guò)程中難免被別人牽著鼻子走，所以跨行業(yè)投資應(yīng)充分考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)因素以及自身企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，而不能一味被利潤(rùn)吸引盲目投資。內(nèi)控體系在多元化投資的整個(gè)過(guò)程中都應(yīng)做到監(jiān)督、及時(shí)反饋的工作，為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。

2.多元化投資謹(jǐn)慎選擇投資領(lǐng)域和行業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資在領(lǐng)域選擇中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇，無(wú)關(guān)聯(lián)跨領(lǐng)域行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大，雖然可以分散風(fēng)險(xiǎn)，但是由于缺乏對(duì)行業(yè)信息的了解和經(jīng)驗(yàn)投資風(fēng)險(xiǎn)很大，在跨領(lǐng)域投資中一定注意不可過(guò)度投資，顧此失彼，既牽絆了主業(yè)的發(fā)展又分散了跨領(lǐng)域行業(yè)的投資精力，投資過(guò)度時(shí)欲重操舊業(yè)時(shí)機(jī)喪失，所以房地產(chǎn)企不可盲目投資多元化，在投資領(lǐng)域選擇上慎之又慎，以下是幾點(diǎn)建議。

（1）選擇競(jìng)爭(zhēng)少的壟斷行業(yè)投資

在多元化投資選擇上應(yīng)當(dāng)充分考慮市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，如果投資的領(lǐng)域市場(chǎng)飽和度高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多市場(chǎng)占有率高時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)很大，應(yīng)當(dāng)考慮放棄比行業(yè)的投資，反之選擇技術(shù)含量高專(zhuān)利型產(chǎn)業(yè)投資，此行業(yè)在市場(chǎng)因技術(shù)優(yōu)勢(shì)涉足企業(yè)少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小，具有市場(chǎng)壟斷性是個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。

（2）選擇房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資，排斥反應(yīng)小

跨領(lǐng)域多元化投資選擇上下游產(chǎn)業(yè)投資可以減少跨領(lǐng)域行業(yè)業(yè)務(wù)不熟練帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)上下游業(yè)務(wù)有很多，上游的建材供應(yīng)，建筑行業(yè)，下游的物業(yè)，裝修行業(yè)都是不錯(cuò)的選擇，并且房地產(chǎn)企業(yè)與這些企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)頻道，對(duì)業(yè)務(wù)熟悉，行業(yè)隔閡小，在這些領(lǐng)域投資可以形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，保證房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)，提高品牌效應(yīng)。其次這些上下游產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密，企業(yè)文化相近，投資合作排斥反應(yīng)小，能很快融入新行業(yè)，投資效益回報(bào)時(shí)間縮短。endprint

3.避免盲目擴(kuò)大業(yè)務(wù)數(shù)量

多元化發(fā)展不是越多越收益高，即便是投資效益高的行業(yè)也不可投資過(guò)度，根據(jù)企業(yè)自身的能力來(lái)投資，不能被高收益沖昏頭腦，盲目過(guò)大過(guò)度投資?？梢試L試性投資，獲得預(yù)期收益后逐漸加大投資力度，循序進(jìn)行，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資的順利進(jìn)行，順利收回資金取得回報(bào)。

其次房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資可以采取短期投資，快速收回資金和利潤(rùn)。在一個(gè)新興行業(yè)的初期，“物以稀為貴”市場(chǎng)需求大，可以適當(dāng)做投資，待行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后撤回投資，可以獲得較高的回報(bào)。或者在一個(gè)行業(yè)的黃金發(fā)展期缺乏資金的時(shí)候注入資金，會(huì)獲得不錯(cuò)的收益和現(xiàn)金流，當(dāng)然這些投資風(fēng)險(xiǎn)性大，稍有疏忽投資血本無(wú)歸，應(yīng)當(dāng)充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益的比例，若收益明顯大于投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可以入注資金，若風(fēng)險(xiǎn)明顯大于收益時(shí)，暫時(shí)收緊投資。

4.實(shí)行財(cái)務(wù)彈性制度

房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資可以為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供機(jī)會(huì)，多元化投資在財(cái)務(wù)管理上實(shí)行彈性制度可以有效減少投資風(fēng)險(xiǎn)。彈性財(cái)務(wù)制度可以為企業(yè)保留一定的周轉(zhuǎn)資金來(lái)應(yīng)對(duì)企業(yè)的日常運(yùn)作和資金需求，房產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)部門(mén)都設(shè)立彈性財(cái)務(wù)目標(biāo)，經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)人員的分析敲定最終需求，可以達(dá)到資金的合理分配，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資可持續(xù)發(fā)展有很重要作用。

五、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)會(huì)怎樣，是否有前途？看似沒(méi)有前途的房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)還是有很多機(jī)會(huì)可以選擇，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)走上多元化經(jīng)營(yíng)的道路，多元化是企業(yè)突破轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大收益的有效手段，在多元化投資時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)做好趨勢(shì)的正確判斷，合理選擇投資領(lǐng)域，謹(jǐn)慎風(fēng)險(xiǎn)，做到多元化和專(zhuān)業(yè)化共同發(fā)展是突破目前房地產(chǎn)企業(yè)瓶頸的重中之重。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變思維，提高創(chuàng)新力和運(yùn)營(yíng)力，整合行業(yè)機(jī)會(huì)和資源，不斷引入新的理念和技術(shù)，才能實(shí)現(xiàn)廣泛的合作，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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