陸坤 蔡瑩 馬琳

地稅部門代征存量房交易增值稅的現(xiàn)狀與思考

陸坤 蔡瑩 馬琳

全面推開營改增試點(diǎn)以來，存量房交易增值稅由地稅部門代征，有利于營改增政策的平穩(wěn)過渡，但也存在一些問題。本文闡述了地稅機(jī)關(guān)代征存量房增值稅的優(yōu)勢(shì)，介紹了北京受托代征增值稅的基本情況，分析了受托征收增值稅存在的問題，進(jìn)而從政策、金稅三期系統(tǒng)、調(diào)整征收單位、信息共享等方面提出了下一步代征增值稅的工作建議。

存量房 代征 增值稅 金三系統(tǒng) 信息共享

營改增以來，為促進(jìn)營改增政策平穩(wěn)過渡、方便納稅人、提高征管效率，存量房交易（或稱二手房交易）增值稅采取由地稅部門受托代征的方式進(jìn)行。為更好地發(fā)揮地稅部門代征效果，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、破解難題，我們開展了對(duì)納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)交易受托征收增值稅的調(diào)研，從四個(gè)方面對(duì)納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)交易受托征收增值稅的現(xiàn)狀及問題進(jìn)行分析。

一、地稅機(jī)關(guān)受托代征增值稅具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)

地稅部門代征二手房交易增值稅在政策理解、人員配備、征管經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)納稅人等方面存在諸多優(yōu)勢(shì)。

（一）政策方面

營改增前，二手房交易環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等稅種均在地稅機(jī)關(guān)征管。從2005年開始，二手房稅收政策幾經(jīng)調(diào)整。為適應(yīng)政策變化，更好地服務(wù)納稅人，地稅部門經(jīng)常開展二手房政策相關(guān)培訓(xùn)。以北京市地方稅務(wù)局為例，十年來由市局組織開展的二手房專題政策培訓(xùn)、講座幾十場(chǎng)，編輯二手房專業(yè)政策輔導(dǎo)書籍十余種，政策受眾范圍廣泛。營改增后，二手房有關(guān)增值稅政策基本平移了營業(yè)稅相關(guān)政策規(guī)定。因此，由地稅部門代征二手房交易增值稅，無論是一線征管人員還是稽查人員在二手房政策理解上，優(yōu)勢(shì)明顯。一年來，各級(jí)地稅部門圓滿完成了二手房交易代征工作。

（二）征管方面

長(zhǎng)期以來，地稅部門在存量房交易稅收管理工作上建立了較為完善的征管體系，積累了大量征管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，由地稅機(jī)關(guān)代征有利于營改增改革目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，減少社會(huì)波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)征管效率最大化。在二手房交易中部分涉稅指標(biāo)確定難度高：一是成交價(jià)格核實(shí)難，而買賣雙方合同價(jià)格的真?zhèn)沃苯佑绊懚愂帐杖?。二是家庭唯一生活用房界定難。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，計(jì)稅價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收。對(duì)于家庭唯一住房，也需要稅務(wù)部門掌握，從而判斷該房產(chǎn)能否適用免征個(gè)人所得稅政策。二手房交易涉稅指標(biāo)的確定除了需要熟悉政策，更需要多年實(shí)戰(zhàn)征管經(jīng)驗(yàn)的積累，地稅部門較國稅部門優(yōu)勢(shì)明顯。另外，二手房有關(guān)信息的取得，有時(shí)僅憑稅務(wù)部門力量不能確切掌握，需要房管、土地、公安等部門協(xié)同配合，地稅機(jī)關(guān)在與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)作方面較國稅機(jī)關(guān)優(yōu)勢(shì)明顯。

（三）納稅服務(wù)方面

營改增后，二手房交易環(huán)節(jié)涉及的增值稅、契稅、個(gè)人所得稅等稅種，分屬國稅機(jī)關(guān)與地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行征管。特別是個(gè)人進(jìn)行二手房交易，如果國地稅分別繳納，勢(shì)必出現(xiàn)“納稅人兩邊跑，稅務(wù)機(jī)關(guān)兩邊征”的現(xiàn)象，容易引起納稅人反感。國地稅互相委托征收將成為破解難題的有效選擇，這也是順應(yīng)存量房一體化管理的要求。同時(shí)，營改增到位后，國稅辦稅服務(wù)廳業(yè)務(wù)量大幅上升，地稅則反之。因此，在征管系統(tǒng)尚未實(shí)現(xiàn)國地稅業(yè)務(wù)一體化辦理的情況下，采取委托代征的方式可以實(shí)現(xiàn)“進(jìn)一家門、辦兩家事”的工作目標(biāo)。

二、北京市受托代征增值稅基本情況

（一）代征依據(jù)

為確保營改增試點(diǎn)工作的順利實(shí)施，方便納稅人辦稅，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）明確了納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

（二）代征范圍

文件中所稱“取得不動(dòng)產(chǎn)”，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？梢?，暫委托地方稅務(wù)局代為征收的不動(dòng)產(chǎn)，是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案過，完成初始登記和總登記的房屋，再次上市交易的房產(chǎn)，俗稱“二手房”。包括企業(yè)納稅人和自然人納稅人。

（三）代征模式

北京市地方稅務(wù)局根據(jù)實(shí)際工作的需要，二手房交易稅費(fèi)征收崗位設(shè)置主要有：（1）資料初審崗。負(fù)責(zé)審核納稅人提供的申報(bào)資料，確認(rèn)納稅人申報(bào)資料的齊全、有效。（2）業(yè)務(wù)辦理崗。負(fù)責(zé)審核資料，錄入系統(tǒng)，根據(jù)納稅人情況，選擇稅款征收的稅種及相關(guān)優(yōu)惠政策，計(jì)算稅款，同時(shí)，負(fù)責(zé)收取稅款，并打印完稅證明及增值稅普通發(fā)票。（3）業(yè)務(wù)復(fù)核崗。負(fù)責(zé)檢查業(yè)務(wù)辦理情況，資料是否齊全，錄入是否正確，計(jì)稅是否準(zhǔn)確等等。（4）檔案管理崗。負(fù)責(zé)檔案的留存，檔案自查、檔案借閱等工作。依托信息化系統(tǒng)，有序開展工作，確保了二手房征收稅款業(yè)務(wù)的平穩(wěn)運(yùn)行。

（四）代征流程

目前，北京存量房交易的征收流程是由“特色軟件”、“金三系統(tǒng)”、“代開票系統(tǒng)”三系統(tǒng)合一聯(lián)動(dòng)完成的?！疤厣浖必?fù)責(zé)核定計(jì)稅價(jià)格并申報(bào)納稅，打印代開發(fā)票申請(qǐng)表、契稅申報(bào)表。隨后，數(shù)據(jù)自動(dòng)同步到“金三系統(tǒng)”，由征收崗人員為納稅人辦理刷卡繳稅并開具完稅證明。再由代開發(fā)票崗人員通過金三系統(tǒng)提交代開申請(qǐng)，導(dǎo)入單機(jī)版“代開票系統(tǒng)”代開增值稅普通發(fā)票。最后，由檔案人員統(tǒng)一進(jìn)行歸檔整理。

圖1 二手房交易流程圖

三、受托征收增值稅存在的問題

全面推開營改增試點(diǎn)是1994年以來最為重大的一次稅制改革，經(jīng)過一年多的努力，委托代征工作運(yùn)行平穩(wěn)，成效顯著，但也存在一些問題，值得研究。

（一）政策問題

1.政策規(guī)定不一致，造成管理復(fù)雜

現(xiàn)行增值稅規(guī)定“個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅?！眰€(gè)人所得稅規(guī)定“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅?！痹鲋刀悺€(gè)人所得稅都在二手房交易環(huán)節(jié)發(fā)生，但由于政策規(guī)定的不同，加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)征管復(fù)雜性，也造成納稅人對(duì)政策理解的困惑。

2.營改增對(duì)個(gè)人所得稅的影響

個(gè)人所得稅應(yīng)征額=（核定價(jià)-原值-原契稅-10%裝修款-增值稅及附加）×20%。營改增后，二手房交易增值稅稅負(fù)下降。此外，在應(yīng)繳增值稅減少的情況下，以其為計(jì)稅依據(jù)的各種附加費(fèi)同樣也會(huì)減少，根據(jù)個(gè)人所得稅計(jì)算公式，增值稅及附加的減少直接導(dǎo)致個(gè)人所得稅可抵扣的稅金減少，因此個(gè)人所得稅會(huì)稍有增加。

3.營改增對(duì)其他稅種的影響

增值稅屬于價(jià)外稅，與價(jià)內(nèi)稅的營業(yè)稅相比，對(duì)房屋交易中的其他稅款在計(jì)算上也帶來一定影響，尤其是在營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的認(rèn)定和計(jì)算上，規(guī)則變得更為復(fù)雜。這就導(dǎo)致在實(shí)際的征收中，向納稅人解釋稅款計(jì)算規(guī)則面臨更大困難。

作為數(shù)值仿真的一個(gè)應(yīng)用實(shí)例，本文通過利用MATLAB軟件，數(shù)值模擬一個(gè)通有恒定電流的矩形線圈在空間中產(chǎn)生的磁場(chǎng)(磁感應(yīng)強(qiáng)度)。并分析了這一磁場(chǎng)在空間中的分布特點(diǎn)。

（二）操作問題

金稅三期工程使中國稅務(wù)部門的軟件基礎(chǔ)、數(shù)據(jù)資源、技術(shù)條件有了跨越式提升。2016年8月8日，金稅三期系統(tǒng)在北京地稅系統(tǒng)上線，二手房交易形成了由“特色軟件”、“金三系統(tǒng)”、“代開票系統(tǒng)”三系統(tǒng)合一聯(lián)動(dòng)完成的模式，經(jīng)多次磨合，已為二手房交易相關(guān)稅款的征收提供了很大的便利，但在實(shí)際操作和征收過程中，仍存在一些問題。

1.金三系統(tǒng)與特色軟件銜接問題

金三系統(tǒng)上線后，二手房審核通過特色軟件來完成，刷卡繳稅通過金三系統(tǒng)來完成，但是在日常繳稅過程中還是會(huì)偶爾出現(xiàn)二者銜接不好的問題，例如在特色軟件審核完畢后，在金三系統(tǒng)端無法進(jìn)行后續(xù)操作，或是系統(tǒng)提示查找過程發(fā)生錯(cuò)誤，無法完成刷卡及增值稅發(fā)票的開具。

2.金三系統(tǒng)個(gè)性化問題考慮不周

金三系統(tǒng)在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)導(dǎo)出、差額征收增值稅的業(yè)務(wù)填報(bào)、賣方出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)、網(wǎng)簽價(jià)格低于核定價(jià)格及代開紅字發(fā)票等特殊情況下，金三系統(tǒng)軟件仍不能滿足征管現(xiàn)實(shí)需要。

（三）單位代征相關(guān)問題

針對(duì)單位轉(zhuǎn)讓存量房無論在政策規(guī)定還是發(fā)票管理上，一般納稅人與小規(guī)模納稅人均不相同。政策層面，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。而小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。發(fā)票管理層面，對(duì)不能自行開具增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人由地稅代開增值稅發(fā)票，對(duì)一般納稅人不予代開發(fā)票。政策規(guī)定的復(fù)雜性與征收管理的多樣性，均加大了地稅部門代征難度。

1.難以判斷企業(yè)為一般納稅人或小規(guī)模納稅人

2.企業(yè)開具銷售房屋發(fā)票存在現(xiàn)實(shí)困難

大多數(shù)銷售房屋的企業(yè)多是在北京有個(gè)別房產(chǎn)，但其主營業(yè)務(wù)并沒有銷售房產(chǎn)，也不是經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，在開具增值稅發(fā)票時(shí)，存在單張發(fā)票限額、每月領(lǐng)購發(fā)票數(shù)量限額或是沒有差額5%稅率，仍需向當(dāng)?shù)貒愡M(jìn)行申請(qǐng)。有企業(yè)為避免麻煩，未去當(dāng)?shù)貒惒块T申請(qǐng)?jiān)霭嬖隽?，因其單張票面金額受限，為買方開具多張?jiān)鲋刀惏l(fā)票，這無疑給買方再次銷售帶來了不必要的麻煩。

3.不便于注冊(cè)登記地主管國稅機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的管理

在實(shí)際辦稅過程中，單位轉(zhuǎn)讓二手房可能存在低于原購房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象，地稅部門按照政府指導(dǎo)價(jià)核定征收稅款。很多地方國稅部門不允許企業(yè)這樣異常交易，但企業(yè)往往不會(huì)提前咨詢當(dāng)?shù)貒悪C(jī)關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)在房產(chǎn)所在地地稅部門繳納完稅款后，因國稅部門對(duì)其納稅事宜不認(rèn)可，造成企業(yè)來地稅部門退稅，重新簽訂存量房網(wǎng)簽合同，再次到地稅部門申報(bào)繳稅。這無疑給征納雙方帶來不必要的工作量。

四、對(duì)下一步工作的建議

（一）統(tǒng)一二手房交易相關(guān)政策

目前，房地產(chǎn)價(jià)格仍在高位，從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、遏制房地產(chǎn)投資的角度考慮，以及為方便征納雙方更好地把握現(xiàn)行政策，提高征管效率，建議統(tǒng)一二手房交易中涉及的增值稅與個(gè)人所得稅政策規(guī)定，將免稅時(shí)間統(tǒng)一規(guī)定為一個(gè)時(shí)間，我們認(rèn)為三至五年為宜。

（二）增強(qiáng)系統(tǒng)對(duì)接，加強(qiáng)部門間信息共享

目前特色軟件與金三系統(tǒng)并未完全銜接，數(shù)據(jù)仍需手工通過臺(tái)賬統(tǒng)計(jì)，檔案歸集人員手工錄入臺(tái)賬準(zhǔn)確率不足。應(yīng)進(jìn)一步完善金三系統(tǒng)的相關(guān)功能，增強(qiáng)申報(bào)核定系統(tǒng)、特色軟件、金三系統(tǒng)和代開發(fā)票系統(tǒng)間的對(duì)接，彌補(bǔ)目前的不足，如發(fā)票地址重復(fù)、贈(zèng)與代開發(fā)票金額錄入不能為零等問題。此外，目前僅有特色軟件中存量房信息實(shí)現(xiàn)了與建委系統(tǒng)的對(duì)接，建議加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的對(duì)接，避免手工錄入合同信息情況的出現(xiàn)。加強(qiáng)與其他有關(guān)部門的信息共享，如已售公房情況、拆遷情況以及法院判決等信息，建立稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部的退抵稅核查系統(tǒng)，在提高辦稅效率的同時(shí)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)與公安、民政部門的合作，對(duì)納稅人提供的材料進(jìn)行有效核實(shí)。

（三）適時(shí)調(diào)整單位轉(zhuǎn)讓存量房增值稅的征收單位

單位轉(zhuǎn)讓存量房存在征管分離、票稅分離、信息分離、國地稅銜接滯后等問題，使得國地稅部門存在一定的稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。鑒于單位轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)政策明晰，不涉及過多的稅收優(yōu)惠及住宅性質(zhì)界定等問題，建議適時(shí)調(diào)整單位轉(zhuǎn)讓存量房的增值稅征收機(jī)關(guān)，即地稅機(jī)關(guān)不再對(duì)單位轉(zhuǎn)讓二手房業(yè)務(wù)代征增值稅，而改為企業(yè)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)或不動(dòng)產(chǎn)所在地國稅機(jī)關(guān)自行申報(bào)繳納增值稅，自行開具發(fā)票。對(duì)不能開具發(fā)票的納稅人到國稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票，從而理順并解決了目前因代征模式給稅企雙方造成的諸多不便。

（四）深化國地稅部門合作，加強(qiáng)二手房信息共享

通過信息化建設(shè)加強(qiáng)國地稅合作，建議在金三系統(tǒng)中增設(shè)“單位納稅人二手房交易信息查詢模塊”，構(gòu)建固定信息傳遞系統(tǒng)，國地稅機(jī)關(guān)工作人員能夠及時(shí)通過模塊判定納稅人二手房交易各稅種完稅情況，形成良好的二手房護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，從源頭上控制稅款流失情況發(fā)生，降低執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，確保稅款應(yīng)收盡收。

Abstract:With the completely replacing business tax with VAT,VAT on stock house exchange is collected by the local tax bureau on behalf,which is better to transform the tax policy and operation,but there are still quite a fewproblems.This article elaborates the advantages of local tax bureau collection and also the current collection station.By analyzing the problems,the suggestions are provided to further improve the efficiency from the respective of the policies,the PhaseⅢGolden Tax Project,adjusting collection unit,information sharing.

Key words:Stock House;Agent Collection Unit;VAT;PhaseⅢGolden Tax Project;Information Sharing

作者單位：北京市地方稅務(wù)局稅收管理三處

（責(zé)任編輯：邢荷生）

A Discussion and Introduction of Current Status of VAT on Stock House Exchange Collected by the Local Tax Bureau as an Agent

Lu Kun Cai Ying Ma Lin

F812.42

A

2096-1391（2017）08-0138-05