陳初陽

【摘 要】進入21世紀，社會經(jīng)濟水平快速提升，促進了房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮發(fā)展階段，為國民經(jīng)濟的發(fā)展貢獻諸多，也引發(fā)學界對房地產(chǎn)方面的內(nèi)容進行研究。由于房地長市場機制缺乏健全規(guī)范，且在投資方面具有投入高、收益性大的特點，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)投入過多資金，導致投資過熱現(xiàn)象頻現(xiàn)，為房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展埋下隱患，給部分投資商造成投資風險。本文基于我國現(xiàn)行經(jīng)濟市場狀態(tài)，對房地產(chǎn)投資風險相關問題進行討論，分析有效應對投資風險的防范手段。

【關鍵詞】房地產(chǎn)投資；投資風險分析；風險防范措施

引言：

自從建立中國特色社會主義市場經(jīng)濟制度，我國在經(jīng)濟運行方面蓬勃發(fā)展，伴隨各項經(jīng)濟政策與方針的執(zhí)行，我國房地產(chǎn)行業(yè)享受各項扶持與優(yōu)惠內(nèi)容，這為房地產(chǎn)投資提供了必要條件，同時活躍了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資限制情況少，對投資主體與投資手段要求不高，因此造就多元化的房地產(chǎn)投資形式，本文選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)角度進行分析，對房地產(chǎn)投資風險與防范手段進行簡要論述。

一、房地產(chǎn)投資風險因素的分析

了解房地產(chǎn)行業(yè)行情，才能做好投資，然而房地產(chǎn)行業(yè)投資收到諸多因素影響，以至于投資過程中會出現(xiàn)各種各樣的影響因素，這是一個動態(tài)過程，并非一擊即中。因此在進行房地產(chǎn)投資時，需要不斷掌控新的動態(tài)情況，對各項環(huán)節(jié)產(chǎn)生的風險因素都加以重視，及時采取應對措施才可提高房地產(chǎn)投資安全性。

（一）房地產(chǎn)投資前期風險

1.政策風險

國家政策及地方出臺相關政策對房地產(chǎn)投資影響巨大，由于房地產(chǎn)行業(yè)運行與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關，政府在政策上對房地產(chǎn)行業(yè)把控較為嚴格，因此在很大程度上由政策帶來的風險需要房地產(chǎn)行業(yè)認真對待[1]。首先，金融政策上，國家會根據(jù)經(jīng)濟運行狀態(tài)做宏觀調(diào)控，而房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中多數(shù)會通過銀行貸款渠道籌措資金，一旦金融政策調(diào)整就會引起銀行利率的波動，繼而對房地產(chǎn)貸款造成影響。其次，產(chǎn)業(yè)政策導致的風險，主要由政府在產(chǎn)業(yè)改革及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面引發(fā)，隨著我國現(xiàn)代化建設水平的提高，國家大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的同時降低了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的占比率，使房地產(chǎn)總體投資資金陷入緊縮投資，容易影響房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟活動，給其造成損失。

2.政治環(huán)境風險

政治環(huán)境風險于我國是出現(xiàn)幾率較低的房地產(chǎn)投資風險影響因素，從國際市場上開，局部地區(qū)發(fā)生的政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性的政治事件對當?shù)胤康禺a(chǎn)投資活動產(chǎn)生巨大影響，嚴重者造成房地產(chǎn)價值驟降。這些年來我國房地產(chǎn)市場價值波動也多數(shù)受到周邊國家政治環(huán)境更迭牽連，例如9.11事件后包括中國在內(nèi)的眾多國家在短期內(nèi)陷入社會不安定狀態(tài)下，此時國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟陷入低迷，樓市持續(xù)走低，給多地房地產(chǎn)企業(yè)造成沖擊。

3.經(jīng)濟制度改革風險

我國經(jīng)濟體制改革是循序漸進的，每次制度改革都將關系到國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比例與經(jīng)濟運行機制的再調(diào)整，因此對各個行業(yè)都產(chǎn)生舉足輕重的影響。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理與經(jīng)濟制度存在緊密聯(lián)系，不但是因為經(jīng)濟制度改革直接變動房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，更因為經(jīng)濟制度改革后會間接促進房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。例如，城市傾向發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)低工業(yè)產(chǎn)業(yè)占比率，意味著城市房地產(chǎn)投資傾向于寫字樓，而降低工業(yè)廠房投資資金。

（二）房地產(chǎn)投資開發(fā)建設期風險

1.土地獲取風險

房地產(chǎn)投資開發(fā)建設涉及大量征地拆遷活動，因此房地產(chǎn)投資順利與否與土地獲取有直接關系。當前，我國對于拆遷補償方面的法律規(guī)定并不完善，且由于社會群眾心里因素導致土地征地拆遷總是困難重重，往往房地產(chǎn)投資方為了盡快開發(fā)項目會投入更多時間與金錢，因此房地產(chǎn)投資者承擔了更大的機會成本，面臨項目開發(fā)與投資風險[2]。

2.工期拖延風險

房地產(chǎn)開發(fā)建設期間做到時間短、動工快、高質(zhì)量可以提高項目投資的價值含量。因此工程項目工期拖延會給房地產(chǎn)投資帶來額外風險，縱觀我國房地產(chǎn)市場，任何環(huán)節(jié)時間后延都可能錯失良機，并且會對后期房地產(chǎn)銷售造成阻礙，例如，有房地產(chǎn)項目工程在建期間，已經(jīng)開發(fā)預售，而由于工期拖延沒有如期交工就需交付違約金，并承擔聲譽損失責任，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說是極為嚴重的。

3.項目質(zhì)量風險

質(zhì)量決定競爭實力，房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量達到指標就是房地產(chǎn)公司的招牌，在房地產(chǎn)競爭之中擁有過硬的項目質(zhì)量，就擁有更大的出頭機會。消費者購買樓房，主要考慮的就是建筑質(zhì)量問題。尤其重要的是，如果房地產(chǎn)開發(fā)投資資金過大，而質(zhì)量不過關，一旦因項目質(zhì)量產(chǎn)生糾紛，那么給房地產(chǎn)公司將造成巨大沖擊，甚至逐漸被其他競爭對手打壓，最后只能退出房地產(chǎn)界。

4.開發(fā)成本風險

房地產(chǎn)投資前對開發(fā)項目進行預算，但是由于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)眾多，對資金需求量大，很多階段都會出現(xiàn)多種多樣的原因而增加成本預算，這就造成了房地產(chǎn)投資開發(fā)成本風險。一般，在開發(fā)建設前期開發(fā)成本對整體項目影響較大，越到后期開發(fā)成本風險性就越小，因此在開發(fā)建設前期需要謹慎思考項目成本投入，降低項目開發(fā)成本風險。

（三）房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理期風險

1.營銷策劃風險

房地產(chǎn)營銷策劃風險是指房地產(chǎn)公司營銷決策與營銷管理在過程中出現(xiàn)重大失誤或增大失誤的可能性將導致營銷所得利潤大大減少，無法獲得預期投資經(jīng)營所得收益。企業(yè)營銷策劃是經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場競爭激烈，擁有精準的營銷眼光，制定具有優(yōu)勢的營銷價格，具備全面的銷售渠道與銷售方式是獲得消費者青睞的重要方式。如果房地產(chǎn)公司營銷策劃出現(xiàn)問題，就會在銷售環(huán)節(jié)落后競爭者，將消費者流量推向競爭對手，直接降低房地產(chǎn)公司在市場上的形象與聲譽。

2.物業(yè)管理風險

房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，從售前到售后服務都成為房地產(chǎn)行業(yè)提高競爭力的重要手段。其中物業(yè)管理是房地產(chǎn)公司主要面臨的售后投資風險，不良的售后服務以及不合理的物業(yè)管理收費都會引發(fā)業(yè)主不滿， 繼而導致房地產(chǎn)企業(yè)名聲受損，日后開發(fā)項目進展困難。endprint

二、房地產(chǎn)投資風險防范手段分析

（一）科學制定項目決策，優(yōu)化房地產(chǎn)投資組合

房地產(chǎn)投資風險的防范主要是通過各種預防手段和處理措施進行的，因此在開發(fā)項目前就必須針對房地產(chǎn)投資做好各項環(huán)節(jié)的決策，建立風險防范保護措施[3]。由于房地產(chǎn)投資項目是一項動態(tài)變化項目，如果不能根據(jù)實際調(diào)查數(shù)據(jù)做好充分準備，就容易使項目進度擱淺，從而發(fā)生較大風險，因此必須做好風險防范。首先，針對項目所在區(qū)域進行充分市場調(diào)查分析，通過市場反饋數(shù)據(jù)做出科學項目決策，包括區(qū)域消費者需求、區(qū)域土地價格、區(qū)域法律法規(guī)等。其次，針對項目內(nèi)容制定措施，利用轉(zhuǎn)移風險方式減少投資風險帶來的損失。例如，通過房地產(chǎn)開發(fā)建設合同轉(zhuǎn)移風險，在責任問題中，合同雙方可以充分利用合同巧妙轉(zhuǎn)移風險損失責任。在房地產(chǎn)投資項目實踐中，如果想要規(guī)避工期拖延造成的風險，投資者就可以在合同條款中規(guī)定若承建方不能按時完成指定工程量，責任和費用由承建方承擔。此外，利用投資組合方式減小投資風險也是較為實用的防范手段，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，來增強房地產(chǎn)投資方的薄弱領域，以促進房地產(chǎn)投資領域的健康發(fā)展，化解房地產(chǎn)投資過程中存在的風險，提高房地產(chǎn)市場總體抗風險能力和獲利能力。

（二）健全管理機制，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平

若想提高房地產(chǎn)風險預防能力，必須建立完善的管理機制，從全方位制定相應的管理措施，增強房地產(chǎn)公司對項目環(huán)節(jié)與內(nèi)容的把控能力。首先，建立風險防范機制，提高房地產(chǎn)公司風險意識。可根據(jù)房地產(chǎn)項目投保相應的房地產(chǎn)保險，為房地產(chǎn)投資奠定堅實基礎，有效規(guī)避各種風險。其次，健全房地產(chǎn)項目監(jiān)督管理機制，嚴格管控房地產(chǎn)項目工程建設過程中的各項環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目在建期間涉及到建筑材料購買與消耗、人員安排、施工時間安排等諸多內(nèi)容，這些項目進展都離不開投資成本的增加與消耗，如果在工程項目在建期間無法全面監(jiān)管上述環(huán)節(jié)，實施有效管理措施就容易引發(fā)房地產(chǎn)項目質(zhì)量、成本以及工期方面的風險。對此，房地產(chǎn)公司需要認真組建監(jiān)督小組，加強對項目在建期間涉及內(nèi)容的管理，保證投資有所值[4]。最后，還要注重建立質(zhì)量監(jiān)管機制，質(zhì)量是房地產(chǎn)投資獲得回報的關鍵，專人專項緊盯項目建設質(zhì)量才能有效預防意外，降低房地產(chǎn)風險。

（三）結(jié)合實際策劃營銷，增加房地產(chǎn)競爭實力

房地產(chǎn)投資回報直接反映在經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)，如果樓房迅速賣光，那么房地產(chǎn)投資項目的資金就會快速回籠，因此必須重視營銷策劃，以便增強房地產(chǎn)公司同行業(yè)競爭力。各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同，則需要考慮的營銷策略影響因素不同，總之需要結(jié)合房地產(chǎn)項目所在地實際情況策劃營銷方法。例如，北京、廣州、上海等大型城市為迎合年輕消費者群體需求，多實施分期付款方法，并且會結(jié)合消費者工作、經(jīng)濟能力調(diào)控首付金額，吸引了年輕消費群體。

三、結(jié)束語

毋庸置疑，房地產(chǎn)投資活動對我國其他產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟的發(fā)展起到積極帶動作用，任何時期都不能忽略房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位。如此情況，我們更要充分考慮房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的風險，研究應對房地產(chǎn)投資風險的手段，以此來提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的抗風險能力。

【參考文獻】

[1]楊曉峰.關于房地產(chǎn)投資風險分析與防范的探討[J].電子制作，2014（23）：270. 10.

[2]陳治宇.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理研究[D].西南財經(jīng)大學，2013.

[3]王賽敏.淺析房地產(chǎn)投資風險分析及其防范措施[J].商，2012（23）：47.

[4]徐學軍.房地產(chǎn)投資風險分析與防范研究[J].商業(yè)文化（學術(shù)版），2010（01）：80-81.endprint