方甜

摘 要：本文將對其房價居高不下的原因進行分析，并從其原因出發(fā)，探討可以采取的對策，從而應對房價居高不下的形勢。

關鍵詞：房地產行業(yè)；房價；原因；對策

一、引言

在社會經濟不斷發(fā)展的大形勢下，住房成為亟待解決的一大問題，而隨著國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，更多的人涌向城鎮(zhèn)，不管是工作還是生活，住房是必不可少的，特別是在一二線城市，需求的增長拉動房價的上升，使得房價居高不下。2016年房地產市場再創(chuàng)高點，三四線城市房價穩(wěn)中有升，使得整個房地產行業(yè)成為經濟熱點。另一方面，除了正常的需求外，還存在著一些炒房的現(xiàn)象，這些人將房子作為一種投資的手段，而不僅僅是生活的需求，這在很大程度上造成了房價的不斷上升。對于消費者而言，一部分已經擁有住房的消費者不希望房價降下來，另一部分準備買房或者將來準備買房的人，則希望房價能降到他們可接受的水平，但是對于政府而言，讓房價處于一個穩(wěn)定的水平，使房地產企業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展是現(xiàn)在的重要任務。

二、黃山市房地產行業(yè)的相關情況

安徽省黃山市由于其獨特的地理環(huán)境，一些古老的城鎮(zhèn)有著很多的古民居，黃山作為國內著名旅游景點，所以黃山市主要還是以旅游業(yè)為主，黃山市成為2016年十大宜居城市之一，很多人選擇在黃山市購置房產，從而增加了商品房的需求，另一方面，很多的古民居受到國家的保護，不允許對其造成破壞，而黃山市存在著很多的古民居，平均每個縣會有2―3個古民居村落，而每個鎮(zhèn)還有著古老的民宅和街道，它們占用了很大一部分的土地資源，而且由于其分散性，使得其所在地以及周邊一些地區(qū)都不具備開發(fā)條件，使得土地供給減少，而供給減少，使得商品房的價格不斷上漲，2016年4月，新房的平均房價5081元/平方米，二手房的平均房價5126元/平方米，而2017年3月，新房的平均房價5607元/平方米，二手房的平均房價6518元/平方米，上漲了10.35%，而2016年黃山市GDP全國排名258名，人均收入在4000元左右，居民難以承擔高額的房價。

三、房價居高不下的原因

1.房地產行業(yè)成本高

（1）獲得土地成本高。土地資源是一個國家的重要資源，特別是在一線城市，人口密度大，土地資源就變得尤其重要，因此房地產企業(yè)在一線城市拿到土地的成本就明顯要高。重點監(jiān)測城市中，地價總體水平為5680元/平方米，較上一季度增長1.77%，較去年同期增長7.27%。

據(jù)星空地產研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年黃山市共成交12宗土地、累計639.14畝，土地成交均價為146.52萬元/畝，合2196.70元/平方米，成交總價達93645.94萬元，土地成交均價較2015年同比增長31.63%。即使黃山市的土地成交均價相較一線城市還有一定的差距，但綜合黃山市人均收入可以看出，其土地價格還是處在一個較高的水平，而房價居高不下，很大一部分原因在于土地成本高，對于房地產開發(fā)而言，土地資源的獲得是基礎。

（2）原材料成本。社會需求增加帶動基礎行業(yè)的投資，作為建造房屋的原材料鋼筋、水泥、建材等的成本也在不斷地上漲，且房屋的建造對于原材料的要求是很高的，這將意味著房屋的使用壽命以及安全系數(shù)，這是消費者關注的重點。受工業(yè)去產能和樓市去庫存等因素的影響，截至2016年10月21日，鋼材綜合價格指數(shù)79.00點，同比上漲19.17點，較2016年年初增長22.63點。高線、三級螺紋鋼、熱軋卷板等重點鋼材品種價格同比上漲27.4%、27.9%、44.9%。另一方面，將原材料從產地運送到房地產開發(fā)區(qū)，房地產開發(fā)商需要考慮原材料的運輸?shù)膯栴}，在2016年9月21日，國家發(fā)布“最嚴治超令”，運費費用上漲。部分地區(qū)物流由6元一件貨漲到了10元一件，建材每噸運輸成本上漲100元。全國水泥同比上漲30%，進入2017年3月份，水泥行業(yè)在全國范圍內價格波動逐漸增多，上漲趨勢明顯，而黃山市2017年4月6日發(fā)布最近時間的水泥市場價格監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)水泥價格小幅上揚。鋼鐵方面，2017年3月6日到3月12日，國內鋼價綜合指數(shù)為138.04，較2016年同期的92.05，同比上漲近50%。據(jù)價格監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：黃山市2016年12月中旬，圓鋼、螺紋鋼、線材、熱扎中厚板、熱軋卷板、冷軋卷板、鍍鋅板較2016年11月同期分別增長35.8%、31.9%、35%、27.4%、32.2%、29.5%、24.6%，漲幅較大。

（3）勞動力與人才成本高。房子的空間架構需要建筑師進行設計，以保證其地基的牢固及空間骨架的穩(wěn)定，而建筑師付出了腦力勞動，是價格最高的勞動成本之一。不同于一般的勞動力，人才的成本明顯更高一些，而一個好的設計團隊是必不可少的。

隨著中國經濟的發(fā)展，一般勞動力成本也在不斷上升，2016年中國民生政策以降低“五險一金”繳費率為突破口，這將對企業(yè)用工成本的調整產生積極影響。2016年預計全國用工成本較2015年上漲8.68，北京、上海、廣東、武漢的整體用工成本漲幅將超10%，成都的用工成本漲幅最高，預計為14.08%，而黃山市勞動力成本也在不斷上升。

2.房地產市場的信息不對稱

房地產開發(fā)商與消費者之間的信息不對稱。在房地產市場中，商品房的質量和成本等信息只有房地產開發(fā)商知道，而消費者對其不甚了解，消費者知道的只是房地產市場價格的大概信息，這就造成了開發(fā)商和消費者信息的不對稱，而這種信息的不對稱使得開發(fā)商有絕對的價格信息優(yōu)勢。土地的成本、原材料的成本、融資成本等信息，消費者都不了解，而且商品房的價格還會受區(qū)域位置、經濟環(huán)境、政治環(huán)境等因素的影響，使得消費者對于商品房的價格定位不準，這就給了房地產開發(fā)商牟取暴利的機會，使得消費者被動地接受高昂的價格和承擔風險。

房地產開發(fā)商與政府的信息不對稱。開發(fā)商要拿到土地，就要征得政府的同意，而政府通過高價出賣土地，來增加財政收入，但是開發(fā)商對于土地的價值很難精準預估，這就形成了信息的不對稱，而開發(fā)商高價取得土地，就要承擔風險，而其又通過高價出賣商品房，將風險轉嫁給消費者，使得消費者承擔高價，這是房價居高不下的一大原因。

3.炒房熱潮的推動

隨著經濟的發(fā)展，商品房不再僅僅被當作生活的一種必然需求，而很多人將其作為一種投資和投機的需求，俗稱“炒房”。這些人將大量的資金投資于房地產行業(yè)，從中賺取差價，而由于商品房的不可移動性以及房地產行業(yè)的信息不對稱，使得他們能夠從中得到高額的利潤，由于他們占據(jù)了很大部分的房產資源，使得人們對房子的需求急劇上升，而供不應求就會導致房地產開發(fā)商擴大開發(fā)規(guī)模，而消費者爭相購買，推動房價的上漲。

四、控制房價增長的對策

（1）政府調控。一是政府強力推進雙向調控和不動產登記制度政策的實施，這在很大程度上減緩了房價的增長，雙向調控是指一線增加供應，這里的供應更多的是保障房的供應，同時要遏制炒房；三四線城市，特別是那些供大于求的城市，要限制土地出讓，減少土地出讓，最主要工作應該是加快去化。同時對不動產進行登記，這樣有助于國家了解房地產市場的存量和潛在供應，從而確定下一步的目標和戰(zhàn)略，實現(xiàn)對房地產市場的調控。通過不動產的登記，就能很快監(jiān)測出黃山市有多少房產是居民在住房，有多少是外來人口在住房，同時能夠知道有多少人擁有不止一套房產，是進行投資還是居住需求。二是繼續(xù)預防和打擊涉房腐敗問題，讓權力在陽光下進行，能夠有效降低房地產項目的成本，雖然目前反腐工作已經進入正軌，但仍需注意腐敗的可能，而房地產市場是重點關注的區(qū)域。對于黃山市而言，2016年地方政府收入有12.32%財政收入來自土地出讓金，地方政府則要注重土地的出讓面積和出讓金額的合理性，在財政收入上不可過分依賴土地出讓金。

（2）消費者理性購房。為了避免消費者與房地產開發(fā)商之間的信息不對稱，消費者應該在購房時了解與自己所購房產相關的信息，不可因“現(xiàn)在不買，以后價格就上漲了”的心理去購房，這樣很容易讓開發(fā)商抬高房價。據(jù)報道稱，2016年黃山市部分房產中介公司夸大棚改力度，哄抬房價，存在發(fā)布虛假信息、制造緊張氣氛的嫌疑，使得投資炒房現(xiàn)象愈演愈烈，面對這種情況，消費者就要理性去對待，不可盲目購房。另一方面，消費者不一定非要買一手房，二手房市場也是一個不錯的選擇，推動二手房市場的有序發(fā)展，增加供給量，增強商品房的流通，在很大程度上也可以抑制房價的上漲。黃山市在的二手房市場正在發(fā)展中，越來越多的人選擇購置二手房，協(xié)調好一手房市場和二手房市場的供給與需求，有望緩解黃山市房價的增長。

參考文獻

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（責任編輯：王文龍）