張輝+張洋

摘要：房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量決定項目的成敗，決定房地產(chǎn)企業(yè)自身的形象，本文從進(jìn)度、質(zhì)量、費用、合同、安全、環(huán)境、招投標(biāo)等幾個方面提出了提高房地產(chǎn)項目管理的措施，通過相應(yīng)的措施的實施，提高項目的質(zhì)量、加快項目的進(jìn)度、減少項目的成本。

Abstract： The quality of real estate project management determines the success of the project and the image of real estate company. This paper puts forward some measures to improve the management of real estate project from the aspects of progress， quality， cost， contract， safety， environment， bidding and so on. The implementation of the corresponding measures can improve the quality of the project， speed up the progress of the project and reduce the cost of the project.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；進(jìn)度管理；質(zhì)量管理；費用管理

Key words： real estate project；progress management；quality management；cost management

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）32-0064-02

0 引言

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)企業(yè)，興建了大量的房地產(chǎn)項目。由于大量的房地產(chǎn)企業(yè)自身條件限制及房地產(chǎn)項目快速興建的要求，忽略了房地產(chǎn)項目的管理問題，房地產(chǎn)項目出現(xiàn)了大量的質(zhì)量問題，質(zhì)量問題的出現(xiàn)影響了房地產(chǎn)項目的實際進(jìn)度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的自身形象，所以房地產(chǎn)項目必須加強(qiáng)項目管理的力度和手段。項目管理包括進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、費用管理、合同管理、風(fēng)險管理、安全管理與環(huán)境管理等方面，管理的內(nèi)容比較繁瑣，管理的方法多種多樣，根據(jù)相應(yīng)的實際房地產(chǎn)項目采用更為合理的管理方法，有助于房地產(chǎn)項目正常進(jìn)行，能夠有效完成質(zhì)量好、進(jìn)度快、成本低的建設(shè)項目。

1 房地產(chǎn)項目管理分析

1.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項目進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項目決策初期，認(rèn)真完成項目的調(diào)研工作，調(diào)研的內(nèi)容包括當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計行業(yè)水平、當(dāng)?shù)氐氖┕ば袠I(yè)水平、新技術(shù)的應(yīng)用情況、當(dāng)?shù)氐脑牧瞎?yīng)情況、當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等外部條件，外部條件決定項目的進(jìn)度完成情況。按照調(diào)研的結(jié)論合理編制房地產(chǎn)項目進(jìn)度的總體目標(biāo)，按照總體目標(biāo)建立準(zhǔn)備階段進(jìn)度目標(biāo)、設(shè)計階段進(jìn)度目標(biāo)、招投標(biāo)階段進(jìn)度目標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度目標(biāo)、工程施工階段進(jìn)度目標(biāo)、原材料采購進(jìn)度目標(biāo)等房地產(chǎn)項目實施階段的進(jìn)度目標(biāo)，根據(jù)進(jìn)度目標(biāo)制定各個階段的進(jìn)度計劃，按照每個階段的進(jìn)度計劃進(jìn)行相應(yīng)的實際工作，如果出現(xiàn)實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度不符的情況，利用動態(tài)控制的方式立即分析具體的原因，分析實際進(jìn)度是滯后還是提前，分析采用什么樣的措施進(jìn)行原計劃的調(diào)整，保證項目能夠按照原計劃完成，不影響項目總目標(biāo)的完成。房地產(chǎn)項目的前期調(diào)研工作對于進(jìn)度管理尤為重要，決定著項目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視這一重要環(huán)節(jié)，后期影響項目的正常進(jìn)行，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要尤其重視前期調(diào)研工作，認(rèn)真分析調(diào)研結(jié)果。

1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理

工程項目質(zhì)量決定了項目的成敗，決定房地產(chǎn)工程的信譽(yù)，決定了購房者的利益。房地產(chǎn)項目應(yīng)該在項目的初期確定項目質(zhì)量目標(biāo)，從項目決策、項目的設(shè)計、項目的施工等階段按照指定的質(zhì)量目標(biāo)來執(zhí)行，采用先進(jìn)的設(shè)計與施工方法，保證質(zhì)量的同時降低成本。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立項目質(zhì)量第一的原則，不要通過降低成本的方式降低工程質(zhì)量，項目的所有參與者都要參與項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量管理部門不要只委托工程監(jiān)理進(jìn)行質(zhì)量管理工作，也應(yīng)該采取監(jiān)督、旁站等方式參與項目的質(zhì)量管理當(dāng)中。項目的質(zhì)量管理嚴(yán)格控制項目管理者與操作者的自身素質(zhì)，保證參與人員能夠完成本項目的建設(shè)。項目參與者要嚴(yán)格控制工程材料和機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量，保證項目完成的質(zhì)量?，F(xiàn)階段，新工藝和新方法越來越多，如采用新的施工方法，一定要聘請有豐富經(jīng)驗的工程專家進(jìn)行論證，保證擬采用的新方法適用本項目，保證項目的質(zhì)量要求。項目的實施過程要嚴(yán)格執(zhí)行三階段控制原則：事前定制質(zhì)量計劃、事中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督、事后進(jìn)行評價與糾偏，不斷的總結(jié)經(jīng)驗與教訓(xùn)，保證后期的項目得以順利的進(jìn)行。項目的所有參與者秉承三全質(zhì)量控制原則：全面、全員、全過程的質(zhì)量控制，保證項目的質(zhì)量總目標(biāo)完成。

1.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項目費用管理

費用控制是一項系統(tǒng)性的工作，需要全體人員進(jìn)行參與進(jìn)行控制，房地產(chǎn)企業(yè)完善費用控制的程序性文件，確定每個項目費用控制的重點與目標(biāo)，明確費用控制的措施。項目前期要認(rèn)真完成項目投資估算的編制，投資估算是費用控制的總目標(biāo)。依據(jù)投資估算為基礎(chǔ)，編制總概算、修正總概算、施工圖預(yù)算等費用控制文件，按照費用控制文件進(jìn)行費用控制。設(shè)立獎罰制度，參與人采取相應(yīng)的方法降低了項目的費用就相應(yīng)比例進(jìn)行獎賞，提高項目參與人員進(jìn)行費用控制的積極性，減少決策者對于項目費用控制的壓力。

1.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)項目合同管理

一個房地產(chǎn)項目需要簽訂幾十份合同，包括監(jiān)理合同、設(shè)計合同、勘察合同、施工合同、分包合同、材料供應(yīng)合同等，合同是合同雙方履行權(quán)利與義務(wù)的執(zhí)行性文件，合同是工程建設(shè)簽訂雙方的最高行為準(zhǔn)則，加強(qiáng)合同管理保證項目的順利完成。項目前期認(rèn)真進(jìn)行調(diào)研，分析項目的外部因素，研究工程合同簽訂的依據(jù)與外部條件，確定適合于本項目的工程合同條款，保證房地產(chǎn)項目順利完成。建立房地產(chǎn)項目的合同管理體系，制定合同順利實施的工作程序，制定合同責(zé)任制度，將合同責(zé)任落實到人，保證合同的順利、實際和全面的履行。endprint

1.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境管理

房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境管理決定著項目的成敗，全面的安全與環(huán)境管理能將項目對于社會與環(huán)境的危害降到最低。項目的參與主體應(yīng)認(rèn)真做好層層的安全交底工作，讓所有的項目參與人認(rèn)識到項目的安全危害，提高安全意識，認(rèn)真設(shè)置安全防護(hù)措施，保證項目實際操作人員的安全。認(rèn)真分析項目的潛在問題，設(shè)計安全事故應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生緊急事件，一定安全應(yīng)急預(yù)案的措施進(jìn)行施救，減少更大的損失?，F(xiàn)階段，國家越來越重視環(huán)境保護(hù)的問題，房地產(chǎn)項目由于施工材料與施工工藝的原因會產(chǎn)生一定的環(huán)境破壞問題，包括大氣污染、水污染、噪聲污染等方面，房地產(chǎn)項目應(yīng)該建立合理的環(huán)境保護(hù)措施，制定切實可行的環(huán)境保護(hù)方案，保證項目的文明施工，保證環(huán)境管理的質(zhì)量。

1.6 加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的招投標(biāo)管理

房地產(chǎn)項目建筑面積較大、工程造價較高，需要重視招投標(biāo)階段的管理工作，通過招投標(biāo)階段的工作需求到更加優(yōu)秀的設(shè)計單位和施工單位進(jìn)行合作，能夠保證項目順利的進(jìn)行?，F(xiàn)階段，招投標(biāo)過程出現(xiàn)了大量的串通投標(biāo)、虛假投標(biāo)等違法行為，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真做好招投標(biāo)每一階段的審查工作，尤其是資格審查階段，到投標(biāo)單位進(jìn)行實地走訪，認(rèn)真分析投標(biāo)單位是否有相關(guān)資質(zhì)、是否從事過類似工程、財務(wù)狀況是否良好等方面問題，如果出現(xiàn)上述問題，立即取消其投標(biāo)資格。項目評標(biāo)階段認(rèn)真分析方案的可行性與使用性，設(shè)計是否有些新型的設(shè)計方法與設(shè)計觀點，施工是否有新穎的施工方法，例如復(fù)雜建筑設(shè)計能夠利用符號計算軟件進(jìn)行簡單的編程進(jìn)行計算分析，分析建筑結(jié)構(gòu)與橋梁結(jié)構(gòu)的內(nèi)力與位移情況[1-2]，與評標(biāo)專家進(jìn)行設(shè)計方法與施工方法的討論，如果設(shè)計與施工方法可行，能夠降低成本或者加快工程進(jìn)度，可以作為評標(biāo)的加分點。

2 總結(jié)

房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量決定項目的成敗，決定房地產(chǎn)企業(yè)自身的形象，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)只重視產(chǎn)出，不重視成本問題，本文從進(jìn)度、質(zhì)量、費用、合同、安全、環(huán)境、招投標(biāo)等幾個方面提出了提高房地產(chǎn)項目管理的措施，通過相應(yīng)的措施的實施，保證項目的順利完成，提高項目的質(zhì)量、加快項目的進(jìn)度、減少項目的成本，這也是房地產(chǎn)項目管理的最終目標(biāo)。

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