劉俊杰

摘 要 會(huì)計(jì)環(huán)境發(fā)生變化對(duì)歷史成本計(jì)量方式提出了挑戰(zhàn)，公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)運(yùn)而生，這一新的計(jì)量模式會(huì)對(duì)上市公司財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生許多影響，而在實(shí)際應(yīng)用中也存在很多的局限。該準(zhǔn)則實(shí)施至今已有十年，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用仍然只占很小的比例，這說(shuō)明實(shí)施公允價(jià)值的過(guò)程中存在很大的問(wèn)題，如當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境尚不成熟、不易獲得公允價(jià)值以及相應(yīng)的成本高等問(wèn)題。因此，本文主要闡述了當(dāng)前投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值應(yīng)用的狀況，詳細(xì)說(shuō)明存在的問(wèn)題以及提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

作為新興的計(jì)量屬性，公允價(jià)值自2006年實(shí)施以來(lái)，其應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)中的情況并不理想，社會(huì)對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量充滿(mǎn)懷疑，多數(shù)企業(yè)處于觀望。因此，會(huì)計(jì)界人士相繼對(duì)公允價(jià)值的前景表明自己的看法，以及對(duì)改善公允價(jià)值的實(shí)施提出了相應(yīng)的對(duì)策。

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

第一，在我國(guó)，公允價(jià)值的運(yùn)用條件不夠完善。張?zhí)穑?011）認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠完善，難以獲得可靠的公允價(jià)值。池昱萍（2017）認(rèn)為，雖然我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于國(guó)際大環(huán)境來(lái)說(shuō)尚且不夠成熟，但是微觀環(huán)境下的房地產(chǎn)交易活動(dòng)一直以來(lái)都比較活躍，房?jī)r(jià)也一直居高不下。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟也在一定程度上限制了企業(yè)使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

第二，利潤(rùn)波動(dòng)較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。魏玄（2017）認(rèn)為，在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，規(guī)范性和穩(wěn)定性較為不足，對(duì)于很多利益關(guān)系人，可能會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)，從而給企業(yè)的市場(chǎng)形象造成了不良影響。因此，對(duì)于投資性房地產(chǎn)這種模式的計(jì)量方法的選擇，不得不有所顧慮。龍露（2010）認(rèn)為，企業(yè)若采用公允價(jià)值，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況選擇，但是企業(yè)不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，并且一經(jīng)采用不得隨意變更。通過(guò)對(duì)上市公司的分析，有90%的公司依然是采用成本模計(jì)量屬性，而且這一現(xiàn)象在金融行業(yè)中表現(xiàn)更明顯。截至2013年4月30日的數(shù)據(jù)顯示，深市482家上市公司中，有239家公司擁有投資性房地產(chǎn)，占比49.59%。239家擁有投資性房地產(chǎn)的公司中，有225家上市公司采用了成本計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，占比94.14%，僅14家上市公司采用了公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的5.86%，這說(shuō)明《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在實(shí)行階段困難重重。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀分析

第一，《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的條件限制。由于《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的條件限制，很多公司管理者過(guò)于謹(jǐn)慎，所以都沒(méi)有將公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)中，如謹(jǐn)慎的選擇是《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求之一，因此通常會(huì)選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中限制了上市公司這種模式的計(jì)量方法的使用條件，因此很多企業(yè)過(guò)于謹(jǐn)慎，不得不采用成本計(jì)量模式。

第二，操作難度增大。采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估操作的難度較大，主要表現(xiàn)在技術(shù)因素、人才因素、成本因素三個(gè)方面。運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式需要有活躍的交易市場(chǎng)作為定價(jià)基礎(chǔ)，進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)需要專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員利用先進(jìn)的模型和現(xiàn)行市場(chǎng)要素進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和判斷。要獲得這些可靠的相關(guān)數(shù)據(jù)，需要建立強(qiáng)大的信息技術(shù)和數(shù)據(jù)庫(kù)支持系統(tǒng)，這就需要有各種高素質(zhì)人才作為支撐。而目前高素質(zhì)人才的匱乏，使公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的可操作性難度增大。除此之外，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行初始及后續(xù)計(jì)量，都要在每一會(huì)計(jì)期末重新評(píng)估該資產(chǎn)的公允價(jià)值，進(jìn)而加大了會(huì)計(jì)計(jì)量和財(cái)務(wù)管理的操作成本。

第三，公允價(jià)值導(dǎo)致利潤(rùn)波動(dòng)，不確定性大，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，如果企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的話，那么公允價(jià)值受到了市場(chǎng)環(huán)境的影響，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也會(huì)被影響。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明確，國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，特別是限購(gòu)來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，公允價(jià)值下降而導(dǎo)致的變動(dòng)損益將影響本年利潤(rùn)，從而導(dǎo)致利潤(rùn)的波動(dòng)，勢(shì)必影響投資者的信心。

第四，為盈余管理創(chuàng)造空間。成本模式下以歷史成本來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，每期還要計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，賬面價(jià)值逐年減少，但其實(shí)際的價(jià)值卻在不斷上升，這部分升值被上市公司隱藏了。上市公司或許是在等待一個(gè)時(shí)機(jī)，當(dāng)有需要的時(shí)候，如存在融資需求或者經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好出現(xiàn)連續(xù)虧損時(shí)才會(huì)選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，將隱藏的增值部分釋放出來(lái)，以此改善財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至解除退市危機(jī)。由于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增值來(lái)美化業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)只有一次，所以大部分上市公司不會(huì)輕易從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。

四、在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用公允價(jià)值的必要性

第一，提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨等其他資產(chǎn)不同，它具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特征，若把它等同于傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)，則不能真實(shí)地反映其價(jià)值，不利于投資者作出正確的決策?！缎聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則》在我國(guó)準(zhǔn)則體系中首次引人投資性房地產(chǎn)，對(duì)其確認(rèn)、計(jì)量、披露等各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，并在后續(xù)計(jì)量模式上給予企業(yè)選擇權(quán)。計(jì)量模式的選擇結(jié)果可以反映企業(yè)管理層的意圖，公允價(jià)值的使用可以提供更為可靠的會(huì)計(jì)信息。

第二，體現(xiàn)了與國(guó)際趨同。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式體現(xiàn)了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，有利于我國(guó)企業(yè)走出國(guó)門(mén)，降低了在國(guó)際市場(chǎng)上的融資成本。但我國(guó)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》并不是完全照搬國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，而是根據(jù)我國(guó)國(guó)情進(jìn)行了適當(dāng)?shù)男薷?。由于我?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展的過(guò)程，完全執(zhí)行公允價(jià)值的條件還不成熟，但有條件地采用公允價(jià)值，可以防止企業(yè)利用其操縱利潤(rùn)。

五、完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及對(duì)策

第一，規(guī)范公允價(jià)值運(yùn)用范圍。如果企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式，之前購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)價(jià)格上漲，賬面收益和凈資產(chǎn)也會(huì)極大地提升。所以，應(yīng)用這種投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，必須循序漸進(jìn)，必須加以考慮體系現(xiàn)狀，細(xì)化會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的運(yùn)用范圍，在條件不夠成熟的情況下，保證會(huì)計(jì)信息可比性的提升，最終降低公允價(jià)值的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)。

第二，完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的相關(guān)建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)只有在活躍的、成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公開(kāi)報(bào)價(jià)才能被市場(chǎng)參與者獲得并驗(yàn)證，公允價(jià)值才能可靠獲得。因此，加快各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，建立公開(kāi)、公正的市場(chǎng)機(jī)制，完善相關(guān)數(shù)據(jù)信息庫(kù)對(duì)形成統(tǒng)一、開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)，方便企業(yè)取得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及降低獲取信息成本很有必要。我國(guó)政府相關(guān)部門(mén)可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，聯(lián)合公證、稅收、財(cái)政部門(mén)以及房地產(chǎn)中介，建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以便收集交易信息、手續(xù)辦理、管理服務(wù)和監(jiān)管監(jiān)督。

第三，加管監(jiān)督。公允價(jià)值成為一些上市公司進(jìn)行盈余管理的手段，被用來(lái)操作利潤(rùn)、粉飾業(yè)績(jī)。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該對(duì)上市公司披露的相關(guān)信息進(jìn)行全面審查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，必須嚴(yán)厲地處罰。另外，要加強(qiáng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立審計(jì)，審計(jì)師在審計(jì)過(guò)程中恪守職業(yè)道德，用于揭露企業(yè)利用房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理的行為。

（作者單位為西南民族大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

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[2] 魏玄.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究[J].金融經(jīng)濟(jì)，2017.endprint