王天照

（河南大學商學院，河南開封475004）

淺談房產(chǎn)稅與房價的關系

王天照

（河南大學商學院，河南開封475004）

通過對房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀展開討論，分析當下房產(chǎn)稅政策存在的問題，且通過理論分析，從而得出了房產(chǎn)稅并不能抑制房價上漲的結(jié)論，進一步從房產(chǎn)稅本身的問題出發(fā)，對目前的政策的推行提出了房產(chǎn)稅改革、配套改革的建議。

房產(chǎn)稅；房價；房地產(chǎn)市場

一、引言

房價的不斷上升已經(jīng)成為中國經(jīng)濟社會生活的常態(tài)，控制其急劇上升變成了中國政府工作的重要內(nèi)容，處理不斷上升的房價，越來越多的調(diào)控政策不斷出臺。從2004年6月份起，中國國家稅務局與財政機構(gòu)分別在上海、江蘇、深圳、重慶、北京、廣州、福建、安徽、大連等十多個省市中的三十多個地區(qū)逐漸開始了房產(chǎn)稅的試點。

二、中國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

首先，從計稅依據(jù)上來說，中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收主要是依據(jù)1986年國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其中規(guī)定對于個人住房不征收，而只對城市中的商鋪等經(jīng)營性房產(chǎn)征收。隨著經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，個人住房量不斷增加，由于受到供求關系和經(jīng)濟發(fā)展雙重壓力，房價不斷上升；而且制度與社會環(huán)境變化之間的矛盾愈來愈明顯。目前房產(chǎn)稅很難發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，而面臨這種房產(chǎn)市場的情形，房地產(chǎn)的改革勢在必行。其次，國內(nèi)對稅收體系改革具體在健全配套措施、清理稅費、簡化稅收等幾作用。然而大部分都沒有付諸實踐，且效果也需要考證?？傊斍暗姆慨a(chǎn)稅仍然存在很多問題沒有解決。

三、房產(chǎn)稅存在的問題

首先，是計稅依據(jù)有問題。當下的計稅依據(jù)多數(shù)是按照數(shù)量或者按照房產(chǎn)的原始價值進行計稅的，一方面不會包括房屋自然的損壞，另一方面也不會包括土地中的時間價值等因素，總之，并不以房屋本身的價值為計稅的基礎。此方法和市場經(jīng)濟規(guī)律背道而馳，同時也不能隨著房產(chǎn)的增值、經(jīng)濟政策環(huán)境的變化而提升財政的收益。其次，是信息不透明公開，制度不夠完善。如果要合理應對房產(chǎn)稅的征收，需要了解每個人所持有的房產(chǎn)的信息。然而現(xiàn)存不完善的產(chǎn)權(quán)制度，不能及時了解消費者的房屋具體使用情況。最后，房產(chǎn)稅影響房價的長期效果并不明顯。當下社會各方的學者同意對于房產(chǎn)稅的征收，普遍贊同這種觀點，一方面，能夠降低在房產(chǎn)市場中的投機性運動，另一方面，能夠抑制房價的上升。

從短期來看，房產(chǎn)稅的征收能夠提升消費者對于房屋購買的成本，加大購買的風險，會促使房屋所有者進行房屋買賣，會把資金收回到自己的手中從而投資到其他的領域。在短期內(nèi)這樣的一種行為能夠減少投機性的需求，能夠提升房產(chǎn)行業(yè)的數(shù)量，供應會相應提高，而房屋的價格會降低，雖然消費者對于新建房屋的買賣需求有所降低，但剛性的需求不必然降低，所以房屋租賃行業(yè)的競爭會更加緊張，房屋的租賃價格會相應的增加。從這個層面來講，又會進一步影響二手房屋的市場與新建房屋行業(yè)，會導致供給降低。

投資者觀察到這種比較深遠的影響后，必然會將資金，時間重新投入其中，另一方面，投資成本的提升，會使投機者采取某些方式來減少這樣的成本，例如，提升房價，由此可見，房屋的價格會持續(xù)上升，這樣一來，征收房產(chǎn)稅在長期就會讓房屋行業(yè)重新回到原有的軌道。另外，由于我們的土地是有限的，伴隨著人口的上升與城市化的不斷演進，市民對于房屋的需求量是不會隨著時間演變而減少的，由于供求不平衡，供需矛盾將會一直上升，所以，征收房產(chǎn)稅在長期來看未必有效果。

四、房產(chǎn)稅對房價影響分析

（一）從供給方面考慮

因為房產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的周期性比較長，而在短期內(nèi)，對于房產(chǎn)稅的征收并不意味著能夠作用于房屋供給的數(shù)量，然而，隨著房屋的持有成本不斷升高，一些有房子的居住人必然加速賣掉房子的速度，這樣，房子的供應量也會隨之升高。特別值得注意的是，二手房買賣增加了二手房的房源，提高了房子的供應。特別是在重慶、上海兩座城市的改革中表現(xiàn)的很明顯，即對于房產(chǎn)稅的征收是能夠提高房產(chǎn)行業(yè)的供給。但是我們不應該忽視了一個很重要的因素，即租房行業(yè)的供需關系的變動，在長期看來房產(chǎn)稅政策的執(zhí)行與推廣會促使消費者無愿出售多余房屋，而這樣的局面恰恰能夠降低租房行業(yè)的供應，能夠促使租賃行業(yè)相對激烈的競爭，租房金額會提高，又會干擾二手房市場與新建房屋供求的關系。此外，對房子的供需結(jié)構(gòu)也會產(chǎn)生影響，房產(chǎn)行業(yè)將提高對保障性住房的探索、利用，會降低對別墅、高價房屋的構(gòu)造，適合大多數(shù)購房者的房子會慢慢興起，而這些都能夠促進房產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。

（二）從需求方面考慮

房地產(chǎn)市場主要涵蓋出租房屋、二手房屋交易市場和新建房屋市場這三個環(huán)節(jié)。從需求方面出發(fā)分析，對于只有消費需求的這一撥人來說，并沒有特別的作用。由于征收房產(chǎn)稅僅把購買者的意向由新建房屋轉(zhuǎn)為二手房屋市場與出租房屋市場，并不能改變消費者強烈的消費意向。但由于出租房屋價格的調(diào)整將改變消費者的購房的需求，價格愈高，消費者的意向就會愈低。另一方面，征收房產(chǎn)稅對于擁有房地產(chǎn)居民來說會提高投資成本，且隨著投資回收期增加會產(chǎn)生投資風險提高。由于消費者們會抑制風險，則可能賣掉自己所購買的房產(chǎn)，會產(chǎn)生房價降低的局面。這樣看來，短期內(nèi)“炒房熱”等局面能夠得到緩解，投機性的購房需求會降低，且房屋的價格能夠在某些層面受到影響。然而由于消費者的購買意向慢慢轉(zhuǎn)移為租房行業(yè)時，能夠使出租業(yè)的房屋價格提高，同時，消費者們對于房屋的需求并不可能降低。在房產(chǎn)市場會因為供求的影響而導致房屋的價格又重新上升，而這個時候投機者則必然使稅負又重新轉(zhuǎn)移到消費者身上，從而抬升了房屋的價格。通過此種方式，可以說征收房產(chǎn)稅只是將此種稅的稅負轉(zhuǎn)嫁給對于房屋有很大需求的消費者，因此，又從另一個層面提高了富人與貧困者之間的差異。

從上面的理論分析可以得出，即使房產(chǎn)稅能在短期中影響房價，如會抑制需求等作用，但是在長期內(nèi)卻并沒有什么實質(zhì)性的影響。

五、完善房產(chǎn)稅政策的建議

（一）房產(chǎn)稅改革

首先，是要設立較為完備的房屋價格評估體系。政府應該制定出適合每個地區(qū)需求的房屋價格評估體系，體系能夠影響計稅的效率與公平。其次，還應該面對房屋的價格推行重估與追述，由于時間和環(huán)境的改變，房屋價格同時會隨著環(huán)境與時間產(chǎn)生具體的變動，所以使用歷史計價存在明顯的缺陷。再次，需要完善中國的產(chǎn)權(quán)制度，完善產(chǎn)權(quán)制度應統(tǒng)一房屋產(chǎn)權(quán)的管轄制度，部門、規(guī)定產(chǎn)權(quán)登記的具體方式與內(nèi)容，需要涵蓋產(chǎn)權(quán)歸屬的流轉(zhuǎn)、價值、明細等內(nèi)容，應該保持職責明晰的原則，在一定的時間內(nèi)進行追蹤與重估，從而得到每個明細環(huán)節(jié)具體的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容。

（二）配套改革

首先，是要發(fā)展二手房市場。成熟的房產(chǎn)市場組成應該涵蓋一級、二級、租賃市場等，況且二級市場交易的規(guī)模一般遠超過一級市場的交易規(guī)模。其次，是要拓寬投資的方式。應利用一定比例的流動性投資通過房屋買賣市場轉(zhuǎn)向其他市場，這樣房屋交易市場的購房者就能夠下降，此外，房產(chǎn)開發(fā)市場能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)投資更加的理性謹慎，就不會一再抬高地價與房價。再次，是需擴大保障性住房構(gòu)建。要通過保障性住房的擴建使一定比例的低收入者能夠享受最基本的住房保障，做低收入者不再參與市場中商品房的買賣。最后，要建設比較完善的財產(chǎn)稅務制度。建立完備的財產(chǎn)稅務制度，提升稅率，擴大計稅的范圍，實現(xiàn)征稅的縱向和橫向公平，尤其對于別墅、高檔住宅等需擴大征稅的力度，調(diào)節(jié)分配差距。

[1] 何 苗.開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場影響的實證分析——成都市為例 [J].貴州商業(yè)高等專科學校學報，2008(2):42-45.

[2]何 敏.個稅新政與我國房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展——從法經(jīng)濟學的角度分析 [J].法制與社會，2007(1): 381-382.

[3] 張立新.我國開征物業(yè)稅利弊辨析[J].山東社會科學，2010(12)：62-64.

[4] 況偉大，朱 勇，劉江濤.房產(chǎn)稅對房價的影響:來自OECD國家的證據(jù)[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2012(5)：121-129.

[5] 呂寒冰，李 鵬，曹冀彬.貨幣政策調(diào)控房價有效性的實證研究:基于VAR的模型[J].中國房地產(chǎn)金融，2010 (5)：15-18.

[6]安體富，王海勇.短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用[J].經(jīng)濟研究參考，2006(58)：25-26.

[7] 李 彬.探析房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用[J].價格理論與實踐，2010(5)：57-58.

[8] 楊紹媛，徐小波.我國房地產(chǎn)稅對房價的影響及改革探索[J].經(jīng)濟體制改革，2007(2):136-139.

[9] 朱為群.對我國房地產(chǎn)稅制改革動因的評析[J].涉外稅務，2009(9)：15-20.

[10]王 浩.當前我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析[J].生產(chǎn)力研究，2011(10):124-126.

[11]桑迪紅.房產(chǎn)稅能抑制高房價:房產(chǎn)稅是房價瀉藥還是補藥[J].經(jīng)濟展望，2010(8):64.

[12]唯黨臣，李牧然.房產(chǎn)稅是否等于房價下降:聚焦上海、重慶試征收房產(chǎn)稅[J].經(jīng)濟體制改革，2011(3)：159-161.

[13]楊 勇，溫修春.開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)價格的影響[J].中國物價，2005(5)：55-61.

[14]劉維新.開征物業(yè)稅提出的背景及對房地產(chǎn)開發(fā)與消費的影響[J].中國房地產(chǎn)金融，2004(5):3-6.

［責任編輯：王 旸］

F293.3

A

1005-913X（2017）05-0049-02

2017-03-02

王天照(1993-)，男，河南濟源人，碩士研究生，研究方向：會計學。