王 錦 ，黃 浩

(1.2.安徽電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030)

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的實(shí)證研究
——以房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司(上海)的凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量的影響為例

王 錦1，黃 浩2

(1.2.安徽電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030)

2016年5月1日，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由原來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的利弊影響眾說(shuō)紛紜，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增對(duì)其利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量的影響如何？至此房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增已歷經(jīng)一年，營(yíng)改增后的房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)已經(jīng)披露，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利弊影響如何？該文通過(guò)搜集整理房地產(chǎn)行業(yè)A股31家上市公司指標(biāo)(上海交易所)進(jìn)行分析比對(duì)，用2015年、2016年的凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量的變化較好地說(shuō)明了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利好作用。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；影響；實(shí)證研究

自2012年1月1日營(yíng)改增在上海開(kāi)始試點(diǎn)，至2016年5月1日房地產(chǎn)等最后4個(gè)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，歷時(shí)4年零4個(gè)月的營(yíng)改增終于在克服重重困難下完成，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)稅制的偉大變革。營(yíng)改增的優(yōu)點(diǎn)之一是使企業(yè)避免營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)納稅，降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)點(diǎn)之二是增值稅的抵扣作用[1]。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，前期盡可能從增值稅一般納稅人企業(yè)購(gòu)入沙石水泥等建筑材料及建筑勞務(wù)，以期取得增值稅專用發(fā)票，按稅法的規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，而前期無(wú)房銷售，不產(chǎn)生銷項(xiàng)稅額，一般不需要繳納增值稅，這樣就會(huì)減少房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量會(huì)增加，給房企的資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)利好。

一、預(yù)測(cè)營(yíng)改增對(duì)房企的影響

(一)營(yíng)改增對(duì)房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量的影響

房企在營(yíng)改增后的增值稅稅率為11%，比之前的營(yíng)業(yè)稅稅率5%提高了一倍以上，縱然增值稅實(shí)行抵扣政策，房企的流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)也不會(huì)降低，相反很可能會(huì)增加[2]。很大原因是房地產(chǎn)企業(yè)在前期的購(gòu)入不能完全取得增值稅專用發(fā)票，不能很好地利用增值稅的抵扣政策，這樣在價(jià)格上會(huì)比大中企業(yè)的供應(yīng)更優(yōu)惠，以前營(yíng)業(yè)稅范圍無(wú)抵扣政策，尋求價(jià)格優(yōu)惠會(huì)降低采購(gòu)成本。而營(yíng)改增后，以前的采購(gòu)慣性可能會(huì)持續(xù)，購(gòu)進(jìn)的建材和勞務(wù)不能正常抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，會(huì)造成較多的房企增值稅不但不能如期減少，反而可能增加，進(jìn)而減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量。

(二)營(yíng)改增對(duì)房企利潤(rùn)的影響

增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)改增后銷售房產(chǎn)的收入等于收取的價(jià)款減去百分之十一的增值稅，也就是說(shuō)如果以同樣的價(jià)款銷售房產(chǎn)，收入會(huì)降低近百分之十；如果房地產(chǎn)企業(yè)前期供應(yīng)能夠完全取得增值稅專用發(fā)票并且能夠抵扣的情況下，前期的成本也會(huì)降低百分之十，利潤(rùn)與收入和成本同時(shí)下降；更何況房地產(chǎn)企業(yè)的前期材料和人工的供應(yīng)都無(wú)法完全取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間減小，利潤(rùn)降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)營(yíng)改增應(yīng)該采取的應(yīng)對(duì)措施

(一)加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理

增值稅的“鏈條”完整，避免“兩頭”征稅，減輕稅負(fù)，簡(jiǎn)化稅制，利于企業(yè)細(xì)分服務(wù)，提高資源配置效率，降低產(chǎn)品價(jià)格。營(yíng)改增改革的意義遠(yuǎn)不止是稅制轉(zhuǎn)換，更重要的是消除以前營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，降低房企的稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房企的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

(二)合理控制建筑安裝成本

房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后必須認(rèn)真學(xué)習(xí)增值稅相關(guān)政策，最大限度地進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，在引入勞務(wù)用工時(shí)，務(wù)必要從勞務(wù)公司購(gòu)買勞務(wù)成本并取得增值稅專用發(fā)票，按時(shí)認(rèn)證、及時(shí)抵扣、降低成本，擴(kuò)大房企的利潤(rùn)空間；同時(shí)，更好地利用增值稅的抵扣政策，加速房產(chǎn)的轉(zhuǎn)型[3]。由原來(lái)的毛坯房銷售到精裝修銷售，由原來(lái)的空房銷售到房?jī)?nèi)設(shè)施配備齊全銷售，增加房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤(rùn)。

(三)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的管理

營(yíng)改增后，企業(yè)的稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)核算都有很大改變，會(huì)計(jì)人員必須加強(qiáng)增值稅相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，全方位掌握增值稅的相關(guān)知識(shí)，才能更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，避免給企業(yè)帶來(lái)稅收上的損失，增加房企的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

三、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司綜合能力指標(biāo)的實(shí)證研究

營(yíng)改增是否如有些理論預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不利影響？本文選取了房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司 (上海交易所)中國(guó)國(guó)貿(mào)等31家房企2015年、2016年的凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金徑流量，作為營(yíng)改增前后的數(shù)據(jù)對(duì)比分析。(以下圖表數(shù)據(jù)均來(lái)源于巨潮資訊網(wǎng))

序號(hào)12345678910股票簡(jiǎn)稱中國(guó)國(guó)貿(mào)首創(chuàng)股份保利地產(chǎn)九鼎投資海泰發(fā)展大龍地產(chǎn)美都能源長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)華業(yè)資本萬(wàn)通地產(chǎn)2015年凈利潤(rùn)6282670139168277228562103859777050-150787922-589012016年凈利潤(rùn)6869164618170730563196-820810130161617681214009565增減變動(dòng)增加減少增加增加減少增加增加增加增加增加序號(hào)11121314151617181920股票簡(jiǎn)稱北京城建天房發(fā)展華發(fā)股份首開(kāi)股份金地集團(tuán)粵泰股份棲霞建設(shè)綠地控股浦東金橋萬(wàn)業(yè)企業(yè)2015年凈利潤(rùn)148360182266887925542648433260351764773847747152263632016年凈利潤(rùn)163074-2477314276825790385758512962179749397366157972279增減變動(dòng)增加減少增加增加增加增加增加增加增加增加序號(hào)2122232425262728293031股票簡(jiǎn)稱陸家嘴天地源?ST中企珠江實(shí)業(yè)匹凸匹?ST新梅蘇州高新上實(shí)發(fā)展京能置業(yè)張江高科北辰實(shí)業(yè)2015年凈利潤(rùn)21219020329-28008136492-16804-1118623447604571373848985635342016年凈利潤(rùn)326914226708878534986-565412561402617450978017271352460增減變動(dòng)增加增加增加減少減少增加增加增加減少增加減少

表1房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司(上海)的凈利潤(rùn)(單位：萬(wàn)元)

圖1 凈利潤(rùn)對(duì)比分析圖表(巨潮資訊網(wǎng))

從圖1和上頁(yè)表1的凈利潤(rùn)對(duì)比分析圖表可以看出， 31家房企上市公司2016年和2015年的凈利潤(rùn)比較中，24家企業(yè)的利潤(rùn)增加，占比77.42%；只有7家企業(yè)的凈利潤(rùn)減少，占比22.58%。整體看營(yíng)改增并沒(méi)有影響房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)，相反還對(duì)房企的發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用,而且金地集團(tuán)等企業(yè)的利潤(rùn)增加幅度很大，幾乎比2015年翻了一倍。

序號(hào)12345678910中國(guó)國(guó)貿(mào)首創(chuàng)股份保利地產(chǎn)九鼎投資海泰發(fā)展大龍地產(chǎn)美都能源長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)華業(yè)資本萬(wàn)通地產(chǎn)2015經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量114456100673177846550065-11354-7412-153163-588834267624072016經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量111509295819340539688055-6905-22439865087096208228132330增減變動(dòng)減少增加增加增加增加減少增加增加減少增加序號(hào)11121314151617181920股票簡(jiǎn)稱北京城建天房發(fā)展華發(fā)股份首開(kāi)股份金地集團(tuán)粵泰股份棲霞建設(shè)綠地控股浦東金橋萬(wàn)業(yè)企業(yè)2015經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-563133-36055364573-956935839426-115973154020-2423924-1876591503502016經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-174301-2209531906907-8509831708171-320190-232509-435732110466265064增減變動(dòng)增加增加增加增加增加減少減少增加增加增加序號(hào)2122232425262728293031股票簡(jiǎn)稱陸家嘴天地源?ST中企珠江實(shí)業(yè)匹凸匹?ST新梅蘇州高新上實(shí)發(fā)展京能置業(yè)張江高科北辰實(shí)業(yè)2015經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量330345-13990749278738119-218484272103-135013-22505146859-3160932016經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-125460136512898609112740-3594515010158034565317-651544648206018增減變動(dòng)減少增加增加增加減少增加增加增加增加減少

表2房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司(上海)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量(單位：萬(wàn)元)

圖2 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量對(duì)比分析圖表(巨潮資訊網(wǎng))

從上頁(yè)表2和圖2經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分析看出， 31家房企上市公司2016年和2015年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量比較中，23家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增加，占比74.19%，只有8家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量減少，占比25.81%。整體看營(yíng)改增并沒(méi)有減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量，相反提升了房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量，而且提升的幅度很大，首創(chuàng)股份、保利地產(chǎn)等企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增加2倍左右，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流起到了很大的利好作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)研究證明，營(yíng)改增并未像有些理論分析那樣造成企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的增加，說(shuō)明營(yíng)改增真正達(dá)到了預(yù)期的目的，在減少房企稅負(fù)的同時(shí)，規(guī)范了房企的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理，在增加房企利潤(rùn)的同時(shí)提高了房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量，進(jìn)而建立了符合國(guó)際稅收規(guī)范的現(xiàn)代增值稅制度。房地產(chǎn)企業(yè)要想做大做強(qiáng)，必須充分重視營(yíng)改增政策的相關(guān)規(guī)定，依法經(jīng)營(yíng)，合理籌劃，充分利用好增值稅的抵扣政策，早轉(zhuǎn)型、重籌劃、降成本、拓市場(chǎng)，爭(zhēng)取在這次稅制大變革的環(huán)境中謀生存求發(fā)展。

[1] 劉艷紅.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響及對(duì)策思考[J].會(huì)計(jì)之友，2016(11)：98-100.

[2] 李英.探究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016(6)：180-181.

[3] 俞矜慎.淺析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016(8)：51.

Empirical Study on the Impact of “Replacing Turnover Tax with Value-added Tax” on the Real Estate Industry——Taking as an Example the Impact of Net Profit and Net Operating Cash Flow of A-share Listed Companies (Shanghai) in the Real Estate Sector

Wang Jin1, Huang Hao2

(1.2.Anhui Electronic Information Vocational Technical College, Bengbu 233030, China)

On May 1, 2016, value-added tax, which was turnover tax before, began to be levied in the real estate industry of our country, the impact of which on the real estate industry results in various opinions. What’s the impact of replacing turnover tax with value-added tax on the profit and operating cash flow of real estate enterprises? Up to now, the policy of replacing turnover tax with value-added tax has been implemented for one year and ten annual reports of the listed companies of real estate industry have been announced to the public. What are he favorable and unfavorable impacts of the said policy on the real estate industry? This paper makes an analysis and comparison after collecting and processing the A-share indexes (Shanghai) of 31 listed companies of the real estate industry. Subsequently, it illustrates with the changes in their net profit and operating cash flow that the policy of replacing turnover tax with value-added tax has a favorable impact on the real estate industry.

Replacing turnover tax with value added tax; Real estate industry; impact; empirical study

高堅(jiān))

2017-06-11

2016年安徽高校省級(jí)人文社科重點(diǎn)研究項(xiàng)目(SK2016A0097)；2016年安徽高校省級(jí)人文社科重點(diǎn)研究項(xiàng)目(SK2016A0101)

F810.42

A

1673-8535(2017)05-0022-05

王錦(1982-)，男，安徽蚌埠人，安徽電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，碩士，主要研究方向：計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)。

黃浩(1989-)，男，安徽蚌埠人，安徽電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院教師，碩士，主要研究方向：財(cái)稅與金融。