鄧李俠

居家養(yǎng)老模式下安徽省老年住宅市場需求及影響因素調查研究

鄧李俠

人口老齡化是我國面臨的一個嚴峻社會問題，老年住宅市場的發(fā)展不僅能夠改善老年人晚年生活環(huán)境，滿足多種養(yǎng)老需求，還能緩解居家養(yǎng)老模式下國家和政府面臨的養(yǎng)老壓力。以安徽省老年住宅市場為研究對象，對安徽省合肥、蚌埠、蕪湖等城市老年群體進行調研，分析老年住宅市場需求，并對其影響因素采用交叉分析法進行定量分析；在此基礎上提出促進該省老年住宅市場健康發(fā)展的建議。

居家養(yǎng)老；住宅；老年市場需求

在我國人口老齡化快速發(fā)展的大背景下，全國多省市進入老齡化高速發(fā)展時期。老齡化的快速發(fā)展和老齡人口不斷增加，必然會帶來龐大的社會需求，如養(yǎng)老、醫(yī)療保障、保險、住房、社會服務等［1］。這給我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的壓力，同時也為投資者帶來了無限商機。老年住宅就是在這種背景下催生出來的房地產(chǎn)業(yè)新軍。本次研究的“老年住宅”是指開發(fā)商針對老年人的養(yǎng)老需求，開發(fā)建設具有養(yǎng)老功能的地產(chǎn)形態(tài)，從建筑到小區(qū)內設計、布局，都會有適應老年人的設計（如無障礙設計、扶手、適合老人的衛(wèi)浴設計等）［2］。老年住宅不同于養(yǎng)老院等養(yǎng)老機構和普通住宅小區(qū)。

隨著國內老年住宅的發(fā)展，一些開發(fā)商在總結發(fā)達國家老年住宅開發(fā)運營經(jīng)驗的基礎上，不斷嘗試開發(fā)老年住宅，比較典型的有北京太陽城、萬科·幸福匯、綠地·21城孝賢坊等。雖然老年住宅領域的商機和市場前景被業(yè)內公認，但實際效果并不理想。一些開發(fā)商舉著老年住宅的旗幟，而項目本身與事實不符。從項目開發(fā)區(qū)域分布上看，開發(fā)實踐主要在較發(fā)達的一線城市，二、三線城市幾乎沒有。安徽省目前也處于同樣的境況。安徽省是我國人口大省，也是較早進入老齡化社會的省份之一，但是老年住宅開發(fā)起步晚，已建或在建項目少。

為了促進安徽省老年住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，幫助開發(fā)企業(yè)有針對性地進行項目投資，筆者在對安徽省的合肥、蚌埠等城市進行實地走訪調研的基礎上，以調研資料為依據(jù)，從老年住宅的市場需求主體入手，分析該省老年住宅的市場需求情況及其影響因素。

一、安徽省老年住宅市場需求調研

為了了解安徽省城市居民目前的養(yǎng)老情況以及養(yǎng)老需求，項目組成員走訪了合肥、蚌埠、蕪湖等城市，對330位城市居民進行隨機抽樣問卷調查。

（一）調研基本情況說明

本次調研問卷的主題為《安徽省老年住宅市場需求情況調查問卷》，問卷內容主要包括調研對象基本狀況、目前居住情況、老年住宅需求3個部分。本次調研共發(fā)放問卷330份，回收有效問卷302份，有效回收率為91.5%。調查方法采用隨機抽樣，調查范圍包括中高檔住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、老年人活動密集的場所等。

（二）調查對象基本狀況數(shù)據(jù)分析

1.性別構成

男性為143人，占 47.4%；女性為159人，占52.6%。男性和女性比例較平衡。

2.年齡結構

年齡結構調查結果見表1。

表1 年齡結構調查表

本次調研選取的年齡層次為40歲及其以上，40～50歲的人群有67人，這部分人群即將進入老年階段，他們的支付能力、消費水平比50歲以上人群更強，消費觀念更與時俱進，是未來老年住宅消費的主力軍。

3.收入情況

收入水平是影響老年住宅消費的重要因素。在收入水平調查中，無收入者有21人，占調查總人數(shù)的6.95%，主要靠子女供養(yǎng)；月收入1 000元以下者有 27人，占調查總人數(shù)的 8.94%；1 000～2 000元者有 96 人，占調查總人數(shù)的 31.79%；2 000～3 000 元者有 89 人，占調查總人數(shù)的 29.47%；3 000～4 000 元的有37人，占調查總人數(shù)的12.25%；月收入4 000元以上的有32人，占調查總人數(shù)的10.60%。

4.文化程度

通過對被調查對象文化程度的調查，其中未受教育的人有41人，占調查總人數(shù)的13.58%；小學文化程度的人有54人，占調查總人數(shù)的17.88%；初中文化程度的人有71人，占調查總人數(shù)的23.51%；高中文化程度的人有79人，占調查總人數(shù)的26.16%；大專以上文化程度的人有57人，占調查總人數(shù)的18.87%。從數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，初高中文化程度人數(shù)所占比例較大。

5.居住狀況

中老年居住現(xiàn)狀調查結果見表2。

表2 中老年居住現(xiàn)狀調查表

從中老年居住現(xiàn)狀來看，夫妻共同生活和與子女同住是目前最主流的居住方式，由于傳統(tǒng)觀念等因素的影響選擇老年公寓等養(yǎng)老機構的人數(shù)并不多。

6.健康狀況

在被調查對象中，有約24%的人身體健康，約76%的人存在各種健康問題。在非健康人群中，有很大一部分比例同時有2種以上的疾病。

（三）老年住宅需求意愿調查分析

1.養(yǎng)老方式的意愿選擇

52.32%的中老年人選擇家庭養(yǎng)老，這與我國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念有密切關系。其次是社區(qū)養(yǎng)老，占調查總人數(shù)的23.84%，這部分人希望依托于家庭，社區(qū)能夠提供一些養(yǎng)老服務項目。選擇機構養(yǎng)老的人數(shù)占調查總人數(shù)的14.57%，這種脫離家庭，離開子女親人的養(yǎng)老方式大多數(shù)人不能接受。選擇醫(yī)養(yǎng)結合和候鳥式的人較少，分別占調查總人數(shù)的5.30%和4.30%。這2種養(yǎng)老方式一方面受思想觀念的影響，同時也受到家庭經(jīng)濟能力的制約。

2.養(yǎng)老服務項目需求

多數(shù)調查對象希望自己居住的住宅小區(qū)或社區(qū)提供家政、醫(yī)療保健、康復護理方面的養(yǎng)老服務。在此基礎上，還希望能夠提供老年飯桌、保姆陪護、健身娛樂等老年服務項目。

3.老年住宅選擇意愿

在向受訪者詳細解釋老年住宅與普通住宅的區(qū)別后，調查老年人入住老年住宅意愿時，有164人表示愿意，占調查總人數(shù)的54.3%；而約45.7%的人表示沒有購買或租住的意愿。有選擇意愿的人群中，他們選擇老年住宅的原因有：不想依賴子女、擔心與子女同住帶來各種家庭矛盾、現(xiàn)有住宅缺乏養(yǎng)老設計。不愿意選擇老年住宅的主要原因有：不具有經(jīng)濟支付能力、不愿意與子女分開、現(xiàn)在有住房不想把大量的資金投到房產(chǎn)上、對老年住宅的實際開發(fā)運營以及后續(xù)配套服務能否跟得上表示擔憂。

4.老年住宅入住方式及房屋面積選擇意愿

在愿意入住老年住宅的164位人群中，在問及希望以什么形式入住時，做出了如下選擇：選擇一次性購買產(chǎn)權的中老年人占調查總人數(shù)的31.70%；以出租方式入住的占調查總人數(shù)的26.22%；采取反按揭的占調查總人數(shù)的12.80%；以現(xiàn)有房屋產(chǎn)權進行置換的占調查總人數(shù)的28.66%。對于房屋面積，絕大多數(shù)人傾向于60～90 m2的中小戶型，并且以電梯房為主。

5.能夠并愿意承擔的老年住宅租、售價格

在愿意入住者中，居民希望老年住宅的售價在5000～10000 元/m2不等，租金價格在 1000～3000 元/月不等，這與所調查幾個城市的房價差異有很大關系。對于老年住宅的位置，30.49%的人希望靠近市中心，45.12%的人希望建在城市副中心區(qū)，24.39%的人喜歡郊區(qū)的環(huán)境，但是要保證交通便利，周邊配套齊全。

二、老年住宅購買意愿及其影響因素交叉分析

老年住宅的需求受多種因素的影響，為了進一步研究不同因素對安徽省老年住宅需求的影響程度，結合調研整理的數(shù)據(jù)，現(xiàn)采用交叉分析法進行定量分析。老年住宅購買意愿影響因素交叉分析表見表3。

通過交叉分析結果可以發(fā)現(xiàn)：

性別對老年住宅需求意愿幾乎沒有影響，52.45%的男性對老年住宅需求有意愿，55.97%的女性對老年住宅需求有意愿，沒有太大差別。

年齡對老年住宅的需求意愿影響比較顯著，年齡越低對老年住宅的接受度越高。其中，50～60歲群體對老年住宅需求意愿最高，達到77.08%。一般年齡越大，思想越保守，越不容易接受新事物。

受教育程度對老年住宅需求也有顯著影響。受教育程度越高，消費老年住宅意愿越強。具有大專以上文化程度的人群對老年住宅需求有意愿的占80.70%，而未受教育人群對老年住宅需求有意愿的只占26.83%。相對而言，受教育程度越高，思想越開放，工作越穩(wěn)定，收入也更高。

表3 老年住宅購買意愿影響因素交叉分析表

月收入水平是影響老年住宅需求意愿最直接、最重要的因素。從交叉分析結果看，它與老年住宅需求顯著相關，收入越高，對老年住宅需求的意愿越高。

現(xiàn)有居住情況也高度影響著老年住宅需求意愿。其中，老夫妻兩人共同獨立生活的對老年住宅有需求意愿的達到80.92%，與子女同住的對老年住宅有需求意愿的有40.74%，獨居的對老年住宅有需求意愿的只有11.11%。

三、對策與建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要立足長遠，進行適老化設計

通過本次調查研究可以發(fā)現(xiàn)，在安徽省未來一段時期內，主要養(yǎng)老模式是家庭養(yǎng)老，其次是社區(qū)養(yǎng)老。不管是家庭養(yǎng)老，還是社區(qū)養(yǎng)老，都要依托于家庭，這種居家養(yǎng)老模式為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，也為適老化的房地產(chǎn)開發(fā)提供了機遇。房地產(chǎn)的規(guī)劃設計以及開發(fā)運營，不能再單純地著眼于是否有學區(qū)、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)雅、物業(yè)服務能否跟上等這些人們普遍關注的問題，而應該從長遠角度考慮，把深層次的養(yǎng)老問題一并結合進來，在滿足購房者基本需求的基礎上，加入適老化的設計，完善能夠滿足老年需求的各種配套設施。因為，即便是在目前的購房者中，中青年占有很大的比例，但是這些人群在未來面臨的是同樣的養(yǎng)老問題。

（二）促進觀念轉變，釋放老年住宅市場潛在需求

研究顯示，安徽省老年人對老年住宅有較強的需求，約54.30%的人有需求意愿，而且這種需求呈現(xiàn)多樣化、多層次的特點。但是，還有很大一部分人由于家庭觀念、消費觀念保守、對老年住宅開發(fā)擔憂等原因不能接受。政府應該大力引導居民轉變觀念，加強宣傳，使更多的潛在需求得以釋放；同時要為開發(fā)企業(yè)提供政策支持和保障，降低企業(yè)開發(fā)成本，通過有效供給刺激需求。

（三）結合當?shù)刂欣夏晔杖胨剑貙捴Ц肚?，適度開發(fā)中低端老年住宅

由于安徽省經(jīng)濟發(fā)展水平處于全國中等行列，中老年收入水平整體不高，且地區(qū)差異明顯，這將嚴重制約市場需求。企業(yè)應該結合地區(qū)經(jīng)濟特征開發(fā)符合當?shù)鼐用裰Ц赌芰Φ闹械投死夏曜≌?，在保證老年住宅功能和配套相對完善的前提下，降低開發(fā)成本，從而降低需求門檻。

另外，開發(fā)企業(yè)要拓寬老年群體的支付渠道，除直接購買、出租外，可提供產(chǎn)權置換、反按揭等形式，拓寬支付方式，刺激需求。

[1]申秋紅.我國人口老齡化現(xiàn)狀及對策研究[J].科技創(chuàng)新與生產(chǎn)力，2014（7）.

[2]潘彤.老年住宅的市場需求與供給策略：以廣州為例[J].江蘇科技大學學報（社會科學版），2014（2）.

F293.3

A

1673-1999（2017）12-0055-03

鄧李俠（1979—），女，蚌埠學院經(jīng)濟與管理學院講師，研究方向為房地產(chǎn)開發(fā)。

2017-09-14

安徽省高校人文社科一般項目“老齡化背景下安徽省老年住宅開發(fā)運營模式研究”（113052015sk07）。

（編輯：唐龍）