劉 輝

(1.安徽警官職業(yè)學(xué)院，安徽 合肥 230031；2.中南大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410832)

近年來伴隨法院案件受理數(shù)成倍的增長(zhǎng)，這些類型的案件審理到最后都可能演化成執(zhí)行案，但是司法實(shí)踐中由于法律制度和個(gè)案現(xiàn)實(shí)等諸原因，致使很多案件尤其是不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)處置中不能及時(shí)有效進(jìn)行資產(chǎn)處置，債權(quán)人利益不能得到保障。因此，如何加大執(zhí)行力度，提高資產(chǎn)處置效率，成為司法執(zhí)行中亟需解決的問題。最高人民法院院長(zhǎng)周強(qiáng)在2016年3月13日工作報(bào)告中作出了莊嚴(yán)的承諾：“用兩到三年時(shí)間，基本解決執(zhí)行難問題，破除實(shí)現(xiàn)公平正義的最后一道藩籬?！盵1]為實(shí)現(xiàn)這一承諾就要破解執(zhí)行工作中的各種攔路虎，其中在不動(dòng)產(chǎn)拍賣工作中的一個(gè)重要的阻礙就是“買賣不破租賃”，即司法拍賣標(biāo)的上的租賃權(quán)對(duì)抗效力。司法拍賣標(biāo)的物上的租賃權(quán)在具體案件執(zhí)行過程中導(dǎo)致了各種不同情形的阻礙，其中也不乏被執(zhí)行人與案外人惡意串通簽訂虛假租賃合同對(duì)抗法院執(zhí)行，導(dǎo)致案件拍賣無法進(jìn)行[2]。也有被執(zhí)行人惡意將標(biāo)的物進(jìn)行長(zhǎng)期出租而導(dǎo)致資產(chǎn)客觀上無法處理，這些都導(dǎo)致了執(zhí)行工作的難度的增加。為了推進(jìn)執(zhí)行工作，去除標(biāo)的物上的租賃權(quán)中的對(duì)抗效力顯得很有必要。下面將司法拍賣和租賃權(quán)物權(quán)化從理論上進(jìn)行解析，從而發(fā)現(xiàn)司法拍賣和租賃權(quán)物權(quán)化制度的理論沖突，即租賃權(quán)物權(quán)化在司法拍賣中存在缺乏法理基礎(chǔ)和法律土壤，從而根據(jù)具體情況提出解決問題的思路。

一、司法拍賣和買賣不破租賃制度分析

(一)司法拍賣的含義和性質(zhì)

1.司法拍賣的含義。拍賣時(shí)以賣者為主導(dǎo)，使賣者于買賣中居于主導(dǎo)地位，能夠最大限度地挖掘財(cái)產(chǎn)價(jià)值，符合了訴訟資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)的最終目標(biāo)，既能夠保護(hù)訴訟參與方的合法權(quán)益，又能使得處置程序公開、公正。司法拍賣是查封財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的首要手段，由執(zhí)行法院把查封、扣押的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，以公開拍賣方式拍賣給競(jìng)價(jià)最高的應(yīng)賣人，并以賣得價(jià)金清償債權(quán)的行為[3]。

2.司法拍賣的性質(zhì)。司法拍賣不同于市場(chǎng)上一般的買賣交易，它不以所有權(quán)人的意志為轉(zhuǎn)移，最終以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)為目的，具有司法權(quán)力和司法權(quán)威宣告導(dǎo)向，是人民法院執(zhí)行程序中的重要一環(huán)[4]。司法拍賣具有以下特性：一是委托主體的特定性，司法拍賣的委托主體是特定的、唯一的，即具體案件的執(zhí)行法院，而不是標(biāo)的物所有權(quán)人。二是拍賣標(biāo)的的限定性。拍賣標(biāo)的只能是已經(jīng)被人民法院采取限制措施的財(cái)產(chǎn)，不能超出這一范圍。三是拍賣結(jié)果的強(qiáng)制性。司法拍賣是人民法院依職權(quán)作出的，作為民事執(zhí)行程序中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的最后的程序。是司法執(zhí)行權(quán)對(duì)所有權(quán)人的處分權(quán)的強(qiáng)制介入，不以所有權(quán)人的意志為轉(zhuǎn)移。四是拍賣目的的公益性。司法拍賣目的與民事執(zhí)行程序的最終目的即最終實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。五是拍賣取得物權(quán)的原始性。司法拍賣是以人民法院生效判決為依據(jù)的強(qiáng)制拍賣，買受人根據(jù)司法拍賣取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，并沒有依附于與原所有人的法律關(guān)系上，屬于原始取得。

(二)買賣不破租賃規(guī)則的含義和立法目的

1.買賣不破租賃含義。買賣不破租賃制度是基于租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，租賃關(guān)系不因租賃物的所有權(quán)變動(dòng)解除。這種租賃權(quán)的“物權(quán)化”，可以對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)后的新所有權(quán)人和其他不特定第三人。

2.立法目的。在買賣不破租賃規(guī)則產(chǎn)生之前，承租人承租權(quán)的喪失會(huì)導(dǎo)致其基本的生存權(quán)利受到威脅，影響社會(huì)穩(wěn)定。買賣不破租賃規(guī)則出現(xiàn)后，要求如果出租人在租賃期間出讓租賃物所有權(quán)的，承租人針對(duì)受讓人的租賃關(guān)系依然有效。這樣通過法律手段約束相對(duì)處于優(yōu)勢(shì)地位的受讓人，保障承租人的基本生存權(quán)，維護(hù)司法正義，保障社會(huì)安定。

二、司法拍賣與買賣不破租賃之間的沖突

(一)司法拍賣與租賃權(quán)物權(quán)化理論上的沖突

從本質(zhì)上看，買賣不破租賃原則是民法賦予租賃雙方的物權(quán)保障。“給予其中一方超過原有合意的法律效力，是對(duì)社會(huì)自治的一種公權(quán)力干預(yù)，但要注意的是這種法律效力不是真正的物權(quán)，其依據(jù)的前提是承租人必須為經(jīng)濟(jì)上的弱者?！彼痉ㄅ馁u以法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)主導(dǎo)下的強(qiáng)制拍賣，是執(zhí)行機(jī)構(gòu)根據(jù)執(zhí)行法院的生效判決來確定的一種執(zhí)行方式，沒有執(zhí)行機(jī)構(gòu)自己獨(dú)立的意志，也不以不動(dòng)產(chǎn)所有人的意志為主導(dǎo)，是法院生效裁判文書賦予的強(qiáng)制性。司法拍賣具有公權(quán)力色彩，其代表的是司法權(quán)力和司法權(quán)威。所以，司法拍賣與租賃物權(quán)化之間實(shí)則是公權(quán)力之間的博弈，租賃權(quán)物權(quán)化實(shí)則是對(duì)民事執(zhí)行資產(chǎn)處置的干擾。同時(shí)也是債權(quán)人利益、買受人利益與承租人利益之間的博弈，被查封資產(chǎn)的順利處置既可以保障買受人利益的同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，若適用買賣不破租賃制度導(dǎo)致無人競(jìng)買而流拍，使得債權(quán)人的債權(quán)無法順利實(shí)現(xiàn)，損害的將是司法權(quán)威和司法執(zhí)行力。買賣不破租賃原則是對(duì)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的重要突破，強(qiáng)化了對(duì)承租人的保護(hù)。該規(guī)則的適用前提是出租人以自己真實(shí)的意思表示出賣自己所有的不動(dòng)產(chǎn)即承租標(biāo)的，為了防止出賣人任意破壞租賃合同，損害承租人的利益而設(shè)置了該規(guī)則，是出于對(duì)弱者即承租人享有的債權(quán)的保護(hù)。但是在司法拍賣中，出租人已經(jīng)不是作為物權(quán)處分人而存在，物權(quán)處分人已經(jīng)變成了執(zhí)行案件的管轄的人民法院，人民法院處置該不動(dòng)產(chǎn)是為了保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人享有的已被人民法院生效判決所確認(rèn)的債權(quán)，具有強(qiáng)制執(zhí)行性和權(quán)威性。已經(jīng)不是出租人的物權(quán)與承租人的承租權(quán)之間的較量，所以司法拍賣中適用“買賣不破租賃”是沒有立法基礎(chǔ)的。

(二)司法拍賣與買賣不破租賃制度的現(xiàn)實(shí)沖突

我國相關(guān)法律規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，出租人買賣、贈(zèng)與或者繼承房屋產(chǎn)權(quán)，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效；租賃期間發(fā)生租賃物所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力實(shí)現(xiàn)[5]。以上兩條構(gòu)成了目前我國法律上的關(guān)于買賣不破租賃的制度。我國目前法律并未規(guī)定租賃合同是否需要備案，這使得在司法拍賣過程中無法審查被執(zhí)行人或承租人提供的房屋租賃合同訂立的時(shí)間及真實(shí)性，該條規(guī)定也沒有區(qū)分動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，承租人是否要求對(duì)標(biāo)的的占有也沒有進(jìn)行明確的要求。上述兩條規(guī)定目前籠統(tǒng)、概括，并沒有體現(xiàn)出租賃權(quán)物權(quán)化的立法價(jià)值和應(yīng)有的保護(hù)承租人弱勢(shì)地位的立法本意。也是目前影響人民法院在進(jìn)行資產(chǎn)處置、拍賣時(shí)與處理承租人與買受人、申請(qǐng)人關(guān)系的唯一依據(jù)。但由于不具有很強(qiáng)的可操作性，所以導(dǎo)致了目前在資產(chǎn)處置的處理方法的多樣性和沒有統(tǒng)一的規(guī)則可供參考。如果抵押權(quán)人申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人是不具有約束力的，這是強(qiáng)制拍賣中租賃權(quán)去除的一種嘗試。但是該規(guī)定有著限定條件，即租賃權(quán)不能對(duì)抗成立在先的抵押權(quán)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)即可去除拍賣標(biāo)的上的租賃權(quán)。但對(duì)于不享有抵押權(quán)利的債權(quán)人則沒有相應(yīng)的破除租賃權(quán)的規(guī)定，這沒有法理依據(jù)。且不分拍賣標(biāo)的一律破除租賃權(quán)的后果則是很可能影響到承租人的生存權(quán)利，所以筆者提出自己的想法。在目前執(zhí)行案件司法拍賣過程中，租賃對(duì)司法拍賣的影響主要有以下幾種情況：

1.在具體執(zhí)行案件涉及處置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，往往在拍賣時(shí)，會(huì)有被執(zhí)行人拿出一份與案外人簽訂的長(zhǎng)達(dá)10年至20年的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，此時(shí)，案外人則主張對(duì)該標(biāo)的物享有承租權(quán)，而且已經(jīng)全部繳清了房租，使得法院無法核實(shí)該租賃合同的真實(shí)性，只能以該標(biāo)的擁有已經(jīng)出租較長(zhǎng)年限的事實(shí)進(jìn)行拍賣。而一般買受人在了解該現(xiàn)狀后，長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)無法得到收益及無法實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)，而只是成為紙上的權(quán)利人而退避三舍，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)無法處置而進(jìn)一步導(dǎo)致申請(qǐng)人的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。

2.在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過司法拍賣流拍之后，往往申請(qǐng)執(zhí)行人可選擇將拍賣標(biāo)的以最后一次流拍價(jià)格作為依據(jù)抵償債權(quán)，但是申請(qǐng)人在取得標(biāo)的物之后，也由于長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的存在而無法實(shí)際取得該標(biāo)的的使用和占有權(quán)利，得到的也只是一紙裁定書，債權(quán)沒有得到實(shí)質(zhì)意義上的實(shí)現(xiàn)。

3.被執(zhí)行人往往與第三人串通簽訂虛假的租賃合同，將簽訂合同的日期倒簽或惡意延長(zhǎng)租賃合同甚至提前收取租金，從而導(dǎo)致法院無法按照預(yù)期進(jìn)行資產(chǎn)處置，同時(shí)進(jìn)行合同的審查及處理方面也無法可依。所以對(duì)于租賃合同的審查及處理需要相關(guān)法律賦予執(zhí)行法院必要的權(quán)利及可供操作的程序來進(jìn)行處理。

三、關(guān)于“司法拍賣擊破租賃”的解決路徑

由于以上理論上的原因和司法實(shí)踐中案件執(zhí)行的需要，所以在司法拍賣中不適用“買賣不破租賃”的規(guī)則，對(duì)于租賃物性質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行不同標(biāo)的不同對(duì)待。在有限度地保護(hù)承租人必要的生存權(quán)的基礎(chǔ)上，司法拍賣的司法權(quán)威和人民法院的執(zhí)行力即可除去在拍賣標(biāo)的上的租賃權(quán)，但是保護(hù)承租人利益的立法本意不能破壞，且在不能違背現(xiàn)有的法律規(guī)定的前提下，進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。所以在具體執(zhí)行案件中根據(jù)不同的特點(diǎn)采取以下措施，在保障案件順利執(zhí)行的同時(shí)又保護(hù)了承租人應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。這主要是由承租權(quán)的內(nèi)容決定的，承租權(quán)是對(duì)承租標(biāo)的進(jìn)行占有、適用、收益的權(quán)能，以及在經(jīng)過出租人同意的前提下對(duì)承租標(biāo)的的裝修、修繕等增加其收益的權(quán)力。本文的擊破租賃目的是去除承租人承租權(quán)的物權(quán)化效力，所以，在確定去除承租權(quán)對(duì)抗效力時(shí)對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償是符合法律要求和必需的。

(一)確定租賃對(duì)司法拍賣的影響

司法拍賣強(qiáng)制去除租賃權(quán)的前提應(yīng)是租賃權(quán)現(xiàn)實(shí)上會(huì)對(duì)司法拍賣本身產(chǎn)生不利的影響，而不是一概地去除租賃權(quán)。但是租賃權(quán)對(duì)司法拍賣的影響不能根據(jù)執(zhí)行法官、申請(qǐng)執(zhí)行人的主觀臆想，也不能憑著經(jīng)驗(yàn)推斷，只能是依據(jù)客觀現(xiàn)實(shí)來判斷，所以建議法院在拍賣時(shí)采取雙重報(bào)價(jià)原則，即對(duì)標(biāo)的物拍賣公告上注明拍賣標(biāo)的租賃權(quán)存在情形時(shí)的拍賣，以及拍賣標(biāo)的不存在租賃權(quán)時(shí)的雙向拍賣，最終以最高價(jià)格的拍賣來確定最后成交。這樣既能避免因?yàn)樽赓U權(quán)的存在而導(dǎo)致拍賣無法進(jìn)行，同時(shí)又能夠保證競(jìng)買人及最終買受人對(duì)于是否選擇破租賃提供了更大的空間。司法拍賣終歸是一種交易模式，要求能夠最大限度地實(shí)現(xiàn)拍賣物的價(jià)值。如果僅僅是因?yàn)槭袌?chǎng)的原因而導(dǎo)致流拍即去除租賃權(quán)無現(xiàn)實(shí)的必要。

(二)適用的拍賣標(biāo)的范圍

買賣不破租賃的初衷是為了保護(hù)作為弱勢(shì)一方的承租人基本的生存權(quán)，而相對(duì)于其他經(jīng)營性住房、廠房等經(jīng)營性資產(chǎn)，承租人租賃權(quán)利的喪失則不會(huì)影響到承租人的生存權(quán)，這一點(diǎn)也不會(huì)違背法律的實(shí)質(zhì)正義。所以要求人民法院對(duì)拍賣標(biāo)的性質(zhì)、拍賣標(biāo)的被法院采取強(qiáng)制措施的狀態(tài)是否被承租人占有、租賃合同是否備案進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，區(qū)別對(duì)待，以盡可能實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)與申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)之間的平衡。

1.拍賣標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)。由于租賃權(quán)物權(quán)化立法本意是保障處于弱勢(shì)地位的承租人的生存權(quán)，所以對(duì)于拍標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)的情況下應(yīng)嚴(yán)格區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)的用途，即住宅性不動(dòng)產(chǎn)、非住宅性不動(dòng)產(chǎn)。(1)不動(dòng)產(chǎn)為住宅性不動(dòng)產(chǎn)。通過司法拍賣處理的住宅性不動(dòng)產(chǎn)因涉及司法公權(quán)力和司法權(quán)威，申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)等重要因素，所以對(duì)租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)有嚴(yán)格的限制條件。該租賃合同必須經(jīng)過備案，且備案時(shí)間需在人民法院在不動(dòng)產(chǎn)處張貼查封公告之前。承租人在進(jìn)行查封時(shí)必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處于占有狀態(tài)即居住狀態(tài)，而不僅僅只是備案狀態(tài)。且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)司法拍賣轉(zhuǎn)讓后的租賃時(shí)間應(yīng)有合理的限制，非經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定繼續(xù)租賃的時(shí)間，應(yīng)以一年為限，即該對(duì)抗時(shí)間權(quán)力為一年；不足一年的，為原合同的剩余租賃時(shí)間。(2)不動(dòng)產(chǎn)為非住宅性不動(dòng)產(chǎn)。因非住宅性不動(dòng)產(chǎn)為滿足承租人生產(chǎn)經(jīng)營需要，不涉及承租人的生存權(quán)問題，且不存在承租人為弱勢(shì)一方的假定，所以對(duì)于非住宅性不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)不能對(duì)抗執(zhí)行程序中的司法拍賣。即無論租賃合同是否經(jīng)過備案，承租人是否現(xiàn)實(shí)占有該不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)買受人申請(qǐng)要求交付不動(dòng)產(chǎn)，人民法院即可要求承租人自行交付該租賃不動(dòng)產(chǎn)。必要時(shí)，人民法院可采取強(qiáng)制措施強(qiáng)制承租人向買受人履行相關(guān)義務(wù)。

2.拍賣標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)司法拍賣進(jìn)行處理的標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)時(shí)，一經(jīng)司法拍賣成功交易的動(dòng)產(chǎn)，即可去除該拍賣標(biāo)的上的租賃權(quán)，無論該租賃合同是否經(jīng)過備案，租賃物是否被承租人現(xiàn)實(shí)占有，司法拍賣一律強(qiáng)制去除動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物上的租賃權(quán)。

(三)去除租賃權(quán)后對(duì)承租人的補(bǔ)償

“買賣不破租賃”是我國現(xiàn)行法律對(duì)承租人利益的保護(hù)，但由于司法拍賣而導(dǎo)致了承租人的承租權(quán)得不到保護(hù)，說到底是由于出租人的過錯(cuò)導(dǎo)致的租賃權(quán)的滅失，是由于出租人在不及時(shí)履行人民法院裁判文書履行的債務(wù)而導(dǎo)致的。所以在司法拍賣導(dǎo)致租賃權(quán)喪失的情況下，應(yīng)對(duì)承租人因租賃合同的解除而導(dǎo)致的承租人的損失進(jìn)行補(bǔ)償，這樣既能實(shí)現(xiàn)債權(quán)人債權(quán)利益的前提下，又能彌補(bǔ)承租人的實(shí)際損失。

1.司法拍賣針對(duì)租賃不動(dòng)產(chǎn)是否為承租人裝修的情形。如果承租人根據(jù)誠實(shí)信用原則和利益可期待性為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了裝飾裝修和其他附加值的添附，那么在評(píng)估程序中，應(yīng)當(dāng)將該裝潢資產(chǎn)單獨(dú)評(píng)估，并按裝潢價(jià)值在最終拍賣標(biāo)的成交價(jià)中所占的比例，且該價(jià)值分?jǐn)傇谑Ｓ嘧赓U期限的數(shù)額在最終成交價(jià)的拍賣款中優(yōu)先扣除返還給承租人，以保證承租人對(duì)裝潢資產(chǎn)擁有的物權(quán)。

2.對(duì)于承租人支付給被執(zhí)行人超出實(shí)際租賃期限部分的租金問題，在有確切證據(jù)證明承租人已支付給出租人的情況下，轉(zhuǎn)化為優(yōu)于其他債權(quán)的一般債權(quán)，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的生效裁決可按比例參與分配，并就未實(shí)現(xiàn)部分繼續(xù)要求被執(zhí)行人返還。

3.對(duì)于法院已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具查封手續(xù)且在不動(dòng)產(chǎn)張貼查封公告后繼續(xù)承租該不動(dòng)產(chǎn)的，無論租賃合同是否真實(shí)有效，承租人是否實(shí)際占有租賃物，對(duì)于其裝潢資產(chǎn)及多付的租金均不予在執(zhí)行款中扣除及參與分配。因?yàn)槌凶馊嗣髦鲎鈽?biāo)的有權(quán)利上的瑕疵之后仍承租該標(biāo)的，該租賃關(guān)系的取得沒有合法性基礎(chǔ)，出租人無權(quán)出租該標(biāo)的物，承租人與出租人此時(shí)簽訂的租賃合同因?yàn)檫`反了司法機(jī)關(guān)的裁決而無效，所以承租人應(yīng)該承擔(dān)自己行為所帶來的不利后果。

(四)去除租賃權(quán)對(duì)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響

優(yōu)先購買權(quán)是指在所有人出賣動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，特定人依約定或法律規(guī)定享有優(yōu)先購買之權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的存在并不會(huì)損害司法拍賣中申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，也不會(huì)對(duì)實(shí)現(xiàn)拍賣物的最大價(jià)值而產(chǎn)生不利影響。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是與其他享有優(yōu)先權(quán)人的權(quán)利同時(shí)存在的，會(huì)促進(jìn)拍賣的順利進(jìn)行。所以司法拍賣只是去除租賃權(quán)中強(qiáng)制繼續(xù)租賃的對(duì)抗效力而并不妨礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。

四、結(jié)語

“買賣不破租賃”規(guī)則在司法拍賣中既沒有可生存的法律規(guī)則和法理基礎(chǔ)，也不利于司法拍賣的順利進(jìn)行；既破壞了司法的權(quán)威，加劇了執(zhí)行難情況的存在，又損害了申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)。所以在司法拍賣中應(yīng)在拍賣標(biāo)的時(shí)破除標(biāo)的的租賃權(quán)，以徹底杜絕被執(zhí)行人與他人串通簽訂虛假的租賃合同以抗拒拍賣進(jìn)行的現(xiàn)象。但在司法拍賣擊破租賃的同時(shí)也要注意保護(hù)合法承租人對(duì)裝潢資產(chǎn)及屋內(nèi)物品所享有的物權(quán)，也要保護(hù)承租人多支付租金的債權(quán)。對(duì)于查封之后承租人的物權(quán)及債權(quán)均不予保護(hù)，這樣才能保證執(zhí)行工作的順利進(jìn)行，保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，以徹底推開執(zhí)行路上的“攔路虎”。