劉 峰，李雅琎，周華東

（合肥工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽 合肥230601）

一、引 言

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，人口大量流入城鎮(zhèn)中增加住房需求，也刺激著住房?jī)r(jià)格的上漲。但是，即使人均收入水平在不斷提高，還是出現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象（吳錦華，2008）［1］。政府為保障百姓能夠安居樂(lè)業(yè)采取多項(xiàng)措施規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而對(duì)于中低收入住房困難者來(lái)說(shuō)，仍無(wú)力承擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)。所以，為了解決這類(lèi)人群的住房問(wèn)題，各國(guó)政府紛紛建設(shè)價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房并具有本國(guó)特色的保障性住房，簡(jiǎn)稱(chēng)保障房。

在我國(guó)20多年住房制度改革中，城市居民住房水平在總體上有了較大的提高，但是有關(guān)保障房政策并不夠完善。本文在介紹主要保障房建設(shè)國(guó)家的相關(guān)性政策之后，提出我國(guó)在此問(wèn)題上研究的不足之處，并為我國(guó)的保障房政策及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)一步研究提出建議。文章的第二部分第三部分分別從保障性住房政策的供給端和需求端兩個(gè)方面進(jìn)行論述。在對(duì)保障房供給端的政策進(jìn)行研究時(shí)大多是注重保障房建設(shè)對(duì)商品房以及價(jià)格等影響，但在保障房對(duì)商品房影響這一問(wèn)題上并未達(dá)到一致結(jié)論，而對(duì)于供給端政策間接給中低收入家庭帶來(lái)過(guò)高生活成本這一結(jié)論，國(guó)內(nèi)外學(xué)者基本保持一致（Korsu E，2010）［2］。在保障房需求端的政策研究中，主要是對(duì)保障房的租金、優(yōu)惠政策給中低收入者所帶來(lái)的福利效應(yīng)、資金外溢現(xiàn)象、勞動(dòng)力就業(yè)情況進(jìn)行研究。最后，本文進(jìn)一步明確保障房對(duì)城市中低收入者以及外來(lái)人員的重要性，并在此基礎(chǔ)之上提出了，當(dāng)前我國(guó)在新型城鎮(zhèn)化背景之下，應(yīng)該深化對(duì)保障性住房政策和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的研究。

二、保障性住房供給端政策及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

政府在落實(shí)保障房政策時(shí)會(huì)不同程度的加強(qiáng)政府干預(yù)以解決本國(guó)中低收入者住房難的問(wèn)題，由于各國(guó)建設(shè)保障房的目的一致，所以在落實(shí)保障房供給端的主要政策上也有著相似性。

（一）傳統(tǒng)的保障性住房供給端政策

1.保障性住房建設(shè)資金及補(bǔ)貼政策

增加保障房建設(shè)的一個(gè)主要途徑是提高建設(shè)資金融入，因此各國(guó)政府會(huì)擴(kuò)大用于保障房建設(shè)的資金來(lái)源渠道以此滿(mǎn)足建設(shè)資金需要。

第一種資金來(lái)源——直接由政府出資，出資建設(shè)方式比較單一，現(xiàn)時(shí)期基本不存在。比較有代表性的是20世紀(jì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期，美國(guó)政府直接出資大規(guī)模建設(shè)正統(tǒng)公共住房。由于正統(tǒng)公共住房的建設(shè)政策在實(shí)施過(guò)程中逐漸放寬商業(yè)開(kāi)發(fā)條件（Howard P&Judith E，2014）［3］，開(kāi)發(fā)商為獲取更多利益大量清理貧民窟、減少高層公共住房的建設(shè)用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。所以，當(dāng)解決低收入者住房問(wèn)題不再是首要目的時(shí)，社會(huì)矛盾也不斷出現(xiàn)。

第二種資金來(lái)源——政府和開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者等多方資助補(bǔ)貼共同建設(shè)，也是各國(guó)主要的建設(shè)資金來(lái)源。在美國(guó)，由于公共住房的建設(shè)預(yù)算從最高達(dá)到8%大幅減少到1%～2%（王佳文，2015）［4］，直接影響到政府的保障政策，所以政府通過(guò)補(bǔ)貼供應(yīng)給自有住房和租賃住房等貼息方式增加公共住房的建設(shè)資金。例如美國(guó)政府在稅制改革中推出的LIHTC計(jì)劃，只要投資方投資于特定的公共住房，并且以低于市場(chǎng)價(jià)格出租公共住房，都會(huì)在10年內(nèi)每年獲得相當(dāng)于建造成本4%或9%的稅費(fèi)返還，期限后開(kāi)發(fā)商可以擁有自主定價(jià)的權(quán)利（韋顏秋等，2013）［5］。

區(qū)別于美國(guó)的市場(chǎng)主導(dǎo)型，新加坡保障性住房的建設(shè)資金實(shí)質(zhì)來(lái)源于新加坡公民的公積金——每位公民上交的公積金按照一定比例定期存入CPF用于住房建設(shè)或住房貸款（賈洪波和穆懷中，2009）［6］。新加坡全國(guó)超過(guò)80%的住房為HDB修建的“組屋”，居民也大都向HDB申請(qǐng)低利率的公積金貸款購(gòu)買(mǎi)組屋。公積金這種強(qiáng)制性?xún)?chǔ)蓄政策既為保障房建設(shè)提供了大量資金，又可以有效解決居民購(gòu)房貸款等問(wèn)題。

德國(guó)政府在住房問(wèn)題上是以向國(guó)民提供符合需求并有能力支付的住房為目標(biāo)，提倡帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利性質(zhì)的“剩余導(dǎo)向”住房政策（徐鐳和朱宇方，2013）［7］。在此基礎(chǔ)上的福利住房建設(shè)政策也主要有兩種方式：一是由各級(jí)政府的住房建設(shè)基金出資建設(shè)；二是由投資商或者私人出資為主。但是，為了讓更多的私有企業(yè)參與到住房市場(chǎng)中，政府規(guī)定當(dāng)自有資金達(dá)到福利住房建設(shè)項(xiàng)目投資的15%時(shí)可以申請(qǐng)免息或者低息貸款。

對(duì)我國(guó)而言，由于保障房建設(shè)起步不久，所以建設(shè)資金主要來(lái)源于政府性投入，占據(jù)總投入的51.93%（其中包括財(cái)政預(yù)算、土地出讓收益、公積金三個(gè)部分），社會(huì)性投入為輔，其中銀行貸款建設(shè)居于主導(dǎo)地位（蔣和勝和王波，2016）［8］。除此之外，國(guó)家還給予保障房建設(shè)投資方各項(xiàng)稅收減免、土地價(jià)格優(yōu)惠等政府補(bǔ)貼政策。

2.保障性住房的土地供應(yīng)政策

新加坡在土地管理政策上采用國(guó)家計(jì)劃的模式。從土地征用方面來(lái)看，政府對(duì)土地的擁有率占據(jù)全國(guó)土地面積絕大部分，同時(shí)授予HDB等部門(mén)強(qiáng)制征地的權(quán)利；從土地價(jià)格方面來(lái)看，只有國(guó)家有權(quán)調(diào)整地價(jià)，并規(guī)定了HDB可以以低于市場(chǎng)購(gòu)地價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地。這不僅為組屋的建設(shè)提供大量土地來(lái)源，也降低了建設(shè)成本。

在我國(guó)快速城市化發(fā)展下，土地和房地產(chǎn)增值所帶來(lái)的收益十分龐大。但是在招拍土地時(shí)，政府會(huì)將中心城區(qū)的土地以高價(jià)拍賣(mài)來(lái)彌補(bǔ)劃撥土地所帶來(lái)的損失，這也使保障房建設(shè)在偏遠(yuǎn)地區(qū)且綜合保障水平較低；另一方面，我國(guó)的土地供應(yīng)計(jì)劃從整體上來(lái)看其實(shí)是在不斷下降，保障房建設(shè)的實(shí)際用地不到80%。并且，我國(guó)目前主要將經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)政策應(yīng)用于保障房用地，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的保障房用地政策（趙茜宇等，2015）［9］。土地供應(yīng)總量的不足，土地開(kāi)發(fā)監(jiān)管不力，缺乏有效的保障房專(zhuān)項(xiàng)政策以及在土地供給中保障房建設(shè)區(qū)位選擇等等問(wèn)題，說(shuō)明了我國(guó)保障房的土地供應(yīng)政策不健全。

（二）新形勢(shì)下的保障性住房供給端政策

政府在大規(guī)模建設(shè)保障房時(shí)為了降低成本一般會(huì)選擇遠(yuǎn)離中心城市區(qū)域，容易導(dǎo)致貧富隔離等一系列的社會(huì)問(wèn)題。所以，政府除了考慮中低收入群體的居住問(wèn)題，還需要將受助群體，保障房和社會(huì)經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系起來(lái)綜合考慮。

美國(guó)的“希望六號(hào)”計(jì)劃就是針對(duì)公共住房社區(qū)長(zhǎng)期存在基礎(chǔ)設(shè)施不足，公共服務(wù)不到位等問(wèn)題所出臺(tái)的（Popkin S J，et al，2004）［10］。這個(gè)政策更加明確了政府不再大量新建公共住房，而是對(duì)嚴(yán)重破舊的住房進(jìn)行修復(fù)、拆建再次進(jìn)行供給，同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)社區(qū)公共服務(wù)進(jìn)行改進(jìn)?！跋Ｍ?hào)”計(jì)劃在全國(guó)范圍內(nèi)建立起兼具實(shí)用性和外觀性的貧富混合社區(qū)，這也從根本上改變了公共住房的居住條件（Robin E&Kadija，2006）［11］。同時(shí)計(jì)劃也鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商利用補(bǔ)貼資金平衡私人部門(mén)債務(wù)和其他聯(lián)邦補(bǔ)助金、本地資本、慈善資金之間的關(guān)系（吳偉和林磊，2010）［12］，使公共住房建設(shè)資金來(lái)源更加靈活。

隨后在“希望六號(hào)”基礎(chǔ)之上建立了“選擇性鄰里”計(jì)劃，是在克服“希望六號(hào)”計(jì)劃的一個(gè)嚴(yán)重的弊端而進(jìn)一步改進(jìn)的?！斑x擇性鄰里計(jì)劃”除了分散貧困居民以外，重點(diǎn)解決了使得家庭和社區(qū)長(zhǎng)期處于貧困等問(wèn)題。同時(shí)為了改變居住隔離的現(xiàn)象，積極將公共住房融入進(jìn)整個(gè)社區(qū)，帶動(dòng)周邊共同發(fā)展（楊昌鳴等，2015）［13］。

類(lèi)似美國(guó)的這兩種計(jì)劃，德國(guó)對(duì)人口密度比較集中的城市以及東部等人口密度較小的城市進(jìn)行地區(qū)性調(diào)整，先后分別實(shí)施了“社會(huì)城市”計(jì)劃和“東部城市改造”計(jì)劃（Egner B，2011）［14］。我國(guó)的保障房發(fā)展較晚，現(xiàn)階段并沒(méi)有制定類(lèi)似的綜合性保障房政策，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)上來(lái)看，我們還是要將經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)資源的合理有效利用。

（二）保障性住房供給端政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1.擠出效應(yīng)

保障性住房供給端的政策中無(wú)論是直接投入資金或是在保障房建設(shè)過(guò)程中給予補(bǔ)貼等都存在對(duì)私人住房的擠出效應(yīng)。

學(xué)者在對(duì)公共住房建設(shè)的擠出效應(yīng)早期研究中，發(fā)現(xiàn)公共住房的不斷增加是會(huì)減少私人住房（Murray，1983）［15］。由于采用的模型的局限性，Murray（1999）［16］采用VAR模型研究發(fā)現(xiàn)針對(duì)低收入群體的公共住房沒(méi)有明顯的擠出效應(yīng)，而中等收入群體的公共住房至少擠出1/3的私人住房。而美國(guó)專(zhuān)門(mén)針對(duì)供給端的LIHTC方案在后期研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)私人住房其實(shí)產(chǎn)生完全的擠出效應(yīng)（Eriksen&Rosenthal，2010）［17］。所以對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家而言，增加公共住房的建設(shè)會(huì)對(duì)私人住房產(chǎn)生顯著地?cái)D出效應(yīng)，這也是現(xiàn)今發(fā)達(dá)國(guó)家更新住房政策的一大原因。

而國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，所以對(duì)擠出效應(yīng)是否顯著存在爭(zhēng)議。一是認(rèn)為擠出效應(yīng)不顯著，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加大保障房的建設(shè)解決住房問(wèn)題。董盺（2010）［18］從投資角度分析經(jīng)適房對(duì)商品房的擠出效應(yīng)，虞曉芬等（2015）［19］利用浙江省的面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，總體上來(lái)看保障房對(duì)商品房的擠出效應(yīng)并不明顯。二是認(rèn)為擠出效應(yīng)顯著。張躍松等（2013）［20］通過(guò)研究保障房的建設(shè)量與商品房的銷(xiāo)售量發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)每增加1%的經(jīng)適房將會(huì)擠出0.25%的普通商品房的銷(xiāo)售數(shù)量。而國(guó)內(nèi)大部分的研究是從房?jī)r(jià)上分析保障房對(duì)商品房擠出效應(yīng)（王斌和高戈，2011；陳杰和王文寧，2011）［21-22］，但是商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)并不能有效說(shuō)明擠出效應(yīng)，所以應(yīng)該綜合考慮變量來(lái)研究分析擠出效應(yīng)的影響程度。

2.對(duì)家庭生活成本的影響

土地資源的稀缺性和城市中心地價(jià)的高昂，促使政府往往選擇在城市邊緣地帶大規(guī)模建設(shè)保障房以供中低收入者使用。遠(yuǎn)離就業(yè)中心、較大的通勤成本造成了居住地和就業(yè)之間的空間錯(cuò)配，不利于中低收者的就業(yè)，也帶來(lái)了更高的生活成本（Korsu E，2010）［2］。Ong&Miller（2005）［23］表示居住在保障房的家庭收入一般很低，無(wú)法負(fù)擔(dān)購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的價(jià)格，所以在選擇成本相對(duì)較低的交通工具的同時(shí)，也必須接受較高的通勤成本。此外受助家庭如果有子女還需考慮教育等問(wèn)題，易成棟等（2015）［24］以北京市為例發(fā)現(xiàn)有孩子家庭為了子女上學(xué)，往往會(huì)選擇距離學(xué)校較近的住房，負(fù)擔(dān)較高的學(xué)區(qū)房租金，教育成本隨之增加。

三、保障性住房需求端政策及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

需求端的補(bǔ)貼政策是現(xiàn)今發(fā)達(dá)國(guó)家主要采取的住房保障方式——政府直接給予住房困難的中低收入者住房?jī)?yōu)惠。所以，針對(duì)政府給予中低收入者主要的住房?jī)?yōu)惠政策，需求端的補(bǔ)貼政策分為以下兩類(lèi)。

（一）租房補(bǔ)貼政策

1.租金補(bǔ)貼

從消費(fèi)者選擇剩余角度來(lái)看，國(guó)外研究者得出一個(gè)基本結(jié)論：需求導(dǎo)向的租金補(bǔ)貼項(xiàng)目與供給導(dǎo)向的公共住房項(xiàng)目相比，因?yàn)闆](méi)有選擇性剩余損失而更有效率，同時(shí)也能夠使住房消費(fèi)和勞動(dòng)力流動(dòng)更加靈活（Le Blanc&Laferrere，2001）［25］。美國(guó)租房補(bǔ)貼政策從一開(kāi)始的“住房證明書(shū)”到后來(lái)的有較大的可選擇住房范圍的“租房券”其實(shí)都是直接給予個(gè)人租金補(bǔ)貼，用于租房或其他消費(fèi)（王佳文，2015）［4］。在德國(guó)，其中約有11%的中低收入家庭完全依靠政府補(bǔ)貼租房。所以，德國(guó)規(guī)定聯(lián)邦和州政府共同承擔(dān)15年期的中低收入者實(shí)際支付租金與可承受租金的差額（B Egner，2012）［26］。國(guó)內(nèi)學(xué)者在研究我國(guó)的需求端政策時(shí)表明，我國(guó)應(yīng)該由實(shí)物配租為主逐漸過(guò)渡到租金補(bǔ)貼為主，但是對(duì)于中低收入者收入低、住房難等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的存在，政府現(xiàn)階段還是以直接給予中住房租金補(bǔ)貼。

2.租金管制

實(shí)際上，各國(guó)保障房數(shù)量并不能充分滿(mǎn)足受助者需求，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)也影響了租房者的選擇范圍。所以，政府將住房租金限定在遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上的租金水平，以此來(lái)確保中低收入者能夠以較低租金價(jià)格租住。比如說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的德國(guó)，租金價(jià)格必須低于法律規(guī)定價(jià)格的20%（寇曉娜，2014）［27］。我國(guó)保障房也正逐漸轉(zhuǎn)向以“租”為主，所以國(guó)內(nèi)學(xué)者采取不同方式從多個(gè)方面研究合適的保障房租金價(jià)格。王賢磊（2009）［28］利用住房可支付性指數(shù)模型對(duì)中低收入人群可接受的租金價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，方和榮（2010）［29］通過(guò)定性研究發(fā)現(xiàn)政府應(yīng)該建立差別化的，針對(duì)不同群體的保障房租金價(jià)格。其實(shí)美國(guó)早在20世紀(jì)40年代就開(kāi)始實(shí)施租金管制，但是租金管制政策除了成本過(guò)高，還會(huì)抑制企業(yè)、個(gè)人投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極性，以致后來(lái)許多州政府對(duì)其不斷改進(jìn)使之更為靈活，或者直接放棄租金管制政策。

3.購(gòu)房補(bǔ)貼政策

美國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持以提高每個(gè)家庭的住房自有化率作為公共住房政策目標(biāo)，而成熟的住房市場(chǎng)也滲透到美國(guó)居民住房的各個(gè)方面。在美國(guó)一級(jí)市場(chǎng)中，抵押貸款政策放低了中低收入家庭首付款比例以及貸款利率，貸款利率甚至一度降低至1%（張宇和劉洪玉，2008）［30］。二級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)作為美國(guó)住房金融體系的核心，主要是為中低收入家庭提供住房補(bǔ)貼（逯新紅，2016）［31］。但是值得我們注意的是，導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)最直接的原因是因?yàn)榇渭?jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)，而這些機(jī)構(gòu)破產(chǎn)的又一大原因則是貸款者無(wú)力還款。在綜合中低收入者住房困難者低收入且不穩(wěn)定，低信用等級(jí)的情況下，不能完全依靠市場(chǎng)來(lái)解決中低收入者住房問(wèn)題。

在保障中低收入者的住房政策中，新加坡實(shí)施的是以購(gòu)買(mǎi)為主住房政策，現(xiàn)在大約只有7%的組屋用于出租（謝寶富，2015）［32］。新加坡的居民滿(mǎn)足一定條件后可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)組屋，購(gòu)房的主要資金是公民的公積金。建屋發(fā)展局以低于市場(chǎng)水平的貸款利率對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行放貸，還款也可以從公積金中直接扣減（羅銳和鄧大松，2014）［33］。除此之外，新加坡在制定政策時(shí)為突出家庭的重要性，會(huì)將“組屋”政策與家庭相聯(lián)系。例如，申請(qǐng)者所申請(qǐng)的組屋與父母所住地點(diǎn)遠(yuǎn)近可以享受不同程度的優(yōu)先權(quán)以及額外的購(gòu)房津貼。

我國(guó)之前所采取的安居工程是不以盈利為目的，以成本價(jià)格出售給中低收入家庭的社會(huì)保障性質(zhì)政策。而經(jīng)濟(jì)適用房也是以保障性質(zhì)建設(shè)售賣(mài)，但有少量的利潤(rùn)，一般為3%。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目除了注重住房的質(zhì)量和實(shí)用性外，申請(qǐng)者僅擁有住房的有限產(chǎn)權(quán)，不能租借更不允許在市場(chǎng)上交易轉(zhuǎn)賣(mài)。所以，當(dāng)二者實(shí)現(xiàn)并軌之后，政府規(guī)定保障房的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低于同地段商品房?jī)r(jià)格的10%～20%（谷俊青，2009）［34］。

（三）保障性住房需求端政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1.福利效應(yīng)

從“選擇性剩余損失”這一角度研究不同的需求端政策帶來(lái)的福利大小發(fā)現(xiàn)，相較于租住私人住房，租住公共住房的住房消費(fèi)將增加58%，其他消費(fèi)上升17%，如果直接給予現(xiàn)金補(bǔ)助，住房消費(fèi)則下降32%，其他消費(fèi)將上升19%（Olsen&Barton，1983）［35］。Le Blanc&Laferrere（2001）［25］利用法國(guó)住房數(shù)據(jù)也得出相似結(jié)論。所以相對(duì)給予供給端補(bǔ)貼政策，直接補(bǔ)貼現(xiàn)金會(huì)減少福利損失。目前我國(guó)關(guān)于保障房政策的研究中只有少數(shù)是關(guān)于保障房政策的福利效應(yīng)，主要是通過(guò)研究受保居民及周邊滿(mǎn)意度來(lái)衡量和測(cè)度。例如，李夢(mèng)玄（2012）［36］基于森的功能和能力福利理論發(fā)現(xiàn)，居住保障房社區(qū)的受助者福利水平模糊評(píng)價(jià)值從0.466上升到0.516，但并沒(méi)有達(dá)到政府的預(yù)期。余勁和程甜（2015）［37］采用同樣方式分析湖北市保障房的效用和福利水平發(fā)現(xiàn)，福利評(píng)價(jià)值上升10.43%，保障效果是明顯的。

2.資金外溢

需求端的補(bǔ)貼政策雖然減小了消費(fèi)者選擇性剩余損失，但是直接給予中低收入者貨幣由于不再限制資金的用處可能會(huì)減少住房消費(fèi)，造成資金外溢現(xiàn)象。John等在對(duì)美國(guó)公共住房的租金補(bǔ)貼研究發(fā)現(xiàn)，不限用處的租金補(bǔ)貼會(huì)增加受助家庭用于其他商品的消費(fèi)。而相較于美國(guó)實(shí)施良好的租房券計(jì)劃，在荷蘭，每單位的租金補(bǔ)貼僅25%用于住房消費(fèi)，存在嚴(yán)重的資金外溢（Priemus，2000）［38］；在對(duì)芬蘭的租金補(bǔ)貼研究也發(fā)現(xiàn)：短期內(nèi)，租金補(bǔ)貼會(huì)促進(jìn)住房需求的上升、房租的上漲，但是由于資金外溢現(xiàn)象的出現(xiàn)，住房消費(fèi)的增量實(shí)際是下降的，不利于補(bǔ)貼政策的實(shí)施（Viren，2013）［39］。同時(shí)在對(duì)我國(guó)保障房的實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼研究比較發(fā)現(xiàn)，受助者由于直接收到貨幣補(bǔ)助，擴(kuò)大了消費(fèi)選擇范圍，致使補(bǔ)貼未能完全用于解決住房問(wèn)題上，造成資金外溢。比如在對(duì)上海廉租房的租賃補(bǔ)貼研究表明，補(bǔ)貼租金也易被用于其他商品的消費(fèi)，不能有效改善居住條件。

3.對(duì)勞動(dòng)力就業(yè)的影響

如前所述，保障房建設(shè)一般是遠(yuǎn)離中心城市地帶，而城市中心地區(qū)聚集了大量?jī)?yōu)質(zhì)工作崗位，但因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)的區(qū)位選擇因素，受助群體并不能夠擁有更好的就業(yè)環(huán)境。

首先，通勤距離遠(yuǎn)的受助群體處于閉塞的就業(yè)信息環(huán)境中，減少了就業(yè)信息的獲取和更好工作的機(jī)會(huì)。由于難以負(fù)擔(dān)較多的通勤成本，大部分居民只能被動(dòng)的接受所住區(qū)域周邊的一些收入低，流動(dòng)性大的就業(yè)。Dujardin&Goffette（2009）［40］研究發(fā)現(xiàn)公共住房的居住者也具有較大的流動(dòng)成本，承擔(dān)更大的失業(yè)可能性和更長(zhǎng)的失業(yè)期。其次，由于保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的存在，受助者可能為了保留居住權(quán)利而放棄較高收入的職位或者選擇失業(yè)以此來(lái)減少收入水平達(dá)到住房保障要求。國(guó)內(nèi)學(xué)者劉斌，辛國(guó)強(qiáng)（2013）［41］采用我國(guó)2008年CGSS數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，入住到保障房顯著增加勞動(dòng)者失業(yè)后不再工作的可能性，同時(shí)負(fù)面激勵(lì)的存在會(huì)影響失業(yè)的持續(xù)期。Olsen等（2005）［42］采用回歸模型得出受助家庭在補(bǔ)貼的前兩年里收入減少了3 600美元。Susin（2005）［43］通過(guò)對(duì)比分析未受補(bǔ)貼家庭和獲取租房券補(bǔ)貼、居住公共住房的勞動(dòng)就業(yè)情況差別，與未受補(bǔ)貼家庭相比，受補(bǔ)貼家庭或是居住公共住房家庭的收入下降了15%。但是在對(duì)于需求方補(bǔ)貼政策是否真的抑制中低收入者就業(yè)還存在爭(zhēng)議。比如，Bania等（2003）［44］采用美國(guó)數(shù)據(jù)、利用回歸模型發(fā)現(xiàn)，未受補(bǔ)貼家庭和獲取租房券補(bǔ)貼、居住公共住房的勞動(dòng)力在就業(yè)方面其實(shí)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的不同；Harkness和 Newman（2006）［45］同樣采用回歸模型法，也未發(fā)現(xiàn)需求端補(bǔ)貼會(huì)抑制勞動(dòng)力供給。

四、結(jié)論與展望

本文主要對(duì)保障房政策進(jìn)行簡(jiǎn)單歸納總結(jié)，通過(guò)列舉各國(guó)的主要保障政策的制定和演變，我們可以看出：大部分國(guó)家都是先從擴(kuò)大保障房的數(shù)量開(kāi)始，在滿(mǎn)足中低收入群體住房需求之后逐步對(duì)住房的質(zhì)量和實(shí)用性進(jìn)行改進(jìn)，以供給政策為主逐漸調(diào)整為以滿(mǎn)足受助方需要的政策為主，擴(kuò)大受助者的選擇范圍，提高資源有效利用率。

我國(guó)目前處在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，在研究保障性住房政策時(shí)卻忽視了國(guó)內(nèi)龐大的社會(huì)群體——外來(lái)務(wù)工人員。城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展，一方面加劇了人口的流動(dòng)，另一方面城鎮(zhèn)人口的快速上升，增加了對(duì)住房的需求，刺激商品房?jī)r(jià)格不斷上漲。我國(guó)保障房政策主要針對(duì)城市中低收入者，但對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員或是農(nóng)民工卻沒(méi)有明確的政策。同時(shí)，我們從國(guó)外保障性住房政策的演變過(guò)程來(lái)看，大規(guī)模保障房建設(shè)加劇一些不良現(xiàn)象，如貧富隔離、收入差距、犯罪等，所以發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)階段將居民，住房和社會(huì)等結(jié)合起來(lái)，制定促進(jìn)社會(huì)公平的政策（Rebecca，1997）［46］，這也是我國(guó)在發(fā)展保障房建設(shè)的同時(shí)應(yīng)該借鑒的。現(xiàn)階段，我國(guó)關(guān)于外來(lái)務(wù)工人員的住房保障政策問(wèn)題主要從政策建議角度進(jìn)行探討：董昕（2010）［18］認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該針對(duì)農(nóng)民工制定專(zhuān)門(mén)的低廉價(jià)格住房的政策；曾令輝（2006）［47］表示應(yīng)將城市外來(lái)人員也納入到住房保障體系中；吳賓和王淑華（2015）［48］則對(duì)我國(guó)流動(dòng)性人口在租住廉租房時(shí)的準(zhǔn)入政策進(jìn)行研究。所以我們更要時(shí)刻關(guān)注在新型城鎮(zhèn)化背景下，外來(lái)務(wù)工人員在保障房政策研究中的重要性。

綜上所述，本人認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)一步深化對(duì)我國(guó)保障性住房政策的研究：一是對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的就地落戶(hù)政策研究。由于在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，常住人口和戶(hù)籍人口之間存在巨大的“剪刀差”，而我國(guó)的城市住房保障制度主要是對(duì)城市戶(hù)籍的中低收入者，這就將農(nóng)民工這類(lèi)非戶(hù)籍中低收入群體排除在外，加劇外來(lái)務(wù)工人員這類(lèi)群體的住房問(wèn)題。二是對(duì)鄰里效應(yīng)的研究。正由于地方環(huán)境的特點(diǎn)會(huì)影響到人們的思維和行為方式，國(guó)外在對(duì)保障房政策制定時(shí)已經(jīng)不再僅探討中低收入者的居住問(wèn)題。而國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)起步不久，目前主要的目標(biāo)依舊是解決中低收入者的居住問(wèn)題，對(duì)保障房政策的研究也大多是對(duì)國(guó)內(nèi)保障房供應(yīng)量或需求量進(jìn)行測(cè)度，或是對(duì)保障房政策制定提出建議，缺少類(lèi)似國(guó)外保障房政策的制定實(shí)施對(duì)周邊環(huán)境、社區(qū)、中低收入者自身等的整體研究。所以我們可以從鄰里效應(yīng)這一角度來(lái)探討我國(guó)的保障房政策對(duì)周邊人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體影響。

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