陳耀東 吳迪 龔淋

[摘要]傳貰權(quán)制度是韓國(guó)一項(xiàng)特有的物權(quán)制度，與我國(guó)典權(quán)既有差異，也有一定的相似性，在法律性質(zhì)以及融資等方面有著異曲同工之妙。我國(guó)在民法典制定過程中，應(yīng)將典權(quán)制度從習(xí)慣法上升為成文法，并納入到未來民法典之中。就借鑒韓國(guó)傳貰權(quán)制度的具體情況而言，典權(quán)取得上，應(yīng)采登記要件主義；典金設(shè)計(jì)上，賦予當(dāng)事人典金增額或者減持之權(quán)；典權(quán)消滅上，構(gòu)建典權(quán)人消滅通告制度。

[關(guān)鍵詞]韓國(guó)；傳貰權(quán)；中國(guó)；典權(quán)入典

[中圖分類號(hào)]D9123[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1002-2007（2018）04-0053-06

[收稿日期]2017-06-06

[基金項(xiàng)目]2014年度天津市政府決策咨詢重點(diǎn)課題《天津市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的踐行模式、法律風(fēng)險(xiǎn)與制度建構(gòu)研究》，項(xiàng)目編號(hào)：zfzx2014—1；南開大學(xué)法學(xué)院雙一流建設(shè)項(xiàng)目科學(xué)學(xué)位創(chuàng)新計(jì)劃課題《農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)樣本分析》，項(xiàng)目編號(hào)：96172182。

[作者簡(jiǎn)介]1.陳耀東，男，南開大學(xué)法學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)法與民商法學(xué)研究；2.吳迪，男，南開大學(xué)法學(xué)院在讀博士，研究方向?yàn)橥恋胤▽W(xué)研究；3.龔淋，女，中國(guó)民航大學(xué)法學(xué)院在讀碩士，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)研究。（天津300350）

一、韓國(guó)傳貰權(quán)性質(zhì)的演變及定位

（一）傳貰權(quán)法律屬性定位：從債權(quán)到物權(quán)

傳貰權(quán)始于韓國(guó)首爾的租賃習(xí)慣。1876年，《韓日修好條規(guī)》簽訂，開港場(chǎng)和居留制度在韓國(guó)建立起來。農(nóng)村人口日益向城市集中，房屋開始緊缺。無(wú)力購(gòu)房者與多套房屋所有者形成交易需求，傳貰權(quán)制度的設(shè)計(jì)也因此符合了雙方的需要。一方當(dāng)事人在不轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的情況下享受物之利益；另一方當(dāng)事人雖然不購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)，但可以有效利用該不動(dòng)產(chǎn)。沒有合適的法律和制度，市場(chǎng)就不會(huì)產(chǎn)生體現(xiàn)任何價(jià)值最大化意義上的“效率”，傳貰權(quán)作為一種滿足雙方需要的租賃習(xí)慣得以形成和發(fā)展。而此時(shí)，韓國(guó)處于日本控制之下，人口的大規(guī)模流動(dòng)使得傳貰權(quán)這一房屋租賃習(xí)慣在全國(guó)推廣開來。20世紀(jì)初，傳貰權(quán)制度得到進(jìn)一步發(fā)展，但并無(wú)成熟的立法，僅僅作為一種租賃債權(quán)習(xí)慣存在。正如1910年日本當(dāng)局經(jīng)過對(duì)韓國(guó)習(xí)慣調(diào)查之后做出的《習(xí)慣調(diào)查報(bào)告書》中傳貰權(quán)的定義：“傳貰和月貰韓國(guó)有著被稱為“傳貰和月貰”的獨(dú)特租房制度?！霸沦B”就是每月支付一定房租的制度，在簽訂月貰合同時(shí)，一般也須支付押金，押金越多，月租就越少，從而可以調(diào)整押金和月租的金額分配。當(dāng)押金金額高達(dá)一般傳貰金一半程度時(shí)，也被叫做“半傳貰”。押金和傳貰一樣，在租房合同到期時(shí)全額返還，一旦出現(xiàn)不能支付月租的情形，將會(huì)從押金里扣除相應(yīng)的金額。是韓國(guó)最普遍的住宅租賃方式，租借時(shí)租借人不支付租金，而是按照不動(dòng)產(chǎn)時(shí)價(jià)的一半或者70 %-80 %的金額支付給房屋主人，從而占有、使用房屋，以房屋的租金和傳貰金的利息相抵消的雙務(wù)合同。”[1]（26～40）

由此可見，此時(shí)的傳貰習(xí)慣被認(rèn)為是一種類似租賃債權(quán)的制度。隨后，房屋繼續(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，傳貰習(xí)慣調(diào)整下的傳貰權(quán)人即利用不動(dòng)產(chǎn)使用價(jià)值的當(dāng)事人，其利益和安全得不到保護(hù)，經(jīng)濟(jì)上愈加弱勢(shì)。為了進(jìn)一步完善傳貰權(quán)制度，也為了強(qiáng)化對(duì)傳貰權(quán)人的保護(hù)， 1958年的韓國(guó)政府在制定《大韓民國(guó)民法典》時(shí)將傳貰權(quán)規(guī)定為物權(quán)?！洞箜n民國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《韓國(guó)民法典》）第303條規(guī)定如下：傳貰權(quán)人支付傳貰金后，占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，按照該不動(dòng)產(chǎn)的用途使用、收益，并就該不動(dòng)產(chǎn)的全部享有比后順位權(quán)利人、其他債權(quán)人優(yōu)先受償傳貰金的權(quán)利。[2]如今，傳貰權(quán)制度傾向于保護(hù)傳貰權(quán)人利益，同時(shí)調(diào)整了韓國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)上不平等的局面。根據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)局2016年頒布的數(shù)據(jù)：以首爾為例，居民居住自有住房的比例為42.0 %；采用傳貰權(quán)形式的為26.3 %；采用租賃方式的為28.5 %（包括有押金的租賃和無(wú)押金的租賃——月貰和朔月貰）；剩余為其他住宅形式。[3]可見，以傳貰權(quán)方式居住房屋已經(jīng)成為韓國(guó)居民較為普遍的居住形式之一。

（二）傳貰權(quán)物權(quán)定位：用益為主，擔(dān)保為輔

關(guān)于傳貰權(quán)的物權(quán)類型，韓國(guó)學(xué)界眾說紛紜，但主要以用益物權(quán)說、擔(dān)保物權(quán)說、特種物權(quán)說為主。

用益物權(quán)說認(rèn)為：第一，從《韓國(guó)民法典》第303條對(duì)傳貰權(quán)的界定來看，占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，按照該不動(dòng)產(chǎn)的用途加以使用和收益，這本身就是用益物權(quán)最直接的體現(xiàn)，即利用物之使用價(jià)值，使該物能物盡其用；本文所引《韓國(guó)民法典》均參考[韓]金玉珍：《韓國(guó)民法典》，《私法》，2004年第6期。第二，傳貰權(quán)人可以將傳貰權(quán)讓與或者給他人提供擔(dān)保，并可以在其存續(xù)期間內(nèi)將標(biāo)的物轉(zhuǎn)貰或者租賃給他人（《韓國(guó)民法典》第307條），這與用益物權(quán)確認(rèn)和穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)在動(dòng)態(tài)中的交換關(guān)系，保證市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的最終目的是一致的，即如果財(cái)產(chǎn)允許自愿交換，財(cái)產(chǎn)就具有最高利用價(jià)值傾向；第三，傳貰權(quán)不依賴于其他權(quán)利而存在，即為主權(quán)利和獨(dú)立物權(quán)，這與擔(dān)保物權(quán)一般為從屬性的從權(quán)利相區(qū)別。

擔(dān)保物權(quán)則認(rèn)為：第一，按照傳貰權(quán)制度的沿革或慣例，不動(dòng)產(chǎn)所有人在自己的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定傳貰權(quán)，取得不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的 50%-80%的傳貰金作為資本融通的手段，這和一般擔(dān)保物權(quán)在功能上并無(wú)差異；第二，傳貰權(quán)人不僅與留置權(quán)人一樣（《韓國(guó)民法典》第318條、第322條）可以占有標(biāo)的物，而且享有拍賣請(qǐng)求權(quán)，其他用益物權(quán)（如地役權(quán)）并無(wú)此權(quán)能；第三，傳貰權(quán)在其演進(jìn)的過程中，也有擔(dān)保的作用，例如傳貰權(quán)的取得和返還，依存于傳貰物，傳貰物的存在和提供也是一種擔(dān)保的體現(xiàn)。

所謂特種物權(quán)說，是指?jìng)髻B權(quán)既不是純粹的用益物權(quán)，也不是純粹的擔(dān)保物權(quán)，而是兼具用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的雙重性質(zhì)。特種物權(quán)說認(rèn)為，一方面不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人在其所有物上設(shè)定他物權(quán)作為資金融資的手段，具有擔(dān)保物權(quán)的功能；另一方面?zhèn)髻B權(quán)人占有他人之不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用、收益，是用益物權(quán)的體現(xiàn)。事實(shí)上，在韓國(guó)法學(xué)界，對(duì)傳貰權(quán)的物權(quán)定位雖有爭(zhēng)議，卻普遍認(rèn)為傳貰權(quán)以用益物權(quán)為主，擔(dān)保物權(quán)為輔。主要理由在于：《韓國(guó)民法典》賦予傳貰權(quán)人的拍賣請(qǐng)求權(quán)（《韓國(guó)民法典》第318條）、代為清償權(quán)（《韓國(guó)民法典》第482條），即傳貰權(quán)在一定程度上具有擔(dān)保物權(quán)的屬性。然而，傳貰權(quán)的中心意思仍然是雙方當(dāng)事人之間對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的用益關(guān)系，傳貰權(quán)標(biāo)的物的全部或者部分因不可抗力而滅失時(shí)，其滅失部分的傳貰權(quán)消滅（《韓國(guó)民法典》第314條，第1項(xiàng)）。這說明標(biāo)的物的滅失將會(huì)直接導(dǎo)致不能達(dá)到傳貰權(quán)之目的，進(jìn)而與用益物權(quán)的價(jià)值形態(tài)變化對(duì)其有直接影響相符合。因此，傳貰權(quán)作為物權(quán)之一種，應(yīng)以用益為主，擔(dān)保為輔。

二、典權(quán)：應(yīng)從習(xí)慣法上升到成文法

（一）典權(quán)：我國(guó)習(xí)慣法上的一種物權(quán)

在東亞的法制現(xiàn)代化進(jìn)程中，傳統(tǒng)價(jià)值觀很多時(shí)候仍然根植于其法律文化當(dāng)中，因而必然存在從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的延續(xù)性。[4]（57～62）。韓國(guó)的傳貰權(quán)來源于我國(guó)的典權(quán)，早在《韓國(guó)民法典》制定的過程中，法律編纂委員會(huì)委員長(zhǎng)金炳魯就傳貰權(quán)的立法目的作了解釋，與外國(guó)法制相比較，中國(guó)有固有的典權(quán)制度，與韓國(guó)的傳貰類似。[5]隨后，傳貰權(quán)由習(xí)慣法上升為制定法，對(duì)比借鑒了我國(guó)《中華民國(guó)民法典》和《偽滿洲國(guó)民法典》中相關(guān)典權(quán)法的規(guī)定。典權(quán)，是指典權(quán)人支付典價(jià)，進(jìn)而占有、使用、收益出典人不動(dòng)產(chǎn)的一種民事權(quán)利。典權(quán)制度的產(chǎn)生緣于中國(guó)傳統(tǒng)重視祖財(cái)并借由民事習(xí)慣發(fā)展起來，如同謝在全教授在其《民法物權(quán)論》一書中的分析，“（典權(quán)）所以興起之緣由，乃因眾人認(rèn)為變賣祖產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)，籌款周轉(zhuǎn)以應(yīng)付急需，乃是敗家之舉，然又不能不有解決之計(jì)，于是有折衷辦法之出現(xiàn)，即將財(cái)產(chǎn)出典于人。”[6]（460）

新中國(guó)成立后，我國(guó)廢除了民國(guó)時(shí)期法律的《六法全書》，現(xiàn)行《物權(quán)法》沒有對(duì)具有本土傳統(tǒng)和物權(quán)屬性的典權(quán)制度進(jìn)行規(guī)定（我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)目前仍在沿用民國(guó)時(shí)期關(guān)于典權(quán)的相關(guān)規(guī)定我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第920條規(guī)定：“典權(quán)存續(xù)中，典物因不可抗力致全部或一部滅失者，就其滅失之部分，典權(quán)與回贖權(quán)，均歸消滅。前項(xiàng)情形，出典人就典物之余存部分，為回贖時(shí)，得由原典價(jià)扣除滅失部分之典價(jià)。其滅失部分之典價(jià)，依滅失時(shí)滅失部分之價(jià)值與滅失時(shí)典物之價(jià)值比例計(jì)算之?！钡?23條規(guī)定：“典權(quán)定有期限者，于期限屆滿后，出典人得以原典價(jià)回贖典物。出典人于典期屆滿后，經(jīng)過二年，不以原典價(jià)回贖者，典權(quán)人即取得典物所有權(quán)?！钡?24條規(guī)定：“典權(quán)未定期限者，出典人得隨時(shí)以原典價(jià)回贖典物。但自出典后經(jīng)過三十年不回贖者，典權(quán)人即取得典物所有權(quán)。”臺(tái)灣地區(qū)雖有相關(guān)典權(quán)規(guī)定，然而近年來仍呈現(xiàn)出趨之式微的狀態(tài)，被稱為“走向死亡的制度”。），該制度一直以習(xí)慣法形式在我國(guó)大陸存在。目前，我國(guó)關(guān)于典權(quán)的規(guī)定只存在于司法解釋、規(guī)章以及地方性文件之中，法律和行政法規(guī)并不涉及，主要作用在于解決歷史遺留的典權(quán)糾紛。關(guān)于典權(quán)的屬性，大陸學(xué)者通說認(rèn)為典權(quán)是我國(guó)習(xí)慣法上的一種物權(quán)，其物權(quán)屬性以用益物權(quán)為主流觀點(diǎn)。在制定《物權(quán)法》過程中，學(xué)者設(shè)計(jì)的物權(quán)法草案，大多也將其納入物權(quán)之用益物權(quán)編之中。

典權(quán)作為用益物權(quán)主要體現(xiàn)在：第一，典權(quán)人占有出典人之不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用和收益，實(shí)現(xiàn)物之價(jià)值最大化，這本身就是用益物權(quán)物盡其用的體現(xiàn)；第二，典權(quán)通過當(dāng)事人合意設(shè)定，不具有一般擔(dān)保物權(quán)的從屬性，是獨(dú)立的主權(quán)利，直接發(fā)生確認(rèn)和穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)交換關(guān)系的法律事實(shí)；第三，典權(quán)之設(shè)立需以出典人提供典物為條件，占有典物為必要，但是作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)，其設(shè)立并不以轉(zhuǎn)移占有為前提，抵押權(quán)人僅享有抵押物交換價(jià)值的支配權(quán)，而留置權(quán)與質(zhì)權(quán)（如動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)）雖皆以轉(zhuǎn)移占有為前提，然而權(quán)利人并不能直接利用物之使用價(jià)值；第四，典權(quán)不具有變價(jià)受償性和不可分性。典期屆滿時(shí)，出典人不行使回贖權(quán)并不發(fā)生典物變價(jià)清償?shù)暮蠊?，而是由典?quán)人直接取得所有權(quán)。此外，典物全部或者部分因不可抗力而滅失時(shí)，其滅失部分的典權(quán)消滅，用益物權(quán)人不得請(qǐng)求他物代替，與擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性不同。

（二）典權(quán)與物權(quán)法定主義

典權(quán)為我國(guó)特有的法律文化制度，其產(chǎn)生與發(fā)展都深深根植于中國(guó)傳統(tǒng)法律土壤。在古代的鄉(xiāng)土中國(guó)，發(fā)揮主要作用的不是制定法，而是諸如典權(quán)的民事習(xí)慣?！睹穹倓t》第10條規(guī)定：“處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律；法律沒有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣，但不得違背公序良俗”，[7]這表明習(xí)慣法也可以作為我國(guó)的法源存在形式。如今，典權(quán)作為中國(guó)傳統(tǒng)特有的法律文化，要將其明文規(guī)定可以從我國(guó)物權(quán)制定原則上進(jìn)行分析。

我國(guó)物權(quán)奉行法定原則，要求物權(quán)的種類和內(nèi)容等必須由法律明文規(guī)定，目的在于強(qiáng)制限制他人任意創(chuàng)設(shè)、變更物權(quán)的自由。物權(quán)不同于債權(quán)，物權(quán)是對(duì)標(biāo)的物直接支配的權(quán)利，得以對(duì)抗任何人，具有極強(qiáng)的對(duì)世效力。物權(quán)法定后進(jìn)一步進(jìn)行公示，有利于交易的便捷和秩序的穩(wěn)定。臺(tái)灣學(xué)者鄭玉波說道，“倘物權(quán)種類允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)，則僅依占有而為表象，既不可能，而依登記為公示，與技術(shù)上又困難舒多，故法律為整齊劃一，以便于公示計(jì)，不能不將物權(quán)的種類予以明文規(guī)定，而僅承認(rèn)當(dāng)事人在法定的物權(quán)內(nèi)，有選用自由，并無(wú)創(chuàng)設(shè)的自由。”[8]（38）目前典權(quán)以習(xí)慣法形式存在，與我國(guó)《物權(quán)法》明文規(guī)定的物權(quán)，無(wú)論在完善層面還是適用地位上，都存在著很大的差距，使典權(quán)以習(xí)慣法形式長(zhǎng)期存在并不利于實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和功能。此外，國(guó)家房產(chǎn)管理局《關(guān)于私房改造中處理典當(dāng)房屋問題的意見》（1965年12月3日）規(guī)定：“今后對(duì)于出典房屋一般應(yīng)按照典當(dāng)關(guān)系處理。”[9]商務(wù)部和公安部《典當(dāng)管理辦法》（2005）第3條規(guī)定：“本辦法所稱典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。”[10]這表明，第一，我國(guó)沒有對(duì)典當(dāng)進(jìn)行明確區(qū)分，典權(quán)合同有時(shí)也是典當(dāng)合同；第二，一個(gè)生效的典權(quán)合同，典權(quán)人對(duì)典物可能享有的是抵押權(quán)。如此一來，典權(quán)其實(shí)處于一個(gè)非常尷尬的局面。因此，將典權(quán)由習(xí)慣法上升為成文法，并引入未來《民法典》的制定過程中，不僅能發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)、保持民族特色，還能進(jìn)一步完善我國(guó)物權(quán)法體系。

三、韓國(guó)傳貰權(quán)對(duì)我國(guó)“典權(quán)入典”的啟示文化在一定期間內(nèi)具有相融性，中韓法律文化亦是泛東亞文化圈的重要內(nèi)容，二者具有先天的親緣性?！俄n國(guó)民法》草案的形成先后吸收了《德國(guó)民法》和《日本民法》的諸多精神內(nèi)涵，但舊韓國(guó)傳貰習(xí)慣的形成亦深受中國(guó)古老的典權(quán)習(xí)慣影響。典權(quán)和傳貰權(quán)均根植于本國(guó)獨(dú)有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，二者在性質(zhì)、內(nèi)容以及功能上都具有相互借鑒的可能性。研究典權(quán)制度、傳貰權(quán)制度具有頗多借鑒價(jià)值。目前，我國(guó)民法典編纂工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，很多學(xué)者主張?jiān)谖餀?quán)種類上應(yīng)當(dāng)緩和物權(quán)法定主義，保持物權(quán)種類的多樣性和開放性，增設(shè)典權(quán)，讓典權(quán)進(jìn)入《民法典物權(quán)編》?？梢哉f，“典權(quán)入典”符合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀實(shí)際，韓國(guó)傳貰權(quán)在韓國(guó)發(fā)展較為成熟，對(duì)于我國(guó)“典權(quán)入典”具有較大的借鑒作用。

（一）典金的增減：發(fā)揮典權(quán)融資與利用雙重價(jià)值

傳貰權(quán)最初的制度設(shè)計(jì)對(duì)傳貰權(quán)設(shè)定人而言就是一種資金融通的有效手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年底，預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)已經(jīng)被購(gòu)買和竣工住宅的空置率約在20%-25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置率住房約在6500萬(wàn)套到8800萬(wàn)套之間。[11]而按照城鎮(zhèn)居民人口中，21%有多套房，66%平均一套房，13%無(wú)房租住計(jì)算，城鎮(zhèn)居民中有1套房的9108萬(wàn)戶，無(wú)房租住的約1794萬(wàn)戶，多套房的2898萬(wàn)戶，多套房城鎮(zhèn)居民平均擁有6.8套左右的住宅。[12]可見，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋存量巨大，大部分房主主要將其作為融資的手段。

目前我國(guó)傳統(tǒng)的主要融資方式有出賣、出租和抵押。首先，出賣以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為前提，但是對(duì)于房主而言，僅僅為了融資而轉(zhuǎn)讓房屋是一種得不償失的手段。其次，傳統(tǒng)租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式，租金一般按月支付，在融資效能上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如典權(quán)。再加上由于我國(guó)的房屋租賃手續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)以及管理修繕義務(wù)等方面的繁瑣，導(dǎo)致很多房主寧愿將房屋予以空置避免糾紛，也不愿意將其出租獲取更多的財(cái)產(chǎn)性利益。分工程度總要受交換能力大小的限制，如果市場(chǎng)過小，就不能鼓勵(lì)人們專門從事一種工作，房屋得不到流通將會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致融資市場(chǎng)的狹小，市場(chǎng)作用也得不到充分發(fā)揮。最后，房產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)家庭來說是其主要財(cái)產(chǎn)，當(dāng)他們?cè)庥龅骄o急情況需要大筆資金時(shí)，也許只有設(shè)定抵押權(quán)較為合理。但抵押權(quán)以債權(quán)債務(wù)關(guān)系存在為前提，作為擔(dān)保物權(quán)的從權(quán)利，其行使面臨諸多限制。因此，相比較而言，典權(quán)的融資效能更加具有優(yōu)勢(shì)。

然而，由于典金需要一次性支付不動(dòng)產(chǎn)出賣價(jià)格的50%-80%，典額巨大，所以需要借鑒韓國(guó)傳貰金立法以進(jìn)一步完善。第一，賦予當(dāng)事人典金增額或者減持請(qǐng)求權(quán)。在典權(quán)期限內(nèi)，規(guī)定典金可以因當(dāng)事人的合意增額或者減持。如《韓國(guó)民法典》第312條第2項(xiàng)規(guī)定：“傳貰金因有關(guān)標(biāo)的物不動(dòng)產(chǎn)的租稅、公共費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)的增減或者經(jīng)濟(jì)情況的變動(dòng)而成為不適當(dāng)時(shí)，當(dāng)事人可以面向?qū)碚?qǐng)求增減。但于增額的情形，不得超過大總統(tǒng)令確定的基準(zhǔn)的比例?！币环矫嫣貏e對(duì)增額進(jìn)行比例限制，可以防止一方當(dāng)事人惡意增加傳貰金；另一方面沒有對(duì)減額比例進(jìn)行規(guī)定，可以保護(hù)在經(jīng)濟(jì)上原本已經(jīng)處于弱勢(shì)地位的傳貰權(quán)人之利益。此外，韓國(guó)還規(guī)定傳貰金增額請(qǐng)求權(quán)自訂立傳貰權(quán)設(shè)定契約之日起，或自約定傳貰金增額發(fā)生之時(shí)起一年內(nèi)不得行使，其立法目的也在于此。

（二）典權(quán)物權(quán)變動(dòng)：采登記要件主義

界定良好的產(chǎn)權(quán)限制了人們使用資產(chǎn)的方式，保證人們以某種方式承擔(dān)他們行為的成本，而物權(quán)登記本身就是一種界定產(chǎn)權(quán)的方式。典權(quán)作為物權(quán)，在臺(tái)灣，目前采取的是登記對(duì)抗主義原則?！吨腥A民國(guó)民法典》第120條第2項(xiàng)規(guī)定：“關(guān)于權(quán)利登記的效力，典權(quán)期限的起算，應(yīng)以設(shè)定典權(quán)時(shí)為準(zhǔn)，典權(quán)因登記而成立之翌日起?！贝送?，王澤鑒在其《民法物權(quán)2》（中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年，第106頁(yè)）中認(rèn)為典權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，以登記為生效要件及其公示方法，占有僅系用益物權(quán)以標(biāo)的物為使用收益之當(dāng)然結(jié)果，乃為典權(quán)之效力，而非成立要件。典權(quán)系物權(quán)，沿用我國(guó)任何民法理論可得，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記發(fā)生效力，不登記則不對(duì)抗。但從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，設(shè)立典權(quán)，應(yīng)該實(shí)行登記要件主義，即不登記不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。如此規(guī)定并不影響典權(quán)合同的成立，該合同自滿足其有效成立要件時(shí)生效，與我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則一致，當(dāng)事人仍然可以主張合同之債權(quán)予以救濟(jì)。在韓國(guó)，一方面?zhèn)髻B權(quán)對(duì)于登記生效或者登記對(duì)抗并沒有明確規(guī)定，另一方面韓國(guó)自1984年修改了《住宅租賃保護(hù)法》，增設(shè)第12條債權(quán)性質(zhì)的傳貰關(guān)系適用本法之規(guī)定以來，認(rèn)為傳貰權(quán)未登記與登記具有相同的效力。因此，我國(guó)典權(quán)登記要件主義在借鑒一部分韓國(guó)傳貰權(quán)登記制度的同時(shí)也要根據(jù)本國(guó)國(guó)情并在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中予以完善，將典權(quán)登記納入不動(dòng)產(chǎn)登記之中。由于典權(quán)制度調(diào)整的客體為不動(dòng)產(chǎn)，可以將典權(quán)登記一并納入不動(dòng)產(chǎn)登記中。

具體辦法是建立統(tǒng)一的典權(quán)登記內(nèi)容、登記辦法以及典權(quán)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。登記信息包括不動(dòng)產(chǎn)位置、面積、結(jié)構(gòu)以及登記權(quán)利人身份信息等所有基本信息，對(duì)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)更新、全面監(jiān)控，最終建立起全國(guó)統(tǒng)一的典權(quán)信息資源共享交易平臺(tái)。關(guān)于更正登記和異議登記以及登記賠償救濟(jì)程序仍適用于《物權(quán)法》第19條的規(guī)定。

（三）典權(quán)的消滅：法不保護(hù)怠于行使的“睡眠權(quán)利”

關(guān)于傳貰權(quán)的消滅，韓國(guó)民法典有比較完備的法律規(guī)定。傳貰權(quán)可因?yàn)閭髻B權(quán)的消滅請(qǐng)求（《韓國(guó)民法典》第311條）、傳貰權(quán)的消滅通告（《韓國(guó)民法典》第312條第4項(xiàng)）、標(biāo)的物的毀損（《韓國(guó)民法典》第314條、315條）以及傳貰權(quán)的放棄而滅失。與我國(guó)典權(quán)最大的區(qū)別在于，傳貰權(quán)在消滅和救濟(jì)程序上側(cè)重于保護(hù)傳貰權(quán)人的利益，例如關(guān)于傳貰金增額的規(guī)定，增加的比例不得超過約定傳貰金的二十分之一，而且該增額請(qǐng)求也有時(shí)間限制。參見《關(guān)于民法（《韓國(guó)民法典》）第312條第2款但書施行的規(guī)定》（大總統(tǒng)令第11493項(xiàng)制定1984.09.01）第2條規(guī)定：“傳貰權(quán)的增額比例不得超過約定傳貰金的二十分之一”；第3條規(guī)定：“傳貰權(quán)的增額請(qǐng)求，自訂立傳貰權(quán)設(shè)定契約之日起，或自約定傳貰金增額發(fā)生一年內(nèi)不得行使?！睕]有房屋居住的傳貰權(quán)人被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)上的弱者，根據(jù)村上春樹“雞蛋和高墻”的理論日本著名文學(xué)家村上春樹在獲得耶路撒冷文學(xué)獎(jiǎng)時(shí)進(jìn)行演講，提出了著名的“雞蛋和高墻”的理論：“假如這里有堅(jiān)固的高墻和撞墻破碎的雞蛋，我永遠(yuǎn)站在雞蛋這一邊。是的，無(wú)論高墻多么的正確和雞蛋多么錯(cuò)誤，我也還是站在雞蛋一邊。正確不正確不是由別人來決定的，而或是由時(shí)間和歷史來決定的。”，法律的規(guī)定應(yīng)該保護(hù)弱勢(shì)群體一方。但租賃債權(quán)畢竟不同于典權(quán)物權(quán)，由于我國(guó)歷來就有“重視祖財(cái)”的習(xí)慣，在立法時(shí)著重考慮了出典人的利益，即“如何使其祖財(cái)又回到手中”。但是，在我國(guó)典權(quán)的消滅情形中，除了典物的滅失、典權(quán)的放棄、混同、抵押權(quán)的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)以及回贖和找貼等一般原因之外，法律還特別規(guī)定了出典人的回贖期?；刳H制度，即典權(quán)期限屆滿出典人享有回贖典物的權(quán)利，對(duì)于期限屆滿典權(quán)人未回贖的，最高人民法院1984年頒行的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第58條規(guī)定，“典期屆滿逾期十年或典契未載明期限經(jīng)過三十年未贖的，原則上應(yīng)視為絕賣?！盵13]“視為絕賣”，即典物的所有權(quán)歸典權(quán)人所有。

韓國(guó)并無(wú)此項(xiàng)制度規(guī)定，該制度專為典權(quán)出典人而設(shè)，用以維護(hù)其利益。關(guān)于回贖期之行使期限，雙方約定典期的，典期屆滿出典人逾期十年不回贖，則回贖期方屆滿；參見《大韓民國(guó)民法典》第313條：“未就傳貰權(quán)的存續(xù)期間進(jìn)行約定的，各當(dāng)事人可隨時(shí)通知相對(duì)人以傳貰權(quán)的消滅。相對(duì)人自收到通知之日起經(jīng)過六個(gè)月，傳貰權(quán)消滅?！彪p方?jīng)]有約定典期的，出典人可以隨時(shí)要求贖買，但是經(jīng)過最高期限三十年仍未回贖的，則回贖期屆滿。比較而言，傳貰權(quán)由于更加注重維護(hù)傳貰權(quán)的利益，所以設(shè)有回贖期的相關(guān)規(guī)定，僅僅規(guī)定了傳貰存續(xù)期限。事實(shí)上，我國(guó)“三十年”回贖期期限規(guī)定過長(zhǎng)，原因在于：一是法律本質(zhì)上并不保護(hù)躺在權(quán)利上睡眠的人，“三十年”期限實(shí)際上助長(zhǎng)了出典人怠于“行使權(quán)利的時(shí)效”；二是長(zhǎng)時(shí)間怠于行使回贖權(quán)，反而使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬處于一個(gè)模糊地帶，會(huì)增加權(quán)利糾紛。

因此在沒有規(guī)定典期的情況下，可以借鑒韓國(guó)傳貰權(quán)消滅通告制度。即雙方當(dāng)事人沒有約定典期時(shí)，出典人可以在任何時(shí)候行使回贖權(quán)，三十年為最長(zhǎng)時(shí)效，在此期間內(nèi)還應(yīng)當(dāng)賦予典權(quán)人一個(gè)通告消滅權(quán)。典權(quán)人在三十年內(nèi)出于自身原因有意消滅典權(quán)時(shí)，可以向出典人發(fā)出消滅通告，自出典人接到消滅通告之日起六個(gè)月內(nèi)，典權(quán)消滅，此時(shí)出典人與典權(quán)人達(dá)成合意返還典價(jià)并重新回復(fù)到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的圓滿支配狀態(tài)。消滅通告權(quán)是專屬于典權(quán)人的單方物權(quán)行為，與韓國(guó)傳貰權(quán)的通告消滅權(quán)不同，傳貰權(quán)的消滅通告雖然也發(fā)生在期間沒有約定的前提下，但是消滅通告權(quán)歸屬于雙方當(dāng)事人。典權(quán)消滅后，典權(quán)人不再占有不動(dòng)產(chǎn)，并于典權(quán)消滅之后一個(gè)月內(nèi)辦理注銷登記。這樣一來，不但增加了資金融通的靈活性，還能進(jìn)一步維護(hù)典權(quán)人的利益，平衡傳統(tǒng)上側(cè)重于保護(hù)出典人利益的法律規(guī)定。

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[11]《2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)》，http：//yn.winshang.com/news-487290-2.html.

[12]新浪網(wǎng)：http：//finance.sina.com.cn/zl/china/2016-04-03/zl-ifxqxcnr5238420.shtml.

[13]《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》，華律網(wǎng)，http：//www.66law.cn/laws/86633.aspx.

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