胡怡秋

【摘 要】住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融的關鍵因素，在我國的商業(yè)銀行信貸總額中占較大的比重，存在不少區(qū)別其他產(chǎn)品的特點。本論文在對個人住房抵押貸款現(xiàn)狀進行分析的基礎上，總結(jié)出了個人住房抵押貸款提前還款風險產(chǎn)生的原因以及其中出現(xiàn)的典型問題，通過相關文獻的參考研究，進而以期總結(jié)出有效的應對措施，以更進一步讓我國的金融體系工作更加有效。

【關鍵詞】個人住房抵押貸款；提前還款；風險

一、前言

據(jù)中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的調(diào)查報告稱：67.2%的銀行家認為“房地產(chǎn)市場的變動帶來的風險”是商業(yè)銀行面臨的最主要風險。銀行的風險管理不僅僅是簡單的進行銀行內(nèi)部控制，同時還涉及到銀行的各項政策、操作流程以及銀行的管理組織機構(gòu)等方面的風險管理程序。對于商業(yè)銀行來講，在處理經(jīng)營所面臨的風險時，應當設置防范風險的相關政策，首先要先明確風險政策；其次要將這些政策落實到位，使全體員工都能夠很好的執(zhí)行這些規(guī)避風險政策。

二、我國住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

1.個人住房抵押貸款概況

抵押指的是債務人把財產(chǎn)所有權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，用來償還債務的擔保物。當債務人沒有履行償還義務時，債權(quán)人可將抵押物進行折價或變賣。住房抵押貸款中主要存在兩大主體：抵押人（Mortgagor）、抵押權(quán)人（Mortgagee）。1998年，我國發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》，將個人住房貸款界定為：貸款人發(fā)放給借款人的，用于購買自用住房的貸款。發(fā)放貸款時，須提供擔保。貸款人有權(quán)在到期不能償還時處理其質(zhì)押物，或保證人承擔連帶責任。

2.個人住房抵押貸款提前還款及其風險

風險主要指的是對于消極的、人們不希望的發(fā)生的活動或事件發(fā)生的潛在可能性，也就是人們對于從事的某項活動，在過程中發(fā)生的不良事件的實際結(jié)果和預期結(jié)果間的差異。提前還款風險指的是由于提前還款行為導致?lián)p失出現(xiàn)的可能性。商業(yè)銀行在出現(xiàn)提前還貸行為需要決定以何種措施盡可能彌補損失和規(guī)避風險。商業(yè)銀行的主要業(yè)務總體分為以下幾類：存款業(yè)務、貸款業(yè)務、轉(zhuǎn)賬結(jié)算以及代理債券、基金等金融業(yè)務。

一個國家的宏觀經(jīng)濟形勢往往是國家推行何種經(jīng)濟政策的原始動力。無論國家宏觀經(jīng)濟形勢是“冷”是“熱”，對商業(yè)銀行都潛藏著風險，宏觀經(jīng)濟的不正常波動極易導致銀行壞賬增多，或是產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。世界各國的貨幣都代表著一定的價值量，但由于現(xiàn)行紙幣的法定含金量往往是形同虛設的。匯率大都由國家貨幣當局來規(guī)定，一切外匯交易都需按此匯率進行。但由于部分國家試圖操作匯率，以及為了本國利益改變匯率，導致商業(yè)銀行資產(chǎn)存在風險。利率是國家用來調(diào)控一國經(jīng)濟的有力政策。一國的利率變動往往與該國的經(jīng)濟活動狀況息息相關，同樣利率的變動對商業(yè)銀行的收益也影響極大，有時甚至影響到銀行的生存環(huán)境。如我國為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場，存貸款連續(xù)數(shù)次加息，來保證房地產(chǎn)市場正常健康運行，這同時也給商業(yè)銀行帶來巨大壓力，使其部分業(yè)務縮小，收益減少。

三、降低個人住房抵押貸款提前還款風險對策

1.建立和完善的全面風險評估體制

要完善風險管理體制首先就是要建立完善的風險評估管理體系。商業(yè)銀行的風險評估應該涵蓋所有的風險類型和所有的業(yè)務領域，既要評估信用風險，也要加強商業(yè)銀行對市場風險的識別和評估；既要評估銀行內(nèi)部業(yè)務的風險，也要開展銀行外部業(yè)務的風險評估。另外，風險評估應盡量避免主觀判斷的成分，逐步引入定量分析以及線性分析的方法。最后，還應以正確的姿態(tài)學習、借鑒國外先進的風險評估機制和方法技術(shù)，并按照世界金融業(yè)界風險管理的要求，結(jié)合商業(yè)銀行自身的特點，建立風險評估模型以及科學的內(nèi)部評估方法。同時，還應充分運用現(xiàn)代信息技術(shù)建立商業(yè)銀行風險數(shù)據(jù)庫，為風險評估提供數(shù)據(jù)支持。

2.加強監(jiān)控房地產(chǎn)市場風險

房地產(chǎn)風險作為我國商業(yè)銀行在金融危機下最大的風險，必須加強對房地產(chǎn)市場風險的監(jiān)視。房地產(chǎn)行業(yè)也作為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其可以直接或間接影響大量上下游相關企業(yè)的生死存亡。同時，銀行業(yè)承擔著房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大風險，我國商業(yè)銀行要嚴密監(jiān)視房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)，及時調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)的信用評級以及信貸量。同時加強對已經(jīng)發(fā)放貸款的房地產(chǎn)行業(yè)的風險監(jiān)控，密切關注企業(yè)的經(jīng)營情況，及時發(fā)現(xiàn)風險以及潛在風險。加強對貸款企業(yè)經(jīng)營狀況及發(fā)展前景的分析，加強企業(yè)違約、破產(chǎn)的預測和預報工作，盡量是減少損失。同時還可以運用資產(chǎn)組合，綜合考慮經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)前景、未來發(fā)展趨勢等多方因素，降低和分散風險。

3.加強金融產(chǎn)品創(chuàng)新與開發(fā)

應加強我國商業(yè)銀行開發(fā)與創(chuàng)新金融衍生產(chǎn)品的能力，金融衍生品雖然在一定程度上會給銀行帶來風險，但卻可以為銀行分擔轉(zhuǎn)嫁風險，是商業(yè)銀行規(guī)避風險的良。好的工具。加強金融產(chǎn)品的開發(fā)，不僅可以提高銀行規(guī)避風險的能力，也可以增強我國商業(yè)銀行在國際上的地位和話語權(quán)。要加強金融專業(yè)人才的培養(yǎng)，在吸取西方先進金融產(chǎn)品開發(fā)的過程之后要強化自身的創(chuàng)新能力。為了進一步平衡我國社會需求和供給，就應該要做好市場上貨幣需求和供給之間的持續(xù)穩(wěn)定

四、總結(jié)

由于我國住房制度的改革不斷推進，加上居民收入水平普遍提高，大大增加了居民對商品房的需求，使得住房抵押貸款成為不少人們購房的首要選擇。完善金融體系不僅是全方位，還是一個長期持續(xù)性的過程，不是一蹴而就的。

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