馮佳

摘 要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)特點、房地產(chǎn)成本含義和成本控制的意義入手，在較為具體的剖析了房地產(chǎn)企業(yè)成本組成和現(xiàn)狀后，提出以調(diào)控土地供給來降低地價；合理分攤市政公共設(shè)施費用；降低企業(yè)稅負；完善融資體系；加強企業(yè)全面預(yù)算；構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本控制組織及體系等措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本構(gòu)成；成本控制；措施

房地產(chǎn)成本及成本控制概述

房地產(chǎn)成本的概念

房地產(chǎn)企業(yè)是以土地和建筑物為運營對象，從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、運營、管理的集多種經(jīng)濟活動為一體的，具有一定風險性的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)成本是以企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際成本。它的數(shù)值大小代表了企業(yè)的整體消耗水平，也反映了企業(yè)經(jīng)營管理水平。

房地產(chǎn)成本控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭主要來自兩個方面，產(chǎn)品價格和產(chǎn)品質(zhì)量，較低的產(chǎn)品價格可以吸引人們的目光，達到銷售的目的，而產(chǎn)品質(zhì)量是對企業(yè)信譽最大的保障，有利于企業(yè)以后的發(fā)展，而對房地產(chǎn)成本進行控制，通過對數(shù)據(jù)進行分析研究，選出最佳項目，做到以低廉的成本建造出上等的質(zhì)量，提高利潤。成本控制是一個發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部潛力，尋找一切能夠降低成本的途徑，有助于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營銷售的最優(yōu)化，實現(xiàn)企業(yè)運轉(zhuǎn)的最優(yōu)化，從而達到提高企業(yè)效益，增強企業(yè)競爭力的目的。

房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素及分析

房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素

土地成本

城鎮(zhèn)土地出讓金、拆遷安置補償費以及土地征用費是土地成本的三大內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可借助協(xié)議出讓及招標出讓、拍賣出讓這幾種方式來獲取土地，現(xiàn)階段采用比較多的是后兩種方式。我國針對收縮土地采取宏觀管理政策，因此絕大部分的開發(fā)商都通過拍賣方式來獲取土地。

前期工程費

前期規(guī)劃費、設(shè)計費以及地質(zhì)勘察費等等都屬于前期工程費，在整個房地產(chǎn)成本當中，這些費用的總和所占比重不超過6%。其中三通一平工程費用，是前期工程費控制的重點。

建筑安裝工程費

房屋建設(shè)過程當中所產(chǎn)生的建筑工程費和安裝工程費等等都屬于建筑安裝工程費，簡單來說就是房屋建筑安裝造價，其投資成本比較高，占了整個成本構(gòu)成當中的40%左右。

市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用主要包含兩個方面的內(nèi)容：公共配套設(shè)施建設(shè)費及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。前者是指建造于建設(shè)用地內(nèi)能夠為居民提供配套服務(wù)的各種類型的非營利公用設(shè)施，如幼兒園、學(xué)校、派出所等；同時也包括各種營利性的配套設(shè)施，如菜市場、便利店等共同產(chǎn)生的費用；后者指的是建設(shè)自來水、電力和綠化等產(chǎn)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成當中，市政公共設(shè)施費用的投資比例較高，達到20%～30%。

經(jīng)營費用

經(jīng)營費用主要指企業(yè)的管理費用和銷售費用。具體而言，為確保開發(fā)經(jīng)營活動能夠正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)需投入一定的薪酬、差旅費等，這些即為管理費用。銷售費用指企業(yè)為實現(xiàn)銷售目標所發(fā)生的費用，包括營銷策劃費用、銷售人員的薪酬獎勵、銷售活動的實施費用、廣告費。該部分費用雖然重要，但在成本構(gòu)成中所占比重仍然較小。

資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、資金需求量大，需要借助于銀行的信貸資金。獲取該信貸資金的前期手續(xù)費及后續(xù)利息也構(gòu)成房地產(chǎn)成本的重要組成部分。該項成本的高低與項目規(guī)模大小、資金需求量多少有關(guān)。

稅費

稅收與行政性費用是稅費的兩大內(nèi)容。前者指的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中所涉及到的一系列稅收，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等等；后者指的是地方政府及各級行政主管機構(gòu)所征收的征地管理費、開發(fā)管理費等。

我國房地產(chǎn)成本構(gòu)成分析

根據(jù)上述對房地產(chǎn)成本構(gòu)成要素的分析，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實際狀況，我們發(fā)現(xiàn)：1.土地供應(yīng)價格過高，各地地王頻現(xiàn)，部分項目樓面價達到15000元/平方米以上，致使房地產(chǎn)企業(yè)成本大幅提升。2.目前，房企為開發(fā)項目引進各層次教育資源已成常態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的諸如道路、自來水、污水、電力、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等這些本應(yīng)由政府負擔的項目配套設(shè)施費用，增加了企業(yè)的開發(fā)成本。3.房地產(chǎn)企業(yè)稅費種類繁多，稅收負擔重，房企平均稅負占到房地產(chǎn)成本的20%。4.雖然中國人民銀行貸款基準利率目前不高，但由于房企融資渠道單一，較多依靠銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)承擔的貸款利率是同期基準貸款利率的2倍以上，資金成本較高。5.大部分房企內(nèi)部管理較為粗放，尚未有效實施全面預(yù)算，對費用的支出沒有做到事前計劃、事中控制和事后分析，不能精準控制成本。

有效控制房地產(chǎn)成本的對策

強化土地供應(yīng)管理，平抑地價

加強政府調(diào)控

努力追求土地供需總量實現(xiàn)均衡?；谡{(diào)控的前提下，確保土地供應(yīng)能夠維持動態(tài)性均衡，讓土地價格能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)步上升乃至相對穩(wěn)定，避免出現(xiàn)土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致的地價上漲。

逐步建立強制性退出機制

土地供應(yīng)采用招拍掛方式后，少數(shù)資金實力雄厚的開放商能夠獲取較多土地。為防止其囤積居奇，政府應(yīng)制定相關(guān)政策制度，明文規(guī)定：若是企業(yè)未在規(guī)定時間來開發(fā)土地的，在需要企業(yè)在合理補償之后，對該土地進行強制性回收，從而確保用地規(guī)模的充足，最終達到平抑土地價格的目的。

加大房地產(chǎn)不合理收費的清理力度

地方政府應(yīng)結(jié)合國家現(xiàn)階段實施的各種清理收費政策，在此基礎(chǔ)上全方位清理和整頓房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的各種不合理收費情況，如果是國家已經(jīng)出臺相關(guān)政策文件嚴禁收費的項目，一律不允許變相或是繼續(xù)征收；對可收可不收的項目予以停收；對現(xiàn)存必須的收費項目，可以適當調(diào)低收費標準。

完善市政配套，分攤公共設(shè)施

政府應(yīng)切實負擔相應(yīng)的市政配套設(shè)施的建設(shè)，不能通過其他方式轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。如確實應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔的市政配套設(shè)施建設(shè)，應(yīng)降低收費，引進競爭機制，防止出現(xiàn)壟斷經(jīng)營。

適當降低稅收負擔

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)的一項付現(xiàn)成本，政府應(yīng)適當調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，如適當降低稅率，契稅等一些小稅種也可以結(jié)合實際情況適當優(yōu)惠或直接免掉。這一政策的實施不但能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)成本開支有效降低，進而促進房價的下降，還能有效拉動居民居住消費。

完善融資體系，降低資金成本

針對上述分析的房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金成本較高、籌資渠道單一等問題，房企必須完善自身的籌資體系。在原有依靠銀行取得貸款這種途徑的基礎(chǔ)上，借助于股票市場、基金、債券市場、信托等渠道，積極進行直接融資。政府方面，對房地產(chǎn)企業(yè)進行金融支持，推進金融機制改革，可以考慮通過發(fā)行住房投資基金、企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，增加金融機構(gòu)對房企的授信額度等方式，降低企業(yè)融資難度和資金成本，分散金融風險。

加強企業(yè)內(nèi)部管理

落實全面預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在經(jīng)營預(yù)算方面要做好開發(fā)預(yù)算、銷售預(yù)算、銷售費用預(yù)算、管理費用預(yù)算，在財務(wù)預(yù)算方面要做好投資預(yù)算、資金預(yù)算、預(yù)計利潤表、預(yù)計資產(chǎn)負債表等。通過預(yù)算，合理分配企業(yè)人、財、物等戰(zhàn)略資源，將預(yù)算的執(zhí)行情況與企業(yè)的績效管理掛鉤，進而監(jiān)控戰(zhàn)略目標的實施進度并控制費用支出。

建立健全企業(yè)成本管理組織和控制體系

成立是由總工程師、財務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、招采總監(jiān)組成的成本管理委員會，對公司成本控制工作提出具體指導(dǎo)性意見。同時在總經(jīng)理和成本管理委員會的指導(dǎo)下建立成本管理小組，由各部門負責成本控制的人員組成，進行公司成本控制的日常工作，實時跟蹤與控制房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過程，制定和完善企業(yè)的成本責任制和監(jiān)督考核機制。

（作者單位： 鄭州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

【參考文獻】

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