陳傳芹

連云港工貿(mào)高等職業(yè)技術學校，江蘇 連云港 222000

縱觀各國法制發(fā)展歷史和經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟保持良性發(fā)展的長效機制，就是明確的產(chǎn)權制度。2016年12月中央政治局工作會議提出，不動產(chǎn)登記制度能對房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。而決定不動產(chǎn)物權支配秩序的關鍵，則是不動產(chǎn)登記簿。在各國物權立法中，不動產(chǎn)登記是不可或缺的內(nèi)容，對于不動產(chǎn)登記制度，我國的物權法明確規(guī)定，這些規(guī)定立足于現(xiàn)實需求，對于現(xiàn)行有關不動產(chǎn)登記制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性進行了保持。在此基礎上，對一些與社會需求相適應制度進行創(chuàng)設，并呈現(xiàn)了一定的創(chuàng)新性。本文對我國物權法關于此制度存在的缺陷進行了分析，并提出相關的完善建議。

一、不動產(chǎn)登記制度的概念和性質(zhì)

不動產(chǎn)最終目標，是為了實現(xiàn)公示，指登記機關遵照相關法定程序，針對權利人的申請，將不動產(chǎn)物權的設立、變更等在不動產(chǎn)登記簿上記載并予以公開，使公民能更深入的了解某項不動產(chǎn)所形成的物權狀態(tài)。

第一，不動產(chǎn)登記的本質(zhì)，是國家證明行為，而不是批準行為。審查買賣雙方是否具備辦證(交付)的條件，是房屋產(chǎn)權管理機關的職責范圍。公示和確認買賣雙方履行合同的結(jié)果，是房屋產(chǎn)權變更登記本身的作用。第二，私法上的民事行為說。認為不動產(chǎn)登記是私法程序性行為，而不是公法行為，從法律上確認當事人不動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)交易，是登記行為實質(zhì)。第三，折衷說。認為不動產(chǎn)登記既是一種帶有行政色彩的民事法律行為，同時也是一種行政管理行為。

對于第三種學說，筆者比較贊同。原因如下：主要是依賴于申請人的意思表示私法效果的產(chǎn)生和登記的發(fā)生，其中國家機關并不起支配作用。第二，實現(xiàn)私法意義上的物權變動，而不是行政管理，是不動產(chǎn)登記制度的價值，以此更好的維護和穩(wěn)定市場交易的安全。第三，介入公共權力對登記記載內(nèi)容的可信性進行了強化。作為一種私法行為，對私權的一種確認是其實質(zhì)。從事實上分析，公示和確認財產(chǎn)歸屬關系。

二、我國物權法關于不動產(chǎn)登記存在的缺陷

我國物權法規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一規(guī)定了行政法規(guī)、法律和登記辦法，盡管物權法明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記，但還有以下不足存在：

(一)不動產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一，具有相對零散的法規(guī)

關于不動產(chǎn)登記法，我國目前尚未制定，現(xiàn)有的法律法規(guī)具有相對零散的登記，如《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。在這些法律、法規(guī)中，還有很多規(guī)定是不合理的，存在著相互矛盾和沖突問題。嚴重匱乏解決實際問題的可操作性，對于不動產(chǎn)交易，不能發(fā)揮有效的促進作用。

(二)不動產(chǎn)登記機構不統(tǒng)一

在我國物權法中已經(jīng)明確提出“統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關”的理念，但縱觀目前我國的不動產(chǎn)物權登記機關現(xiàn)狀，“多頭執(zhí)政”“分級登記”和“多部門登記”依然比較普遍。結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法等相關法律及法規(guī)，我國不動產(chǎn)登記機關涵蓋了諸多部門，由于具有相對分散的登記機關，既困擾執(zhí)法者和司法者執(zhí)行公務，同時又對當事人登記帶來影響。

(三)缺失關于登記錯誤損害賠償責任的規(guī)定

《物權法》規(guī)定，由于登記錯誤，直接損害到他人利益的，登記機構應對相應的賠償責任進行承擔。登記機構賠償后，對于導致登記錯誤的人可繼續(xù)追償。該條明確規(guī)定了登記機構和不動產(chǎn)當事人的賠償責任。但《物權法》中僅僅對應該賠償?shù)脑瓌t進行了規(guī)定，卻沒有進一步探討登記機關承擔的是一個完全民事賠償責任還是國家賠償責任，是指向權利人的實際損失還是直接損失。

三、建立我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度

(一)制定不動產(chǎn)登記法

目前，我國除了在房地產(chǎn)、物權法法律中，有關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定，還在多種規(guī)范性文件，如地方性法規(guī)、行政法規(guī)中，散見關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定。這些零散的規(guī)則，具有較低的法律層級，不具備一定的效率，使不動產(chǎn)登記規(guī)則之間出現(xiàn)了各種重復、矛盾問題。有的規(guī)則不符合物權法的基本原則，對于這種制度上的缺陷，最高人民法院曾采用司法解釋的方式來補救。但并沒有從根本上得到解決不動產(chǎn)登記的法律統(tǒng)一適用問題。基于此，目前首先要做的問題，就是對不動產(chǎn)登記制度進行統(tǒng)一，所制定的不動產(chǎn)登記法應具有統(tǒng)一的內(nèi)容和嚴密的邏輯，滿足經(jīng)濟市場需求，并且與我國的實際國情相適應。為了保證不動產(chǎn)登記法具有足

夠的效力，需要由全國人民代表大會制定，其內(nèi)容涵蓋以下方面：既登記錯誤賠償責任、登記程序等，并使不動產(chǎn)登記在統(tǒng)一的程序和規(guī)則下進行，所產(chǎn)生的法律效果也是統(tǒng)一的，以更好的保障交易安全。

(二)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構

梁慧星教授認為，需要將目前實行的多部門登記的管轄制度廢止，由一級法院統(tǒng)一管轄，既由縣級人民法院作為登記機關。有的學者認為負責登記的機構，應該是一個中立的事業(yè)性組織。王利明教授認為不動產(chǎn)物權登記的行政機關，應該是一個專門的機構。對于這種觀點，筆者很贊同。國家可通過統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關的設立，建立高效的專業(yè)化登記部門，以更好的統(tǒng)一登記簿記載的內(nèi)容。旨在對不動產(chǎn)交易安全提供保障，為當事人快速查詢相關不動產(chǎn)登記信息提供方便。

(三)對不動產(chǎn)登記錯誤損害賠償責任明確規(guī)定

關于登記機關責任賠償?shù)臍w責原則，需要采用無過錯責任原則，由登記機構錯誤登記損害當事人的利益，則需要對賠償責任進行承擔。究其原因，首先。賠償法采用的歸責原則是無過錯原則；其次《房屋登記辦法》并沒有規(guī)定如果有過錯，才能承擔相應的責任。

作為國家行政機關，我國的不動產(chǎn)登記機構與受害人掌握的信息不對稱，二者之間具有不平等的地位。對于舉證不能的后果，受害人很可能要承擔，這是顯失公平的。

四、結(jié)論

不動產(chǎn)登記制度是市場經(jīng)濟基礎性制度之一，也是構建房地產(chǎn)長效機制的根本保障。本文提出了完善不動產(chǎn)登記制度的幾點建議，希望能夠完善不動產(chǎn)登記制度的缺陷，以更好的保護廣大群眾正常的財產(chǎn)權利。

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