姜媛

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高、投入大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，比其他企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，因此對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理水平提出了更高的要求。本文從影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制因素的角度出發(fā)，挖掘內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題，同時(shí)針對(duì)問(wèn)題制定相應(yīng)的優(yōu)化措施，將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理落到實(shí)處。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) 控制現(xiàn)狀 應(yīng)對(duì)措施

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)不只受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響，還受到企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略定位、內(nèi)部管理機(jī)制等因素的制約。通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理，能夠?qū)?nèi)部組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、人員分工等進(jìn)行更加明晰的劃分，使得房地產(chǎn)企業(yè)的決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)能夠在有效運(yùn)行的監(jiān)督機(jī)制下履行相應(yīng)的職能，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理是極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在的弊端

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄

1.資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，致使資產(chǎn)負(fù)債率偏高。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資的資金需求量較大，而且絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利運(yùn)行，通常會(huì)通過(guò)各種渠道向銀行申請(qǐng)貸款，過(guò)度運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿使得資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)發(fā)展存在盲目性；沒(méi)有將企業(yè)的償債能力納入考慮范圍，致使其資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，成本增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力加大。

2.財(cái)務(wù)杠桿過(guò)度運(yùn)用，致使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠完全避免的，但是房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理、配置與利潤(rùn)分配等的不合理操作，使得資金利用率低下，而且過(guò)度依賴財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行融資，房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制提出了更高的要求。

3.盲目跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，發(fā)展呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，在投資時(shí)沒(méi)有與該行業(yè)的專業(yè)人才進(jìn)行交流，對(duì)其投資規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率缺乏詳盡的調(diào)查，在缺乏大范圍市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上作出投資決策，極易形成跟風(fēng)型投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不完備

某些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制建設(shè)初期沒(méi)有考慮到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，致使內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不完備，在具體的內(nèi)部控制操作時(shí)缺乏指導(dǎo)依據(jù)。而且多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制存在內(nèi)容不健全、設(shè)計(jì)有待完善等問(wèn)題，更多的是對(duì)內(nèi)部控制的基本操作，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)形成系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系。而且落實(shí)力度有所欠缺，盡管有一定的內(nèi)部控制機(jī)制，但是在落實(shí)上并沒(méi)有得到工作人員的重視，簡(jiǎn)單地認(rèn)為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該是財(cái)務(wù)部的職能，與自己沒(méi)有多大的關(guān)系。

（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制部門的監(jiān)督職能應(yīng)該歸屬到內(nèi)部審計(jì)部門當(dāng)中，但是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門只是空架子，內(nèi)部審計(jì)部門不能夠發(fā)揮相應(yīng)的監(jiān)督效用。內(nèi)部審計(jì)部門通常不能夠獨(dú)立于董事會(huì)，基本上都要受到管理層的制約，對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不能夠客觀公正地評(píng)估，從而在重大事項(xiàng)、重大資金支出、崗位人事調(diào)整等方面使內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制流于形式。

（四）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制專業(yè)人才匱乏

某些房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)構(gòu)建的不合理、人力資源缺乏保障，使得內(nèi)部控制機(jī)制不能夠落到實(shí)處，都是由于缺乏完善的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，該機(jī)制的建立又需要內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制專業(yè)人才，而這方面的人才往往十分匱乏。許多內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制工作人員的綜合素質(zhì)無(wú)法跟上房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐，必須持續(xù)學(xué)習(xí)。

三、健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的優(yōu)化對(duì)策

（一）健全內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

1.健全內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系。通過(guò)構(gòu)建健全的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系能夠抵御外部煩冗復(fù)雜的環(huán)境因素，為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理提供保障。房地產(chǎn)企業(yè)極易受到外部環(huán)境因素的影響，尤其是國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，必須積極適應(yīng)相應(yīng)的國(guó)家政策，并深入解讀相應(yīng)政策。

2.強(qiáng)化內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制流程。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量龐大，必須強(qiáng)化會(huì)計(jì)審核管理，從而加強(qiáng)對(duì)資金使用的控制，對(duì)資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，防止發(fā)生資金違規(guī)挪用的情況。同時(shí)，與銀行的密切交流也能夠及時(shí)了解企業(yè)的資金動(dòng)向，可以為重大資金的運(yùn)用提供保障。

（二）構(gòu)建內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，落實(shí)監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)部審計(jì)部門保證相對(duì)的獨(dú)立性。當(dāng)內(nèi)部控制機(jī)制不健全時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)力則會(huì)凌駕于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)章制度之上，而且監(jiān)督機(jī)制也無(wú)法落實(shí)，給領(lǐng)導(dǎo)層違規(guī)操作留下了很大的空間。因此只有將內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立出來(lái)，才能夠保證監(jiān)督的客觀性，才能夠?qū)⒈O(jiān)督機(jī)制落到實(shí)處。

（三）提升內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理人員的綜合素質(zhì)

對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確分工、各司其職，各部門之間密切配合，提升內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理人員的綜合素質(zhì)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理人員不僅需要掌握專業(yè)知識(shí)，同時(shí)需要了解工程、財(cái)務(wù)、管理等方面的知識(shí)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張以及經(jīng)營(yíng)多元化的需要，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理人員需要掌握的知識(shí)也會(huì)更加復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理人員的培養(yǎng)，提高其綜合素質(zhì)。

（作者單位為江門富港投資有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 朱毅誠(chéng). ML房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2016.

[2] 顧華玲.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題與對(duì)策淺析[J].企業(yè)研究，2014 （14）：38-39.endprint