陳 峰，張 妍

(華中師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，武漢 430079)

2016年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一線及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，全年增幅高達(dá)41%；而新疆、吉林等西北和東三省三四線城市房?jī)r(jià)同比卻停滯不前，甚至出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，庫(kù)存普遍嚴(yán)重；“防泡沫”與“去庫(kù)存”在不同區(qū)域并存的困境亟待破解。構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制再度成為政府與居民關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的迫切性

當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域的高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存已嚴(yán)重危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)和諧，迫切需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.高房?jī)r(jià)阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力應(yīng)轉(zhuǎn)向以內(nèi)需為主導(dǎo)的增長(zhǎng)模式，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)程度應(yīng)得到逐步提升。然而，數(shù)據(jù)研究顯示房?jī)r(jià)的波動(dòng)已不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[1][2]，也明顯阻礙了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。方正證券數(shù)據(jù)顯示，11個(gè)熱點(diǎn)城市2015年的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，土地出讓金與政府稅費(fèi)總和比重高達(dá)56.8%，房企收益占比約32.1%，而建安成本僅11.1%[3]。這表明房?jī)r(jià)中56.8%的資金流向了地方政府，即居民住房消費(fèi)資金中大部分轉(zhuǎn)化為政府收入。眾所周知，財(cái)富由社會(huì)家庭部門(mén)流向政府部門(mén)，并沒(méi)有創(chuàng)造價(jià)值。政府部門(mén)平均投資傾向高，而家庭社會(huì)部門(mén)平均消費(fèi)傾向高，財(cái)富在兩部門(mén)的重新配置，必將顯著抑制消費(fèi)并導(dǎo)致投資旺盛，有悖于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。由此可見(jiàn)，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展是解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等深層次矛盾的內(nèi)在要求。

2.高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存嚴(yán)重影響了我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。許憲春等測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)本身生產(chǎn)活動(dòng)及相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)2013年的GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度達(dá)29.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)2011年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)10.3%[4]。正因?yàn)樨暙I(xiàn)度大，高庫(kù)存則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)蕭條，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生反向拉動(dòng)的作用，如遼寧、山西等省份，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重受房地產(chǎn)業(yè)拖累。企業(yè)家王健林認(rèn)為，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)估計(jì)占到中國(guó)GDP的25%到30%左右；“房地產(chǎn)業(yè)這樣的‘火車(chē)頭’不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)這輛‘火車(chē)’就會(huì)陷入困境”[5]。而高房?jī)r(jià)則會(huì)扭曲實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是導(dǎo)致越來(lái)越多的民間資金和銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2016年，新增貸款額的資金規(guī)模約12.73萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款占比高達(dá)82.4%，表明許多實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)業(yè)，甚至因追逐房地產(chǎn)領(lǐng)域的高利潤(rùn)而拋棄其主營(yíng)產(chǎn)業(yè)。二是在高利潤(rùn)的刺激下，大量資金、資源流向與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，如鋼材、水泥、建筑材料等重化工業(yè)，導(dǎo)致“去產(chǎn)能”政策失效。三是高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)，提高城市準(zhǔn)入和社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)門(mén)檻，導(dǎo)致“逆城鎮(zhèn)化”現(xiàn)象的出現(xiàn)。四是提高了實(shí)體產(chǎn)業(yè)成本，削弱了城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)；更為重要的是，房地產(chǎn)泡沫可能會(huì)威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全，引發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體長(zhǎng)期蕭條。

3.高房?jī)r(jià)嚴(yán)重影響住房民生乃至社會(huì)和諧。2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比一直維持在高位水平，尤其是近兩年，房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重偏離。根據(jù)中房智庫(kù)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算，2017年上半年一線城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)到11%～36%左右，深圳市則高達(dá)36.33%，遠(yuǎn)高于4～6倍的國(guó)際正常值范圍；商品住房?jī)r(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了家庭人均可支配收入水平，住房民生問(wèn)題較為嚴(yán)重。高房?jī)r(jià)使許多城鎮(zhèn)居民成為“房奴”，中低收入家庭和大批新就業(yè)人口的住房問(wèn)題尤為突出，出現(xiàn)了“蟻?zhàn)濉薄拔伨印钡戎袊?guó)特有的住房現(xiàn)象，成為社會(huì)不穩(wěn)定的潛在隱患。一方面，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)是貧富差距激化的孵化器。對(duì)低收入階層而言，因房?jī)r(jià)高漲而更加貧困；而對(duì)投資投機(jī)者而言，通過(guò)投資和投機(jī)而獲得房產(chǎn)價(jià)格上漲的溢價(jià)，獲得更多流動(dòng)性財(cái)富收入，從而導(dǎo)致財(cái)富向投資投機(jī)性購(gòu)房者轉(zhuǎn)移，社會(huì)貧富分化不斷加劇，嚴(yán)重影響社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。另一方面，高房?jī)r(jià)助長(zhǎng)了整個(gè)社會(huì)投機(jī)暴富的心態(tài)，導(dǎo)致相關(guān)利益主體的行為扭曲，在貧富差距擴(kuò)大的現(xiàn)實(shí)背景下，將會(huì)誘發(fā)社會(huì)仇富心態(tài)，甚至引發(fā)社會(huì)群體沖突行為。此外，部分城市為遏制房?jī)r(jià)高漲，再度重啟“限購(gòu)”措施，結(jié)果導(dǎo)致大量家庭排隊(duì)“假離婚”，這將危及社會(huì)基石的穩(wěn)定，社會(huì)和家庭將為此付出極大的成本。

二、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基本內(nèi)涵

2013年2月，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。長(zhǎng)效機(jī)制的提出已有四年，然而，直到現(xiàn)在長(zhǎng)效機(jī)制的概念和內(nèi)涵在政府和業(yè)界并未形成共識(shí)。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的首次提出，我國(guó)正處于房?jī)r(jià)高漲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控期，長(zhǎng)效機(jī)制也常常被解讀為房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。余凱(2008)、陳伯庚(2011)、國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組(2012)以及裴亞洲(2014)等，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控視角，探討了我國(guó)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)如何建立[6][7][8][9]。賈康、劉軍民(2013)認(rèn)為雙軌統(tǒng)籌住房制度的建立與完善是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的前提條件[10]。而《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》也提到“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”，在國(guó)家層面將房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制再次確認(rèn)為調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。隨著市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展變化，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵也發(fā)生著改變。2015年4月，中央政治局會(huì)議上提出“要完善市場(chǎng)環(huán)境盤(pán)活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立表征為市場(chǎng)秩序的規(guī)范與存量資產(chǎn)的激活；2016年5月出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，意味著租賃市場(chǎng)培育成為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，李嘉宇正是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序、交易秩序以及土地和存量住房的盤(pán)活角度，探討了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)[11]。在以“去庫(kù)存”為核心的市場(chǎng)調(diào)控政策刺激下，一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)爆發(fā)式猛漲的情形，使得這一界定再度受到挑戰(zhàn)。2016年底，中央政治局會(huì)議上再度重提房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，并在不同場(chǎng)合多次表態(tài)“房子是用來(lái)住的”，為房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵界定賦予了清晰的定位。

從以上政府及學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)踐與解讀來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制涉及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)增長(zhǎng)，既包括以存量市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)交易等方面的秩序建設(shè)，也涵蓋房地產(chǎn)發(fā)展功能的優(yōu)先序問(wèn)題。毋庸置疑，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制包含以上基本內(nèi)容，但并不僅限于此。依據(jù)長(zhǎng)效機(jī)制的基本概念，我們可以將其界定為：政府遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本規(guī)律，建立起一系列基礎(chǔ)性制度及調(diào)節(jié)性措施，使得市場(chǎng)的供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以及價(jià)格機(jī)制能充分發(fā)揮其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量平穩(wěn)波動(dòng)，用以滿足絕大多數(shù)居民基本住房需求并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制包含如下三個(gè)方面的內(nèi)容。

第一，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的目的。一是從市場(chǎng)健康發(fā)展角度而言，長(zhǎng)效機(jī)制的建立有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量的平穩(wěn)波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，而非熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的跳漲，也非三四線城市庫(kù)存嚴(yán)重的局面。二是從房地產(chǎn)服務(wù)主體或?qū)ο罂?，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為滿足居民自住住房需求的主要途徑。三是從房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立將有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性增長(zhǎng)要求在房地產(chǎn)領(lǐng)域把握好住房消費(fèi)與投資的關(guān)系，也內(nèi)在規(guī)定了住房消費(fèi)應(yīng)得到優(yōu)先滿足，即在住房消費(fèi)得到優(yōu)先滿足的前提下，適度把控住房投資功能，才能真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

第二，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的主要內(nèi)容。長(zhǎng)效機(jī)制由基礎(chǔ)性制度與宏觀調(diào)控政策構(gòu)成，主要包含如下三個(gè)層面：一是房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的基礎(chǔ)性制度。包括房地產(chǎn)投資與消費(fèi)、市場(chǎng)與保障、銷(xiāo)售與租賃等基本的制度安排，房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息與市場(chǎng)秩序規(guī)范等。二是與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的經(jīng)濟(jì)制度安排，如城市化發(fā)展戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)土地制度改革與完善、中央與地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配的制度調(diào)整等。三是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)的自身特征決定了政府適度干預(yù)的必要性，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，政府通過(guò)財(cái)政稅收政策、金融貨幣政策，以及必要行政干預(yù)政策等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。三個(gè)層面之間，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)及相關(guān)基礎(chǔ)制度安排是長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的基石，一旦建立不宜輕易調(diào)整；調(diào)控政策則是在市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)的情況下所采取的必要的短期調(diào)節(jié)性政策。

第三，長(zhǎng)效機(jī)制作用的媒介與方式。一般而言，成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制等經(jīng)濟(jì)規(guī)律能自發(fā)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供給與需求，使其自動(dòng)趨向均衡。因此，長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的基礎(chǔ)性制度為基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)揮功效奠定了制度基礎(chǔ)，使得市場(chǎng)機(jī)制成為房地產(chǎn)領(lǐng)域資源配置的基礎(chǔ)性機(jī)制，市場(chǎng)機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)功能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康平穩(wěn)發(fā)展。而當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)，通過(guò)政府合理的、適當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)，市場(chǎng)機(jī)制將能自動(dòng)發(fā)揮其自愈調(diào)節(jié)功能，恢復(fù)到健康平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的主要障礙分析

價(jià)量平穩(wěn)波動(dòng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制形成后的基本狀態(tài)。然而，長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)不清晰、構(gòu)成內(nèi)容不全，使得政府不得不面臨著“防泡沫”與“去庫(kù)存”的兩難困境。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜與不確定性制約著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建。房地產(chǎn)業(yè)因關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)，在2003年被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也由此得到了迅猛發(fā)展，許多學(xué)者比較詳細(xì)地論證了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)程度。盡管房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)嚴(yán)重，其支柱性產(chǎn)業(yè)地位受到一定程度的質(zhì)疑[12]，然而，過(guò)去、現(xiàn)在乃至未來(lái)5～10年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定依然需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)托底，房地產(chǎn)也一直是地方政府完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的重要利器。一是2009—2011年間，美國(guó)次貸危機(jī)及其引發(fā)的歐債危機(jī)所帶來(lái)的全球金融震蕩，凈出口對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的反向拉動(dòng)，房地產(chǎn)成為這一時(shí)段的定海神針。以2009年為例，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)為-42.6%，*數(shù)據(jù)來(lái)源于wind數(shù)據(jù)庫(kù)。下文中數(shù)據(jù)未作特殊說(shuō)明，均來(lái)源于wind數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)測(cè)算。而同年房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)正向貢獻(xiàn)高達(dá)40%，成為經(jīng)濟(jì)下行的托底利器。二是2014—2016年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力由要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)中以煤炭、鋼鐵為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需求低迷，產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷下降，而電子信息、生物科技等為代表的新型產(chǎn)業(yè)依然處于培育過(guò)程中，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)難以在短期內(nèi)見(jiàn)到實(shí)效，房地產(chǎn)成為這一時(shí)段經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的中堅(jiān)力量。為此，2015年《人民日?qǐng)?bào)》刊文指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要之錨。因此，在當(dāng)前復(fù)雜宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋之際，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，甚至有企業(yè)家認(rèn)為其是經(jīng)濟(jì)下行之際的“救命稻草”。這些都直接制約著當(dāng)前房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建。

2.房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)政府與市場(chǎng)的邊界界定困難是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的基礎(chǔ)性困境。一般而言，處理好政府和市場(chǎng)關(guān)系的核心問(wèn)題是，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用；對(duì)政府而言，主要作用是彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，優(yōu)化公共服務(wù)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。然而，住房除了需要金融大力支持、具有跨期消費(fèi)品屬性外，還兼具保障居民基本居住權(quán)的社會(huì)屬性，以及保值增值的投資品屬性，這使得房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)政府與市場(chǎng)之間的邊界界定困難。第一，住房的社會(huì)或民生屬性導(dǎo)致厘清邊界變得困難。許多人認(rèn)為，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，兩者邊界理應(yīng)清晰。然而，問(wèn)題在于住房保障的邊界與房?jī)r(jià)有著直接的聯(lián)系。當(dāng)房?jī)r(jià)高漲，保障邊界將不斷向上調(diào)整，政府必將面臨財(cái)政支出的困境而不得不直接干預(yù)住房市場(chǎng)，以期實(shí)現(xiàn)財(cái)政的可持續(xù)性和房?jī)r(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。第二，保障宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政府職能使得房地產(chǎn)領(lǐng)域政府與市場(chǎng)邊界模糊。不同于一般商品，住房保值增值能力很強(qiáng)，銀行、企業(yè)以及社會(huì)大眾都有動(dòng)力將資金投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國(guó)政府也不愿意房?jī)r(jià)下跌，此時(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政府就有直接干預(yù)市場(chǎng)的沖動(dòng)。第三，政府監(jiān)管與維持市場(chǎng)秩序的前提難以滿足導(dǎo)致兩者邊界調(diào)整難以到位。市場(chǎng)調(diào)控與秩序維護(hù)要求政府能夠整體上比較客觀地把握社會(huì)家庭與房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)基本信息，但住房牽涉利益大，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到很多干擾[13]，即使提出2012年實(shí)現(xiàn)全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，但到目前為止進(jìn)展依然緩慢；同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)信息建設(shè)滯后，住房租賃市場(chǎng)的信息建設(shè)更是處于起步階段。房地產(chǎn)基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)滯后使得政府不得不參與或干預(yù)房地產(chǎn)資源的配置。

3.政府利益與房地產(chǎn)間的高度相關(guān)性是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的體制性困境。毋庸置疑，房地產(chǎn)依然是地方政府獲取財(cái)政收入的重要源泉。1994年分稅制改革至今，導(dǎo)致地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)嚴(yán)重不匹配；2012—2016年的營(yíng)改增從試點(diǎn)到全面推開(kāi)的稅制改革，即使中央提高增值稅的分成比例，地方政府財(cái)政收入比重仍維持在54%左右，沒(méi)有明顯變化，但財(cái)政支出比重卻維持在85%以上的高位；沒(méi)有制度保障，財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配的現(xiàn)狀未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步惡化。為緩解一直以來(lái)的財(cái)力不足、籌集城市建設(shè)資金、償還地方債務(wù)等，地方政府一直具有強(qiáng)烈圈地與賣(mài)地的沖動(dòng)，“寅吃卯糧”的現(xiàn)象成為必然。不考慮與土地間接相關(guān)的稅費(fèi)收入以及土地抵押貸款收入等，近五年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓收入及與土地直接相關(guān)稅收*與土地相關(guān)的稅費(fèi)主要指耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地稅、土地增值稅、契稅和房產(chǎn)稅。收入占地方財(cái)政收入的46%，政府對(duì)土地出讓的依賴(lài)程度越來(lái)越高。需要注意的是，除在財(cái)政收入上與房地產(chǎn)有著直接的關(guān)聯(lián)外，房地產(chǎn)發(fā)展也是政府官員獲取顯著政績(jī)的最直接的有效工具。理論上，政府應(yīng)為無(wú)私利的理性政府；然而實(shí)際運(yùn)行中，在當(dāng)前晉級(jí)體制下的政府官員政績(jī)意識(shí)極強(qiáng)，有著快速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖動(dòng)。一方面，作為固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)連接著產(chǎn)業(yè)與實(shí)業(yè)，分享著改革發(fā)展的紅利；作為商品，房地產(chǎn)一端連接著投資，一端連接著消費(fèi)，普遍成為地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。另一方面，通過(guò)舊城改造與新區(qū)拓建，房地產(chǎn)直接改變著城市的基本面貌，吸引更多人群融入城市，也吸引更多企業(yè)入駐人口聚集的城市，已儼然成為城市化與工業(yè)化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，亦是地方官員獲取政績(jī)的重要切入點(diǎn)。據(jù)此而論，地方政府是絕不希望房?jī)r(jià)下跌的；而沒(méi)有地方政府的合力擁護(hù)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建僅是空談，托市實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政的延續(xù)并獲取政績(jī)，是當(dāng)期地方政府的必然選擇，房?jī)r(jià)難控甚至再度高漲成為必然。

4.城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃與人口流動(dòng)規(guī)律的非一致性是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的現(xiàn)實(shí)障礙。城鎮(zhèn)化是關(guān)系我國(guó)現(xiàn)代化全局的大戰(zhàn)略。當(dāng)前的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略突出大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格控制大城市發(fā)展規(guī)模，加快發(fā)展中小城市，已不同于以城市規(guī)模擴(kuò)張為主要特征、優(yōu)先發(fā)展大城市的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化模式。這具體表征為土地供應(yīng)的差異：從土地供應(yīng)規(guī)模和實(shí)際成交量看，一線城市近三年平均供應(yīng)規(guī)模下降23%，其中住宅用地2016年實(shí)際成交量減少約50%，盡管三線城市土地供應(yīng)量也呈減少趨勢(shì)，但平均減幅約為13%，其中住宅用地供應(yīng)量反增加了3.4%。具體到地方政府的土地供應(yīng)行為中，土地資源緊缺的一線及熱點(diǎn)二線城市，采取饑餓式供地方式來(lái)獲取更高的土地出讓金，而土地資源相對(duì)富裕的三四線城市，則試圖爭(zhēng)取更多的土地指標(biāo)，加大住宅用地供應(yīng)量來(lái)獲取更多土地收入。然而，由于教育、醫(yī)療、交通、社會(huì)公共服務(wù)等顯著傾斜于大城市與特大城市，以及由此形成的企業(yè)聚集現(xiàn)象，使得當(dāng)前的人口并非均衡流入大中小城市，而是表現(xiàn)為大城市公共資源集中，導(dǎo)致企業(yè)聚集與人口流入，城市政府再度增加和提升公共資源，這一過(guò)程不斷循環(huán)加強(qiáng)，僅當(dāng)這一過(guò)程的外部負(fù)效應(yīng)顯著大于其聚集所產(chǎn)生的收益，循環(huán)加強(qiáng)的機(jī)制才會(huì)終止。這一規(guī)律在我國(guó)現(xiàn)階段表現(xiàn)為農(nóng)村與小城鎮(zhèn)人口向大和特大城市聚集的過(guò)程。目前，我國(guó)一線城市城市化率接近90%，非戶籍人口已達(dá)3 000多萬(wàn)人，但2016年依然凈流入114萬(wàn)；與此相反，大部分三四線城市常住人口未增反減，呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)[14]。因此，當(dāng)前以土地供給為表征的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與人口流動(dòng)規(guī)律并不一致，映射到房地產(chǎn)市場(chǎng)是一線城市減少土地供給而人口不斷增加，三四線城市土地供給相對(duì)增加，而人口卻不斷減少，這也是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速膨脹、三四城市庫(kù)存嚴(yán)重的重要原因。

四、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的政策建議

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建并非一朝一夕，需要我們?cè)凇胺琅菽迸c“去庫(kù)存”的同時(shí)，處理好房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的一些基本問(wèn)題，從宏觀視角理順公共產(chǎn)品供給、城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌和財(cái)稅政策等相關(guān)方面的體制與機(jī)制。

(一)處理好房地產(chǎn)領(lǐng)域中若干基本問(wèn)題

房地產(chǎn)屬性的多樣性，尤其是住房，需要我們處理好住房的投資與消費(fèi)、租與購(gòu)、市場(chǎng)與保障等若干基本問(wèn)題。

1. 強(qiáng)化住房的居住屬性，適度干預(yù)并支持普通住房市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。土地公益性及資源有限性，決定了保障國(guó)民的居住權(quán)是政府的基本職責(zé)。這就要求政府的干預(yù)應(yīng)定位于滿足居民基本住房需求的普通住房市場(chǎng)，摒棄高度重視住房金融屬性的做法。一是嚴(yán)格實(shí)行普通住房限購(gòu)政策。即嚴(yán)格規(guī)定城鎮(zhèn)家庭只能購(gòu)買(mǎi)或持有一套普通住房，并作為基本國(guó)策長(zhǎng)期堅(jiān)持。二是對(duì)普通住房實(shí)行限價(jià)政策。由于住房具有不可移動(dòng)性、高價(jià)值性等特性，決定了住房與其他人類(lèi)生存必需品不同，不可能通過(guò)國(guó)家儲(chǔ)備的方式(如糧食、食鹽)滿足市場(chǎng)需求，平抑價(jià)格；也不可能通過(guò)交通運(yùn)輸條件來(lái)增加某一地區(qū)的供給，限價(jià)成為必然選擇。三是改革普通住房用地出讓方式，明確增加普通住房用地供應(yīng)的前提條件。公益屬性決定了土地利用必須滿足全體國(guó)民利益的基本需要和增進(jìn)社會(huì)的公共利益。因此，應(yīng)改變目前普通住房用地“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”等價(jià)高者得的出讓方式，降低普通住房?jī)r(jià)格；同時(shí)，各地應(yīng)因地制宜明確普通住房用地供應(yīng)量增加的基本要求并保持連續(xù)性，給予各級(jí)政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)及社會(huì)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。

2. 構(gòu)建差別化的信貸與稅收政策，支持居民自住住房需求，遏制房地產(chǎn)投機(jī)。我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的暴漲已脫離居民收入水平的支撐，主要是市場(chǎng)投資投機(jī)行為所致，但不宜主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)調(diào)整保持貨幣政策回歸穩(wěn)健中性，構(gòu)建并發(fā)揮稅收與信貸的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制。一方面，重點(diǎn)支持居民住房的剛性需求。對(duì)城市常住人口的首套普通住房需求實(shí)行低首付和優(yōu)惠利率政策；各地可依據(jù)房?jī)r(jià)增幅與收入變動(dòng)的關(guān)系，分別制定二套與三套及以上首付與利率變動(dòng)的范圍；同時(shí)，整頓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，停止首付貸，有效去除“房地產(chǎn)杠桿”，引導(dǎo)住房合理需求。另一方面，全面征收土地增值稅，改革契稅征收辦法。土地增值主要是社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者自身的功勞，全面征收有利于增進(jìn)社會(huì)公平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；改革現(xiàn)行土地增值稅征收辦法，按持有期長(zhǎng)短進(jìn)行調(diào)節(jié)，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為；改革契稅，購(gòu)買(mǎi)首套普通住房免征，非普通住房全額征稅，第二套非普通住房及以上加征契稅。

3. 加大政策支持力度，促進(jìn)社會(huì)租賃企業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)住房市場(chǎng)租賃短板。住房需求過(guò)度集中于購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)，缺乏租賃市場(chǎng)的有效分流，是房?jī)r(jià)屢屢突破政府調(diào)控目標(biāo)的重要因素。作為萬(wàn)億級(jí)的消費(fèi)領(lǐng)域，住房租賃市場(chǎng)潛力巨大，培育住房租賃企業(yè)將成為關(guān)鍵。一是給予社會(huì)租賃企業(yè)更多優(yōu)惠政策。在租賃市場(chǎng)利潤(rùn)率偏低的情況下，應(yīng)支持集中式或分散式租賃企業(yè)充分利用社會(huì)房源發(fā)展壯大。如探索住房租金收益權(quán)質(zhì)押融資方式，在長(zhǎng)期貸款上給予低利率支持，實(shí)行租賃企業(yè)增值稅優(yōu)惠政策等；僅當(dāng)利潤(rùn)空間大時(shí)，企業(yè)才有動(dòng)力整合糾紛重重的個(gè)人出租市場(chǎng)，吸引開(kāi)發(fā)及社會(huì)資本進(jìn)入，為租賃市場(chǎng)的真正規(guī)范奠定基礎(chǔ)。二是激勵(lì)社會(huì)租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理政府持有的公租房房源。這樣既可以解決政府持有房源存在的弊端，也可以增加保障人群房源選擇的多樣性，還可以為租賃企業(yè)注入政府信用，在很大程度上可破解租賃市場(chǎng)業(yè)主與住戶對(duì)租賃企業(yè)的信任問(wèn)題。三是支持企業(yè)建立租賃與服務(wù)一體化的互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)。通過(guò)信息平臺(tái)及時(shí)了解租戶各類(lèi)需求，并提供一系列的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲取更多收益，是租賃企業(yè)壯大的核心要件；同時(shí)，促進(jìn)企業(yè)信息平臺(tái)與行業(yè)信息監(jiān)管平臺(tái)對(duì)接，也是租賃市場(chǎng)規(guī)范的重要組成部分。

4. 以住房公積金制度改革為契機(jī)，促進(jìn)住房市場(chǎng)與住房保障協(xié)調(diào)互動(dòng)。我國(guó)以租為主的住房保障體系，隨著資產(chǎn)貧富分化的加劇，可能會(huì)導(dǎo)致貧者更貧。這意味著，在建立長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)必須盡早謀劃保障人群資產(chǎn)建設(shè)的通道。顯然，公積金制度將是不二之選，也是公積金未來(lái)立足與改革的主要方向。首先，通過(guò)補(bǔ)貼激勵(lì)等方式，加大城市新市民的公積金覆蓋力度，促進(jìn)公積金與保障對(duì)象深度融合。其次，支持保障人群利用公積金，以共有產(chǎn)權(quán)方式逐步購(gòu)買(mǎi)政府持有房源。再次，支持中低收入人群解決住房問(wèn)題，重點(diǎn)是促進(jìn)公積金制度向政策性住房銀行轉(zhuǎn)型。目前，全國(guó)各地公積金中心已積累了可觀資金，擁有優(yōu)質(zhì)的貸款資產(chǎn)，頗具政策性金融機(jī)構(gòu)的雛形，改革應(yīng)順勢(shì)而為。

(二)理順財(cái)稅、土地與公共產(chǎn)品供給等相關(guān)體制機(jī)制

1. 調(diào)動(dòng)地方政府房地產(chǎn)稅改積極性，規(guī)避城市發(fā)展中的政府短期行為。長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府無(wú)主體稅源，2016年“營(yíng)改增”全面實(shí)施后，這一情況可能更為嚴(yán)重，“土地財(cái)政”問(wèn)題有加劇的趨勢(shì)，更有抬高地價(jià)或出讓更多土地的沖動(dòng)，這是房?jī)r(jià)分化的政府因素。2017年初，中央明確支持各地在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新；此時(shí)，如何推進(jìn)地方財(cái)稅體系改革，核心在于降低地方政府在房地產(chǎn)稅改上的阻力。一是在稅改目標(biāo)上，明確稅改不是增加工薪階層稅負(fù)，而是調(diào)節(jié)收入分配，且征稅主要用于非經(jīng)濟(jì)性公共品投入，提升公共服務(wù)質(zhì)量，獲取社會(huì)廣泛支持。二是在稅種設(shè)計(jì)上，建議將耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及房產(chǎn)稅歸并為房地產(chǎn)稅，與土地出讓金并存，這是由兩者的經(jīng)濟(jì)范疇不同所決定的，也有利于稅改的平穩(wěn)過(guò)渡。三是在稅改試點(diǎn)上，提倡15個(gè)一線及熱點(diǎn)城市先行開(kāi)征，自行確定征收范圍、對(duì)象、稅率、減免等，測(cè)算對(duì)財(cái)政收入、房?jī)r(jià)和人口的影響，為全國(guó)推廣奠定基礎(chǔ)，破解房地產(chǎn)稅改啟而難動(dòng)的局面。

2. 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)及各類(lèi)城市土地供應(yīng)規(guī)模，加大力度推進(jìn)集體建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)分化的另一重要原因是城市土地供應(yīng)與人口流動(dòng)規(guī)律相反，房?jī)r(jià)越高的城市土地供應(yīng)規(guī)模越小，反之供應(yīng)規(guī)模偏大。這意味著我國(guó)的土地制度亟待改進(jìn)和完善。在城市土地供應(yīng)中，“人地掛鉤”政策應(yīng)重點(diǎn)采用“地隨人走”模式。當(dāng)前，“人地掛鉤”政策采用行政調(diào)節(jié)模式——“城市化率增長(zhǎng)指標(biāo)”，建議僅應(yīng)用于民生急需和基礎(chǔ)建設(shè)用地等方面，而其他建設(shè)用地的調(diào)整，應(yīng)推行和堅(jiān)持“地隨人走”的市場(chǎng)模式。與此同時(shí)，以國(guó)家中心城市的衛(wèi)星城市群為重點(diǎn)，加快推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)改革。這樣可解決土地一級(jí)市場(chǎng)上的政府壟斷問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”；有利于切斷地方政府征地、賣(mài)地的短期行為，促進(jìn)地方政府回歸公共服務(wù)供給的本職職能。

3. 尊重城市化發(fā)展規(guī)律，加速推進(jìn)國(guó)家中心城市圈與城市群公共產(chǎn)品供給均等化。近些年，中青年人群都選擇流入熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)和高庫(kù)存并行的局面。這要求我們高度重視人口遷移規(guī)律，及時(shí)調(diào)整大中小城市均衡發(fā)展戰(zhàn)略。一方面，優(yōu)先發(fā)展國(guó)家中心城市圈群的交通系統(tǒng)。以城際鐵路、高速公路為載體，重點(diǎn)布局北京等國(guó)家中心城市，以及人口凈流入的部分區(qū)域中心城市1～1.5小時(shí)衛(wèi)星城市群，引導(dǎo)和疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及人口流入衛(wèi)星城市，避免鄂爾多斯、萊蕪等空城的出現(xiàn)。另一方面，促進(jìn)以高等教育為代表的公共資源布局于衛(wèi)星城市群。當(dāng)前中青年人口的選擇性流動(dòng)，除收入外，考慮更多的是公共服務(wù)水平，尤其是子女教育。因此，衛(wèi)星城市群增加以高校為代表的公共品投入，有利于人口結(jié)構(gòu)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化，有利于緩解中心城市公共資源過(guò)大的壓力。

4. 明晰政府與市場(chǎng)的邊界，發(fā)揮政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)職能。泡沫的消化，有賴(lài)于政府對(duì)房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)環(huán)境與秩序的維護(hù)，正確引導(dǎo)社會(huì)過(guò)剩資本流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。第一，房地產(chǎn)調(diào)控中，堅(jiān)持“有限政府”理念，將政府職能切實(shí)回歸到房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、市場(chǎng)公平及住房權(quán)利的維護(hù)上，完善房地產(chǎn)信息披露制度，推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)；重點(diǎn)規(guī)范金融市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)，培育社會(huì)租賃企業(yè)；盡快出臺(tái)住房保障法，使得居民住有所居有法可依。第二，強(qiáng)化政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)功能，促進(jìn)社會(huì)過(guò)剩資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。在“三去一降一補(bǔ)” 供給側(cè)改革的深化中，引導(dǎo)并推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)并梯度轉(zhuǎn)移到中西部；同時(shí)，依據(jù)人口流動(dòng)規(guī)律，優(yōu)先發(fā)展國(guó)家中心城市圈及衛(wèi)星城市群公共產(chǎn)品與服務(wù)系統(tǒng)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移到衛(wèi)星城市群。第三，加大對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持力度，引導(dǎo)資本流向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，以創(chuàng)新引領(lǐng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

[1] 陳曉川、楊海艷：《我國(guó)房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)證研究》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)》(社會(huì)科學(xué)版)2013年第12期。

[2] 楊咸月、朱輝：《經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型視野的“去庫(kù)存”與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健性》，《改革》2017年第1期。

[3] 任澤平：《房地產(chǎn)盛宴的受益者：房?jī)r(jià)構(gòu)成分析——房地產(chǎn)周期研究之十四》，http：//news.10jqka.com.cn/20161019/c594050181.shtml。

[4] 許憲春、賈海、李皎等：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用研究》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2015年第1期。

[5] 馬常艷：《王健林、任志強(qiáng)齊聲唱高樓市：房地產(chǎn)仍是支柱》，http：//365jia.cn/news/2015-11-23/E5273048659C3071.html。

[6] 余凱：《論我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建》，《城市發(fā)展研究》2008年第5期。

[7] 陳伯庚：《房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制探尋》，《住宅產(chǎn)業(yè)》2010年第11期。

[8] 國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組：《房地產(chǎn)調(diào)控需抓緊建立長(zhǎng)效機(jī)制》，《發(fā)展研究》2012年第9期。

[9] 裴亞洲：《建立中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的法律路徑》，《河北學(xué)刊》2014年第1期。

[10] 賈康、劉軍民：《建立符合國(guó)情和可持續(xù)發(fā)展要求的“雙軌統(tǒng)籌”住房制度模式》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2013年第11期。

[11] 李嘉宇：《房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制：內(nèi)涵、制約和選擇》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2017年第1期。

[12] 吳佳：《石破天驚：房地產(chǎn)不再是支柱產(chǎn)業(yè)》，《股市動(dòng)態(tài)分析》2010年9月30日。

[13] 梁倩：《住房信息聯(lián)網(wǎng)為何屢期不至》，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2013年11月25日。

[14] 王劍強(qiáng)：《人們真的在逃離北上廣深嗎？從數(shù)據(jù)看中國(guó)人口流動(dòng)》，《南方日?qǐng)?bào)》2017年4月12日。