□ 楊長海 黃建軍

一、《解答》出臺的背景及主要內容

2018年是最高人民法院提出的“基本解決執(zhí)行難”的決戰(zhàn)之年。為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據相關法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結合執(zhí)行工作實際，江蘇省高級人民法院制定出臺了該《解答》。《解答》回答了“在集體土地上建造的房屋是否可以處置”、“在國有建設用地上建造的無證房屋是否可以處置”等11個疑難問題。具體要點如下：

（一）關于“在集體土地上建造的房屋是否可以處置”的問題?！督獯稹分赋?，對集體土地上未經批準建造的房屋，可以進行“現狀處置”，在處置拍賣或變價時，法院須明示風險，并由買受人或承受人自行負責后續(xù)產權登記、拆除拆遷等風險；對在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內的辦公樓、宿舍、倉庫等，可進行“現狀處置”，但處置前應告知集體經濟組織，處置時須尊重租賃合同的約定，并考慮租金支付等具體情況。

（二）關于“在國有建設用地上建造的無證房屋是否可以處置”的問題?！督獯稹分赋?，對無證房屋，具備或暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后向登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并由登記機構按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；對不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，后續(xù)的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

（三）關于“被執(zhí)行人購買的預售商品房如何執(zhí)行”的問題。《解答》指出，被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預告登記，開發(fā)商在房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行。法院依法處置后，對于開發(fā)商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

（四）關于“對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產以及未成年子女名下財產如何執(zhí)行”的問題。《解答》指出，生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務人，對以下財產執(zhí)行法院可以執(zhí)行：①對被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權（股份）、金融理財產品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產、車輛，以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產、車輛等財產；②登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財產，以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執(zhí)行人財產或同意作為被執(zhí)行人財產接受強制執(zhí)行的財產；③對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產等。

（五）關于“房屋騰空過程中清理出的物品如何處置”的問題?！督獯稹分赋?，對騰空清理出的被執(zhí)行人及案外人的物品，執(zhí)行法院可指定申請執(zhí)行人或其他人保管，并通知權利人限期30日內領取。權利人拒不領取或下落不明的，執(zhí)行法院可以處分該財產。依法不能處置或變價不成的物品經通知領取拒不領取的，執(zhí)行法院可將物品向提存機構提存等。

（六）關于“被執(zhí)行人的股權（股份）如何處置”的問題?！督獯稹分赋?，執(zhí)行被執(zhí)行人所持上市公司流通股（股票）時，執(zhí)行法院可以責令被執(zhí)行人限期30日內自行處置，也可以直接指令證券公司限期拋售（強制平倉）或者按照收盤價直接抵債給債權人并辦理過戶手續(xù)。執(zhí)行被執(zhí)行人所持上市公司限售流通股（股票），可以先將限售流通股強制扣劃至申請執(zhí)行人賬戶，待限售股辦理解禁手續(xù)轉為流通股后再行處置。執(zhí)行被執(zhí)行人所持其他股權或股份，應當采用拍賣方式。

（七）關于“拍賣股權時保留價如何確定”的問題?！督獯稹分赋?，拍賣股權（上市公司國有股和社會法人股除外）時，保留價可以由當事人協(xié)商確定；也可以根據最近三個月成交價、股權所在公司出具的價格意見（向股權所在公司的詢價）確定；同時，還可以參照在稅務、工商部門備案或提交的資產負債表、損益表、凈資產表以及該公司公布的年度報表等確定股權價值。必要時，可以就確定價格征詢評估公司、會計事務所、審計部門等有關專業(yè)機構或人士的意見。以上方式無法確定保留價的，委托評估機構對股權進行評估。

（八）關于“拍定人未在拍賣公告確定的期限內支付余款如何處理”的問題?！督獯稹分赋?，拍定人明確表示放棄買受或明確表示拒絕支付余款的，以及執(zhí)行法院責令限期（以不超過15日為宜）支付余款逾期仍未支付的，視為“悔拍”，可以沒收保證金，并裁定重新拍賣，但債權人同意延遲付款的除外。執(zhí)行法院支持銀行貸款的拍賣，因銀行放款方面原因導致余款遲延支付的，原則上不視為“悔拍”。

（九）關于“評估報告已超過有效期能否使用”的問題?！督獯稹分赋?，評估報告的有效期按照評估報告載明的期限確定。評估報告是否超過有效期的判斷節(jié)點為拍賣公告發(fā)布時間。發(fā)布拍賣公告時評估報告沒有超過有效期，處置過程中評估報告有效期屆滿不影響拍賣、變賣和以物抵債程序的繼續(xù)進行。評估報告已超過有效期的，除超期時間過長或市場行情發(fā)生重大變化外，原則上可以依該評估報告確定保留價。

（十）關于“執(zhí)行程序中如何送達相關法律文書”的問題?！督獯稹分赋?，當事人未確認送達地址或以拒接電話、避而不見送達人員、搬離原住所等躲避、規(guī)避送達，人民法院不能或無法要求其確認送達地址的，可以根據具體情形確定送達地址，比如以當事人在訴訟所涉及的合同和往來函件中約定的地址、當事人在執(zhí)行立案時或執(zhí)行程序中提交的書面材枓中載明的地址、當事人一年內進行其他訴訟仲裁執(zhí)行案件中提供的地址或以當事人一年內進行民事活動時經常使用的地址為送達地址。依上述方式仍不能確認送達地址的，自然人以其戶籍登記的住所或者在經常居住地登記的住址為送達地址，法人或者其他組織以其工商登記或其他依法登記、備案的住所地為送達地址。以上述地址送達的為有效送達，無需公告送達。

（十一）關于“被執(zhí)行人送達地址不明如何送達詢價或評估報告”的問題?！督獯稹分赋?，因被執(zhí)行人拒不提供送達地址或因被執(zhí)行人下落不明無法獲知送達地址的，詢價或評估報告無需公告送達，可采取被執(zhí)行人的近親屬轉交、張貼在被執(zhí)行人所在自然村或小區(qū)公共活動場所、郵寄至生效法律文書載明的被執(zhí)行人住所地等方式送達。

二、銀行的應對措施

《解答》的出臺統(tǒng)一了執(zhí)行標準，為依法執(zhí)行提供了依據，將大大有利于促進銀行等債權人債權資產的處置工作。同時，《解答》對于國有建設用地上建造的無證房屋以及預售商品房的處置意見，對銀行住房貸款貸后管理工作提出了更高的要求，加強住房貸款的貸后管理特別是權證歸行刻不容緩。

（一）切實加強權證歸行管理工作。一是要正視權證歸行工作的重要性。權證歸行是有效防范住房貸款風險的關鍵且重要的措施。不能因為合同有約定“在沒有辦好房屋抵押登記前，開發(fā)商應當承擔階段性擔保責任”，而忽視了權證歸行管理，忽視了開發(fā)商擔保能力減弱或喪失等風險，“撿了芝麻，丟了西瓜”，得不償失。二是要進一步明確銀行和開發(fā)商辦理權證的責任和義務。農行現行《一手住房貸款業(yè)務銀企合作協(xié)議》僅有關于開發(fā)商辦理抵押登記配合義務的約定，其中7.1約定開發(fā)商有義務配合購房人及銀行辦理房屋銷售登記備案、抵押預告登記和正式抵押登記；7.2約定開發(fā)商代購房人辦理時房地產權利證書時，有義務在辦妥后向銀行移交房地產權利證書。目前大多數機構簽訂的合作協(xié)議中對于開發(fā)商的辦證義務約定也不甚明確，比如具體到合作樓盤沒有明確是否對上述約定“二選一”等。三是要積極落實權證歸行管理工作。辦理抵押登記是貸款銀行的第一責任和義務，是有效防控住房貸款風險的重要措施之一。要切實消除權證歸行工作中的不作為、慢作為的錯誤做法，貸款銀行不能將開發(fā)商協(xié)助配合辦證的義務等同于開發(fā)商基于其階段性擔保責任所應盡的義務而“不作為”，也不能將借款人正常按期還款視為權證歸行可以“慢作為”的一大理由，更不能以為“預售商品房、無證商品房法院無法處置”的過時認知而疏于權證歸行管理工作。要積極落實責任，加大管理力度，加快推進權證歸行。

（二）積極爭取不動產登記部門“抵押預登記”機制的落地?！督獯稹分赋鲱A售商品房處置過程中銀行的優(yōu)先受償權的前提條件是“抵押預登記”，但目前江蘇省內各地區(qū)不動產登記部門對于“抵押預登記”機制的執(zhí)行不一，如泰州地區(qū)不動產登記部門尚不受理房屋“抵押預登記”。銀行等金融機構應積極向金融監(jiān)管部門、人民法院以及不動產登記部門提出建議，爭取不動產登記部門早日開辦“抵押預登記”。需要注意的是，《物權法》第二十條規(guī)定，“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。因此，即使是辦理了“抵押預登記”的房產，也并非“高枕無憂”了，在抵押房產具備辦理登記條件時，應當及時辦理抵押權登記手續(xù)，否則預登記自動失效。

（三）加強與開發(fā)商的工作對接和溝通，推進權證歸行等貸后管理工作。一是在“抵押預登記”制度暫不能落地的情況下，爭取開發(fā)商在備案購房合同時，明確按揭貸款及銀行抵押等情況，以這種公示方式為后期爭取法院對優(yōu)先受償權的認可提供依據。二是應在合同中進一步明確銀行與開發(fā)商關于產權及抵押權登記的責任和義務，明晰相關工作流程，避免雙方責任和義務的推托。三是定期通過當地房產主管部門官網核查商品房買賣合同備案情況，了解商品房買賣合同是否存在被確認無效、變更、撤銷、解除等情形。要定期與開發(fā)商溝通聯(lián)絡，了解借款人預售商品房合同狀態(tài)是否正常、權證初始登記條件是否具備等情況，并及時采取相應的貸后管理措施。

（四）積極運用法律手段維權，督促合同相對方切實履行辦證義務。對于擬抵押的房產已交付借款人且已具備產權登記條件，但購房人（抵押人）拒不配合辦理權證的，貸款銀行應根據雙方簽訂的《個人購房擔保借款合同》第九條和第十一條的相關約定，向法院提起訴訟，運用法律手段督促合同相對方履行辦理權證的義務，切實維護銀行信貸資產的安全。