李大為

【摘 要】我國房地產近年來價格連續(xù)上漲不斷，房價之高無不令人談“房”色變。那么是什么影響了房地產價格的變動？本文將先對房地產價格及其構成進行概述，繼而將從房地產的需求、成本、政府政策等因素分析房價上漲的成因。最后將對于抑制房價價格提出一些建議。

【關鍵詞】房地產價格；影響因素；建議

一、前言

1998年，我國停止了住房實物分配制度，房地產建設被納入市場經濟中。此后，我國房地產行業(yè)不斷發(fā)展，住房供給不斷增多，滿足了民眾對于房屋的需求，該行業(yè)也逐漸成為拉動GDP經濟增長的中堅力量。但隨著人們對于房屋商品屬性的認識發(fā)生改變，房地產市場逐漸出現(xiàn)經濟過熱的現(xiàn)象，出現(xiàn)了房價持續(xù)高漲，投機行為不斷，供求失衡等一系列問題。且房價在短期內出現(xiàn)大幅上漲極容易導致價格泡沫，風險巨大。因此，研究如何防范這些問題，保持房地產行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展極其重要。

二、房地產價格概述

房地產價格是指房屋建筑物價值、土地自然資源價值以及在開發(fā)、建設、經營房地產過程中投入的勞動所形成的價值的貨幣體現(xiàn)。一般而言，在社會主義市場經濟中，房產價格=成本+平均利潤，而這其中又以成本最為重要。房地產價格成本包含多個因素，如土地取得、開發(fā)建設以及房屋銷售成本等。由于房地產具有不可移動性、稀缺性等自然、經濟和社會屬性，某地區(qū)土地的相對稀缺程度就會很大地影響該地區(qū)的土地取得成本。而房屋是地上附屬物，地價和房價互為因果，且成正向的關系，土地供不應求的地方房屋價格自然會上漲。而在房屋開發(fā)建設成本中，工程費、公共基礎配套設施建設費、開發(fā)管理費等都是不容忽視的部分。此外，職工需要越來越多的辦公費、工資；五花八門的引人注目的廣告費用也隨著它們質量的上升而漲高。這些費用雖有限，但也構成了房地產價格上漲的一個因素。

總而言之由于房地產具有不可移動性、稀缺性等自然、經濟和社會屬性，其價格具有地域性、個別差異性、自然增值性的特征。房地產是不動產，價格會受地域經濟環(huán)境的影響，不同地區(qū)地段之間的房價也會不一樣，同時房子自身的戶型、朝向、物業(yè)等也會影響房價。

三、我國房地產價格發(fā)展現(xiàn)狀

衣食住行的質量是人們生活品質的直接體現(xiàn)，現(xiàn)如今，“住”已經成了全社會都開始發(fā)愁的事情。北京去年全市職工年平均工資為85038元，而北京2016年7月份的平均房價高達40900元/平米，而這樣一個普通的市民一年不吃不喝，想買一套50平米的房子，需將近25年才能還清，這不得不讓人們望“房”興嘆。據(jù)統(tǒng)計，國際上公認的房價的“合理價格”，應為普通居民3—6年的收入?，F(xiàn)在在歐美地區(qū)已達到了這樣的標準，且他們花3—6年買到的房屋無論在質量上還是在面積上，都遠勝于中國房屋。首先，他們的人均住房面積比中國大得多，如德國人均居住面積為109.2平米，荷蘭的這項指標為115.5平米，而在我國，2016年全國居民人均住房建筑面積僅為40.8平方米。其次，在房屋質量上，中國的房屋大多在出售時為毛坯房，而歐美大多為裝修好的獨立別墅。

而根據(jù)目前我國經濟發(fā)展態(tài)勢以及房地產市場現(xiàn)狀來看，我國房價近期內難出現(xiàn)下降現(xiàn)象。在這個經濟高速發(fā)展，享受意識增加的時代，根據(jù)有關部門調查研究，一套房子通常住了7—8年后，業(yè)主便會更換新房，這其中還撇開了投資炒房的行為，這就導致了房屋居住時限短從而加大了市場的需求空間。

四、房價上漲原因分析

1.需求因素

在市場經濟中，價格逃不開供求的影響，房屋需求量對房價的變動起著主導作用。房屋具有居住、資產等雙重屬性，因此對房屋的需求主要有居住性和投資性兩類需求。

（1） 居住性需求：我國在近年來陸續(xù)開放了二孩政策，毋庸置疑，中國在放棄了計劃生育之后，人口定然猛增，而這些飛漲的人口對住房的需求也是不言而喻的。其次是城鎮(zhèn)化進程將會拉動房價上揚，隨著城鎮(zhèn)化水平日益提高，城鎮(zhèn)基礎設施日益完善，越來越多的農村人來到城市發(fā)展，城鎮(zhèn)人數(shù)量的激增也使得居住性需求日益增多。目前，我國城市化只達40%左右，而發(fā)達國家城市化已達70%以上，我國離這個比例還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間也會增大。

（2）投資性需求：同時隨著我國社會經濟的發(fā)展，我國居民收入渠道不斷增多，可支配收入也在不斷增長中。民眾手中握著的財富越來越多，很多人把滿足他們生活需求以外的錢拿出來，用于投資或儲蓄，而價格一直處于上漲態(tài)勢的房屋正是人們投資的首選。與此同時，國內目前持續(xù)的通貨膨脹使得房地產投資商對與房地產未來的發(fā)展擁有較高的預期，同時為了獲取更高的利益，房地產商故意炒高房價，導致此行業(yè)出現(xiàn)過度投機行為以及民眾非理性跟風式購房行為，導致房價急速攀升。此外，人民幣匯率持續(xù)升值，國際間大量熱錢涌入，房地產行業(yè)利潤高成為投資熱錢首選的行業(yè)。人民幣升值預期提高了房地產的投資性需求，更是加快了我國房地產價格上漲趨勢。

2.成本因素

成本是房地產價格構成中最重要的組成部分，成本的提高必然導致其價格的上漲。根據(jù)調查顯示，成本中的土地價格以及建筑價格占據(jù)著房地產價格的70%左右。土地作為不可再生資源，供給彈性小，隨著土地需求的不斷增加，房地產行業(yè)土地獲得成本自然上漲。此外，自2009年以來，我國物價逐年上漲，通貨膨脹現(xiàn)象日益明顯。土地價格以及鋼鐵，油漆，人力費等建造居民樓必要的建筑價格成本越來越高，成本的大幅增長推動了房價的快速上漲。房地產成本的提高雖會對住房供給產生影響，但在我國房地產需求不斷增多的形勢下，房地產市場形勢一片大好，雖開發(fā)建設成本較高但仍有很大的利潤空間，提高了房地產投資商開發(fā)動機。

3.政府政策因素

住房問題是民生問題，因此房地產價格不可能完全由市場供求決定，需要國家宏觀政策的調控。而由于土地國有化的政策導致僅使用經濟手段對房價進行調整存在缺陷，同時還需要采取非經濟手段。目前，我國政府雖從金融、土地等方面對房地產價格進行調控，同時對于投機炒房行為不斷壓制，但房價過快上漲問題沒有等到根本解決。中高端商品住宅比例較高，有效需求疏導不夠。此外，部分政策不僅難以抑制房價過快增長的情況，反而在一定的程度上強化了民眾買房的困難。如政府通過加重對房地產行業(yè)的稅收從而抑制房地產商的投資需求，但在一定程度上，高額稅提高成本，最終由購買者承擔，房價上漲。

五、抑制房價價格過高的建議

目前，我國城鄉(xiāng)二元結構特征明顯，城鄉(xiāng)經濟、基礎設施建設等差距較大。因此，針對城鎮(zhèn)化建設導致越來越多的農村人口進入城市這一方面，我認為政府可以發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)的優(yōu)勢。

首先，政府應加大對農村經濟的發(fā)展扶持投入，同時加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎設施建設，如建造學校、醫(yī)院、圖書館、電影院等，滿足人們的醫(yī)療衛(wèi)生，文化享受等需求，提高當?shù)厝藗兊纳钏?，讓他們的生活向城市靠攏。讓越來越多的農民愿意留在農村，在那里投身城鎮(zhèn)化建設。這樣既可以使農村的土地得到有效的運用，也可以緩解城市住房壓力，從而控制房價

其次，對于城市人口眾多，居民收入水平不均的情況，政府應該建立房屋供給分級分類體制，從而滿足不同群體的住房需求。政府需加大宏觀調控力度，增加城市保障性住房的建設，加大對廉租房、經濟適用房的建設力度。同時政府應在購房政策上做文章。譬如讓銀行在貸款方面區(qū)別對待有多套房的人和無房的人，同時強制性加大對有房地產的人的購房門檻，減少一些不合理的購房需求，抑制市場投機行為，以避免房價被炒高。此外，對于房地產開發(fā)企業(yè)，在獲取商業(yè)利潤的同時，也許更好地承擔社會責任，加大保障性住房的建設。

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