◎ 劉 波

安居才能樂業(yè)，習(xí)近平總書記多次強調(diào)“要以人民為中心，確保人民群眾住有所居”，“房子是用來住的，不是用來炒的”。當(dāng)前國內(nèi)一些城市房租過快上漲，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等一線城市最近一年平均租金漲幅高達(dá)20%，遠(yuǎn)超往年水平，其中北京市2018年7月房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處于過去5年來的最高水平。①房租過快上漲關(guān)乎民生問題，關(guān)乎供給側(cè)改革，關(guān)乎一座城市的公平居住權(quán)。國外一些發(fā)達(dá)國家在解決城市發(fā)展過程中房租過快增長的問題時，以滿足公眾租房需求作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要目標(biāo)，通過法律、行政與經(jīng)濟手段相結(jié)合的方式調(diào)節(jié)租房市場供求關(guān)系，規(guī)范租房市場，保護租房者權(quán)利，確保了租房市場的基本穩(wěn)定，避免出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。國外穩(wěn)房租的經(jīng)驗，對我國穩(wěn)定房租市場具有重要的參考借鑒意義。

一、注重源頭治理，確保房源供給穩(wěn)定

國外一些發(fā)達(dá)國家注重房租市場的源頭治理，大力發(fā)展租房市場，確保房源供給的整體穩(wěn)定。例如歐洲的德國，租房是主流，全國的住房自有率約45%，其余55%的人口租房住。在柏林、法蘭克福等一些大城市更是高達(dá)60%的租房率。德國如此高的租房率與充沛的房源供給密切相關(guān)。一方面，德國在租房市場制定了較為優(yōu)惠的稅收政策，鼓勵業(yè)主出租房屋，房子出租可以減免稅收，因此業(yè)主有足夠的積極性出租房屋，獲取穩(wěn)定收益，普通的居民家庭成為租房市場最重要的房屋供給方，德國家庭戶占據(jù)租房市場供給的81%。另一方面，采取措施調(diào)整房屋租售比，使其比例長期維持在合理范圍，從而有利于保護房東，繁榮租房市場。在柏林、漢堡、慕尼黑等大城市，房屋租售比一般都處于合理的1∶200至1∶300之間，而我國一些大城市房屋租售比在1∶500以上。②

同樣，美國通過直接提供資金或通過稅收的方式確保租房市場的房源供給。直接資助可以通過政府的專門項目如年度租房計劃來實現(xiàn)，也可以給州或地方政府提供組團基金，這些資助項目可用來支持中低收入家庭的租房支出。此外，美國一些州還提供租房券來幫助低收入家庭在私有市場上獲得住房。③這種租房券具有稅收優(yōu)惠，出租者可以免征貸款利息稅、所得稅，減征財產(chǎn)稅等，達(dá)到鼓勵房屋業(yè)主出租房屋，減少城市空置房比例，增加房源的效果。④

此外，在很多發(fā)達(dá)國家，廉租房也是租房市場的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”。廉租房政策不僅起著抑制房價的作用，也為低收入家庭提供安身之所。例如，法國從1956年開始，就實施“低租金住房”（HLM）制度，規(guī)定在人口超過5萬的市鎮(zhèn)中，HLM比例不得低于20%，大量低收入家庭依靠HLM獲得安身之所。目前法國大約有450萬套廉租房，約占法國住房的17%，約有1/4的人住在廉租房里。法國的廉租房租期是永久性的，一名低收入者在租下廉租房后，即使今后成為總理，仍可長期占有該住房。日本有超過220萬套具有廉租性質(zhì)的“公營住宅”，占日本全國全部住宅的4.7%，這些房屋主要分配給低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭。在德國柏林有大約 22.5萬套“社會住房”，專供低收入者租住。此外，日本鼓勵民建，土地的屬性是私有，擁有土地的人可以自建自住，也可以建了之后用于出租，所以目前日本的租賃住房中70%由私營業(yè)主建造。

二、政府適時干預(yù)租房市場，出臺房租漲幅限制性條款

美國等發(fā)達(dá)國家對市場化的租金加以嚴(yán)格管控，有效降低了總體居住成本。美國是一個市場經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)的國家，國家對經(jīng)濟的直接干預(yù)通常很少，但在低收入家庭租房問題上卻是一個例外。例如，美國最大城市紐約市成立房租指導(dǎo)理事會，對住房租金的漲幅進行干預(yù)調(diào)節(jié)，出臺獨一無二的《租金控制法》，控制居住成本以保障低收入家庭的住房。根據(jù)該法，紐約政府對公寓房屋實施以穩(wěn)定租金為導(dǎo)向的“租金管制”政策。實行“租金管制”的住宅由紐約州住房和社區(qū)重建司（DHCR）決定住房租金上漲的最大比率，房屋所有者可以周期性地申請租金上漲。所有實施“租金管制”住宅的所有者如果可以證明他們能提供基礎(chǔ)服務(wù)并且沒有任何違規(guī)行為，每年可將房租上漲7.5%，但不能超過政府確定的最大基礎(chǔ)租金。⑤紐約市住房租賃市場上的“租金管制”住宅和“租金穩(wěn)定”住宅占總量的50%以上，完全按“市場租金”的住房僅占1/3，因此很多窮人能夠租得起房子。大約占紐約市人口1/4以上的200萬居民住在受管制的公寓里，這種管制嚴(yán)格限制房東提高租金。⑥

同樣，自2005年以來，德國政府實施“房租剎車”政策，制定《租房法》。德國各聯(lián)邦州可根據(jù)《租房法》制定自己的“房租平均水平標(biāo)準(zhǔn)”，當(dāng)租賃雙方簽訂新租房合同的時候，新的房租價格不得高于當(dāng)?shù)仄骄綐?biāo)準(zhǔn)的10%。此外，德國政府還加強管理，防止房租過快上漲。在德國，租金上漲有前提：過去15個月內(nèi)不能上調(diào)過租金，目標(biāo)租金不超過同等條件住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，租金3年內(nèi)漲幅不得超過20%，并且每次漲價之間間隔必須超過12個月。如果房東目標(biāo)租金過高，即可視為“違法”，將面臨高額罰款和長期監(jiān)禁處罰。⑦

根據(jù)英國社區(qū)與地方政府部公布的數(shù)據(jù)，2008年至2009年，英國家庭住房擁有率為 68%，也就是說有32%的家庭靠租房解決居住問題。首都倫敦的家庭住房擁有率大大低于全國平均水平，剛剛超過60%，有將近40%的家庭租房。⑧正是基于如此龐大的租房群體，倫敦政府成立了租金評估委員會，重點解決租金糾紛問題。同時，政府還明確規(guī)定房東加租要在租金評估委員會備案，房東加租的周期最短是一年。

三、堅守租房公平的底線原則，重點保障租房者權(quán)益

保護租房者的權(quán)益是尊重和保護人權(quán)的一種重要體現(xiàn)，只有租房者的權(quán)益獲得充分的保障，居民才能夠安心居住，不至于過分追求“有產(chǎn)”，很多家庭既“可能”也“可以”終身租房。在德國，租房者有租約保障和租金限制雙重法律保障。當(dāng)合同一方想要解除租賃關(guān)系，必須提前以書面的方式通知對方，解除該租賃合同。對于租房者而言，只需提前3個月書面告知房東即可。而對于房東來說，就需要根據(jù)租賃時間來判斷需要提前多久告知租房者。一般而言，當(dāng)租賃關(guān)系少于5年，僅需提前3個月；當(dāng)為5～8年時，需要提前6個月；而當(dāng)超過8年時，就需要提前9個月告知解約。此外，租賃市場堅守保護弱勢群體的道德底線原則。德國規(guī)定，即將參加畢業(yè)考試的學(xué)生、孕婦、殘疾人、患有嚴(yán)重疾病者、在此居住超過30年者、高齡的老人與無家可歸者等特殊，即使房屋租賃合同到期、房東及時地進行了提前解約通知，租房者仍然有權(quán)利以書面的形式反駁房東的解約，要求繼續(xù)租賃該房屋。當(dāng)然，德國政府在保護租房者的同時，也保護房東權(quán)益。要求租房者在簽署租房合同前必須向房東出具信用等級證明、詳細(xì)的工作情況和財務(wù)狀況證明。租房合同通常還規(guī)定租房者須按入住時的原樣交還房屋，租房期間對房屋所做的改變必須全部恢復(fù)。

在美國，房主不能以租房者的種族、性別、年齡、國籍、婚姻狀況、宗教信仰、身體殘疾等因素對租房者有歧視行為；未經(jīng)租房者許可，房主不可擅自進入已出租的房屋，更不能無故騷擾或者逼遷租房者。美國大部分城市都規(guī)定，在合同期滿之后，如果房主需要租房者遷出，至少需提前30天書面通知租房者。美國洛杉磯等城市禁止房東提前解約，只有在租房者拖欠3個月以上的房租、嚴(yán)重?fù)p毀房屋、嚴(yán)重影響周邊其他住戶的生活、未經(jīng)房東同意進行轉(zhuǎn)租情況下，房東才可以以書面的形式要求提前解除租賃合同。此外，如果房東任意上漲房租，違反了規(guī)定，租房者有權(quán)向法院起訴房東，要求房東遵守之前租賃合同的約定，或者按照當(dāng)?shù)仄毡榈淖饨饍r格計算房租。

在法國，不帶家具的出租房租期至少3年，房東在合同期內(nèi)不得隨便提高租金，每年只能按照政府有關(guān)部門發(fā)布的建筑指數(shù)和價格上漲水平進行微調(diào)。合同到期后，如果房東沒有充分的理由讓租房者搬遷，合同可以自動延期。如需租房者離開，必須提前3個月通知對方。尤其是在每年11月至次年的3月是寒冷季，嚴(yán)禁驅(qū)逐租房者。⑨

此外，英國、德國、新加坡、日本等國家為租房者提供租金補貼，保障低收入群體的住房權(quán)利。政府根據(jù)收入和家庭規(guī)模，向租房者提供住房補貼，戶均補貼額逐年提升，保障受補貼家庭的實際補貼水平與生活水平不受到物價和租金上漲的損害。英國政府按照當(dāng)?shù)亓夥康淖鈨r，為那些租住私房的租房者提供住房津貼，并直接支付給房東。

四、租賃市場發(fā)達(dá)，與租房相關(guān)的公共服務(wù)完善，實現(xiàn)“租售同權(quán)”

發(fā)達(dá)國家租賃市場十分發(fā)達(dá)。美國的房屋交易額6%是新房，65%是二手房，租賃占比達(dá)到29%。美國租賃市場租金交易規(guī)模為3.2萬億人民幣，新房和二手房交易額為6.9萬億人民幣，兩者的比重大概是1∶2。中國相反，房屋交易額為20萬億人民幣，其中57%是新房，37%是二手房，租賃占比只有6%。盡管2018年租賃交易額從1萬億人民幣增長至1.2萬億人民幣，但是占比還是非常低的。⑩

許多發(fā)達(dá)國家采取靈活的稅收金融政策，繁榮租賃市場。荷蘭政府出臺房屋消費減免稅，對租賃公司的出租房屋稅收進行適當(dāng)減免，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾的減征40%的稅款。在瑞士，各級政府通過多種渠道鼓勵租賃房產(chǎn)的發(fā)展。瑞士《促進租賃房產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)投資法案》中明確規(guī)定，由瑞士政府為投資者提供低息分期貸款，以便建成后的租賃房屋在最初運行的幾年內(nèi)可以以低于市場的價格出租。

日本等國外發(fā)達(dá)國家租房市場配套服務(wù)較為完善。日本租房服務(wù)市場發(fā)達(dá)，中介服務(wù)機構(gòu)眾多，運營規(guī)范。在日本東京的大街小巷，隨處可見各類房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，日本政府要求房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)者必須具有不動產(chǎn)經(jīng)營管理或租賃住宅管理的認(rèn)證資格，而且主管部門經(jīng)常對他們進行嚴(yán)格考核，以確保素質(zhì)過硬。

圖1 各國新房、二手房和租賃比重比較圖

此外，很多發(fā)達(dá)國家實現(xiàn)“租售同權(quán)”，租房者享受公共服務(wù)，與購房者在政治權(quán)利、社會發(fā)展權(quán)利、社會福利分配權(quán)利上處于同權(quán)狀態(tài)。租戶只需登記注冊并依法納稅，也可享受當(dāng)?shù)毓操Y源和服務(wù)，不受產(chǎn)權(quán)限制。在美國，租房者在子女入學(xué)、社會福利等方面和房主享有同等的權(quán)利。例如，在美國加州居住一年以上即為加州居民，享有加州居民的福利，子女可就近入學(xué)，以租賃合同和賬單等為證?！巴瑱?quán)”化后，年輕一代美國人不再把購房作為人生的頭等大事，剛需下降，這有利于平抑大城市高昂的房價。

五、國外穩(wěn)房租經(jīng)驗的啟示意義

穩(wěn)房租是民生大事，不亞于穩(wěn)房價。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)租賃過程中存在供需失衡、租賃市場不發(fā)達(dá)、租購不同權(quán)、租戶權(quán)益難以得到有效保障等諸多問題。黨的十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，讓全體人民住有所居。要真正實現(xiàn)“住有所居”，必須確立以人民為中心的發(fā)展思想，關(guān)鍵是建立和落實住房租賃市場長效機制。結(jié)合國外穩(wěn)房租的經(jīng)驗，筆者建議采取以下舉措。

第一，加大房源供給，探索建立穩(wěn)定房租的長期制度性機制，實現(xiàn)標(biāo)本兼治。從德國、英國等西方發(fā)達(dá)國家穩(wěn)房租的經(jīng)驗來看，它們都制定了較為完善的租房制度及租戶保護法律。租房市場最為突出的特點是政府對市場的關(guān)注和調(diào)節(jié)監(jiān)管應(yīng)大于一般市場，政府對市場的適當(dāng)干預(yù)能夠優(yōu)化社會資源的配置，而且還有助于實現(xiàn)社會公平。租房商品和租房市場的特殊屬性，決定了政府應(yīng)該在租房市場調(diào)控管理上特殊處理、有所作為。既要明確租房市場的商品經(jīng)濟屬性，又應(yīng)明確租房市場的民生屬性。目前我國租房方面的法律制度還很不健全，租住雙方更多的是私下契約，沒有法律法規(guī)等制度可遵循，一旦出現(xiàn)糾紛，將面臨判例困境。因此，應(yīng)不斷完善和深化現(xiàn)有調(diào)控政策，形成穩(wěn)房價的長效機制。積極探索建立穩(wěn)定房租的法律性制度框架，只有通過完善法律為租房者創(chuàng)造一個穩(wěn)定放心的環(huán)境，才能引導(dǎo)更多人享受租房生活。此外，要改善供需關(guān)系，加大房源供給力度。租賃需求是剛性需求，政府調(diào)控重要的一條就是增加供給。要以稅收等手段促使空置房屋進入租賃市場，盡快針對第二套房推出房產(chǎn)稅，將一線城市大量的空置房推入房屋租賃市場，增加房屋租賃市場的供給量以阻止房租的過快上漲。要加大公租房供給力度，完善社會保障房、低租金住房制度，并加大這類住房比例。

第二，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。要大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司開展住房租賃業(yè)務(wù)，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。積極引導(dǎo)成立住房租賃管理行業(yè)協(xié)會，推進住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化運營。搭建平臺，積極促成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運作模式。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過與業(yè)主溝通實行代管、租賃、購買等方式籌集房源，依法開展住房租賃經(jīng)營。允許將已批地未開工、在建、建成的商業(yè)用房、寫字樓等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途按程序調(diào)整為居住用地。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執(zhí)行居民價格標(biāo)準(zhǔn)。

第三，地方政府增強責(zé)任意識，切實加強市場監(jiān)管，落實中央穩(wěn)房租政策，防止炒房資金推高房價，防止非市場因素如租賃中介和資本介入短期局部性炒高房租。中央穩(wěn)房租的政策能否真正讓房地產(chǎn)市場回歸理性，歸根到底還要看地方政府的貫徹落實情況。保證租房市場健康發(fā)展，既是經(jīng)濟任務(wù)，更是政治任務(wù)，決不允許搞“上有政策，下有對策?！币芯繉ξ覈姆康禺a(chǎn)租賃業(yè)務(wù)進行統(tǒng)一管理，設(shè)立專業(yè)的房地產(chǎn)租賃管理機構(gòu)，對住房租賃市場上的主體、客體、承租人與出租人的責(zé)任與義務(wù)、租賃合同的簽訂及履行、房屋的維修等一系列租賃過程中可能存在的糾紛隱患進行全程監(jiān)管。治理租房市場，整頓中介亂象，加強對住房租賃企業(yè)的管理，反對利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金進行惡性競爭，反對以高于市場水平的租金搶占房源，反對通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同方式搶占房源。采取多種舉措打擊中介違規(guī)行為，將有違規(guī)違紀(jì)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)列入信用黑名單，維護租賃市場正常秩序。依托政府服務(wù)熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報專線。建立住房租賃企業(yè)備案制度，將住房租賃企業(yè)全部納入監(jiān)管范圍，定期發(fā)布各省市、各板塊市場租金水平，引導(dǎo)市場合理定價。同時，還要防止二三線城市步一線城市房租瘋漲的后塵，盡早采取措施，不能等房租漲到人們不能承受了再采取措施。

第四，出臺房租限制性條款，限制房租過快非理性上漲?？刂品孔馍蠞q，英國、德國等都制定了房租上漲的限制性條款，很好地抑制了房租過快上漲。對于房租上漲過快且還有進一步大幅上漲趨勢的一線城市，政府應(yīng)該制定并嚴(yán)格執(zhí)行房租上漲幅度的限制性條款，比如規(guī)定每年的上漲幅度不得超過5%，否則予以重罰?？筛鶕?jù)城市租房市場實際情況，實行“一市一房一價”，起始租金要通過市場評估，不得超過同類價格。采取“一年一調(diào)”的租金管制方式，在每年年末對所掌握的房源租金進行調(diào)整，年租金增長率不超過±5%。此外，政府還可以把房租每年調(diào)整幅度和通脹指數(shù)掛鉤，既可以保障租戶的利益，又給房價錨定了一個波動略低的價值中樞。

第五，利用人工智能、大數(shù)據(jù)，優(yōu)化租房信息平臺。充分利用大數(shù)據(jù)和“互聯(lián)網(wǎng)+”，建立國有公益性房屋租賃信息平臺，依托平臺優(yōu)勢，推行陽光租賃，平臺具備用戶管理、房屋預(yù)登記、網(wǎng)上備案、打印備案證明申請、房源搜索、合同網(wǎng)簽、求租信息發(fā)布等多種業(yè)務(wù)功能。設(shè)立國有住房租賃服務(wù)企業(yè)，充分發(fā)揮政策性功能性平臺作用，主動承擔(dān)社會化住房租賃市場主渠道重任、承接行政區(qū)劃范圍內(nèi)住房租賃交易服務(wù)，通過市場化運作，為社會提供專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化的住房租賃服務(wù)，國有租賃房源經(jīng)過嚴(yán)格的備案評估，應(yīng)低于周邊市場價。實施智能化監(jiān)管，通過指紋鎖和人臉識別的認(rèn)定技術(shù)應(yīng)用，確保租房的安全和誠信。開發(fā)商給所有房源配備指紋鎖，在入住時通過物業(yè)管理公司身份識別，并錄入指紋信息后即行鎖定，所有房源的指紋鎖更換功能全部由物業(yè)公司掌握，個人不能操作，以防租房過程中出現(xiàn)轉(zhuǎn)租行為。

最后，加大房租補貼力度，保護租房者合法權(quán)益。房租補貼是面向低收入租房者的住房保障措施，幾乎所有發(fā)達(dá)國家和越來越多的發(fā)展中國家都不同程度地發(fā)放房租補貼，以幫助支付能力有限的低收入家庭得以在住房市場上租到合適的住房。加大補貼力度，可按照標(biāo)準(zhǔn)住房的租金與家庭可支付租金的差額確定。家庭可支付租金，按本地區(qū)平均房租支出占家庭收入的比重確定，這樣有利于政府在住房補貼方面的公平。修訂《房地產(chǎn)法》，加強對租賃內(nèi)容的立法監(jiān)管，特別是對租房者的權(quán)益要給予足夠的保障。要及時發(fā)布權(quán)威的住房租賃合同及相關(guān)配套示范文本，規(guī)定“未經(jīng)約定，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金”。采取可行措施，保障租房者權(quán)益，試點“租購?fù)瑱?quán)”，“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”，租賃房屋同等享受教育、醫(yī)療等公共福利，在落戶方面，取消學(xué)歷、工作、社保等限制條件。完善租房金融政策，讓各金融機構(gòu)依據(jù)借款人的不同需要和收入狀況，采取靈活多樣的貸款方式，完善貸款擔(dān)保機制，降低中低收入居民申請貸款的門檻，這樣可以大大緩解城市居民的租房貸款壓力。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)報》,2018-8-20．

②房屋的租售比,是指每平方米月租金與每平方米售價的比值,期限越短越有利于收回房屋本金．

③汪華,姜桂義．國外住房保障的基本模式及其借鑒意義．南方論刊,2008(5)．

④路軍．國外住房保障的實踐及對我國的借鑒．北京房地產(chǎn),2007(12)．

⑤曾金蒂．租房也快樂——看國外如何租房．?dāng)?shù)據(jù),2011(2)．

⑥王璁．住房保障制度的國際經(jīng)驗及啟示．當(dāng)代經(jīng)濟,2008(10)．

⑦曾金蒂．租房也快樂——看國外如何租房．?dāng)?shù)據(jù),2011(2)．

⑧劉云非．居者有其所——國外租房市場面面觀．中國信息報,2011-1-19．

⑨李忠東．國外如何規(guī)范租房市場．資源與人居環(huán)境,2011(5)．

⑩楊現(xiàn)領(lǐng)．關(guān)于租賃市場的思考,http://finance．sina．com．cn/meeting/2018-10-17/doc-ifxeuwws5180393．shtml．