高娟

【摘要】自我國改革開放以來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可謂是節(jié)節(jié)攀高。而縱觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，國家政策在其中起著不可或缺的促進(jìn)作用。尤其是自改革開放后我國城鎮(zhèn)住房制度與土地使用制度的改革，乃是房地產(chǎn)市場發(fā)展的源動力。而近年來，我國也不斷出臺了許多新政策來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。但是，隨著新政策的頒布實(shí)施，也給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一些問題。本文主要結(jié)合實(shí)際，對新政策下我國房地產(chǎn)發(fā)展中的現(xiàn)狀問題進(jìn)行了深入分析，并提出了幾條可行策略，希望有助于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】新政策；房地產(chǎn)發(fā)展；現(xiàn)狀問題；可行策略

現(xiàn)如今，隨著我國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，其已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)之一。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是受多種因素影響的，其中國家政策的影響是非常重要的一方面。一者，國家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和發(fā)展對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有著重要的促進(jìn)作用；二者，我國城市化戰(zhàn)略的實(shí)施也成為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的一項(xiàng)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個比較特殊的行業(yè)，其特殊在資金密集、涉及范圍大以及關(guān)聯(lián)程度高，所以房地產(chǎn)市場的變動往往會影響到社會穩(wěn)定。以下筆者就聯(lián)系實(shí)際，來談?wù)勑抡呦挛覈康禺a(chǎn)發(fā)展中的現(xiàn)狀問題及可行策略，僅作拋磚引玉之用。

1、新政策下我國房地產(chǎn)發(fā)展中的現(xiàn)狀問題

1.1房地產(chǎn)市場發(fā)展速度過快導(dǎo)致房價非理性上漲

近年來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度肉眼可見地快，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可謂是十分迅速，甚至超過了很多發(fā)達(dá)國家。房地產(chǎn)市場發(fā)展最直觀的表現(xiàn)就是房價的上漲。之所以我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度如此之快，一方面自然是因?yàn)槿嗣竦膬?nèi)在需求，但僅僅只依靠人民的住房需求是不至于使房價上漲幅度如此之大的，很明顯，另一方面是由于對房地產(chǎn)的過度開發(fā)。從我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，其流動性過于旺盛，社會中很多投資都流入到了房地產(chǎn)市場，但這些投資顯得過于投機(jī)性，且投資過度，因此導(dǎo)致了房價非理性上漲。而房價過高，又進(jìn)一步造成了大量經(jīng)濟(jì)泡沫，這無疑給整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了巨大的風(fēng)險隱患。

1.2人們對房地產(chǎn)的剛性需求不穩(wěn)定

人們的生活離不開衣、食、住、行，而房地產(chǎn)業(yè)就是為其中的“住”所服務(wù)的。自改革開放后，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平日益提高，溫飽問題對于大部分國人來說早已不是問題，因?yàn)榛ㄙM(fèi)在衣、食上面的支出已經(jīng)只是小數(shù)目，而對于“住”的支出才占大分量。但是，前文說過，受房地產(chǎn)市場發(fā)展速度過快的影響，近年來我國的房價出現(xiàn)了非理性上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量經(jīng)濟(jì)泡沫，使得房地產(chǎn)市場變得極為不穩(wěn)定。而房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，也造成了人們對房地產(chǎn)市場失去信心，剛性需求降低，購房意愿減小。

1.3房地產(chǎn)市場本身發(fā)展不夠成熟

誠然，近年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度非?？欤@種快是非正常的快，其產(chǎn)業(yè)本身尚未打好基礎(chǔ)，沒有形成系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)體系，因此看似市場發(fā)展速度快，其實(shí)內(nèi)里潛在很多風(fēng)險隱患。房地產(chǎn)業(yè)并非一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，其與社會中各個行業(yè)及整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有很高的關(guān)聯(lián)性，所以也對它們也有著極大的影響。當(dāng)前我國的地價、房價都呈現(xiàn)非理性的高，這并非人們真實(shí)需求的反映，加之我國土地市場的供求關(guān)系矛盾，雖國土面積大但可利用土地資源少、利用率低，所以才影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟。

1.4政府干預(yù)措施對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響

我國是一個社會主義國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，所以包括土地資源在內(nèi)的很多資源，都是由政府所掌控的。我國土地資源的開發(fā)利用，是由政府說了算的，所以政府對房地產(chǎn)市場具有較大的干預(yù)能力，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頒布實(shí)施，都會影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但在現(xiàn)實(shí)中，政府出臺的有些宏觀調(diào)控政策對實(shí)際考慮不周，導(dǎo)致了市場中不公平競爭現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了很多負(fù)面影響。

2、新政策下我國房地產(chǎn)發(fā)展的可行策略

2.1制定合理的發(fā)展規(guī)劃

我國的房地產(chǎn)業(yè)自改革開放以來一直處于飛速發(fā)展之中，如今更成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。不過，由于我國目前仍舊只是一個發(fā)展中國家，所以對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式仍需要進(jìn)行更加深入的討論，其中一項(xiàng)熱點(diǎn)討論問題就是房地產(chǎn)業(yè)是否適合于作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)階段，我國正處于改革開放深入發(fā)展的關(guān)鍵時期，同時也是房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展時期，在此時期，只有根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，制定合理的發(fā)展規(guī)劃，才能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展進(jìn)步。

2.2完善行業(yè)法律規(guī)范

任何行業(yè)都要有自己的法律規(guī)范，否則行業(yè)是無法得到健康有序的發(fā)展的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須要有規(guī)范化導(dǎo)向，所以當(dāng)前我國必須要盡快根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況及具體國情來完善房地產(chǎn)業(yè)的法律規(guī)范，構(gòu)建一個有利于我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、良性發(fā)展的健全法律體系。

2.3加強(qiáng)風(fēng)險防范及市場監(jiān)督

由于我國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)過程中，遇到了較大的融資渠道問題和財務(wù)杠桿問題，所以未來應(yīng)當(dāng)要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險防范及市場監(jiān)督。具體來說，應(yīng)當(dāng)要健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)公平競爭管理，以及規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為，從而促進(jìn)房價的逐步穩(wěn)定。

2.4抑制房價非理性上漲

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場中正存在著房價非理性上漲的棘手問題，為了抑制這一問題，應(yīng)當(dāng)要通過政府合理的引導(dǎo)，有效抑制投機(jī)性投資和過度投資，使人們合理進(jìn)行住房消費(fèi)。同時還要進(jìn)一步完善住房稅收政策，提高差別化信貸執(zhí)行力度。

2.5落實(shí)各級政府職責(zé)

房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開政府的有效引導(dǎo)和調(diào)控，因此我國應(yīng)當(dāng)要進(jìn)一步落實(shí)各級政府職責(zé)。若想引導(dǎo)人們合理購房，政府應(yīng)當(dāng)要將工作重點(diǎn)放在加強(qiáng)開發(fā)房屋租賃市場上面。政府應(yīng)當(dāng)要充分發(fā)揮出服務(wù)職能，通過有效的政策，先保障城市中中低收入者的住房需求，有效解決民生問題。

結(jié)語：

綜上所述，在新政策下，我國房地產(chǎn)發(fā)展中主要存在著：房地產(chǎn)市場發(fā)展速度過快導(dǎo)致房價非理性上漲、人們對房地產(chǎn)的剛性需求不穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場本身發(fā)展不夠成熟、政府干預(yù)措施對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響等問題。未來，若想有效解決這些問題，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)要制定合理的發(fā)展規(guī)劃、完善行業(yè)法律規(guī)范、加強(qiáng)風(fēng)險防范及市場監(jiān)督、抑制房價非理性上漲以及落實(shí)各級政府職責(zé)。

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