盧嘉怡

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式計(jì)量才能更加真實(shí)可靠的反映企業(yè)經(jīng)營狀況。目前，我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量還存在一定問題亟待解決，本文通過介紹當(dāng)前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式存在的問題及其原因分析，試圖找到改善其計(jì)量問題的對(duì)策。

一、相關(guān)理論分析

（一）投資性房地產(chǎn)概述。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)包括：已出租土地使用權(quán)、持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和估計(jì)，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式有兩種模式，分別是成本模式和公允價(jià)值模式，我國企業(yè)通常使用的成本模式，只有符合相應(yīng)的條件后，才能之用公允價(jià)值模式。

（二）公允價(jià)值概述。公允價(jià)值是在有序的市場(chǎng)交易中，熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易的情況下所確定的價(jià)格。適合使用公允價(jià)值計(jì)量的條件：（1）換入或換出資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)，以市場(chǎng)價(jià)確定為公允價(jià)值；（2）換入或換出資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)，但是同類或類似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)，按照同類或類似資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為公允價(jià)值； （3）換入或換出資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)，也無同類資產(chǎn)或類似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)，采用技術(shù)估算方法確定公允價(jià)值。

二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式和公允價(jià)值模式。成本模式是通用模式，在采用成本模式計(jì)量期間，企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)按照歷史成本，考慮折舊（攤銷）年限，凈殘值，減值等因素，按期進(jìn)行計(jì)提折舊（攤銷），并在期末進(jìn)行減值測(cè)量，計(jì)提減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值模式只能符合相應(yīng)條件才能使用，具體是：（1）所在地有活躍的房地交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上去的同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì)。只有符合這兩個(gè)條件中的任意一個(gè)就可以使用公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)計(jì)量，在計(jì)量期間只需要在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為準(zhǔn)調(diào)整賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)提折舊或攤銷。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀

（一）公允價(jià)值計(jì)量積極性不高。由于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量有較多的限制條件，管理者為了謹(jǐn)慎起見，選擇較為保守的成本模式計(jì)量。而對(duì)于上市公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行了額外的規(guī)定，因此，企業(yè)不得不采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量信息披露程度不一。關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式信息披露目前我國沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使有些企業(yè)不愿披露或者披露過于簡(jiǎn)潔，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息使用者對(duì)其公允價(jià)值水平產(chǎn)生疑慮，無法準(zhǔn)確了解企業(yè)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際情況，無法依據(jù)其作出正確的投資決策。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件不完善。相比較國外，我國的房地產(chǎn)起步比較晚，市場(chǎng)體系還不太完善。我國的房地產(chǎn)交易一直受政策經(jīng)濟(jì)的影響，不能反映其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值；同時(shí)，我國的房地產(chǎn)受目前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的影響，一直存在泡沫，房地產(chǎn)交易價(jià)格不穩(wěn)定，致使投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量條件不完善。

（四）相關(guān)部門監(jiān)管不到位。相關(guān)房地產(chǎn)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管不夠，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用中尤其突出，監(jiān)督人員在監(jiān)督過程中無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，沒有保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，對(duì)房地產(chǎn)信息未進(jìn)行全方位了解，監(jiān)控信息未能及時(shí)公布，進(jìn)而給企業(yè)操縱利潤、串通舞弊提供了溫床，從而嚴(yán)重影響企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

四、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量建議

（一）規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講公允價(jià)值計(jì)量作為投資性房地產(chǎn)的首選模式。目前，我國對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量有較多的限制，除去由于市場(chǎng)的原因，一定程度上反映出我國對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的使用過于保守，可以在鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提下，提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容的要求，制定詳細(xì)的信息披露規(guī)定，促進(jìn)信息披露的規(guī)范化，進(jìn)而營造一個(gè)較好的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的環(huán)境。

（二）完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系。投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值模式計(jì)量，就需要完善穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不夠穩(wěn)定、成熟。因此，我國應(yīng)該逐漸完善房地產(chǎn)交易價(jià)格體系。可由政府統(tǒng)籌，財(cái)政部門、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)配合，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)，提供全面、透明信息，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。另外規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，使得其公允價(jià)值能夠準(zhǔn)確反映其市場(chǎng)價(jià)值，可以增強(qiáng)財(cái)務(wù)信息使用者的信心，促性房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管力度。公允價(jià)值使用是一把雙刃劍，在促進(jìn)會(huì)計(jì)信息公允相關(guān)的同時(shí)，另一方面又給企業(yè)提供操縱利潤的機(jī)會(huì)，因此，相關(guān)部門必須嚴(yán)加管理，建立健全法律環(huán)境，對(duì)實(shí)施過程中的主觀判斷失誤及時(shí)予以糾正，對(duì)估計(jì)操縱利潤造假者進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰、打擊。監(jiān)管要在監(jiān)督水平方面不斷自我提升，增強(qiáng)內(nèi)部控制，降低監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位為陜西國防工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）