摘 要：在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，完善的全面預(yù)算管理可以將企業(yè)收入、成本、資金等內(nèi)容融合到一個體系中管理，使企業(yè)的資源得到最有效的分配與使用。雖然近年來我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已廣泛使用全面預(yù)算管理，并取得一定成效，但企業(yè)對全面預(yù)算管理的概念混淆，沒有全面正確的認(rèn)識，導(dǎo)致全面預(yù)算管理過程中存在漏洞，不能發(fā)揮其最大的作用。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；全面預(yù)算管理；應(yīng)用

近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已廣泛使用全面預(yù)算管理，但企業(yè)在實施該項管理工作中還存在漏洞，不夠完善，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資源不能通過預(yù)算管理充分運用并有效的分配及使用。本文將結(jié)合實際工作，分析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及存在問題，提出適用于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并且有利于促進企業(yè)發(fā)展的全面預(yù)算管理。

一、全面預(yù)算管理的定義

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)，使企業(yè)全過程，全方位及全員參與的預(yù)算管理。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀及存在的問題

1.對全面預(yù)算管理認(rèn)識片面。我國的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理認(rèn)識還很片面，沒有全面的重視。其中，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在價值管理和系統(tǒng)管理中缺乏大局觀，只看重眼前的經(jīng)濟利益，沒設(shè)定長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，忽視了全面預(yù)算管理的全過程及全方位管理，造成企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r與戰(zhàn)略目標(biāo)偏差較大；還有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)付工作，表面上實施全面預(yù)算管理，實質(zhì)上是用年度計劃充當(dāng)全面預(yù)算管理，脫離企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

2.全面預(yù)算管理不是全員參與。有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為預(yù)算只是財務(wù)部門的工作職責(zé)，其他部門不參與不配合，員工沒有樹立預(yù)算理念，沒有建立成本效益意識。實際工作中沒有一個權(quán)威部門對預(yù)算統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，導(dǎo)致預(yù)算編制內(nèi)容不完整，效果不佳。另外，財務(wù)部門很難利用財務(wù)知識獨自準(zhǔn)確審核工程、銷售、成本等數(shù)據(jù)，這樣容易造成數(shù)據(jù)編制馬虎，全面預(yù)算管理工作推進受阻，無法達到編制全面預(yù)算的目的。

3.預(yù)算管理難與行業(yè)特點有機結(jié)合。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)特殊性，一般企業(yè)使用的通用型全面預(yù)算管理系統(tǒng)很難整體適用于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，無法針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特殊性對銷售總額、動態(tài)成本及各項費用等關(guān)鍵性指標(biāo)作出重點管控。由于全面預(yù)算沒有關(guān)聯(lián)到業(yè)務(wù)，導(dǎo)致員工無法把預(yù)算與實際工作聯(lián)系，全面預(yù)算在企業(yè)管理工作中形同虛設(shè)。

4.制定預(yù)算目標(biāo)脫離實際。全面預(yù)算是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略制訂年度預(yù)算目標(biāo)。有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未結(jié)合企業(yè)實際情況制訂預(yù)算目標(biāo)，拍拍腦袋就出結(jié)果，制訂的目標(biāo)缺乏科學(xué)性，過于隨意。預(yù)算指標(biāo)與實際經(jīng)營偏差太大，導(dǎo)致企業(yè)無法完成預(yù)算目標(biāo)任務(wù)。

5.過多關(guān)注個別指標(biāo)。有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為盈利只能靠銷售額，所以在設(shè)置預(yù)算指標(biāo)時只重視銷售指標(biāo)及相關(guān)的費用指標(biāo)，其他指標(biāo)未引起企業(yè)的過多關(guān)注。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外環(huán)境變化，會導(dǎo)致銷售形勢波動較大，若制定銷售單價時不綜合考慮成本及不確定等因素，有可能造成實際情況與預(yù)算產(chǎn)生較大偏差時，沒有對應(yīng)的應(yīng)急措施及時調(diào)整相關(guān)指標(biāo)，從而導(dǎo)致企業(yè)危機。

6.預(yù)算調(diào)整過于隨意，忽視本質(zhì)問題。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策變化快，市場環(huán)境變動大，當(dāng)企業(yè)發(fā)現(xiàn)內(nèi)外部環(huán)境的變化影響預(yù)算的執(zhí)行時，應(yīng)在年度中期調(diào)整預(yù)算指標(biāo)。但有些企業(yè)調(diào)整預(yù)算只是為了能保證順利完成當(dāng)年的目標(biāo)任務(wù)，缺乏對預(yù)算執(zhí)行過程中哪些問題導(dǎo)致無法完成原定目標(biāo)的總結(jié)分析，這樣會失去全面預(yù)算管理實施的價值。

7.預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控不力。有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)付全面預(yù)算工作，管理過程及上報流程只是流于形式，缺乏相應(yīng)的分析和監(jiān)控體系。當(dāng)實際執(zhí)行情況與預(yù)算出現(xiàn)偏差，企業(yè)無法及時發(fā)現(xiàn)問題并提出處理意見。有些企業(yè)因戰(zhàn)略目標(biāo)不能確定，預(yù)算一年到頭都在調(diào)整，拖到年末也沒有審定結(jié)果，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)與執(zhí)行情況無可比性，員工工作基本被調(diào)整預(yù)算所占據(jù)，影響其他工作的正常開展，失去了全面預(yù)算控制的意義。

8.缺乏有效的考核和激勵機制?？己耸瞧髽I(yè)管理者對執(zhí)行者能順利完成預(yù)算指標(biāo)的有效激勵方法和約束形式，有些企業(yè)設(shè)置考核目標(biāo)沒有結(jié)合預(yù)算管理綜合考慮，部門及員工的績效考核與經(jīng)營成果不掛鉤，獎懲不對等，不能起到激勵作用，造成考核與全面預(yù)算互不關(guān)聯(lián)，員工不再重視全面預(yù)算，全面預(yù)算管理難以深入開展。

三、在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中實施全面預(yù)算管理的思路

1.以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)市場環(huán)境，需把企業(yè)發(fā)展的長期及短期戰(zhàn)略目標(biāo)作為全面預(yù)算管理編制的導(dǎo)向。為了確保全面預(yù)算管理有序開展，首先要明確企業(yè)的發(fā)展方向、戰(zhàn)略目標(biāo)及戰(zhàn)略規(guī)劃，緊密結(jié)合著戰(zhàn)略規(guī)劃，制定全面預(yù)算管理的方案及指標(biāo)體系，落實具體的工作任務(wù)及目標(biāo)。

2.以領(lǐng)導(dǎo)重視與支持、全體員工的參與和配合為前提。為了保證企業(yè)整體目標(biāo)的達成，全面預(yù)算管理需要企業(yè)董事長或總經(jīng)理重視并直接領(lǐng)導(dǎo)管理預(yù)算工作。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)每年在編制預(yù)算之前，一定要對公司員工認(rèn)真做一次全面預(yù)算管理培訓(xùn)，中高層都必須參加。要讓領(lǐng)導(dǎo)層及員工清楚認(rèn)識到全面預(yù)算管理是一個“戰(zhàn)略-目標(biāo)-規(guī)劃-執(zhí)行-監(jiān)管-考核”的管理過程，是保障企業(yè)達成目標(biāo)的管理工具，應(yīng)該是全員參與。財務(wù)部門幫助各級管理者履行職責(zé)，達成各部門及企業(yè)的目標(biāo)。

3.建立健全的全面預(yù)算管理組織體系。為了保障全面預(yù)算管理順利實施，建議企業(yè)設(shè)置權(quán)威部門對預(yù)算統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，如運營保障部，該部門作為全面預(yù)算管理組織體系的核心，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各部門制訂預(yù)算目標(biāo)，有權(quán)監(jiān)督糾正預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，針對各指標(biāo)的變化影響結(jié)合實際情況提出調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的建議。運營保障部須配備專業(yè)人員對各部門提供的預(yù)算數(shù)據(jù)進行分析匯總，這樣才能保證經(jīng)過運營保障部把關(guān)后的預(yù)算及執(zhí)行情況能準(zhǔn)確及時遞交管理層，方便管理層及時掌握公司經(jīng)營情況，及時發(fā)現(xiàn)問題做好預(yù)防措施，并以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，對執(zhí)行結(jié)果進行考評、獎懲。

4.建立符合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點的全面預(yù)算管理方法。為了實現(xiàn)全面預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的有效應(yīng)用，需結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特點制定預(yù)算指標(biāo)。同時，還要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點制定編制方法，可以遵循以下原則：以現(xiàn)金預(yù)算為中心、以經(jīng)濟增加值最大化為目標(biāo)、以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)、以營銷措施為手段、以滾動預(yù)算為主要編制方法。

5.合理安排全面預(yù)算編制時間。企業(yè)需合理安排全面預(yù)算編制時間，保證全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確性及時效性。根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)在當(dāng)年下旬開始組織預(yù)算編制工作，分析當(dāng)年預(yù)算完成情況的同時，也要計劃下一年的工作。在編制下一年的預(yù)算時，要堅持“合理性、準(zhǔn)確性、及時性”三個原則，在次年年初完成預(yù)算目標(biāo)的下達，以便企業(yè)在次年嚴(yán)格按照目標(biāo)預(yù)算執(zhí)行，及時分析執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正。

6.規(guī)范預(yù)算調(diào)整。國家政策、市場環(huán)境等外部因素對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響較大，所以企業(yè)要隨時保持警惕性，及時掌握新政策及外部環(huán)境的變化，結(jié)合公司的實際情況調(diào)整預(yù)算，避免不必要的損失或使企業(yè)陷入困境。但是，預(yù)算調(diào)整必須是規(guī)范化的，不能隨意調(diào)整。在制定全面預(yù)算管理目標(biāo)時，企業(yè)需考慮不定因素，科學(xué)控制偏離區(qū)間，設(shè)置可以進行預(yù)算調(diào)整的條件及風(fēng)險預(yù)警點，綜合分析后達到可進行預(yù)算調(diào)整的條件便可調(diào)整預(yù)算。規(guī)范預(yù)算調(diào)整能避免隨意性和審定后不能再變的不合理性。

7.做好全面預(yù)算的分析及控制。財務(wù)部門在預(yù)算管理中起到監(jiān)督及預(yù)警作用，需每月或季末對預(yù)算執(zhí)行情況進行分析比較并形成報告。若是外部因素或預(yù)算編制不夠準(zhǔn)確造成的，并對企業(yè)未來發(fā)展有影響，應(yīng)及時向負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的部門提出調(diào)整預(yù)算的申請。若是經(jīng)營管理中導(dǎo)致的，限期要求責(zé)任部門或個人整改。若是未按預(yù)算計劃時間支付款項導(dǎo)致的資金管理問題，需根據(jù)實際情況調(diào)整至下期資金預(yù)算中。預(yù)算執(zhí)行過程中要做到全程控制成本費用，加強規(guī)劃設(shè)計的審核及工程質(zhì)量的監(jiān)控，各項工作需做到“三嚴(yán)格”，嚴(yán)格按照公司流程執(zhí)行，嚴(yán)格按照節(jié)點完成工作任務(wù)，嚴(yán)格按照預(yù)算節(jié)點進行支付。

8.建立健全的考核獎懲機制?？己霜剳蜋C制是促進預(yù)算指標(biāo)實現(xiàn)的有效措施。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，需經(jīng)過前期調(diào)研、報規(guī)報建、商業(yè)屋拆遷、土地招拍掛、建筑設(shè)計施工、市場營銷等流程，可采取分段考核。項目開發(fā)階段每年采取預(yù)考核，待項目開發(fā)結(jié)束后再進行整體考核。設(shè)置考核目標(biāo)及權(quán)重時，要結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)及實際情況，能促進企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，避免短期行為。激勵的方式也要不斷優(yōu)化，根據(jù)公司發(fā)展的實際情況，嚴(yán)格獎懲和分配，不斷完善事后評價，強化績效考核和激勵機制。

四、結(jié)束語

總之，全面預(yù)算管理不只是填滿數(shù)字的報表，它是保障企業(yè)順利完成戰(zhàn)略目標(biāo)的工具。企業(yè)應(yīng)建立完善的全面預(yù)算管理體系，規(guī)范管理、加強監(jiān)督、不斷完善，建立健全的考核獎懲機制，利于企業(yè)的全面發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

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作者簡介：張莉（1988- ），女，云南昆明人，云南省滇中產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限責(zé)任公司計劃財務(wù)部會計主管